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i media hanno riferito che le vendite di alloggi commerciali sono aumentate in modo significativo durante la giornata nazionale e gli sviluppatori immobiliari sono stati impegnati ad aumentare i prezzi. le vendite effettive di nuove case durante il periodo della festa nazionale nelle cinque città di pechino, shanghai, guangzhou, hanzhou e rong, come riportato dai suddetti media, sono completamente diverse da quanto riportato. nel contesto delle più grandi misure di stimolo immobiliare della storia, perché il mercato immobiliare ha registrato ancora pochi cambiamenti durante la giornata nazionale?

1. i media hanno affermato che le vendite di alloggi commerciali sono aumentate in modo significativo durante la giornata nazionale e che gli sviluppatori immobiliari erano impegnati ad aumentare i prezzi.

durante le festività della giornata nazionale, la cosa di più alto profilo che ho visto su internet dai media ufficiali è stato il suono degli immobili che improvvisamente passavano da freddi a caldi, da bassi a prosperi, dalla riduzione dei prezzi all'aumento dei prezzi.

il guangzhou daily ha riferito il 4 ottobre che, sotto la spinta multipla della cancellazione completa delle restrizioni sull'acquisto di case da parte di guangzhou e l'aggiunta di varie politiche favorevoli e sconti sull'acquisto di case, tre giorni prima delle festività della giornata nazionale, la fiducia degli acquirenti di case nel mercato immobiliare è aumentata in modo significativo , con il numero di persone che guardano gli elenchi e le transazioni di abbonamento in aumento in modo significativo. il volume è aumentato in modo significativo. nei primi tre giorni di ottobre, il numero di persone che hanno visitato le case nel distretto di liwan è aumentato del 532% rispetto alla media giornaliera di settembre. la vendita media giornaliera di alloggi commerciali nel distretto di liwan è stata di 86,7 unità.

tencent news prism ha riferito il 4 ottobre che dall'1 al 2 ottobre l'autore di "prism" ha visitato una serie di proprietà immobiliari e negozi di intermediazione a pechino. tutti gli agenti hanno affermato che dopo l'introduzione del new deal, il numero delle richieste e le visite ai negozi sono aumentate in una certa misura, sia il volume che il volume delle transazioni, e il mercato immobiliare ha registrato una ripresa significativa. la notte del 1° ottobre, un certo numero di promotori immobiliari a pechino hanno annunciato i loro risultati in modo di alto profilo. tra questi, poly beijing "ha avuto successo il primo giorno, con forti vendite di 187 milioni di yuan" visitate dai commercianti cinesi; più di 100 gruppi di clienti in un solo giorno e si sono abbonati per 125 milioni di yuan...

jiupai news ha riferito il 5 ottobre che, stimolato da molteplici politiche immobiliari positive, il mercato immobiliare di wuhan è diventato caldo durante la giornata nazionale. siamo a metà della festa della giornata nazionale. secondo i dati del wuhan home buying hub, dal 1° al 4 ottobre sono state vendute un totale di 585 nuove case, con un aumento del 32% rispetto allo scorso anno. la ripresa del mercato ha causato un temporaneo aggiustamento dei prezzi di alcuni immobili, che sono aumentati di 500 yuan al metro quadrato.

blue whale news ha riferito il 1° ottobre che la "king bomb" "shanghai seven" lanciata la sera del 29 ha reso il volume delle transazioni in un giorno nel primo giorno festivo della giornata nazionale uguale a quello della settimana precedente. l'industria ha affermato che le nuove case nell'anello esterno sono state fortemente colpite dal new deal, con un progetto che ha venduto più di una dozzina di unità al giorno.

il 5 ottobre, il "daily economic news" ha riferito che i giornalisti hanno visitato diversi dipartimenti di vendita immobiliare a chengdu e hanno appreso che, sotto l'influenza di politiche favorevoli, il numero di visite e transazioni per molti progetti è aumentato significativamente dopo la festa della festa nazionale potrebbe anche essere necessario fare la fila per vedere le case in progetti popolari nelle aree centrali. secondo le informazioni sulla ricerca di alloggi di beike, al 4 ottobre, durante la festa della giornata nazionale, 1.360 nuove case erano state vendute attraverso il solo canale beike nella grande chengdu. il rapporto afferma inoltre che alcuni clienti hanno trasferito depositi nel cuore della notte.

2. le vendite effettive di nuove case nelle cinque città di pechino, shanghai, guangzhou, hanzhou e rong durante la giornata nazionale riportate dai suddetti media sono completamente diverse da quanto riportato.

dovrebbe essere che nella settimana prima della giornata nazionale siano state attuate misure di stimolo economico senza precedenti, anche immobiliari. rispetto alle precedenti misure di spremuta di dentifricio per far fronte alla crisi economica, sono state molto generose politiche, così come brevi messaggi a diversi livelli tra i dipartimenti e il politburo. il tempo si sovrappone, proprio come le persone passano improvvisamente dall'inverno all'estate e sono piene di sentimenti sognanti.

ma l’effettiva reazione del mercato richiede che le persone utilizzino denaro reale per esprimere la propria posizione. la situazione reale è generalmente coerente con quanto riportato dai media?

sanlang ha contato il numero di acquisti online di nuove case locali divulgati da blogger immobiliari relativamente credibili in cinque grandi città nel sud-est, nord-ovest e chengdu: pechino, shanghai, guangzhou, wuhan e chengdu, e ha effettuato una verifica incrociata dei dati con altri locali. blogger immobiliari, per garantire l'autenticità dei dati. le statistiche hanno rilevato che quattro giorni prima della giornata nazionale di quest’anno, il numero di acquisti online di nuove case in queste cinque città rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso non solo non è aumentato, ma è diminuito all’incirca allo stesso ritmo di settembre.

nei primi quattro giorni di ottobre, il numero di nuove case (residenziali) firmate online nelle cinque città di pechino, shanghai, guangzhou, han e rong è stato di 1.074 unità, in calo del 33,2% rispetto alle 1.608 unità dei primi quattro giorni. dell'ottobre 2023.

di questi, 398 unità sono state firmate online il 1° ottobre, con un calo su base annua del 18,8%; 241 unità sono state firmate online il 2° ottobre, con un calo su base annua del 14,2%; 3°, un calo su base annua del 41,9%; 212 unità sono state sottoscritte online il 4, con un calo su base annua del 53,2%.

secondo le classifiche sull'andamento delle vendite delle società immobiliari cinesi da gennaio a settembre 2024 pubblicate dal china index research institute, le vendite totali delle top 100 società immobiliari da gennaio a settembre sono state di 2,96994 miliardi di yuan, in calo rispetto all'anno precedente. del 38,8%. tra questi, a settembre, le vendite delle prime 100 società immobiliari sono diminuite del 38,81% su base annua.

quattro giorni prima della giornata nazionale, il calo su base annua del numero di acquisti di case online nelle cinque città è stato inferiore di 5,6 punti percentuali rispetto al calo su base annua delle vendite delle prime 100 società immobiliari a settembre. questo potrebbe essere l’effetto delle misure di stimolo immobiliare.

considerando le diverse città, la registrazione online di nuove case a pechino è quella che è diminuita maggiormente.

nei primi quattro giorni di ottobre a pechino sono state firmate online complessivamente 124 nuove unità abitative, con un calo del 69,2% su base annua. di questi, sono stati firmati online rispettivamente 32, 40, 27 e 25 set dal 1° al 4°. nello stesso periodo dell'anno scorso erano rispettivamente 179, 43, 86 e 95.

un blogger immobiliare di pechino ha affermato che ottobre, nell’autunno dorato, dovrebbe essere la stagione del raccolto, ma il mercato immobiliare di pechino sembra particolarmente tranquillo. i negozi delle agenzie immobiliari che un tempo erano pieni di gente ora sono deserti e i cellulari degli agenti non squillano più frequentemente. le pareti fotografiche che una volta erano piene di informazioni sugli alloggi ora sembrano un po' vuote. il mercato sembra essere entrato in un “periodo di raffreddamento”, con sia gli acquirenti che i venditori in attesa di nuovi segnali.

a pechino si effettuano meno transazioni per le case di seconda mano che per quelle nuove. dall'1 al 4, sono state firmate online solo 55 case di seconda mano a pechino.

attualmente, l'inventario delle nuove case a pechino ammonta a 87.132 unità, e il numero di case di seconda mano elencate è di 15.600 unità.

i mercati immobiliari di shanghai e guangzhou ovviamente si sono ripresi durante le festività del national day, ma a giudicare dal volume delle transazioni, sono lontani dal raggiungere il livello in cui i prezzi possono aumentare.

il 4° giorno prima della giornata nazionale, tra le 4 città di pechino, shanghai, guangzhou, hanzhou e rongcheng, il numero di registrazioni online di nuove case è diminuito in 3 città ed è aumentato in 2 città. queste due città sono shanghai e guangzhou.

negli ultimi quattro giorni shanghai ha accumulato 394 nuove case firmate online, con un incremento su base annua del 39,2%. è la città con il miglior recupero immobiliare tra le cinque città. di questi, 158 set sono stati firmati online il 1° giorno, 95 set sono stati firmati il ​​2° giorno, 65 set sono stati firmati il ​​3° giorno e 76 set sono stati firmati il ​​4° giorno. nello stesso periodo dell'anno scorso i numeri a shanghai erano rispettivamente 160, 31, 62 e 30.

nei primi quattro giorni di ottobre sono state firmate online 276 nuove unità abitative a guangzhou, con un incremento del 7,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. tra questi, i volumi di firme online dal 1° al 4° erano rispettivamente 110, 56, 59 e 51 set. nello stesso periodo dell'anno scorso erano rispettivamente 19 set, 83 set, 81 set e 73 set.

da questo punto di vista la crescita dei visti online a guangzhou risente soprattutto del 1° giorno. nei tre giorni dal 2 al 4 si è registrato un calo di oltre un quarto rispetto all'anno precedente. si stima che entro la fine della giornata nazionale, il numero di nuovi acquisti di alloggi online a guangzhou diminuirà di circa il 7% su base annua.

il nuovo mercato interno di wuhan e chengdu si è ridotto come al solito nei quattro giorni precedenti la giornata nazionale.

dal 1° al 4 ottobre, a wuhan sono state vendute 195 nuove unità abitative, con un calo del 56% su base annua.

questo dato è diverso dalle 585 unità riportate da jiupai news, perché delle 453 unità firmate online il 1, solo 63 unità sono state vendute online il 1, e il resto era il numero di case ancora costruite a settembre, che è stato trasferito il 1. il numero dei visti online emessi il 1° di ogni mese a wuhan comprende quelli ancora in costruzione nel mese precedente. il 2 ottobre sono stati firmati online 37 set, il 3 ottobre sono stati firmati 39 set e il 4 ottobre sono stati firmati 56 set. dal 1° al 4° anno scorso ci sono stati rispettivamente 111 set, 82 set, 128 set e 122 set.

nei primi 4 giorni di ottobre sono stati firmati online a chengdu 8.449 metri quadrati di nuove unità abitative, ovvero circa 85 unità sulla base di 100 metri quadrati per unità. le unità abitative per 22.322 mq sono circa 223 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con un decremento del 61,9%.

si può vedere che in città come chengdu e wuhan, che hanno già allentato le restrizioni sugli acquisti, le nuove misure di stimolo immobiliare non avranno molto effetto. dalle caratteristiche delle vendite di queste cinque città durante la giornata nazionale si può dedurre che il nuovo potere d'acquisto degli alloggi commerciali in questi due luoghi è dovuto principalmente alla significativa riduzione da parte di shanghai del numero di anni di previdenza sociale per i requisiti di acquisto di case per i non locali. residenti e la cancellazione diretta da parte di guangzhou delle restrizioni all'acquisto per coloro che lavorano nelle due città e hanno la possibilità di acquistare una casa. tuttavia, ad eccezione di pechino, shanghai e guangzhou, altri luoghi hanno già revocato le restrizioni all’acquisto, perché si può ragionevolmente ipotizzare che durante la giornata nazionale, la situazione delle vendite di alloggi commerciali in altre città del paese sia generalmente simile a quella di wuhan e guangzhou. chengdu.

nelle vendite di alloggi commerciali, gli sviluppatori immobiliari spingeranno sempre al limite la loro guerra psicologica. le scene vivaci negli uffici vendite riportate dai media potrebbero non riflettere necessariamente i veri acquirenti di case. ogni vacanza, le società immobiliari assumeranno persone per migliorare l'atmosfera sul posto. esistono persino pratiche di firma di contratti falsi davanti a pochi acquirenti di case reali che non possono pagare o firmare online. questa potrebbe essere la ragione principale del contrasto tra resoconti dei media e dati reali.

3. nel contesto delle più grandi misure di stimolo immobiliare della storia, perché il mercato immobiliare ha registrato ancora pochi cambiamenti durante la giornata nazionale?

il 24 settembre, la banca centrale ha abbassato i requisiti di riserva, i tassi di interesse e gli acconti, ha abbassato il coefficiente di riserva dei depositi di 0,5 punti percentuali, ha guidato le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti di circa 0,5 punti percentuali in media e ha unificato l’acconto minimo rapporto per nuovi e vecchi mutui al 15%.

il 26 settembre, la riunione del politburo ha proposto chiaramente per la prima volta di promuovere la fermata del mercato immobiliare e la sua stabilizzazione, lanciando un segnale forte per stabilizzare il mercato immobiliare.

diverse località hanno inoltre attuato tempestivamente le misure nazionali per stimolare il settore immobiliare.

il 30 settembre, sei dipartimenti, tra cui la commissione per l’edilizia residenziale municipale e lo sviluppo urbano-rurale di pechino, hanno emesso un avviso per modificare a tre il numero di anni per i residenti non locali che acquistano alloggi commerciali all’interno della quinta circonvallazione per pagare l’assicurazione sociale o l’imposta sul reddito personale. anni consecutivi prima della data di acquisto e superiori.

il 29 settembre 2024, shanghai ha lanciato una nuova politica sul mercato immobiliare ("shanghai seven measures"). tra questi, il periodo di pagamento della previdenza sociale per le famiglie non registrate che acquistano alloggi al di fuori della tangenziale esterna è ridotto da 3 anni a 1 anno, e il periodo di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto è adeguato da 5 anni a 2 anni.

il 29 settembre, la città di guangzhou ha emesso un avviso sulle misure di adeguamento per lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare. l'avviso ha chiarito che varie politiche di restrizione all'acquisto per le famiglie che intendono acquistare alloggi in questa città saranno annullate, rendendola la prima città tra le città di primo livello ad annullare completamente le restrizioni all'acquisto.

il 30 settembre, la città di wuhan ha emesso l'"avviso sulla continuazione della promozione dello sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare della città", aggiungendo dieci politiche preferenziali tra cui l'ottimizzazione degli standard di identificazione per i prestiti immobiliari individuali e la fornitura di un sostegno preferenziale graduale per gli acquisti di case.

la zona high-tech di chengdu e altri luoghi hanno emanato politiche per sostenere l'acquisto di case e l'istruzione scolastica, implementare sussidi a beneficio delle persone, promuovere la permuta per gli anziani ed emettere incentivi per i biglietti delle camere.

perché alcuni esperti immobiliari hanno pronosticato prima della giornata nazionale che "il mercato immobiliare è freddo da tre anni e ci sono voluti solo tre giorni perché il mercato immobiliare diventasse caldo" e che "i prezzi delle case sono caduti da tre anni e ciò ci sono voluti solo tre giorni per rialzarsi" non si sono avverate?

questo perché attualmente il fattore principale che determina il mercato immobiliare non sono né i tassi di interesse sui prestiti né le restrizioni all'acquisto. principalmente perché:

in primo luogo, la popolazione con domanda effettiva di immobili continua a diminuire di anno in anno.

ciò si riflette nella continua diminuzione del numero di persone di età compresa tra i 20 e i 60 anni che hanno bisogno di acquistare case, nel forte calo del numero di famiglie demolite che necessitano di nuove case e nel forte calo del numero di agricoltori che si stabiliscono nelle città. poiché la popolazione totale e la nuova popolazione continuano a diminuire, le baraccopoli urbane che possono essere demolite diminuiscono rapidamente e l’urbanizzazione entra nella fase avanzata, la domanda potenziale per questi tre tipi di alloggi è entrata in un canale discendente ed è improbabile che cresca.

in secondo luogo, il tasso di proprietà della casa è vicino al tetto.

esiste una regola oggettiva per qualsiasi prodotto che può essere utilizzato a lungo. quando il tasso di proprietà è basso, le condizioni di vendita e i prezzi possono influenzare in modo significativo il volume delle vendite. man mano che il tasso di proprietà aumenta e si avvicina al tetto, il volume delle vendite diminuirà all’aumentare del tasso di proprietà. le misure di stimolo hanno avuto un impatto sempre minore sull’aumento delle vendite.

ad esempio, nei paesi occidentali, quando il tasso di proprietà delle automobili è estremamente elevato, è molto difficile aumentare le vendite. nel nostro paese, negli ultimi anni, le vendite di automobili hanno registrato un calo, che in realtà è strettamente correlato all’aumento del tasso di proprietà.

attualmente, la nostra superficie abitativa pro capite supera il livello medio dei paesi sviluppati e ogni famiglia ha più di un appartamento. ciò significa che le nostre tariffe per la proprietà della casa sono vicine al massimale. le vendite di abitazioni commerciali stanno affrontando una tendenza al ribasso.

in terzo luogo, il debito è vicino alla linea di rischio.

secondo il calcolo del fmi sul debito delle famiglie e sul reddito disponibile pro capite, il rapporto debito/reddito delle nostre famiglie ha superato il 148%, superando non solo tutti i paesi in via di sviluppo, ma anche tutti i paesi sviluppati. sulla base di un periodo di rimborso medio di 20 anni e di un tasso di interesse del prestito del 4%, i pagamenti annuali di capitale e interessi rappresenteranno il 13,3% del reddito, ovvero circa il doppio del tasso di crescita annuale del reddito. in generale, se la proporzione delle spese per il servizio del debito nel reddito supera il tasso di crescita annuale del reddito, significa che il debito delle famiglie limiterà i consumi e ci saranno rischi di debito.

le attuali misure di stimolo immobiliare non possono risolvere questi tre grandi problemi.

[autore: xu sanlang]