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1999년 5월 19일은 많은 노련한 투자자들에게 결코 잊지 못할 날입니다.

이날 2년 동안 부진했던 중국 증시는 두 달도 안 돼 1,047포인트에서 1,756포인트로 아찔한 상승세를 보였다.

이러한 시장 상황의 물결로 인해 많은 노년 투자자들이 수년간의 손실을 단번에 만회하고 희망을 다시 불러일으켰습니다.

24년이 지났고, 2024년 9월 26일, 역사가 다시 일어납니다.

단 며칠 만에 중국 주식 시장의 다양한 부문이 역사상 최대 일일 상승폭으로 신기록을 세웠습니다.

상하이와 선전의 거래량도 하루 만에 2조5900억 달러를 넘어 a주 탄생 이후 역대 최대 거래량을 기록했다.

많은 사람들은 현재의 주식 시장 상황이 "오측천(吳澤前) 과부 단계", 즉 이지(정신)를 상실한 상태에 이르렀다고 설명합니다.

이번 구제금융은 1999년 구제금융과 큰 ​​차이가 있다.

1999년 시장을 이끈 것은 바로버라이어티 쇼 공유, shanghai merlin, tsinghua tongfang이 주도하는 기술 및 인터넷 주식이 상승세를 주도했습니다.

그런데 이번에는 증권과 부동산이 먼저 출발했다.

이러한 논리는 주식 및 부동산 시장을 활성화하려는 국가의 현재 의도와 분리될 수 없습니다.

실제로 올해 5월에는 부동산 경기 활성화를 위한 정책이 집중적으로 도입됐는데, 당시 많은 부동산 주가가 100% 이상 상승했지만 빠르게 하락했다.

그 직후 주택 가격은 다시 하락했습니다.

집값 하락은 자동차가 없는 이들에게는 좋은 일이지만 소비 측면에서는 큰 문제다.

우선 중국에는 주택 과잉이 있다는 사실을 알아야 한다.

많은 도시 거주자들이 3~4개의 부동산을 소유하고 있기 때문에 많은 가족에게 주택 구입은 일종의 저축이자 습관이 되었습니다.

따라서 부동산 시장은 대체로 금융 시장입니다.

금융시장이기 때문에 일단 주택 가격이 떨어지면 문제에 직면하게 됩니다. 모든 주택 소유자의 부가 줄어들고 있다는 것입니다.

결국 대다수의 사람들은 집을 소유하고 있고, 여전히 소비 능력을 갖춘 중산층이다.

재산이 줄어들면 이 사람들은 무엇을 할 것인가?

자신을 참여시키고 열심히 일하는 것은 불안을 해소하는 동시에 음식과 의복을 아끼고 감히 돈을 쓰지 않는 방법 중 하나입니다.

몇 달 연속 하락세를 보이고 있는 물가지수가 이를 입증한다.

따라서 주식 시장을 활성화하고 주택 가격 하락을 멈추도록 돕는 것이 이번 부양책의 주요 주제입니다.

주식시장과 부동산시장은 연결돼 있다. 이번 경기부양의 핵심 방식은 강력한 정책을 통해 사람들이 돈을 갖고 과감하게 소비할 수 있도록 하는 것이다.

중앙은행은 "5000억으로는 부족하다. 5000억이 더 필요할 것"이라며 주식시장을 직접 폐쇄했다.

중산층 투자자들에게 돈을 정확하게 배분한다고 할 수 있다.

많은 투자자들이 불과 며칠 만에 1년치의 자본을 회수했고, 일부는 경제적 자유를 얻었다고 주장하기도 합니다.

세 가지 큰 긍정적 선은 많은 사람들이 세 가지 견해를 뒤집게 만들었고 갑자기 '암흑주'에서 '자랑'으로 바뀌었습니다.

국경절에는 많은 증권사 경영자들이 분주해졌습니다. 많은 신규 투자자들이 계좌 개설에 대해 문의했고, 처리할 업무가 너무 많았습니다.

자신감은 주식시장 회복의 중요한 원천이자, 증권주 급등의 논리이기도 하다.

반면 부동산은 더욱 활발하게 시작됐다.

26일 고위급회의 성명에는 새로운 내용이 많이 나왔다. 예를 들어 부동산에 대해서는 더 이상 '질적 발전'을 언급하지 않고 직접적으로 '부동산 시장의 하락세를 멈추고 안정을 도모한다'는 내용이 나왔다. , "대중의 우려에 부응하고 주택 구입 제한 정책을 조정하며 기존 모기지 금리를 낮추어야합니다."

통화정책에 대해서는 '안정적이고 정확하다'는 것이 아니라 '강력한 금리 인하를 단행한다'는 것이 분명하다.

직설적으로 말하면 집값 하락세를 단호히 억제하고 모든 사람이 집을 살 수 있도록 모든 노력을 다해야 합니다.

9월 29일, 부동산 시장에 유리한 정책이 집중적으로 도입됐다. 3개 주요 1선 도시가 공동으로 새로운 부동산 시장 정책을 발표했는데, 기본적으로 계약금은 15%에 불과함과 동시에 구매 한도도 완화됐다. 한계점.

이를 토대로 10월 2일 홍콩 부동산 주가는 미친 약을 먹은 것과 같았다.

많은 기업이 하루 만에 100% 이상 증가했고, 어떤 기업은 하루 만에 300%, 세 배나 증가하기도 했습니다.

이러한 상승세 속에서 wu xiangjun은 실적이 이미 폭발적이거나 천둥소리 직전에 있는 부동산 주식이 많을수록 그 상승폭이 더욱 격렬해진다는 사실을 알아냈습니다.

예를 들어수낙 중국올해 상반기 매출이 절반으로 줄면서 회사는 150억원의 직접적인 손실을 입었지만,홍콩 주식10월 2일에는 일일 증가율이 75%에 달했습니다.

반면에, 수익성이 있고 재정적으로 건강한 사람들은롱포 그룹, 당일 증가율은 24%에 불과했다.

실적이 저조한 부동산주가 더 맹렬하게 오르는 이유는 주가가 순삭 직전까지 떨어졌기 때문인데, 자본은 이들 기업이 다시 살아날 수 있다고 낙관하고 있기 때문이다. 폭풍우가 몰아칠수록 물고기는 더 비싸진다."

그런데 주가가 오른다고 과연 이들 부동산 회사들이 빨리 회생할 수 있을까?

현재 부동산 시장의 펀더멘털도 분석해야 한다.

주식시장은 경제의 바로미터이지만 현실은 종종 다릅니다.

예를 들어, 최근 몇 년 동안 독일 dax는 8,800포인트에서 10,000포인트로 올랐고, nikkei는 직접적으로 두 배로 올랐습니다. 이는 경제 운영의 기본과 맞지 않습니다(gdp 성장이 빠르지 않습니다).

부동산 시장의 경우 현재도 마찬가지이다.

9월 30일 이후 각지의 부동산 시장이 회복 조짐을 보였으나, 예를 들어 상하이의 '그린 레이크 월드(green lake world)'에 있는 15만 위안의 고급 주택 2채가 하루 만에 매진되었습니다. 하루에 3억 5천만 위안에 도달했습니다. 30분 동안 줄을 서서 기다리세요.

그러나 일부 일선 기자들이 진행한 인터뷰에 따르면 부동산 시장 회복세는 예상보다 낮을 수 있다.

쉘 파이낸스 기자가 현장 조사를 한 결과, 인터넷에 떠도는 '집주인 가격이 하룻밤 사이에 50만 원이나 뛰었다'는 소문은 사실이지만 이는 극히 일부의 현상일 뿐이라는 사실을 알아냈다.

baoshan 지역을 담당하는 lianjia 중개업체도 해당 지역의 매물 수가 크게 증가했다고 보고했습니다.

"우리 지역의 7~8개 매장 목록 수는 1,000개가 넘고 목록 수는 여전히 증가하고 있습니다. 이전 목록이 700개 이상, 800세트 이상이었던 것과 비교하면 현재 목록 수는 여전히 적습니다. 높은 수준에서 여전히 구매자 중심 시장입니다..."

즉, 더 많은 주택 소유자가 이 기회를 활용하여 자신의 주택을 더 높은 가격에 판매하고 싶어합니다.

푸동구와 바오산구에 위치한 여러 중개인은 "정말 집을 팔고 싶은 집주인은 이런 유리한 정책을 활용해 신속하게 팔고, 판매가 목적이기 때문에 가격을 올리지 않을 것"이라고 말했다.

"머지않아 집은 분명 잉여가 될 것이다."

"부동산을 판매한 후의 투자 수입은 부동산을 보유하고 있는 것보다 높으며, 집이 빨리 오르지 않을 것입니다."

"새 정책 덕분에 매달 1,000위안 정도의 이자를 절약할 수 있게 되었습니다. 이제 새 집을 사고 싶지만 지금은 절대 사지 않을 것입니다."

실제로 지난 2년 동안 전국의 중고 주택은 '볼륨 대비 가격' 상태에 있었으며, 특히 '오래되고 망가진' 주택 가격이 거의 '인하'된 일부 도시 지역에서는 더욱 그렇습니다. 반".

쿠시먼앤드웨이크필드연구소 부소장 장샤오두안(zhang xiaoduan)은 최근 몇 년간 중국 부동산 시장의 조정이 특정 정책 노드에서 시장 신뢰도에 미치는 영향을 직접적으로 되돌리기는 어렵다고 믿고 있습니다. 시장의 모든 당사자는 더욱 합리적이고 신중하게 분석하고 예측할 것입니다.

부동산시장 정책 환경의 지속적인 최적화와 완화, 그리고 공급과 수요 측면의 정책 동시 노력이 부동산 시장의 침체를 벗어나는 데 도움이 되겠지만, 인구, 경제 등 거시경제적 측면에서는 여전히 지속적인 개선이 필요합니다. .

따라서 이번 부양책은 부동산 주식의 저가 사냥터가 될 수는 있지만, 부동산 시장의 저가 사냥터와는 아직 거리가 멀다.

신규 주택 시장이든 중고 주택 거래이든 "수량 대비 가격"은 여전히 ​​추세일 것입니다.

하지만 어려움을 겪고 있는 일부 부동산 회사들에게는 주가 상승이 큰 타격임은 틀림없다.

정책변화에 따른 부동산주 자산패키지의 재평가이다.

sunac 및 vanke와 같은 선두 기업은 단기간에 홍콩 주가를 두 배, 두 배로 올렸습니다.

명절 전,cifi 그룹내부정보를 공개하고, 해외 구조조정의 중요한 진전을 발표했으며, 채권단과 구조조정 지원협약을 공식 체결했습니다.

cifi의 해외 구조조정에는 선순위채 10개, 전환사채 1개, 영구채 1개와 해외대출 13개 등 총 원금 68억5800만달러가 포함된다.

채권을 재구성할 수 있다는 것은 적어도 cifi가 부채 문제를 해결하는 데 있어 단점보다는 장점이 더 많을 것입니다.

그리고 최근에는 부채구조조정계획을 넘겨주는 부동산회사가 늘고 있다.

예를 들어 카이사의 해외 부채 구조조정 지원 협약에도 채권단 70%가 참여했다.다파 부동산해외 부채 구조조정 계획도 발표됐고, 시노오션(sino-ocean)이 부채 구조조정 계획에 대한 청문회를 열었다.

하지만 여전히 수렁에서 벗어나기 위해 애쓰는 부동산 회사들이 많다.

예를 들어컨트리 가든아직 해외채무 구조조정 계획도 넘겨주지 않았고, 주식시장도 정지돼 급등세를 완벽하게 모면했다.

게다가 선샤인100, 블루레이디벨롭먼트 등 부동산업체들은 국내 채무불이행 문제에 직면하면 대책조차 세우지 못하고 있다.

한 데이터에 따르면 2023년부터 2024년까지 무려 18개에 달하는 상장 부동산 회사가 상장폐지될 예정이다.

많은 기업들이 낮은 주가뿐만 아니라 부채와 운영 문제로 인해 거래소로부터 상장 폐지 명령을 받았습니다.

오늘날 힘을 회복했다고 말할 수 있는 상장 부동산 회사는 거의 없습니다.

미국, 일본 등 성숙시장에 대한 연구를 통해 경기대응기에 살아남을 수 있는 부동산회사는 두 가지 주요 조건을 충족해야 함을 알 수 있다.

1. 부채 수준을 낮춥니다.

2. 높은 영업이익.

따라서 부동산 회사의 주가에 대한 시장 전망을 관찰할 때 이들 회사의 자금 조달 현금 흐름이 개선될 수 있는지, 부채를 줄일 수 있는지, 판매 능력이 향상될 수 있는지에 여전히 주목할 필요가 있습니다.

2023년 8월 정책당국이 부동산을 기간산업으로 명칭을 바꾸자 수낙은 0.8위안에서 3.2위안으로 올랐다.

그러나 이번 조정으로 부동산 매매 감소세가 종식된 것은 아니다.

지난 1년여 동안 모든 부동산 시장의 호황은 정책 변화로 인해 발생했습니다.

홍콩 주식반케 엔터프라이즈예를 들어 일주일 만에 vanke는 4위안에서 12위안으로 올랐습니다. 이 증가폭은 펀더멘털 회복을 훨씬 뛰어넘었습니다.

이번 부양책 이후 폭풍우에 직면한 부동산 회사들도 내부 기술을 연습하기 위해 열심히 노력해야 합니다.

투자자들에게 이러한 급등은 20년 만에 드문 일입니다.

많은 본토 부동산 회사들에게 이것은 전환점을 맞이할 마지막 기회일 수 있습니다.