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recentemente, as políticas de todos os partidos têm sido realmente fortes e os mercados imobiliários e de ações explodiram da noite para o dia.

de repente, boas notícias sobre os mercados imobiliários e de ações podem ser ouvidas nas ruas e becos.

especialmente no mercado imobiliário, as políticas estão surgindo uma após a outra. os empréstimos habitacionais existentes que mais preocupam muitas pessoas e as últimas grandes mudanças nas cidades de primeira linha têm novas configurações.

mas tenho estado atento a uma nova tendência, que também é um problema de opção que todos poderão enfrentar a seguir, os grandes apartamentos.

este ano, muitas cidades introduziram políticas para incentivar a compra de habitações em grandes áreas. por trás das políticas, elas reflectem as mudanças no desenvolvimento da indústria.

por um lado, os rendimentos dos residentes estão a aumentar e a procura de espaço habitacional está a aumentar, tornando-se gradualmente a opção de compra de casa para muitas famílias.

por outro lado, a política visa reduzir a pressão financeira sobre os compradores de casas, reduzindo o imposto sobre compras residenciais em grande escala, proporcionando descontos para quem compra pela primeira vez e aumentando os subsídios à compra de casas.

as políticas estão a ser acompanhadas e o mercado está a dar respostas práticas.

por exemplo, nos últimos anos, produtos de melhoria de alta qualidade estão gradualmente liderando o mercado.

em termos de volume total, a proporção de transações multimilionárias de habitação de luxo de guangzhou na área de transações da cidade aumentou de 5% em 2021 para 13% este ano.

fonte de dados: pesquisa hefu

embora a proporção de casas de luxo multimilionárias em guangzhou esteja aumentando, durante o dia nacional da semana dourada,"sete artigos de xangai"após a implementação, a resposta de vendas de vários escritórios de vendas nos novos distritos de songjiang, baoshan e pudong em xangai foi que muitas propriedades deram as boas-vindas a "novos rostos", propriedades de grande porte são mais populares e a cota de recepção de 7 dias de alguns escritórios de vendas foram totalmente lotados.

apenas em setembro passado, as estatísticas do mercado mostraram que as vendas de casas de luxo em xangai atingiram 40 mil milhões. se olharmos para o primeiro semestre do ano, de acordo com dados do cric, foram vendidas 1.544 novas casas de luxo com um preço total de mais de 30 milhões. no primeiro semestre do ano, uma escala de transações recorde a mais alta dos últimos 10 anos.

xangai, guangzhou e shenzhen seguiram o exemplo. pequim também introduziu recentemente novas políticas, anunciando que os padrões para habitação comum e não comum que foram implementados durante muitos anos serão cancelados. transações imobiliárias em grande escala.

obviamente, o mercado imobiliário passou de um desenvolvimento acelerado para um produto de ciclo lento.

na era do ciclo lento, a procura das pessoas por casas baseia-se principalmente no conforto. nos últimos anos, a popularidade dos apartamentos de três quartos e superiores em xangai continuou a aumentar. em particular, os apartamentos de três quartos representaram 63%. o número total de transações, tornando-se a principal força absoluta do mercado.

há cada vez menos casas novas para famílias pequenas e os apartamentos de um quarto basicamente foram retirados do mercado.

cada vez mais a preferência dos compradores de casas por novos produtos domésticos mudou das originais “casas de pequeno porte que são apenas necessárias” para “casas de médio a grande porte”.

na verdade, este fenómeno é fácil de compreender. desde que a política dos três filhos foi liberalizada, cada vez mais famílias têm dois ou três filhos, o que também provocou mudanças na procura de todos pela compra de casa. é claro que muitas famílias não buscam cegamente apartamentos compactos como no passado, mas preferem espaços mais espaçosos e confortáveis.

este ano, continuei a realizar pesquisas aprofundadas sobre muitos tipos de casas na linha de frente e descobri um fenômeno interessante: o preço unitário das casas grandes é muito mais alto do que o das casas pequenas, e das casas grandes em cidades de primeiro nível. xangai tem que ser disputada.

você deve saber que na era passada de demanda urgente, o preço unitário dos apartamentos pequenos era geralmente mais alto do que o dos apartamentos grandes, porque a demanda por apartamentos pequenos era maior e mais adequada para os compradores de casas pela primeira vez "pegarem a estrada "; no entanto, nos últimos anos, a estratégia de preços do mercado imobiliário mudou silenciosamente , agora os preços unitários dos grandes apartamentos na maioria dos projetos imobiliários são mais elevados do que os dos pequenos apartamentos e podem ser esgotados mais cedo.

obviamente, o mercado está mudando silenciosamente e a era das grandes casas está chegando.

independentemente dos dados, as vendas de imóveis estão atualmente lentas, mas os apartamentos de grande escala nas principais cidades estão a registar um crescimento estrutural.

não muito tempo atrás, as quatro principais cidades de primeiro nível e algumas cidades centrais introduziram novas políticas para incentivar a transação de propriedades de grande escala e incentivar as empresas imobiliárias a desenvolver produtos habitacionais em áreas maiores.

de acordo com um relatório do anjuke research institute, de janeiro a agosto de 2024, o número de transações de produtos de demanda rígida abaixo de 90 metros quadrados em xangai diminuiu, enquanto a proporção de transações imobiliárias entre 90 e 200 metros quadrados permaneceu em um alto nível, com 200 metros quadrados a proporção de transações dos grandes apartamentos acima aumentou significativamente.

em 20 de setembro, o comité municipal do partido de pequim emitiu algumas novas orientações, que mencionavam a necessidade de ajustar as políticas imobiliárias e podem cancelar os padrões de classificação para residências comuns e residências não comuns. no ano passado, pequim fez ajustes nos padrões para habitação comum, como aumentar o limite superior para uma única casa de 140 metros quadrados para 144 metros quadrados e remover o limite de preço total.

há cerca de um mês, xangai também fez ajustes na política "7090" que vem sendo implementada há 18 anos. a chamada política "7090" originou-se das "várias opiniões sobre a implementação dos requisitos de proporção estrutural para habitações recém-construídas" emitidas por. o ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural em 2006. fica esclarecido que a proporção da área total de construção de habitações comerciais abaixo de 90 metros quadrados deve atingir mais de 70%.

fonte de dados: sistema de tomada de decisão imobiliária cric china

o último aviso esclarece que os padrões de área de construção para habitações comerciais de pequeno e médio porte nos edifícios de vários andares, pequenos arranha-céus e arranha-céus de xangai foram ajustados para 100 metros quadrados, 110 metros quadrados e 120 metros quadrados, respectivamente. este padrão é de 10 a 100 metros quadrados a mais que o padrão original de 20 metros quadrados.

em termos da relação de oferta de habitações de pequeno e médio porte, a área entre os anéis intermediário e externo não deve ser inferior a 70%, e a área dentro do anel intermediário não deve ser inferior a 60%.

obviamente, este padrão foi elevado agora, o que significa que a política “7090” se tornou uma coisa do passado em xangai.

no futuro, mais residências de grande porte entrarão no mercado.

no passado, a oferta extrema de apartamentos pequenos causava muitos problemas. a maioria dos projetos dos incorporadores era a mesma, sem produtos inovadores e apenas com falta de foco.

para quem pretende apartamentos pequenos, não são o destino final para a compra de casa. se quiserem melhorar a sua casa, acabarão por optar por uma casa com área superior a 120 metros quadrados.

na nova geração de procura habitacional, só alterando os produtos do tipo unitário, partindo da procura real e implementando-a na oferta, poderá ser um “remédio de longo prazo”.

para o mercado imobiliário, não há mais necessidade de tantos suprimentos para pequenas áreas e a era dos grandes apartamentos está em alta.

é claro que isso não significa que as pequenas casas serão mortas com um martelo. o fim de 7.090 é apenas o fim da política, não a extinção das pequenas casas.

os apartamentos grandes têm um limiar muito grande em termos de procura rígida. do ponto de vista da precificação dos activos, quanto mais raros e mais caros forem os activos, melhor poderão sobreviver ao ciclo.

o anjuke research institute estudou recentemente as mudanças na oferta e na procura de produtos de apartamentos em muitas cidades centrais ao longo dos anos. os dados mostram que o novo mercado doméstico de xangai se transformou gradualmente num mercado dominado por grupos orientados para a melhoria. produtos de três quartos recém-renovados no novo mercado doméstico são esmagadores. a força principal, produtos de luxo com uma área de mais de 140 metros quadrados, tem uma tendência explosiva e o ciclo de vendas é relativamente curto.

além disso, também compartilhei com vocês em meu relatório anterior que as transações de propriedades residenciais de grande porte e alto padrão em xangai foram muito altas este ano. no primeiro semestre do ano, um total de 1.544 grandes propriedades residenciais de alto padrão. unidades residenciais com um preço total de mais de 30 milhões de yuans foram vendidas em xangai, o maior dos últimos 10 anos.

as vendas da china overseas shunchang jiuli em uma tarde foram de aproximadamente 19,65 bilhões, com um volume médio de vendas de 93,57 milhões por minuto, um preço unitário de 17,2 milhões, e todas as 512 unidades foram vendidas.

há também hotéis como hong kong land kai yuen e poly expo tianyue, que também são muito populares entre os clientes.

na verdade, estes mostraram que mercados de primeira linha como xangai entraram oficialmente na era da melhoria de apartamentos em grande escala.

nos últimos anos, o setor imobiliário passou gradualmente de possuir uma casa para viver em uma boa casa, e a demanda por pessoas com patrimônio líquido para eventualmente melhorar sua própria residência ainda é forte.

além disso, este ano, as políticas continuaram a aumentar e as taxas de juro continuaram a cair. muitas pessoas acreditam que comprar uma casa não é “consumo”, mas sim “poupança” com base na necessidade de preservação e valorização dos activos.

os bons produtos nas cidades centrais ainda são uma forma importante de comprar casas para combater a inflação, e as casas de luxo e os grandes apartamentos nas áreas centrais ainda são produtos escassos no mercado.