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recientemente, las políticas de todos los partidos han sido realmente fuertes y los mercados inmobiliario y de valores se han disparado de la noche a la mañana.

de repente, en las calles y callejones se escuchan buenas noticias sobre el mercado inmobiliario y de valores.

especialmente en el mercado inmobiliario, las políticas están surgiendo una tras otra. los préstamos para vivienda existentes que más preocupan a muchas personas y los últimos grandes movimientos en las ciudades de primer nivel tienen nuevos escenarios.

pero he estado prestando atención a una nueva tendencia, que también es un problema de opciones al que todo el mundo puede enfrentarse en el futuro: los apartamentos grandes.

este año, muchas ciudades han introducido políticas para fomentar la compra de viviendas de gran superficie. detrás de las políticas, reflejan los cambios en el desarrollo de la industria.

por un lado, los ingresos de los residentes están aumentando y su demanda de espacio habitable está aumentando. las residencias de grandes superficies se han convertido gradualmente en la opción de compra de vivienda para muchas familias.

por otro lado, la política tiene como objetivo reducir la presión financiera sobre los compradores de viviendas reduciendo el impuesto sobre las compras residenciales a gran escala, ofreciendo descuentos a los compradores por primera vez y aumentando los subsidios para la compra de viviendas.

las políticas están dando seguimiento y el mercado está dando respuestas prácticas.

por ejemplo, en los últimos años, los productos de mejora de alta gama están liderando gradualmente el mercado.

en términos de volumen total, la proporción de transacciones multimillonarias de viviendas de lujo de guangzhou en el área de transacciones de la ciudad ha aumentado del 5% en 2021 al 13% este año.

fuente de datos: investigación hefu

si bien la proporción de casas de lujo multimillonarias en guangzhou está aumentando, durante la semana dorada del día nacional,"siete artículos de shanghai"después de la implementación, la respuesta de ventas de múltiples oficinas de ventas en las nuevas áreas de songjiang, baoshan y pudong en shanghai ha sido que muchas propiedades han dado la bienvenida a "caras nuevas", las propiedades de gran tamaño son más populares y la cuota de recepción de 7 días de algunas las oficinas de ventas están completamente ocupadas.

sólo en septiembre pasado, las estadísticas del mercado mostraron que las ventas de casas de lujo en shanghai alcanzaron los 40 mil millones. si miramos la primera mitad del año, según datos del cric, se vendieron 1.544 nuevas casas de lujo con un precio total de más de 30 millones. en la primera mitad del año, una escala de transacciones récord, la más alta de los últimos 10 años.

shanghai, guangzhou y shenzhen han hecho lo mismo. beijing también ha introducido recientemente nuevas políticas, anunciando que se cancelarán las normas para viviendas ordinarias y no comunes que se han aplicado durante muchos años. transacciones de vivienda a gran escala.

obviamente, el mercado inmobiliario ha pasado de ser un producto de desarrollo acelerado a un producto de ciclo lento.

en la era del ciclo lento, la demanda de casas por parte de la gente se basa principalmente en la comodidad. en los últimos años, la popularidad de los apartamentos de tres dormitorios o más en shanghai ha seguido aumentando. en particular, los apartamentos de tres dormitorios representaron el 63% del total. el número total de transacciones, lo que la convierte en la fuerza principal absoluta del mercado.

cada vez hay menos casas nuevas para familias pequeñas y los apartamentos de un dormitorio prácticamente se han retirado del mercado.

la preferencia de cada vez más compradores de viviendas por productos para el hogar nuevos ha pasado de las originales "casas pequeñas que simplemente se necesitan" a las "casas de tamaño mediano a grande".

en realidad, este fenómeno es fácil de entender desde que se liberalizó la política de los tres hijos, cada vez más familias tienen dos o tres hijos, lo que también ha provocado cambios en la demanda de compra de casas por parte de todos. por supuesto, muchas familias no buscan ciegamente apartamentos compactos como antaño, sino que prefieren espacios más amplios y confortables.

este año, continué realizando una investigación en profundidad sobre muchos tipos de casas en primera línea y encontré un fenómeno interesante: el precio unitario de las casas grandes es mucho más alto que el de las casas pequeñas y el de las casas grandes en ciudades de primer nivel como. hay que competir por shanghai.

debe saber que en la era pasada de demanda urgente, el precio unitario de los apartamentos pequeños era generalmente más alto que el de los apartamentos grandes, porque la demanda de apartamentos pequeños era mayor y más adecuada para que los compradores de vivienda por primera vez "se pusieran en camino". "; sin embargo, en los últimos años, la estrategia de precios del mercado inmobiliario ha cambiado silenciosamente; ahora los precios unitarios de los apartamentos grandes en la mayoría de los proyectos inmobiliarios se fijan más altos que los de los apartamentos pequeños y se pueden vender antes.

evidentemente, el mercado está cambiando silenciosamente y se acerca la era de los grandes apartamentos.

independientemente de los datos, las ventas de bienes raíces son actualmente lentas, pero los departamentos de gran escala en las ciudades centrales han surgido de un mercado estructuralmente fuerte.

no hace mucho, las cuatro principales ciudades de primer nivel y algunas ciudades centrales han introducido nuevas políticas para fomentar las transacciones de propiedades a gran escala y alentar a las empresas inmobiliarias a desarrollar productos inmobiliarios de mayor superficie.

según un informe del instituto de investigación anjuke, de enero a agosto de 2024, el número de transacciones de productos de demanda rígida de menos de 90 metros cuadrados en shanghai ha disminuido, mientras que la proporción de transacciones inmobiliarias de entre 90 y 200 metros cuadrados se ha mantenido en un nivel alto nivel, con 200 metros cuadrados. la proporción de transacciones de los grandes apartamentos mencionados anteriormente ha aumentado significativamente.

el 20 de septiembre, el comité municipal del partido de beijing emitió una nueva guía, que mencionaba la necesidad de ajustar las políticas inmobiliarias y podría cancelar los estándares de clasificación para residencias ordinarias y no ordinarias. el año pasado, beijing hizo ajustes a los estándares para la vivienda ordinaria, como elevar el límite superior para una casa individual de 140 metros cuadrados a 144 metros cuadrados y eliminar el límite de precio total.

hace aproximadamente un mes, shanghai también hizo ajustes a la política "7090" que se había implementado durante 18 años. la llamada política "7090" se originó a partir de las "varias opiniones sobre la implementación de los requisitos de proporción estructural para viviendas de nueva construcción" emitidas por. el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural en 2006. se aclara que la proporción del área total de construcción de viviendas comerciales por debajo de 90 metros cuadrados debe alcanzar más del 70%.

fuente de datos: cric china sistema de toma de decisiones sobre bienes raíces

el último aviso aclara que los estándares de área de construcción para viviendas comerciales pequeñas y medianas en edificios de varios pisos, pequeños rascacielos y de gran altura de shanghai se ajustan a 100 metros cuadrados, 110 metros cuadrados y 120 metros cuadrados, respectivamente. este estándar es de 10 a 100 metros cuadrados más que el estándar original de 20 metros cuadrados.

en términos de la proporción de oferta de viviendas pequeñas y medianas, el área entre los anillos medio y exterior no debe ser inferior al 70%, y el área dentro del anillo medio no debe ser inferior al 60%.

obviamente, este estándar se ha elevado ahora, lo que significa que la política "7090" se ha convertido en una cosa del pasado en shanghai.

en el futuro, entrarán al mercado más residencias de gran escala.

en el pasado, la oferta excesiva de apartamentos pequeños causaba muchos problemas. la mayoría de los diseños de los promotores eran los mismos, sin productos novedosos y sólo con falta de enfoque.

para aquellos que quieren apartamentos pequeños, estos no son el destino final para la compra de vivienda. si quieren mejorar su vivienda, eventualmente elegirán una casa con una superficie de más de 120 metros cuadrados.

en la nueva generación de demanda de vivienda, sólo cambiando el tipo de producto unitario, partiendo de la demanda real e implementándolo en la oferta, podremos ser una "medicina a largo plazo".

para el mercado inmobiliario ya no es necesario tanto suministro de superficies pequeñas y la era de los grandes apartamentos está en auge.

por supuesto, esto no significa que las casas pequeñas serán asesinadas con un martillo. el fin de 7090 es sólo el fin de la política, no la extinción de las casas pequeñas.

los apartamentos grandes tienen un umbral muy alto en términos de demanda rígida. desde la perspectiva de la fijación de precios de los activos, cuanto más raros y caros sean los activos, mejor podrán sobrevivir al ciclo.

el instituto de investigación anjuke ha estudiado recientemente los cambios en la oferta y la demanda de productos de apartamentos en muchas ciudades centrales a lo largo de los años. los datos muestran que el mercado de viviendas nuevas de shanghai se ha transformado gradualmente en un mercado dominado por grupos orientados a la mejora. los productos de tres dormitorios recientemente renovados en el mercado de viviendas nuevas son abrumadores. la fuerza principal, los productos de lujo con una superficie de más de 140 metros cuadrados, tienen una tendencia explosiva y el ciclo de ventas es relativamente corto.

además, también les compartí en mi informe anterior que el volumen de transacciones de propiedades residenciales de alto nivel a gran escala en shanghai fue muy alto este año. en la primera mitad del año, un total de 1.544 propiedades residenciales de alto nivel a gran escala. en shanghai se negociaron unidades residenciales finales por un precio total de más de 30 millones de yuanes, el precio más alto de los últimos 10 años.

las ventas de china overseas shunchang jiuli en una tarde fueron de aproximadamente 19,65 mil millones, con un volumen de ventas promedio de 93,57 millones por minuto, un precio unitario de 17,2 millones y las 512 unidades se agotaron.

también hay hoteles como hong kong land kai yuen y poly expo tianyue, que también son muy populares entre los clientes.

de hecho, estos han demostrado que los mercados de primer nivel como shanghai han entrado oficialmente en la era de la mejora de apartamentos a gran escala.

en los últimos años, la industria de bienes raíces se ha transformado gradualmente de ser propietario de una casa a vivir en una buena casa, y la demanda de personas con patrimonio neto para eventualmente mejorar su propia residencia sigue siendo fuerte.

además, este año las políticas han seguido aumentando y los tipos de interés han seguido bajando. mucha gente cree que comprar una casa no es "consumo" sino "ahorro" basado en la necesidad de preservar y valorizar los activos.

los buenos productos en las ciudades centrales siguen siendo una forma importante de comprar casas para combatir la inflación, y las casas de lujo y los departamentos grandes en las áreas centrales todavía son productos escasos en el mercado.