berita

tanggal 19 mei 1999 adalah hari yang tidak akan pernah dilupakan oleh banyak investor lama.

pada hari itu, pasar saham tiongkok yang sempat lesu selama dua tahun, meledak dalam keputusasaan. dalam waktu kurang dari dua bulan, indeks big a naik dari 1.047 poin menjadi 1.756 poin, sebuah kenaikan yang memusingkan.

karena gelombang kondisi pasar tersebut, banyak investor lama yang menutup kerugian bertahun-tahun dalam satu gerakan dan menghidupkan kembali harapan mereka.

24 tahun telah berlalu, dan sejarah akan terulang kembali pada 26 september 2024.

hanya dalam beberapa hari, berbagai sektor pasar saham tiongkok mencetak rekor baru untuk kenaikan satu hari terbesar dalam sejarah.

volume perdagangan shanghai dan shenzhen bahkan melebihi 2,59 triliun dalam satu hari, menjadikannya volume perdagangan terbesar dalam sejarah sejak lahirnya saham a.

banyak orang menggambarkan bahwa situasi pasar saham saat ini telah memasuki "tahap janda wu zetian" - kehilangan li zhi (kewarasan).

ada perbedaan besar antara putaran dana talangan ini dan putaran dana talangan pada tahun 1999.

yang mendorong pasar pada tahun 1999 adalahberbagi pertunjukan ragamsaham-saham teknologi dan internet yang dipimpin oleh shanghai merlin, dan tsinghua tongfang memimpin kenaikan.

namun kali ini, sekuritas dan real estate adalah yang pertama dimulai.

logika ini tidak terlepas dari niat negara saat ini untuk merangsang pasar saham dan properti.

faktanya, pada bulan mei tahun ini, kebijakan-kebijakan secara intensif diberlakukan untuk menstimulasi real estate. saat itu, banyak saham real estate yang naik lebih dari 100%, namun dengan cepat turun kembali.

segera setelah itu, harga rumah turun lagi.

turunnya harga rumah merupakan hal yang baik bagi masyarakat yang tidak memiliki mobil, namun dari sudut pandang konsumsi, hal tersebut merupakan masalah yang besar.

pertama-tama, kita perlu tahu bahwa tiongkok mempunyai surplus rumah.

karena banyak penduduk perkotaan yang memiliki tiga atau empat properti, bagi banyak keluarga, membeli rumah sudah menjadi semacam tabungan dan kebiasaan.

jadi pasar real estat, sebagian besar, adalah pasar keuangan.

karena ini adalah pasar keuangan, begitu harga rumah turun, kita akan menghadapi masalah: kekayaan semua pemilik rumah menyusut.

toh mayoritas masyarakat sudah memiliki rumah, dan mereka masih kelas menengah yang punya kemampuan konsumsi.

apa yang akan dilakukan orang-orang ini ketika kekayaan mereka menyusut?

melibatkan diri dan bekerja keras merupakan salah satu cara untuk menghilangkan rasa cemas, sekaligus berhemat pada makanan dan pakaian serta tidak berani mengeluarkan uang.

indeks harga yang turun selama beberapa bulan berturut-turut adalah bukti yang baik.

oleh karena itu, meningkatkan pasar saham dan membantu harga rumah berhenti jatuh adalah tema utama gelombang stimulus ini.

pasar saham dan pasar real estat saling terkait. metode inti dari stimulus ini adalah dengan menggunakan kebijakan yang kuat agar masyarakat mempunyai uang dan berani berbelanja.

pasar saham langsung ditutup oleh bank sentral, "500 miliar tidak cukup, diperlukan 500 miliar lagi."

bisa dikatakan akurat mendistribusikan uang kepada investor kelas menengah.

banyak investor yang memperoleh kembali modalnya selama satu tahun hanya dalam beberapa hari, dan beberapa bahkan mengklaim telah mencapai kebebasan finansial.

tiga garis besar positif telah menyebabkan banyak orang menumbangkan ketiga pandangan mereka, dan tiba-tiba berubah dari "saham hitam" menjadi "bual".

selama hari nasional, banyak manajer perusahaan sekuritas sibuk - banyak investor baru bertanya tentang pembukaan rekening, dan terlalu banyak urusan yang harus ditangani.

keyakinan merupakan sumber penting pemulihan pasar saham, dan juga merupakan logika di balik lonjakan saham sekuritas ini.

di sisi lain, real estat mulai lebih bergairah.

pada tanggal 26, banyak hal baru yang muncul dalam pernyataan pertemuan tingkat tinggi tersebut, misalnya untuk real estate tidak lagi menyebutkan “pembangunan berkualitas tinggi”, tetapi secara langsung “mendorong pasar real estate agar berhenti jatuh dan stabil”. , "kita harus menanggapi kekhawatiran massa, menyesuaikan kebijakan pembatasan pembelian rumah, dan mengurangi suku bunga hipotek yang ada.”

mengenai kebijakan moneter, kebijakan ini tidak "stabil dan tepat", namun jelas "menerapkan penurunan suku bunga yang kuat".

terus terang, kita harus dengan tegas mengekang tren penurunan harga rumah dan melakukan segala kemungkinan untuk mendorong semua orang membeli rumah.

pada tanggal 29 september, kebijakan yang menguntungkan diperkenalkan secara intensif di pasar properti. tiga kota besar lapis pertama secara kolektif mengeluarkan kebijakan baru untuk pasar properti, yang pada dasarnya memperjelas bahwa uang muka hanya 15%, dan pada saat yang sama melonggarkan batas pembelian. ambang.

berdasarkan hal tersebut, saham real estate hong kong pada 2 oktober ibarat meminum pil gila.

banyak perusahaan yang meningkat lebih dari 100% dalam satu hari, bahkan ada yang meningkat 300%, atau tiga kali lipat dalam satu hari.

selama gelombang kenaikan ini, wu xiangjun memperhatikan bahwa semakin banyak saham real estat yang kinerjanya telah meledak atau di ambang guntur, semakin kuat kenaikannya.

misalnyasunac cina, pendapatan pada paruh pertama tahun ini dipotong setengahnya, dan perusahaan menderita kerugian langsung sebesar 15 miliar, tetapisaham hong kongpada tanggal 2 oktober, peningkatan satu hari mencapai 75%.

sebaliknya, mereka yang untung dan sehat secara finansialgrup merindukan, peningkatan di hari yang sama hanya 24%.

mengapa saham-saham real estat dengan kinerja buruk naik lebih tajam? hal ini terutama karena harga saham telah jatuh ke ambang kehancuran, dan modal optimis bahwa perusahaan-perusahaan ini dapat hidup kembali badai, semakin mahal harga ikannya."

namun, apakah kenaikan harga saham benar-benar dapat membuat perusahaan real estate tersebut bangkit kembali dengan cepat?

kita juga perlu menganalisis fundamental pasar properti saat ini.

meskipun pasar saham merupakan barometer perekonomian, kenyataannya seringkali berbeda.

misalnya, dalam beberapa tahun terakhir, dax jerman telah meningkat dari 8.800 poin menjadi 10.000 poin, dan nikkei langsung meningkat dua kali lipat. hal ini tidak sesuai dengan fundamental operasi ekonomi (pertumbuhan pdb mereka tidak cepat).

khusus untuk pasar properti, hal serupa juga terjadi saat ini.

meski setelah 30 september, pasar real estate di berbagai tempat sudah menunjukkan tanda-tanda pemulihan. misalnya, dua rumah mewah dengan harga satuan 150.000 yuan di "green lake world" shanghai terjual habis dalam satu hari mencapai 350 juta yuan dalam satu hari. mengantri selama setengah jam.

namun, jika dilihat dari wawancara yang dilakukan oleh beberapa wartawan garis depan, pemulihan pasar properti mungkin lebih rendah dari perkiraan.

seorang reporter dari shell finance melakukan penyelidikan di tempat dan menemukan bahwa rumor di internet bahwa "harga tuan tanah melonjak 500.000 dalam semalam" memang benar, tetapi ini hanya fenomena yang terisolasi.

perantara lianjia yang bertanggung jawab atas wilayah baoshan juga melaporkan bahwa jumlah listing di wilayah tersebut telah meningkat secara signifikan:

“jumlah listing di tujuh atau delapan toko di wilayah kami lebih dari 1.000, dan jumlah listing masih terus bertambah. dibandingkan dengan listing sebelumnya yang lebih dari 700 dan lebih dari 800 set, jumlah listing saat ini masih lebih banyak. pada tingkat tinggi, dan ini masih merupakan pasar pembeli..."

dengan kata lain, semakin banyak pemilik rumah yang ingin memanfaatkan kesempatan ini untuk menjual rumahnya dengan harga lebih tinggi.

beberapa perantara yang berlokasi di distrik pudong dan baoshan mengatakan: "tuan tanah yang benar-benar ingin menjual rumahnya akan memanfaatkan gelombang kebijakan yang menguntungkan ini untuk menjual dengan cepat, dan tidak akan menaikkan harga, karena tujuannya adalah menjual."

“rumah pasti akan surplus dalam beberapa waktu ke depan.”

“pendapatan investasi setelah menjual properti lebih tinggi daripada memegang properti, dan harga rumah tidak akan naik secepat itu.”

"kebijakan baru ini memungkinkan saya menghemat bunga sekitar 1.000 yuan setiap bulan. sekarang saya juga ingin membeli rumah baru, tapi saya pasti tidak akan membelinya sekarang."

faktanya, dalam dua tahun terakhir, perumahan bekas di seluruh negeri berada dalam kondisi "harga sesuai volume", terutama di beberapa daerah perkotaan dengan harga rumah "tua dan rusak", yang hampir "menurun". setengah".

zhang xiaoduan, wakil direktur cushman & wakefield research institute, percaya bahwa penyesuaian pasar real estat tiongkok telah berlangsung selama beberapa waktu dalam beberapa tahun terakhir. dampaknya terhadap kepercayaan pasar sulit untuk diubah secara langsung pada titik kebijakan tertentu. semua pihak di pasar akan menganalisis dan memprediksi dengan lebih rasional dan hati-hati.

meskipun optimalisasi dan pelonggaran lingkungan kebijakan pasar real estat secara terus-menerus serta upaya simultan kebijakan di sisi penawaran dan permintaan akan membantu pasar real estat keluar dari keterpurukan, hal ini masih memerlukan perbaikan berkelanjutan dalam aspek makroekonomi seperti kependudukan dan perekonomian. .

oleh karena itu, stimulus ini mungkin bisa menjadi bargain hunter bagi saham-saham real estate, namun masih jauh dari bargain hunter di pasar properti.

baik di pasar dalam negeri baru atau transaksi perumahan bekas, "harga berdasarkan volume" akan tetap menjadi tren.

namun, bagi beberapa perusahaan real estate yang sedang menghadapi kesulitan, kenaikan harga saham tentu menjadi pukulan telak.

ini adalah revaluasi paket aset saham real estate yang disebabkan oleh perubahan kebijakan.

perusahaan terkemuka seperti sunac dan vanke telah melipatgandakan harga saham hong kong mereka dua kali lipat dalam waktu singkat.

sebelum liburan,grup cifimembebaskan informasi orang dalam, mengumumkan kemajuan signifikan dalam restrukturisasi di luar negeri, dan secara resmi menandatangani perjanjian dukungan restrukturisasi dengan kelompok pemegang obligasi.

restrukturisasi cifi di luar negeri melibatkan 10 obligasi senior, 1 obligasi konversi, dan 1 obligasi abadi, serta 13 pinjaman luar negeri, dengan total pokok sebesar us$6,858 miliar.

mampu merestrukturisasi obligasi setidaknya akan memiliki lebih banyak keuntungan daripada kerugian bagi cifi untuk menghilangkan kesulitan utangnya.

dan belakangan ini, semakin banyak perusahaan real estate yang menyerahkan rencana restrukturisasi utang.

misalnya, perjanjian dukungan restrukturisasi utang luar negeri kaisa juga mendapat partisipasi 70% kreditur.real estat dafarencana restrukturisasi utang luar negeri juga diumumkan, dan sino-ocean mengadakan sidang mengenai rencana restrukturisasi utang...

namun, masih banyak perusahaan real estate yang kesulitan keluar dari rawa.

misalnyataman pedesaanpemerintah belum menyerahkan rencana restrukturisasi utang luar negerinya, dan pasar saham telah ditangguhkan, sehingga dapat menghindari lonjakan ini.

selain itu, perusahaan real estate seperti sunshine 100 dan blu-ray development bahkan tidak bisa membuat rencana ketika dihadapkan pada masalah gagal bayar utang dalam negeri.

salah satu datanya, sebanyak 18 emiten real estate akan delisting dan delisting pada tahun 2023 hingga 2024.

banyak perusahaan yang diperintahkan untuk melakukan delisting di bursa bukan hanya karena harga saham yang rendah, tetapi juga karena hutang dan masalah operasional.

saat ini, sangat sedikit perusahaan real estat yang terdaftar yang dapat mengatakan bahwa mereka telah memulihkan kekuatannya.

melalui penelitian di pasar yang sudah matang seperti amerika serikat dan jepang, ditemukan bahwa perusahaan real estate yang dapat bertahan dalam periode counter-cyclical harus memenuhi dua syarat utama:

1. menurunkan tingkat utang.

2. pendapatan operasional yang tinggi.

oleh karena itu, ketika melihat prospek pasar terhadap harga saham perusahaan real estate, kita masih perlu memperhatikan apakah arus kas pendanaan perusahaan-perusahaan tersebut dapat membaik, apakah dapat mengurangi kewajibannya, dan meningkatkan kemampuan menjualnya.

pada agustus 2023, ketika otoritas kebijakan mengubah nama real estat menjadi industri pilar, sunac naik dari 0,8 yuan menjadi 3,2 yuan.

namun penyesuaian ini tidak mengakhiri penurunan penjualan properti.

selama setahun terakhir ini, setiap lonjakan pasar real estat disebabkan oleh perubahan kebijakan.

saham hong kongperusahaan vankemisalnya, dalam seminggu, vanke telah meningkat dari 4 yuan menjadi 12 yuan.

setelah putaran stimulus ini, perusahaan real estat yang menghadapi badai petir juga harus bekerja keras untuk melatih keterampilan internal mereka.

bagi investor, lonjakan ini jarang terjadi dalam 20 tahun terakhir.

bagi banyak perusahaan real estat di daratan tiongkok, ini mungkin merupakan kesempatan terakhir mereka untuk mengubah keadaan.