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1999 年 5 月 19 日は、多くの古い投資家にとって決して忘れられない日です。

その日、2年間低迷していた中国株式市場は絶望感を爆発させ、2か月も経たないうちにビッグa指数は1,047ポイントから1,756ポイントまで上昇し、目もくらむような上昇を見せた。

そのような市況の波のせいで、多くの古い投資家は長年の損失を一気に取り戻し、希望を再燃させた。

24 年が経過し、2024 年 9 月 26 日に歴史が再び起こります。

わずか数日で、中国株式市場のさまざまなセクターが、1日の上昇としては史上最大の新記録を樹立した。

上海と深センの１日の出来高は２兆５９００億を超え、ａ株誕生以来最大の出来高を記録した。

多くの人は、現在の株式市場の状況は「武則天未亡期」、つまり李志（正気）を失った段階に入ったと表現しています。

今回の救済策と1999年の救済策には大きな違いがある。

1999 年に市場を牽引したのは、バラエティ番組のシェア、上海マーリン、清華通芳などのテクノロジー株とインターネット株が上昇を主導した。

しかし、今回は証券と不動産が最初にスタートした。

この論理は、株式市場と不動産市場を刺激するという同国の現在の意図と切り離せないものである。

実際、今年5月に不動産刺激策が集中的に導入され、当時は多くの不動産株が100％以上上昇したが、すぐに反落した。

その直後、住宅価格は再び下落した。

住宅価格の下落は車を持っていない人にとっては良いことですが、消費の観点から見ると大きな問題です。

まず第一に、中国には住宅が余っているということを知っておく必要があります。

都市住民の多くは 3 つまたは 4 つの不動産を所有しているため、多くの家族にとって住宅の購入は一種の貯蓄であり、習慣になっています。

したがって、不動産市場は大部分が金融市場です。

これは金融市場であるため、住宅価格が下落すると、住宅所有者全員の資産が減少するという問題に直面することになります。

結局のところ、大多数の人々は住宅を所有しており、彼らは依然として消費能力のある中産階級です。

この人たちは、自分の資産が減ったらどうするのでしょうか？

不安を解消するには、自分自身を巻き込んで一生懸命働くことも一つの方法ですが、同時に衣食をケチってあえてお金を使わないことも大切です。

物価指数が月連続で下落していることがその良い証拠だ。

したがって、株式市場の活性化と住宅価格の下落阻止が、この景気刺激策の主なテーマとなる。

株式市場と不動産市場は結びついており、この刺激策の中核となる手法は、人々がお金を手にして大胆に消費できるようにする強力な政策である。

中央銀行は「5000億では足りない、さらに5000億が必要だ」と株式市場を直接閉鎖した。

中間層の投資家に的確にお金を分配していると言える。

多くの投資家がわずか数日で1年分の資金を回収し、経済的自由を達成したと主張する投資家もいる。

この3大陽線によって、多くの人が3つの見方を覆し、「闇株」から「自慢株」へと一気に変化してしまいました。

国慶節の間、多くの証券会社のマネージャーは多忙を極めた。多くの新規投資家が口座開設の問い合わせをし、対応しきれないほどの業務があった。

信頼感は株式市場回復の重要な源泉であり、証券株の高騰の背後にある論理でもある。

一方、不動産はより活発にスタートしている。

26日のハイレベル会合の声明では、不動産に関しては「質の高い開発」には言及せず、直接的に「不動産市場の下落を止め安定化を促す」との内容が盛り込まれた。 、「大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げなければならない。」

金融政策については、「安定的かつ的確」ではなく、明らかに「強力な利下げを実施」している。

端的に言えば、住宅価格の下落傾向を断固として抑制し、国民の皆様の住宅購入を促進するために全力を尽くしなければなりません。

9月29日、3大一級都市は一斉に不動産市場に対する優遇政策を発表し、基本的に頭金は15％のみであることを明確にし、同時に購入制限を緩和した。しきい値。

これを踏まえると、10月2日の香港の不動産株は狂気の薬を飲んだようなものだった。

多くの企業は 1 日で 100% 以上増加し、中には 300% または 1 日で 3 倍になった企業もあります。

この上昇の波の中で、呉祥軍氏は、すでに業績が急騰している、あるいは暴騰寸前の不動産株が多ければ多いほど、その暴騰が激しくなっていることに気づいた。

例えばスナック中国今年上半期の収益は半減し、150億の直接損失を被ったが、香港株10月2日の1日の増加率は75％に達した。

一方で、利益をあげていて経済的に健全な人は、ロングフォーグループ、同日の上昇率は24％にとどまった。

なぜ業績不振の不動産株がより激しく上昇するのか? これは主に株価がネットブレイク寸前まで下落しており、資本がこれらの企業が復活できると楽観的であるためである。嵐が来ると魚の値段が高くなります。」

しかし、本当に株価の上昇でこれらの不動産会社をすぐに復活させることができるのでしょうか？

現在の不動産市場のファンダメンタルズも分析する必要があります。

株式市場は経済のバロメーターですが、現実は異なることがよくあります。

例えば、近年、ドイツのdaxは8,800ポイントから10,000ポイントに上昇し、日経平均株価は直接2倍になっていますが、これらは経済運営の基本から外れています（gdp成長率は高くありません）。

不動産市場に特有のことですが、これは現在も当てはまります。

9月30日以降、各地の不動産市場には回復の兆しが見え始めているが、例えば、広州の不動産取引では、上海の「緑湖世界」にある単価15万元の高級住宅2棟が1日で完売した。 1日で3億5000万元に達した。30分並んだ。

しかし、一部の第一線記者のインタビューから判断すると、不動産市場の回復は予想よりも低い可能性がある。

シェルファイナンスの記者が現地調査を行ったところ、「地主価格が一晩で50万値上がりした」というネット上の噂は事実だが、それは特殊な現象に過ぎないことが判明した。

宝山地域を担当するlianjia仲介業者も、この地域の物件数が大幅に増加したと報告した。

「当エリアの7、8店舗の出品数は1,000以上で、現在も出品数は増え続けています。以前の出品数が700セット以上、800セット以上だったのに比べ、現在の出品数はまだ少ないです」高水準ではありますが、依然として買い手市場です...」

言い換えれば、より多くの住宅所有者がこの機会を利用してより高い価格で家を売りたいと考えているということです。

浦東区や宝山区にある複数の仲介業者は、「本当に家を売りたい家主は、この一連の優遇政策を利用してすぐに売却するだろうし、売ることが目的なので価格は上げないだろう」と語った。

「住宅は近いうちに必ず余るだろう」

「不動産を売却した後の投資収益は不動産を保有するよりも高く、家はそれほど早くは上がりません。」

「新しい保険のおかげで、毎月約1,000元の利息を節約できるようになりました。私も新しい家を購入したいと思っていますが、今は絶対に買いません。」

実際、過去2年間、全国の中古住宅は「量に見合った価格」の状態にあり、特に都市部の一部では「古くて壊れた」住宅価格がほぼ「下落」している。半分"。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド研究所の副所長、張暁端氏は、中国の不動産市場の調整はここ数年続いており、市場の信頼感への影響を特定の政策節点で直接逆転させるのは難しいと考えている。市場関係者全員がより合理的かつ慎重に分析し、予測するようになります。

不動産市場の政策環境の継続的な最適化と緩和、および供給側と需要側の両方の政策の同時努力は、不動産市場の低迷からの脱却に役立つとはいえ、人口や経済などのマクロ経済的側面の継続的な改善が依然として必要である。

したがって、この景気刺激策は不動産株にとってはバーゲンハンティングポイントとなる可能性があるが、不動産市場にとってはバーゲンハンティングポイントからはまだ遠い。

新築住宅市場でも中古住宅取引でも、「量に見合った価格」がトレンドであることに変わりはありません。

しかし、苦境に陥っている一部の不動産会社にとって、株価の上昇は大きな打撃となるのは間違いない。

これは政策変更による不動産株の資産パッケージの再評価です。

サナックや万科などの有力企業は香港の株価を短期間で２倍、２倍に上げた。

お休み前に、cifiグループ内部情報を公開し、海外事業再編の大幅な進展を発表し、社債保有者グループと再編支援契約を正式に締結した。

cifiの海外再編にはシニア債10件、転換社債1件、永久債1件のほか、海外融資13件が含まれており、元本総額は68億5,800万米ドルとなる。

債券を再構築できることは、少なくともcifiが債務問題から脱却する上でデメリットよりもメリットの方が多いだろう。

そして最近では、債務整理計画を引き渡す不動産会社が増えています。

例えば、カイサの海外債務再編支援協定も債権者の70％の参加を得た。大法不動産海外債務再編計画も発表され、中洋は債務再編計画に関する公聴会を開催した…。

しかし、泥沼から抜け出すのに苦戦している不動産会社は依然として多い。

例えばカントリーガーデン海外債務再編計画はいまだ引き渡しておらず、株式市場は停止されており、この急騰を完全に回避している。

また、サンシャイン100やブルーレイディベロップメントなどの不動産会社は、国内債務不履行の問題に直面すると計画すら立てられない。

2023年から2024年にかけて、最大18社もの上場不動産会社が上場廃止・上場廃止になるというデータもあります。

多くの企業が株価低迷だけでなく、債務や経営上の問題を理由に取引所から上場廃止を命じられた。

現在、体力を回復したと言える上場不動産会社はほとんどない。

米国や日本などの成熟市場に関する調査を通じて、カウンターシクリカル期に生き残ることができる不動産会社は、次の 2 つの主要な条件を満たしている必要があることがわかります。

1. 債務水準の低下。

2. 高い営業利益。

したがって、不動産会社の株価の相場の先行きを観察する際には、不動産会社の財務キャッシュフローが改善し、負債を削減し、販売力を向上させることができるかどうかに、引き続き注目する必要がある。

2023年8月に政策当局が不動産を柱産業に名称変更すると、サナクは0.8元から3.2元に上昇した。

しかし、この調整によっても不動産販売の減少に歯止めがかかることはなかった。

ここ 1 年ほど、不動産市場のブームはすべて政策変更によって引き起こされてきました。

香港株万科企業例えば、1週間以内に万科は4元から12元まで上昇したが、この上昇はファンダメンタルズの回復をはるかに超えている。

この一連の刺激策の後、雷雨に直面しているこれらの不動産会社も、社内スキルを磨くために懸命に努力しなければなりません。

投資家にとって、このような急騰は過去 20 年間でまれな出来事です。

本土の多くの不動産会社にとって、これが曲がり角を迎える最後のチャンスかもしれない。