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最近、各政党の政策は非常に強力で、不動産市場と株式市場は一夜にして急騰しました。

突然、不動産市場や株式市場に関する良いニュースが街路や路地で聞こえてくるようになります。

特に不動産市場では、多くの人が最も懸念している既存の住宅ローンや、最近の一級都市における大きな動きに新たな設定が盛り込まれた政策が次々と打ち出されている。

しかし、私は新しいトレンドに注目しています。これは誰もが次に直面する可能性のある選択肢の問題でもあります、大規模マンションです。

今年、多くの都市が大面積住宅の購入を促進する政策を導入したが、その背景には産業発展の変化が反映されている。

一方で、住民の収入は増加しており、居住空間に対する需要が徐々に多くの家族にとって住宅購入の選択肢となってきています。

一方で、この政策は、大規模住宅購入に対する減税、初回購入者への割引、住宅購入補助金の増額などにより、住宅購入者の経済的圧迫を軽減することを目的としている。

政策はフォローアップされており、市場は実際的な対応を行っています。

例えば、近年ではハイエンドの改善製品が市場を徐々にリードしつつあります。

総量ベースで見ると、広州市の取引エリアに占める数百万ドル規模の高級住宅取引の割合は、2021年の5％から今年は13％に上昇した。

データソース: hefu research

広州では数百万ドルの高級住宅の割合が増加する一方、国慶節のゴールデンウイーク中、「上海七ヶ条」導入後、上海の松江、宝山、浦東新区にある複数の営業所の営業反応は、「新人」を歓迎する物件が多い、大型物件の人気が高い、一部の物件は7日間の受付ノルマを設けている、といったものでした。営業所は満席となりました。

昨年9月の市場統計によると、上海の高級住宅販売額は400億戸に達した。cricのデータによると、総額3,000万以上の新築高級住宅が1,544戸販売された。今年上半期の取引規模は過去10年で最高。

上海、広州、深センもこれに続き、最近、北京も新たな政策を導入し、長年実施してきた一般住宅と非一般住宅の基準を撤回すると発表した。大規模な住宅取引。

明らかに、不動産市場はペースの速い開発から、サイクルの遅い商品へと変わりました。

スローサイクル時代、人々の住宅需要は主に快適性を重視しており、上海では特に3ベッドルーム以上のアパートの人気が上昇し続けている。総取引件数で圧倒的なシェアを誇り、市場の絶対的な主力となっています。

新築の小規模住宅はますます少なくなり、ワンルームマンションは基本的に市場から撤退しました。

住宅購入者の新築住宅に対する志向は、当初の「必要なだけの小型住宅」から「中・大型住宅」へとシフトしています。

この現象は実は理解しやすいもので、三人っ子政策が自由化されて以来、子供が二人、あるいは三人いる家庭が増えており、それが住宅購入に対するみんなの需要にも変化をもたらしています。もちろん、多くの家族自身も、以前のように盲目的にコンパクトなアパートを追求するのではなく、より広くて快適な空間を好みます。

今年も、私は最前線で多くの住宅タイプを徹底的に調査し続けましたが、大きな住宅の単価が小さな住宅よりもはるかに高く、次のような一級都市の大きな住宅は興味深い現象を発見しました。上海は争わなければならない。

過去の緊急需要の時代には、小型アパートの需要が大きく、初めて住宅を購入する人が「旅に出る」のに適していたため、一般に小型アパートの単価が大型アパートよりも高かったことを知っておく必要があります。しかし、近年、不動産市場の価格戦略は静かに変化しており、現在、ほとんどの不動産プロジェクトで大型アパートの単価が小型アパートよりも高く設定されており、早期に完売する可能性があります。

明らかに、市場は静かに変化しており、大規模住宅の時代が到来しています。

データに関わらず、足元の不動産販売は低迷しているが、中核都市の大規模マンションは構造的に成長している。

つい最近、4大一級都市と一部の中核都市は、大規模不動産の取引を促進し、不動産会社に大面積の住宅商品の開発を奨励する新たな政策を導入した。

安卓科研の報告書によると、2024年1月から8月まで、上海では90平方メートル未満の硬需商品の取引件数が減少した一方、90平方メートルから200平方メートルの不動産取引の割合は横ばいで推移している。 200㎡のハイレベル 上記大型マンションの取引割合が大幅に増加しております。

9月20日、北京市党委員会は新たな指針を発表し、不動産政策を調整する必要性に言及し、一般住宅と非一般住宅の分類基準を取り消す可能性があると述べた。中国政府は昨年、一戸建て住宅の上限を140平方メートルから144平方メートルに引き上げ、総額制限を撤廃するなど、一般住宅の基準を調整した。

上海市も約1カ月前、18年間にわたって実施してきた「7090」政策の調整を行った。いわゆる「7090」政策は、上海市が発行した「新築住宅の構造比例要件の実施に関するいくつかの意見」に端を発している。 2006 年住宅・都市農村開発省は、90 平方メートル以下の商業住宅の総建築面積の割合が 70% 以上に達する必要があることを明らかにしました。

データ出典：cric 中国不動産意思決定システム

今回の通知では、上海市の高層ビル、小型高層ビル、高層ビルの中小規模商業住宅の建築面積基準をそれぞれ100平方メートル、110平方メートル、120平方メートルに調整することが明らかになった。この基準は、従来の20平方メートルよりも10〜100平方メートル増加します。

中小住宅の供給比率は、中環と外環の間の面積が70％以上、中環内の面積が60％以上とされています。

明らかに、この基準は現在引き上げられており、これは上海では「7090」政策が過去のものになったことを意味します。

今後、さらに大規模住宅が市場に参入してくるでしょう。

以前は、小規模アパートの過剰な供給により、開発業者のデザインのほとんどが同じで、目新しい製品がなく、焦点が欠けているだけでした。

小さなアパートを希望する人にとって、家を改善したい場合は、最終的には120平方メートル以上の住宅を選択することになります。

新世代の住宅需要においては、実需から供給へとユニット型商品を変えてこそ「長期の薬」となり得る。

不動産市場では、小規模な面積の物件をそれほど多く供給する必要はなくなり、大規模なアパートの時代が到来しています。

もちろん、これは、7090 年の終わりが単に政策の終わりであり、小さな家が絶滅するという意味ではありません。

資産価格の観点から見ると、大規模マンションには非常に大きな敷居があり、資産が希少で高価であればあるほど、サイクルを乗り切ることができます。

安住科研究所は最近、多くの中核都市におけるアパート商品の需要と供給の変化を長年にわたって調査しており、そのデータによると、上海の新築住宅市場は徐々に改善志向のグループが支配する市場に変わってきている。新築住宅市場では、新築の3ベッドルーム商品が圧倒的で、主力である面積140平方メートル以上の高級商品が爆発的な傾向にあり、販売サイクルが比較的短い。

また、今年上半期の上海の大規模高級住宅物件の取引が非常に活発で、合計1,544件の高級住宅物件が取引されたことも前回のレポートでお伝えしました。上海では総額3,000万元以上の住宅が販売され、過去10年間で最高額となった。

中国海外順昌九莉の午後の一日の売上は約196億5,000万個、1分あたりの平均販売量は9,357万個、単価は1,720万個で、512個がすべて完売した。

香港ランド開園やポリエキスポ天月などのホテルもあり、こちらもお客様に大変人気です。

これらは実際、上海のような一級市場が正式に大規模なアパート改修の時代に入ったことを示している。

近年、不動産業界は持ち家から良い家に住むことへ徐々に変化しており、最終的には自分の住居を改善したいという富裕層への需要は依然として強いです。

さらに、今年は政策の増加が続き、金利は低下し続けています。多くの人は、住宅の購入は「消費」ではなく、資産の保全と価値向上の必要性に基づいた「貯蓄」であると信じています。

中核都市の良質な製品は依然としてインフレ対策として住宅を購入する重要な手段であり、中核地域の高級住宅や大規模マンションは依然として市場で希少な商品である。