nachricht

inhaltszusammenfassung:

medienberichten zufolge stiegen die verkäufe von gewerbeimmobilien während des nationalfeiertags deutlich an und immobilienentwickler waren damit beschäftigt, die preise zu erhöhen. die tatsächlichen verkäufe neuer häuser während des nationalfeiertags in den fünf städten peking, shanghai, guangzhou, hanzhou und rong, wie von den oben genannten medien berichtet, weichen völlig von den berichten ab. warum veränderte sich der immobilienmarkt trotz der größten immobilienkonjunkturmaßnahmen der geschichte während des nationalfeiertags immer noch kaum?

1. medienberichten zufolge stiegen die verkäufe von gewerbeimmobilien während des nationalfeiertags deutlich an und immobilienentwickler waren damit beschäftigt, die preise zu erhöhen.

während der feiertage zum nationalfeiertag hörte ich von den offiziellen medien im internet am meisten, dass sich immobilien plötzlich von kalt zu heiß, von langsam zu wohlhabend, von preissenkung zu preiserhöhung wandelten.

guangzhou daily berichtete am 4. oktober, dass das vertrauen der hauskäufer in den immobilienmarkt durch die mehrfache aufhebung der wohnraumkaufbeschränkungen in guangzhou und die einführung verschiedener günstiger richtlinien und hauskaufrabatte drei tage vor dem nationalfeiertag erheblich gestiegen sei. die lautstärke ist deutlich gestiegen. in den ersten drei oktobertagen stieg die zahl der hausbesucher im bezirk liwan im vergleich zum tagesdurchschnitt im september um 532 %. der durchschnittliche tägliche verkauf von gewerbeimmobilien im bezirk liwan betrug 86,7 einheiten.

tencent news prism berichtete am 4. oktober, dass der autor von „prism“ vom 1. bis 2. oktober eine reihe von immobilien und zwischengeschäften in peking besucht habe. die agenten sagten alle, dass nach der einführung des new deal die zahl der anfragen gestiegen sei und die umsätze in den filialen haben zu einem gewissen grad zugenommen, und der immobilienmarkt hat sich deutlich erholt. in der nacht zum 1. oktober gaben mehrere immobilienentwickler in peking ihre ergebnisse öffentlich bekannt. darunter war poly beijing „am ersten tag mit einem starken umsatz von 187 millionen yuan erfolgreich“; mehr als 100 kundengruppen an einem einzigen tag und ein abonnement für 125 millionen yuan ...

jiupai news berichtete am 5. oktober, dass der immobilienmarkt in wuhan aufgrund mehrerer positiver immobilienpolitiken während des nationalfeiertags heiß wurde. nach angaben des wuhan home buying hub wurden vom 1. bis 4. oktober insgesamt 585 neue häuser verkauft, was einem anstieg von 32 % im vergleich zum vorjahr entspricht. die erholung des marktes hat zu einer vorübergehenden preisanpassung für eine bestimmte immobilie mit einer erhöhung um 500 yuan pro quadratmeter geführt.

blue whale news berichtete am 1. oktober, dass die am abend des 29. gestartete „shanghai seven“ „king bomb“ das transaktionsvolumen an einem tag am ersten tag des nationalfeiertags dem der vergangenen woche entsprach. die branche sagte, dass neue häuser im außenring stark vom new deal betroffen seien und bei einem projekt mehr als ein dutzend einheiten pro tag verkauft würden.

am 5. oktober berichtete „daily economic news“, dass reporter mehrere immobilienverkaufsabteilungen in chengdu besuchten und erfuhren, dass die zahl der besuche und transaktionen für viele projekte seit dem nationalfeiertag erheblich gestiegen sei es gibt sogar warteschlangen, um häuser in beliebten projekten in kerngebieten zu besichtigen. den informationen der wohnungssuche von beike zufolge wurden bis zum 4. oktober, während der feiertage zum nationalfeiertag, allein über den beike-kanal im großraum chengdu 1.360 neue häuser verkauft. in dem bericht heißt es auch, dass einige kunden mitten in der nacht einzahlungen überwiesen hätten.

2. die tatsächlichen verkäufe neuer häuser in den fünf städten peking, shanghai, guangzhou, hanzhou und rong während des nationalfeiertags, über die die oben genannten medien berichten, weichen völlig von den berichten ab.

es dürfte sein, dass in der woche vor dem nationalfeiertag beispiellose konjunkturmaßnahmen, einschließlich immobilien, zur bewältigung des wirtschaftsabschwungs ergriffen wurden, außerdem waren sie von verschiedenen abteilungen sehr großzügig richtlinien sowie kurze nachrichten auf verschiedenen ebenen zwischen abteilungen und dem politbüro. die zeit überlagert sich, so wie die menschen plötzlich vom winter in den sommer wechseln und voller verträumter gefühle sind.

aber die tatsächliche reaktion des marktes erfordert, dass die menschen echtes geld verwenden, um ihre haltung auszudrücken. entspricht die reale situation im allgemeinen den medienberichten?

sanlang zählte täglich die zahl der lokalen online-unterzeichnungen neuer häuser, die von relativ glaubwürdigen immobilienbloggern in fünf großstädten im südosten, nordwesten und chengdu (peking, shanghai, guangzhou, wuhan und chengdu) veröffentlicht wurden, und verglich die daten mit andere lokale immobilienblogger, um die authentizität der daten sicherzustellen. statistiken ergaben, dass vier tage vor dem diesjährigen nationalfeiertag die zahl der online-neuwohnungsunterzeichnungen in diesen fünf städten im vergleich zum vorjahreszeitraum nicht nur nicht zunahm, sondern in etwa im gleichen maße wie im september sank.

in den ersten vier oktobertagen betrug die zahl der online unterzeichneten neuen häuser (wohneinheiten) in den fünf städten peking, shanghai, guangzhou, hanzhou und rong 1.074 einheiten, ein rückgang von 33,2 % gegenüber den 1.608 einheiten in den ersten vier tagen oktober 2023.

davon wurden am 1. oktober 398 einheiten online unterzeichnet, was einem rückgang von 18,8 % gegenüber dem vorjahr entspricht; am 2. oktober wurden 241 einheiten online unterzeichnet, was einem rückgang von 14,2 % gegenüber dem vorjahr entspricht 3., ein rückgang von 41,9 % im vergleich zum vorjahr; 212 einheiten wurden am 4. online unterzeichnet, ein rückgang von 53,2 % im vergleich zum vorjahr.

laut der vom china index research institute veröffentlichten umsatzleistungsrangliste chinesischer immobilienunternehmen von januar bis september 2024 betrug der gesamtumsatz der top 100-immobilienunternehmen von januar bis september 2,96994 milliarden yuan, ein rückgang gegenüber dem vorjahr von 38,8 %. unter ihnen gingen im september die verkäufe der 100 größten immobilienunternehmen im jahresvergleich um 38,81 % zurück.

vier tage vor dem nationalfeiertag war der rückgang der zahl der online-wohnungsunterzeichnungen in den fünf städten im vergleich zum vorjahr um 5,6 prozentpunkte geringer als der rückgang der verkäufe der top-100-immobilienunternehmen im jahresvergleich im september. dies könnte auf die konjunkturmaßnahmen im immobilienbereich zurückzuführen sein.

betrachtet man verschiedene städte, so ist die online-registrierung neuer häuser in peking am stärksten zurückgegangen.

in den ersten vier oktobertagen wurden in peking insgesamt 124 neue wohneinheiten online unterzeichnet, was einem rückgang von 69,2 % gegenüber dem vorjahr entspricht. davon wurden vom 1. bis 4. jeweils 32, 40, 27 und 25 sets online signiert. im vorjahreszeitraum waren es 179, 43, 86 bzw. 95.

ein pekinger immobilienblogger sagte, dass der oktober im goldenen herbst die erntezeit sein sollte, pekings immobilienmarkt jedoch besonders ruhig zu sein scheint. die geschäfte von immobilienagenturen, in denen einst ein geschäftiges treiben herrschte, sind heute verlassen, und die mobiltelefone der makler klingeln nicht mehr häufig. die fotowände, die einst voller wohnungsinformationen waren, wirken jetzt etwas leer. der markt scheint in eine „abkühlungsphase“ eingetreten zu sein, in der sowohl käufer als auch verkäufer auf neue signale warten.

in peking gibt es weniger transaktionen für gebrauchte häuser als für neue häuser. vom 1. bis zum 4. gab es in peking nur 55 gebrauchte häuser, die online unterzeichnet wurden.

derzeit beträgt der bestand an neuen häusern in peking 87.132 einheiten und die zahl der gelisteten gebrauchthäuser beträgt 15.600 einheiten.

die immobilienmärkte in shanghai und guangzhou erholten sich während des nationalfeiertags offensichtlich, aber gemessen am transaktionsvolumen ist es noch lange nicht so weit, dass die preise steigen könnten.

am vierten tag vor dem nationalfeiertag sank die zahl der online-registrierungen für neue eigenheime in den vier städten peking, shanghai, guangzhou, hanzhou und rongcheng in drei städten und stieg in zwei städten. diese beiden städte sind shanghai und guangzhou.

in den letzten vier tagen hat shanghai 394 neue häuser online unterzeichnet, ein anstieg von 39,2 % im vergleich zum vorjahr. es ist die stadt mit der besten immobilienerholung unter den fünf städten. davon wurden am 1. tag 158 sets online signiert, am 2. tag 95 sets, am 3. tag 65 sets und am 4. tag 76 sets. im gleichen zeitraum des vorjahres lagen die zahlen in shanghai bei 160, 31, 62 bzw. 30.

in den ersten vier oktobertagen wurden in guangzhou 276 neue wohneinheiten online unterzeichnet, ein anstieg von 7,8 % gegenüber dem gleichen zeitraum des vorjahres. darunter betrug das online-signiervolumen vom 1. bis 4. 110, 56, 59 bzw. 51 sätze. im vorjahreszeitraum waren es 19 sätze, 83 sätze, 81 sätze bzw. 73 sätze.

unter diesem gesichtspunkt wird das wachstum der online-visa in guangzhou hauptsächlich vom ersten tag beeinflusst. in den drei tagen von 2 bis 4 gab es einen rückgang von mehr als einem viertel im vergleich zum vorjahr. es wird geschätzt, dass bis zum ende des nationalfeiertags die zahl der neuen online-wohnungsunterzeichnungen in guangzhou im vergleich zum vorjahr um etwa 7 % zurückgehen wird.

der neue heimatmarkt in wuhan und chengdu schrumpfte in den vier tagen vor dem nationalfeiertag wie üblich.

vom 1. bis 4. oktober wurden in wuhan 195 neue wohneinheiten verkauft, was einem rückgang von 56 % gegenüber dem vorjahr entspricht.

diese daten unterscheiden sich von den 585 einheiten, die von jiupai news gemeldet wurden, da von den 453 einheiten, die am 1. online unterzeichnet wurden, am 1. nur 63 einheiten online verkauft wurden und der rest die anzahl der häuser darstellte, die im september nach der übertragung noch gebaut wurden der 1. die zahl der am 1. eines jeden monats in wuhan ausgestellten online-visa umfasst auch diejenigen, die im vormonat noch in bearbeitung waren. am 2. oktober wurden 37 sets online signiert, am 3. oktober 39 sets und am 4. oktober 56 sets. vom 1. bis 4. letzten jahres gab es 111 sätze, 82 sätze, 128 sätze bzw. 122 sätze.

in den ersten vier oktobertagen wurden in chengdu 8.449 quadratmeter neue wohneinheiten online unterzeichnet, was etwa 85 einheiten entspricht, basierend auf 100 quadratmetern pro einheit. im vergleich zum vorjahreszeitraum gab es rund 223 einheiten mit 22.322 quadratmetern, was einem rückgang von 61,9 % entspricht.

es zeigt sich, dass in städten wie chengdu und wuhan, die die kaufbeschränkungen bereits gelockert haben, neue immobilienkonjunkturmaßnahmen keine große wirkung zeigen werden. aus den verkaufsmerkmalen dieser fünf städte während des nationalfeiertags lässt sich schließen, dass die neue kaufkraft von gewerbeimmobilien an diesen beiden orten hauptsächlich auf die deutliche reduzierung der sozialversicherungsjahre für die qualifikation von nicht-einheimischen in shanghai zurückzuführen ist einwohner und guangzhous direkte aufhebung der kaufbeschränkungen für diejenigen, die in den beiden städten arbeiten und die möglichkeit haben, ein haus zu kaufen. mit ausnahme von peking, shanghai und guangzhou haben jedoch andere orte bereits die kaufbeschränkungen aufgehoben, da man vernünftigerweise spekulieren kann, dass die verkaufssituation von gewerbeimmobilien in anderen städten im ganzen land während des nationalfeiertags im allgemeinen ähnlich ist wie in wuhan und chengdu.

beim verkauf von gewerbeimmobilien werden immobilienentwickler ihre psychologische kriegsführung immer aufs äußerste treiben. die von den medien berichtete lebhafte szene im verkaufsbüro spiegelt möglicherweise nicht unbedingt die tatsächlichen hauskäufer wider. an jedem feiertag stellen immobilienunternehmen mitarbeiter ein, um die atmosphäre vor ort zu verbessern. es gibt sogar routinen, gefälschte verträge vor einigen echten hauskäufern zu unterzeichnen, die nicht online bezahlen oder unterschreiben können. dies könnte der hauptgrund für den kontrast zwischen medienberichten und realen daten sein.

3. warum kam es trotz der größten immobilienkonjunkturmaßnahmen der geschichte während des nationalfeiertags zu kaum veränderungen auf dem immobilienmarkt?

am 24. september senkte die zentralbank die mindestreservepflicht, die zinssätze, die anzahlungen und den einlagenreservesatz um 0,5 prozentpunkte. sie wies die geschäftsbanken an, die bestehenden hypothekenzinsen im durchschnitt um etwa 0,5 prozentpunkte zu senken, und vereinheitlichte den mindestzinssatz tilgungsquote für neue und alte hypotheken auf 15 %.

am 26. september schlug die sitzung des politbüros zum ersten mal klar vor, den immobilienmarkt dazu zu bewegen, den rückgang zu stoppen und sich zu stabilisieren, und setzte damit ein starkes signal zur stabilisierung des immobilienmarkts.

auch verschiedene kommunen haben die landesweiten maßnahmen zur immobilienförderung zeitnah umgesetzt.

am 30. september gaben sechs ministerien, darunter die beijing municipal housing and urban-rural development commission, eine mitteilung heraus, um die anzahl der jahre für nicht-ortsansässige, die gewerbewohnungen innerhalb der fünften ringstraße erwerben, um sozialversicherung oder einkommenssteuer zu zahlen, auf drei zu erhöhen aufeinanderfolgende jahre vor dem kaufdatum und darüber.

am 29. september 2024 führte shanghai eine neue immobilienmarktpolitik („shanghai seven measures“) ein. unter anderem wird die zahlungsfrist für die sozialversicherung für nicht registrierte haushalte, die wohnungen außerhalb der äußeren ringstraße kaufen, von drei jahren auf ein jahr verkürzt und die mehrwertsteuerbefreiungsfrist von fünf auf zwei jahre angepasst.

am 29. september veröffentlichte die stadt guangzhou eine mitteilung über anpassungsmaßnahmen für eine stabile und gesunde entwicklung des immobilienmarktes. in der bekanntmachung wurde klargestellt, dass verschiedene kaufbeschränkungsrichtlinien für haushalte beim kauf von wohnraum in dieser stadt aufgehoben werden. damit ist sie die erste stadt unter den städten der ersten reihe, die kaufbeschränkungen vollständig aufhebt.

am 30. september veröffentlichte die stadt wuhan die „mitteilung zur weiteren förderung der stabilen und gesunden entwicklung des immobilienmarktes der stadt“, in der sie zehn vorzugsrichtlinien hinzufügte, darunter die optimierung der identifizierungsstandards für individuelle wohnungsbaudarlehen und die bereitstellung regelmäßiger vorzugsunterstützung für hauskäufe.

die chengdu high-tech-zone und andere orte haben richtlinien zur unterstützung des hauskaufs und der schulbildung erlassen, subventionen zugunsten der menschen eingeführt, die inzahlungnahme alter häuser gefördert und anreize für zimmerkarten geschaffen.

warum wurden die vorhersagen einiger immobilienexperten vor dem nationalfeiertag getroffen, dass „der immobilienmarkt seit drei jahren kalt ist und es nur drei tage dauerte, bis der immobilienmarkt heiß wird“ und „die immobilienpreise seit drei jahren gefallen sind und es?“ „es dauerte nur drei tage, bis ich wieder aufstand“ nicht erfüllt?

denn der hauptfaktor, der derzeit den immobilienmarkt bestimmt, sind weder kreditzinsen noch kaufbeschränkungen. vor allem, weil:

erstens nimmt die bevölkerung mit effektiver immobiliennachfrage von jahr zu jahr weiter ab.

dies spiegelt sich im anhaltenden rückgang der zahl der menschen im alter von 20 bis 60 jahren wider, die häuser kaufen müssen, im starken rückgang der zahl der abgerissenen haushalte, die neue häuser benötigen, und im starken rückgang der zahl der landwirte, die sich in städten niederlassen. da die gesamtbevölkerung und die neubevölkerung weiter zurückgehen, städtische elendsviertel rasch zurückgehen und die urbanisierung ein fortgeschrittenes stadium erreicht hat, ist die potenzielle nachfrage nach diesen drei wohnungstypen in einen abwärtstrend geraten und wird wahrscheinlich nicht wachsen.

zweitens liegt die wohneigentumsquote nahe der obergrenze.

es gibt eine objektive regel für jedes produkt, das über einen langen zeitraum verwendet werden kann. wenn die eigentumsquote niedrig ist, können die verkaufsbedingungen und preise das verkaufsvolumen erheblich beeinflussen. wenn die eigentumsquote höher wird und sich der obergrenze nähert, sinkt das verkaufsvolumen mit steigender eigentumsquote. konjunkturmaßnahmen wirken sich immer weniger auf die fähigkeit aus, den umsatz zu steigern.

in westlichen ländern beispielsweise ist es sehr schwierig, den umsatz zu steigern, wenn die autobesitzquote extrem hoch ist. in unserem land sind die autoverkäufe in den letzten jahren zurückgegangen, was tatsächlich eng mit dem anstieg der besitzquoten zusammenhängt.

derzeit liegt unsere pro-kopf-wohnfläche über dem durchschnitt der entwickelten länder und jeder haushalt verfügt über mehr als eine wohnung. das bedeutet, dass unsere wohneigentumsquoten nahe an ihrer obergrenze liegen. der verkauf von gewerbeimmobilien verzeichnet einen abwärtstrend.

drittens liegt die verschuldung nahe der risikowarnlinie.

nach der berechnung der haushaltsverschuldung und des verfügbaren pro-kopf-einkommens durch den iwf liegt das verhältnis von haushaltsverschuldung zu einkommen bei über 148 % und übertrifft damit nicht nur alle entwicklungsländer, sondern auch alle entwickelten länder. basierend auf einer durchschnittlichen rückzahlungsdauer von 20 jahren und einem darlehenszinssatz von 4 % machen die jährlichen tilgungs- und zinszahlungen 13,3 % des einkommens aus, was etwa dem doppelten der jährlichen wachstumsrate des einkommens entspricht. wenn der anteil der schuldendienstausgaben am einkommen die jährliche wachstumsrate des einkommens übersteigt, bedeutet dies im allgemeinen, dass die verschuldung der privaten haushalte den konsum einschränkt und es zu schuldenrisiken kommt.

die aktuellen immobilienkonjunkturmaßnahmen können diese drei großen probleme nicht lösen.

[autor: xu sanlang]