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メディア報道によると、国慶節期間中は商業用住宅の販売が大幅に増加し、不動産開発業者は値上げに追われたという。上記メディアが報じた国慶節期間中の北京、上海、広州、漢州、栄の５都市における新築住宅販売実績は、報道とは全く異なる。史上最大規模の不動産刺激策が講じられる中、国慶節期間中も不動産市場にほとんど変化が見られなかったのはなぜだろうか。

1. メディア報道によると、国慶節期間中は商業用住宅の販売が大幅に増加し、不動産開発業者は値上げに追われたという。

国慶節の連休中、私が公式メディアのインターネットで見た最も注目を集めたのは、不動産が寒から暑に、低地から繁栄に、値下げから値上げに突然変わる音だった。

広州日報は10月4日、国慶節の祝日3日前に広州市が住宅購入制限を全面的に解除し、さまざまな優遇政策や住宅購入割引を追加したことによる多重刺激を受けて、住宅購入者の不動産市場に対する信頼感が大幅に高まったと報じた。 、リストを閲覧する人の数とサブスクリプションの取引量が大幅に増加しました。 10月の最初の3日間に茘湾地区の家を訪れる人の数は、9月の1日平均と比べて532％増加した。茘湾区の商業住宅の 1 日平均販売戸数は 86.7 戸でした。

tencent news prism は 10 月 4 日、「prism」の著者が 10 月 1 日から 2 日にかけて北京の多くの不動産物件や仲介店を訪問したと報じた。エージェントらはいずれも、ニューディール導入後、問い合わせ件数が増加したと述べた。店舗への来店数も増加し、取引高もある程度増加し、不動産市場は大きく回復しました。 10月1日の夜、北京の多くの不動産開発業者が大々的に業績を発表した。その中で、保利北京は「初日に1億8,700万元の好調な売上を記録した」。 1 日に 100 組以上の顧客が集まり、1 億 2,500 万元の契約を結びました。

九杯ニュースは10月5日、複数の前向きな不動産政策によって刺激され、国慶節中に武漢の不動産市場が熱くなったと報じた。武漢住宅購入ハブのデータによると、10月1日から10月4日までに合計585戸の新築住宅が販売され、昨年と比べて32％増加した。市場の回復により、特定の物件では一時的な価格調整が発生し、価格が1平方メートル当たり500元上昇した。

ブルーホエールニュースは10月1日、29日夜に発売された「上海セブン」の「キングボム」により、国慶節連休初日の1日の取引高が過去1週間の取引高と同等になったと報じた。業界によると、外環の新築住宅はニューディール政策の影響を大きく受けており、１件のプロジェクトで１日に十数戸が売れたという。

10月5日、『デイリー経済ニュース』は、記者らが成都の複数の不動産販売部門を訪問し、有利な政策の影響で、一部のプロジェクトの訪問数と取引数が国慶節休暇以降大幅に増加していることを知ったと報じた。中心エリアの人気プロジェクトの住宅を見るためには、行列に並ばなければならない場合もあります。北池住宅検索情報によると、国慶節連休中の10月4日の時点で、成都市圏では北池チャネルだけで1,360戸の新築住宅が販売された。報告書はまた、一部の顧客が深夜に預金を送金したことも明らかにした。

2. 上記メディアが報じた国慶節期間中の北京、上海、広州、漢州、栄の5都市の新築住宅販売実績は報道と全く異なる。

それもそのはず、国慶節の前の週には、これまでの景気後退対策に比べて、不動産を含む前例のない景気刺激策が実施され、また、部門別の内容も異なっていた。人々が突然冬から夏に移り、夢見心地に満ちているのと同じように、政策、部門と政治局間のさまざまなレベルでの短いメッセージが重なり合っています。

しかし、実際の市場の反応では、人々は実際のお金を使って自分の立場を表現する必要があります。実際の状況はメディアの報道と概ね一致していますか?

sanlang は、南東部、北西部、成都の 5 つの主要都市 (北京、上海、広州、武漢、成都) で比較的信頼できる不動産ブロガーによって公開された地元の新築住宅のオンライン契約数を数え、そのデータを他の地元のデータと相互検証しました。不動産ブロガー、データの信頼性を保証します。統計によると、今年の国慶節の4日前に、これら5都市におけるオンラインでの新築住宅契約の件数は、昨年の同時期と比べて増加しなかっただけでなく、9月とほぼ同じペースで減少したことが判明した。

10月の最初の4日間に、北京、上海、広州、漢、栄の5都市でオンラインで契約された新築住宅（住宅）の数は1,074戸で、最初の4日間の1,608戸から33.2％減少した。 2023 年 10 月の。

このうち、10月1日のオンライン契約数は前年比18.8％減の398戸、2日のオンライン契約数は前年比14.2％減の223戸だった。 3日は前年比41.9％減、4日はオンラインで212戸が契約し、前年比53.2％減となった。

中国指数研究院が発表した2024年1～9月の中国不動産会社の売上高ランキングによると、上位100社の不動産会社の1～9月の売上高合計は29億6,994万元で、前年同期比減少した。 38.8%。このうち、上位100社の不動産会社の9月の売上高は前年同月比38.81％減少した。

建国記念日の4日前、5都市における住宅オンライン契約件数の前年同月比の減少幅は、上位100社の不動産会社の9月の売上高の前年同月比減少幅よりも5.6ポイント縮小した。不動産景気刺激策の効果かもしれない。

さまざまな都市を見ると、北京のオンラインでの新築住宅登録が最も減少している。

10月の最初の4日間で、北京では合計124戸の新規住宅がオンラインで契約されたが、これは前年比69.2％減となった。このうち、1日から4日までにそれぞれ32組、40組、27組、25組がオンラインで署名した。前年同期はそれぞれ179人、43人、86人、95人だった。

北京の不動産ブロガーは、黄金の秋の10月が収穫期になるはずだが、北京の不動産市場は特に閑散としていると述べた。かつては多くの人で賑わっていた不動産仲介店も今では閑散としており、仲介業者の携帯電話も頻繁に鳴らなくなった。かつて住宅情報でいっぱいだった写真の壁は、今では少し空っぽに見えます。市場は「冷却期間」に入ったようで、買い手も売り手も新たなシグナルを待っている。

北京では新築住宅に比べて中古住宅の取引が少ない。 1日から4日までにオンラインで契約した北京の中古住宅はわずか55件だった。

現在、北京の新築住宅在庫は87,132戸、中古住宅の掲載戸数は15,600戸となっている。

上海と広州の不動産市場は国慶節連休中に明らかに上昇したが、取引量から判断すると価格が上昇する水準には程遠い。

国慶節前日の４日、北京、上海、広州、漢州、栄城の４都市のうち、オンライン新規住宅登録数は３都市で減少、２都市で増加した。この 2 つの都市とは、上海と広州です。

過去 4 日間で、上海はオンラインで契約された新築住宅が 394 件増加し、前年比 39.2% 増加しました。5 つの都市の中で最も不動産の回復が進んだ都市です。このうち、初日は158組がオンラインで署名、2日目は95組、3日目は65組、4日目は76組が署名した。前年同期は上海がそれぞれ160人、31人、62人、30人だった。

10月の最初の4日間で、広州市では276戸の新規住宅がオンラインで契約され、前年同期比7.8％増加した。このうち、第1回から第4回までのオンラインサイン会の数量は、それぞれ110組、56組、59組、51組でした。前年同期はそれぞれ19セット、83セット、81セット、73セットだった。

この観点から見ると、広州のオンラインビザの成長は主に1日目の影響を受けています。 ２～４日の３日間では前年同期比で４分の１以上減少した。国慶節が終わるまでに、広州市の新築住宅のオンライン契約件数は前年比約７％減少すると推定されている。

武漢と成都の新築住宅市場は国慶節前の４日間、例年通り縮小した。

10月1日から4日までに武漢では195戸の新築住宅が販売され、前年比56％減少した。

このデータは九牌ニュースが報じた585戸とは異なる。1日にオンラインで署名された453戸のうち、1日にオンラインで販売されたのは63戸だけで、残りは9月にまだ建設された住宅の数であり、それが転送されたためである。 1日に。武漢で毎月1日に発行されたオンラインビザの数には、前月にまだ作成中のものも含まれています。 10月2日にはオンラインで37組、10月3日には39組、10月4日には56組のサインが行われた。昨年の第1回から第4回まではそれぞれ111組、82組、128組、122組だった。

10月の最初の4日間で、成都では8,449平方メートルの新しい住宅ユニットがオンラインで契約された。これは、1戸当たり100平方メートルに換算すると約85戸となる。戸数は約223戸、2万2,322平方メートルで、前年同期と比べて61.9％減少した。

すでに購入規制を緩和している成都や武漢などの都市では、新たな不動産刺激策の効果はそれほど高くないことが分かる。国慶節期間中のこれら5都市の販売特性から、これら2都市における商業住宅の新たな購買力は主に、上海市が非地元住民の住宅購入資格の社会保障年数を大幅に削減したことによるものであると推測できる。広州市は両都市に勤務し、住宅を購入する能力のある人々に対する購入制限を直接解除する。しかし、北京、上海、広州を除く他の地域ではすでに購入制限が解除されている。国慶節期間中、全国の他の都市の商業用住宅の販売状況は武漢の販売状況とほぼ同様であると合理的に推測できるためである。成都。

商業用住宅の販売において、不動産開発業者は常に限界まで心理戦を繰り広げます。メディアが報じる営業所の活気ある風景は、必ずしも実際の住宅購入者の姿を反映しているとは限りません。不動産会社は休日ごとに現場の雰囲気を良くするために人を雇います。オンラインで支払いや署名ができない少数の本物の住宅購入者の前で、偽の契約書に署名するという習慣さえ存在する。これが、メディアの報道と実際のデータが異なる主な理由である可能性があります。

3. 史上最大規模の不動産刺激策が講じられる中、国慶節期間中も不動産市場にほとんど変化が見られなかったのはなぜですか?

9月24日、中央銀行は準備金要件、金利、頭金を引き下げ、預金準備率を0.5％ポイント引き下げ、商業銀行に既存の住宅ローン金利を平均約0.5％ポイント引き下げるよう指導し、最低頭金を統一した。新旧住宅ローン比率は15％に。

9月26日、政治局会議は不動産市場の下落を止め安定化を促進することを初めて明確に提案し、不動産市場の安定化に向けた強いシグナルを発した。

さまざまな地方でも、不動産を刺激するための国の政策が非常にタイムリーに実施されています。

9月30日、北京市住宅・都市農村開発委員会など6部門は、五環路内の商業住宅を購入する非地元住民の社会保険料や個人所得税の支払い年数を3年に調整する通知を出した。購入日より連続して年以上。

2024年9月29日、上海市は新たな不動産市場政策（「上海七策」）を開始した。このうち、外環道路外で住宅を購入する非登録世帯に対する社会保障の支払い期間は３年から１年に短縮され、付加価値税の免税期間は５年から２年に調整される。

広州市は9月29日、不動産市場の安定的かつ健全な発展に向けた調整措置に関する通知を発表した。通知では、本市の住宅購入世帯に対する各種購入制限政策を解除することが明らかにされ、一級都市の中で購入制限を完全に解除するのは初めてとなる。

武漢市は9月30日、「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進し続けることに関する通知」を発表し、個人向け住宅ローンの識別基準の最適化や住宅購入に対する段階的な優遇支援など10項目の優遇政策を追加した。

成都高新区などは、住宅購入や教育の支援、国民に利益をもたらす補助金の実施、古い住宅の下取り促進、宿泊券の奨励金の発行などの政策を打ち出している。

建国記念日の前に一部の不動産専門家が「不動産市場はここ3年間冷え込んでおり、不動産市場が熱くなるまでわずか3日しかかからなかった」や「住宅価格は3年間下落しており、不動産市場は熱狂する」という予測を立てたのはなぜだったのか。立ち上がるのに3日しかかかりませんでした」という条件は満たされませんでしたか？

なぜなら、現在、不動産市場を決定する主な要因はローン金利でも購入制限でもないからである。主な理由:

まず、不動産の有効需要人口は年々減少し続けています。

このことは、住宅を購入する必要がある20～60歳の人口の継続的な減少、新しい住宅を必要とする取り壊された世帯数の激減、都市に定住する農民の数の激減に反映されている。総人口と新規人口が減少し続け、取り壊せるスラム街が急速に減少し、都市化が後期段階に入る中、これら 3 つのタイプの住宅の潜在需要は下降チャネルに入り、成長する見込みはありません。

第二に、住宅所有率は上限に近づいている。

長く使える商品には客観的な法則があり、保有率が低いと販売条件や価格が販売量に大きく影響します。保有率が上昇し上限に近づくと、保有率の上昇に応じて販売数量は減少します。景気刺激策が売上増加に及ぼす影響はますます薄れてきています。

例えば、欧米諸国では自動車保有率が非常に高いため、売上を伸ばすことが非常に困難です。我が国では近年、自動車販売台数が減少していますが、これは実は保有率の上昇と密接な関係があります。

現在、我が国の一人当たりの住宅面積は先進国の平均水準を上回り、各世帯に複数のアパートを所有しています。これは、私たちの住宅所有率が上限に近いことを意味します。商業住宅の販売は減少傾向にあります。

第三に、債務はリスク警告線に近づいている。

imfの家計債務と一人当たり可処分所得の計算によると、我が国の家計債務対所得の比率は148%を超え、すべての発展途上国のみならず、すべての先進国をも上回っています。平均返済期間20年、ローン金利4％を前提とすると、年間の元利支払額は収入の13.3％となり、年間収入増加率の約2倍となる。一般的に、所得に占める公債費支出の割合が所得の年間成長率を超えると、家計の債務が消費を制限し、債務リスクが生じることを意味する。

現在の不動産景気刺激策では、これら3つの大きな問題を解決することはできません。

[著者:徐三朗]