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19 de maio de 1999 é um dia que muitos investidores antigos jamais esquecerão.

naquele dia, o mercado de ações chinês, que estava lento há dois anos, explodiu em desespero. em menos de dois meses, o índice big a subiu de 1.047 pontos para 1.756 pontos, uma subida vertiginosa.

devido a essa onda de condições de mercado, muitos investidores antigos recuperaram de uma só vez anos de perdas e reavivaram as suas esperanças.

24 anos se passaram e a história acontecerá novamente em 26 de setembro de 2024.

em apenas alguns dias, vários setores do mercado de ações chinês estabeleceram novos recordes para os maiores ganhos diários da história.

o volume de negócios de xangai e shenzhen ultrapassou até 2,59 trilhões em um dia, estabelecendo o maior volume histórico de negócios desde o nascimento das ações a.

muitas pessoas descrevem que a situação atual do mercado de ações entrou no "estágio de viuvez de wu zetian" - perdendo li zhi (sanidade).

há uma grande diferença entre esta ronda de resgates e a de 1999.

o que impulsionou o mercado em 1999 foi oações de programas de variedadesas ações de tecnologia e internet lideradas por shanghai merlin e tsinghua tongfang lideraram os ganhos.

mas desta vez, os títulos e o imobiliário foram os primeiros a começar.

esta lógica é indissociável da actual intenção do país de estimular os mercados accionistas e imobiliários.

na verdade, em maio deste ano, foram introduzidas políticas intensivas para estimular o imobiliário. nessa altura, muitas acções imobiliárias subiram mais de 100%, mas rapidamente caíram.

imediatamente depois, os preços da habitação caíram novamente.

a queda dos preços das casas é uma coisa boa para as pessoas que não têm carros, mas do ponto de vista do consumo, é um grande problema.

em primeiro lugar, precisamos de saber que a china tem um excedente de casas.

como muitos moradores urbanos possuem três ou quatro propriedades, para muitas famílias, comprar uma casa tornou-se uma espécie de poupança e um hábito.

portanto o mercado imobiliário é, em grande medida, um mercado financeiro.

dado que se trata de um mercado financeiro, quando os preços da habitação caírem, enfrentaremos um problema: a riqueza de todos os proprietários está a diminuir.

afinal, a maioria das pessoas possui casa e ainda é a classe média que tem capacidade de consumir.

o que essas pessoas farão quando sua riqueza diminuir?

envolver-se e trabalhar duro é uma forma de aliviar a ansiedade, ao mesmo tempo em que economiza comida e roupas e não ousa gastar dinheiro.

a queda do índice de preços há meses consecutivos é uma boa prova.

portanto, impulsionar o mercado de ações e ajudar os preços das casas a parar de cair são os principais temas desta onda de estímulos.

o mercado de ações e o mercado imobiliário estão ligados. o método central deste estímulo é utilizar políticas fortes para permitir que as pessoas tenham dinheiro nas mãos e ousem gastá-lo.

o mercado de ações foi fechado diretamente pelo banco central, “500 bilhões não são suficientes, serão necessários outros 500 bilhões”.

pode-se dizer que distribui dinheiro com precisão aos investidores da classe média.

muitos investidores recuperaram o capital equivalente a um ano em apenas alguns dias, e alguns até afirmam ter alcançado a liberdade financeira.

as três grandes linhas positivas fizeram com que muitas pessoas subvertessem seus três pontos de vista e mudassem repentinamente de "ações negras" para "ostentação".

durante o dia nacional, muitos gestores de sociedades de valores mobiliários estiveram ocupados - muitos novos investidores perguntaram sobre a abertura de contas e havia demasiados negócios para gerir.

a confiança é uma importante fonte de recuperação do mercado de ações e é também a lógica por trás deste aumento nas ações de valores mobiliários.

por outro lado, o setor imobiliário começou com mais vigor.

no dia 26, muitas novidades apareceram nas declarações da reunião de alto nível. por exemplo, para o setor imobiliário, já não se mencionava “desenvolvimento de alta qualidade”, mas diretamente “promoveu o mercado imobiliário para parar de cair e se estabilizar”. , “devemos responder às preocupações das massas, ajustar a política de restrição à compra de habitação e reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes”.

no que diz respeito à política monetária, ela não é “estável e precisa”, mas claramente “implementa poderosas reduções nas taxas de juros”.

para ser franco, temos de travar resolutamente a tendência descendente dos preços da habitação e fazer tudo o que estiver ao nosso alcance para encorajar todos a comprar uma casa.

em 29 de setembro, políticas favoráveis ​​foram introduzidas intensivamente no mercado imobiliário. três grandes cidades de primeira linha emitiram coletivamente novas políticas para o mercado imobiliário, que basicamente esclareceram que o pagamento inicial é de apenas 15% e, ao mesmo tempo, relaxaram o limite de compra. limite.

com base nisso, as ações imobiliárias de hong kong em 2 de outubro eram como tomar pílulas malucas.

muitas empresas aumentaram mais de 100% num único dia, e algumas até aumentaram 300%, ou triplicaram num dia.

durante esta onda de ganhos, wu xiangjun percebeu que quanto mais ações imobiliárias cujo desempenho já havia explodido ou estava prestes a trovejar, mais violentamente elas subiam.

por exemplosunac china, a receita no primeiro semestre deste ano foi cortada pela metade e a empresa sofreu uma perda direta de 15 bilhões, masações de hong kongem 2 de outubro, o aumento em um único dia chegou a 75%.

por outro lado, aqueles que são rentáveis ​​e financeiramente saudáveisgrupo longfor, o aumento no mesmo dia foi de apenas 24%.

porque é que as acções imobiliárias com fraco desempenho sobem mais violentamente? isto deve-se principalmente ao facto de o preço das acções ter caído ao ponto de quebrar a rede, e o capital está optimista de que estas empresas podem voltar à vida? tempestade, mais caro é o peixe."

no entanto, será que o aumento dos preços das ações pode realmente trazer estas empresas imobiliárias de volta à vida rapidamente?

precisamos também de analisar os fundamentos do actual mercado imobiliário.

embora o mercado de ações seja um barómetro da economia, a realidade muitas vezes é diferente.

por exemplo, nos últimos anos, o dax alemão subiu de 8.800 pontos para 10.000 pontos, e o nikkei duplicou directamente. estes estão fora de sintonia com os fundamentos da operação económica (o seu crescimento do pib não é rápido).

específico para o mercado imobiliário, este também é o caso atualmente.

embora depois de 30 de setembro, os mercados imobiliários em vários lugares tenham recebido sinais de recuperação. por exemplo, duas casas de luxo com um preço unitário de 150.000 yuans no "green lake world" de xangai foram vendidas em um dia. atingiu 350 milhões de yuans em um dia. espere na fila por meia hora.

no entanto, a julgar pelas entrevistas realizadas por alguns repórteres da linha da frente, a recuperação do mercado imobiliário pode ser inferior ao esperado.

um repórter da shell finance conduziu uma investigação no local e descobriu que o boato na internet de que "os preços dos proprietários aumentaram 500.000 durante a noite" é realmente verdade, mas é apenas um fenômeno isolado.

o intermediário lianjia responsável pela área de baoshan também informou que o número de listagens na área aumentou significativamente:

“o número de listagens nas sete ou oito lojas da nossa área é superior a 1.000, e o número de listagens ainda está aumentando. em comparação com as listagens anteriores de mais de 700 e mais de 800 conjuntos, o número atual de listagens ainda é em alto nível, e ainda é um mercado comprador..."

ou seja, mais proprietários querem aproveitar esta oportunidade para vender as suas casas a um preço mais elevado.

vários intermediários localizados em pudong e no distrito de baoshan disseram: “os proprietários que realmente desejam vender suas casas aproveitarão esta onda de políticas favoráveis ​​​​para vender rapidamente e não aumentarão o preço, porque o objetivo é vender”.

"as casas certamente se tornarão excedentes em breve."

“o rendimento do investimento após a venda do imóvel é maior do que o da posse do imóvel, e a casa não crescerá tão rapidamente.”

“a nova política me permitiu economizar cerca de 1.000 yuans em juros todos os meses. agora também quero comprar uma casa nova, mas definitivamente não vou comprá-la agora.”

na verdade, nos últimos dois anos, a habitação usada em todo o país tem estado num estado de “preço por volume”, especialmente em algumas áreas urbanas com preços de habitação “velhos e quebrados”, que quase “reduziram metade".

zhang xiaoduan, vice-diretor do cushman & wakefield research institute, acredita que o ajustamento do mercado imobiliário da china já vem acontecendo há algum tempo nos últimos anos. o impacto sobre a confiança do mercado é difícil de ser revertido diretamente em um determinado nó político. todas as partes no mercado analisarão e farão previsões de forma mais racional e cautelosa.

embora a contínua optimização e flexibilização do ambiente político do mercado imobiliário e os esforços simultâneos de políticas tanto do lado da oferta como da procura ajudem o mercado imobiliário a sair da recessão, ainda requer uma melhoria contínua em aspectos macroeconómicos, como a população e a economia. .

portanto, este estímulo pode ser um ponto de caça a pechinchas para as ações imobiliárias, mas ainda está longe de ser um ponto de caça a pechinchas para o mercado imobiliário.

seja no mercado doméstico novo ou nas transações de habitação em segunda mão, o “preço por volume” continuará a ser a tendência.

no entanto, para algumas empresas imobiliárias que enfrentam dificuldades, a subida dos preços das ações é, sem dúvida, um grande golpe.

esta é uma reavaliação dos pacotes de activos dos stocks imobiliários causada por mudanças políticas.

empresas líderes como sunac e vanke duplicaram e duplicaram os preços das suas ações de hong kong num curto período de tempo.

antes do feriado,grupo cifidivulgou informações privilegiadas, anunciou progressos significativos na reestruturação no exterior e assinou formalmente um acordo de apoio à reestruturação com o grupo de detentores de títulos.

a reestruturação da cifi no exterior envolve 10 títulos seniores, 1 título conversível e 1 título perpétuo, bem como 13 empréstimos no exterior, com um valor principal total de us$ 6,858 bilhões.

ser capaz de reestruturar obrigações terá pelo menos mais vantagens do que desvantagens para a cifi se livrar das suas dificuldades de endividamento.

e recentemente, cada vez mais empresas imobiliárias entregaram planos de reestruturação de dívidas.

por exemplo, o acordo de apoio à reestruturação da dívida externa da kaisa também recebeu a participação de 70% dos credores.dafa imóveisum plano de reestruturação da dívida externa também foi anunciado, e a sino-ocean realizou uma audiência sobre o plano de reestruturação da dívida...

no entanto, ainda existem muitas imobiliárias que lutam para sair do atoleiro.

por exemplojardim campestreainda não entregou o seu plano de reestruturação da dívida externa e o mercado de ações foi suspenso, evitando perfeitamente este aumento.

além disso, empresas imobiliárias como a sunshine 100 e a blu-ray development não conseguem sequer elaborar planos quando confrontadas com o problema dos incumprimentos da dívida interna.

um dado é que até 18 empresas imobiliárias listadas serão retiradas e retiradas da bolsa de 2023 a 2024.

muitas empresas foram obrigadas a fechar o capital pelas bolsas, não só por causa dos baixos preços das ações, mas também por causa de dívidas e problemas operacionais.

existem hoje muito poucas empresas imobiliárias cotadas que podem dizer que recuperaram a sua força.

através de pesquisas em mercados maduros, como os estados unidos e o japão, verifica-se que as empresas imobiliárias que conseguem sobreviver ao período anticíclico devem satisfazer duas condições principais:

1. níveis mais baixos de dívida.

2. alto lucro operacional.

por conseguinte, ao observar as perspectivas de mercado dos preços das acções das empresas imobiliárias, ainda precisamos de prestar atenção a se o fluxo de caixa de financiamento destas empresas pode melhorar, se podem reduzir os seus passivos e melhorar a sua capacidade de venda.

em agosto de 2023, quando as autoridades políticas mudaram o nome do setor imobiliário para indústria pilar, sunac aumentou de 0,8 yuans para 3,2 yuans.

no entanto, este ajustamento não pôs fim à queda nas vendas de imóveis.

ao longo do último ano, todos os booms do mercado imobiliário foram causados ​​por mudanças políticas.

ações de hong kongempresa vankepor exemplo, dentro de uma semana, vanke aumentou de 4 yuans para 12 yuans. este aumento excedeu em muito a recuperação dos fundamentos.

após esta ronda de estímulos, estas empresas imobiliárias que enfrentam tempestades também devem trabalhar arduamente para praticar as suas competências internas.

para os investidores, este aumento é uma ocorrência rara em 20 anos.

para muitas empresas imobiliárias do continente, esta pode ser a última oportunidade de virar a esquina.