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내용 요약:

언론 보도에 따르면 국경절 기간 동안 상업용 주택 매매가 크게 늘었고 부동산 개발업자들은 가격을 올리느라 분주했다. 위 언론에서 보도한 베이징, 상하이, 광저우, 한저우, 룽 5개 도시의 국경절 기간 실제 신규 주택 매매는 보도와 전혀 다릅니다. 역대 최대 규모의 부동산 경기부양책 속에서도 국경절에도 부동산 시장은 별다른 변화를 보이지 않은 이유는 무엇일까.

1. 언론 보도에 따르면 국경절 기간 동안 상업용 주택 매매가 크게 증가했으며 부동산 개발업자들은 가격을 올리느라 분주했습니다.

국경절 연휴 동안 인터넷에서 공식 언론에서 본 가장 주목할만한 것은 부동산이 갑자기 추운 곳에서 더운 곳으로, 낮은 곳에서 번영으로, 가격 하락에서 가격 인상으로 바뀌는 소리였습니다.

광저우일보(廣州日報)는 10월 4일 국경절 연휴 3일 전 광저우의 주택 구입 제한 전면 해제와 각종 우대 정책 및 주택 구입 할인 추가 등의 자극으로 주택 구입자의 부동산 시장에 대한 신뢰가 크게 높아졌다고 보도했다. , 목록을 보는 사람들과 구독 거래량이 크게 증가했습니다. 10월 첫 3일 동안 리완구 주택을 방문하는 사람 수는 9월 일일 평균에 비해 532% 증가했다. 리완구 상업용 주택의 일일 평균 판매량은 86.7가구입니다.

텐센트 뉴스 프리즘은 10월 1일부터 2일까지 '프리즘'의 저자가 베이징의 여러 부동산과 중개점을 방문했다고 4일 보도했다. 매장 방문도 어느 정도 늘었고, 거래량도 어느 정도 늘었고, 부동산 시장도 크게 좋아졌습니다. 10월 1일 밤, 베이징의 많은 부동산 개발업자들이 세간의 이목을 끄는 방식으로 결과를 발표했습니다. 그 중 폴리 베이징은 "첫 날에 1억 8700만 위안의 매출을 기록하며 성공했습니다". 하루에 100개 이상의 고객 그룹을 확보하고 1억 2,500만 위안을 구독했습니다...

jiupai news는 10월 5일에 여러 가지 긍정적인 부동산 정책에 힘입어 국경일 동안 우한의 부동산 시장이 뜨거워졌다고 보도했습니다. 우한 주택구매허브(wuhan home buying hub) 자료에 따르면 10월 1일부터 10월 4일까지 총 585채의 신규 주택이 판매됐는데, 이는 지난해보다 32% 증가한 수치다. 시장이 회복되면서 특정 부동산의 가격이 일시적으로 조정되어 평방미터당 가격이 500위안씩 올랐습니다.

대왕고래뉴스는 지난 29일 저녁 출시된 '상하이 세븐' '킹밤'이 국경절 연휴 첫날 하루 거래량을 지난주와 동일하게 만들었다고 1일 보도했다. 업계에서는 한 프로젝트가 하루 12가구 이상 팔릴 정도로 외곽 지역의 신규 주택이 뉴딜 영향을 크게 받았다고 전했다.

10월 5일, '매일경제뉴스'는 기자들이 청두의 여러 부동산 판매 부서를 방문하여 우호적인 정책의 영향으로 국경절 연휴 이후 많은 프로젝트의 방문 및 거래 수가 크게 증가했다는 사실을 알게 되었다고 보도했습니다. 핵심 지역의 인기 프로젝트에 있는 주택을 보려면 줄을 서야 할 수도 있습니다. 베이커 주택 검색 정보에 따르면, 국경일 연휴 기간인 10월 4일 현재 광역청두에서만 베이커 채널을 통해 1,360채의 신규 주택이 판매되었습니다. 보도에 따르면 일부 고객은 한밤중에 예금을 이체하기도 했다.

2. 위 언론에서 보도한 국경일 베이징, 상하이, 광저우, 한저우, 룽 5개 도시의 실제 신규 주택 매매는 보도와 전혀 다릅니다.

국경절을 앞둔 주에는 경기 침체에 대처하기 위해 부동산을 포함한 전례 없는 경기 부양책이 시행됐다고 할 만하다. 사람들이 갑자기 겨울에서 여름으로 넘어가 몽환적인 느낌으로 가득 찬 것처럼 시간이 겹쳐집니다.

그러나 실제 시장 반응에서는 사람들이 자신의 입장을 표현하기 위해 실제 돈을 사용해야 합니다. 실제 상황은 일반적으로 언론 보도와 일치합니까?

sanlang은 남동부, 북서부 및 청두의 5개 주요 도시(베이징, 상하이, 광저우, 우한, 청두)에서 상대적으로 신뢰할 수 있는 부동산 블로거가 공개한 지역 신규 주택 온라인 계약 건수를 계산하고 다른 지역과 데이터를 교차 검증했습니다. 부동산 블로거, 데이터의 신뢰성을 보장합니다. 통계에 따르면 올해 국경절을 나흘 앞두고 이들 5개 도시의 온라인 신규 주택 계약 건수는 지난해 같은 기간에 비해 증가하지 않았을 뿐 아니라 9월과 거의 같은 비율로 감소한 것으로 나타났다.

10월 첫 나흘 동안 베이징, 상하이, 광저우, 한, 롱 등 5개 도시에서 온라인으로 계약된 신규 주택(주거용) 수는 1,074채로, 첫 나흘간 1,608채에 비해 33.2% 감소했습니다. 2023년 10월.

그 중 10월 1일에는 전년 대비 18.8% 감소한 398건이 온라인으로 체결되었으며, 2일에는 241건이 온라인으로 체결되었으며, 223건은 온라인에서 체결되었습니다. 3위는 전년 동기 대비 41.9% 감소했고, 지난 4일에는 212채가 전년 동기 대비 53.2% 감소했다.

중국지수연구소가 발표한 2024년 1월부터 9월까지 중국 부동산 기업의 판매 실적 순위에 따르면, 1월부터 9월까지 top 100 부동산 기업의 총 매출액은 29억 6,994억 위안으로 전년 대비 감소했습니다. 38.8%이다. 이 가운데 9월 부동산 100대 기업의 매출은 전년 동기 대비 38.81% 감소했다.

국경절을 나흘 앞둔 5개 도시 주택 온라인 계약 건수 전년 동기 대비 감소폭은 9월 100대 부동산 회사 매출 감소폭보다 5.6%포인트 줄었다. 이는 부동산 경기부양책의 영향일 수도 있다.

여러 도시를 살펴보면 베이징의 신규 주택 온라인 등록이 가장 많이 감소했습니다.

10월 첫 나흘 동안 베이징에서는 총 124채의 신규 주택이 온라인으로 계약되었는데, 이는 전년 동기 대비 69.2% 감소한 수치입니다. 이 가운데 지난 1일부터 4일까지 각각 32세트, 40세트, 27세트, 25세트가 온라인으로 계약됐다. 지난해 같은 기간에는 각각 179세, 43세, 86세, 95세였다.

베이징의 한 부동산 블로거는 황금빛 가을인 10월이 수확의 계절이어야 한다고 말했지만 베이징 부동산 시장은 유난히 조용한 것 같다. 한때 사람들로 붐비던 부동산 중개소는 이제 텅 비어 있고, 중개업자의 휴대폰은 더 이상 자주 울리지 않는다. 한때 주택 정보로 가득 차 있던 포토월은 이제 조금 텅 비어 보입니다. 시장은 구매자와 판매자 모두 새로운 신호를 기다리는 '냉각기'에 들어간 것으로 보입니다.

베이징에서는 새 주택보다 중고 주택 거래가 적습니다. 지난 1일부터 4일까지 베이징에서 온라인으로 계약한 중고주택은 55곳에 불과했다.

현재 베이징의 신규 주택 재고는 87,132가구에 달하고, 중고 주택 등록 수는 15,600가구에 달합니다.

국경절 연휴 기간 상하이와 광저우 부동산 시장은 분명 반등했지만 거래량으로 볼 때 가격이 오를 수준까지는 아직 멀었다.

국경절을 앞둔 4일 기준 베이징, 상하이, 광저우, 한저우, 룽청 등 4개 도시 중 온라인 신규주택 등록 건수는 3개 도시에서 감소하고 2개 도시에서 증가했다. 이 두 도시는 상하이와 광저우입니다.

지난 4일 동안 상하이에서는 온라인으로 계약된 신규 주택이 394채로 전년 대비 39.2% 증가했으며, 5개 도시 중 부동산 회복률이 가장 높은 도시입니다. 이 중 첫날 158세트, 2일 95세트, 3일 65세트, 4일 76세트가 온라인으로 서명됐다. 지난해 같은 기간 상하이는 각각 160건, 31건, 62건, 30건을 기록했다.

10월 첫 나흘 동안 광저우에서는 276채의 신규 주택이 온라인으로 계약되었으며 이는 지난해 같은 기간보다 7.8% 증가한 수치입니다. 이 중 1일부터 4일까지 온라인 사인회 물량은 각각 110건, 56건, 59건, 51건이었다. 지난해 같은 기간에는 각각 19세트, 83세트, 81세트, 73세트였다.

이러한 관점에서 볼 때 광저우의 온라인 비자 성장은 주로 첫날의 영향을 받습니다. 2~4일 사흘간 전년 동기 대비 4분의 1 이상 감소했다. 국경절이 끝날 무렵 광저우의 신규 주택 온라인 계약 건수는 전년 대비 약 7% 감소할 것으로 추산됩니다.

우한과 청두의 신규 주택시장은 국경절을 4일 앞두고 평소와 같이 축소됐다.

10월 1일부터 4일까지 우한에서는 195채의 신규 주택이 판매되었는데, 이는 전년 동기 대비 56% 감소한 수치입니다.

이 자료는 지우배이뉴스가 보도한 585채와는 다른데, 지난 1일 온라인으로 체결된 453채 중 1일 온라인으로 매매된 것은 63채에 불과하고, 나머지는 9월에 아직 건설된 주택 수로 양도되었기 때문이다. 1일에. 매월 1일 우한에서 발급되는 온라인 비자 수에는 전월에 아직 준비 중인 비자도 포함됩니다. 10월 2일에 37세트가 온라인으로 계약되었고, 10월 3일에 39세트, 10월 4일에 56세트가 계약되었습니다. 지난해 1일부터 4일까지는 각각 111세트, 82세트, 128세트, 122세트였다.

10월 첫 4일 동안 청두에서는 8,449㎡의 신규 주택이 온라인으로 계약됐다. 이는 단위당 100㎡ 기준 약 85가구에 해당한다. 전년 동기 대비 22,322㎡, 약 223가구가 감소해 61.9% 감소했다.

이미 구매 규제를 완화한 청두나 우한 등 도시에서는 새로운 부동산 부양책이 별 효과를 거두지 못할 것으로 보인다. 국경절 기간 동안 이들 5개 도시의 판매 특성을 보면, 이 두 곳의 상업용 주택의 새로운 구매력은 주로 상하이가 비지역 주민의 주택 구입 자격에 대한 사회보장 연한을 크게 단축한 데 따른 것으로 추론할 수 있습니다. 거주자, 두 도시에서 근무하고 주택 구입 능력이 있는 사람들에 대한 광저우의 구매 제한을 직접 취소합니다. 그러나 베이징, 상하이, 광저우를 제외한 다른 지역에서는 이미 구매 제한을 해제했는데, 국경절 기간 동안 전국 다른 도시의 상업용 주택 매매 상황이 대체로 우한과 비슷할 것으로 합리적으로 추측할 수 있기 때문이다. 청두.

상업용 주택을 매매할 때 부동산 개발업자들은 항상 심리전을 극한까지 밀어붙일 것이다. 언론에 보도된 영업소의 활기 넘치는 장면이 반드시 실제 주택 구입자의 모습을 반영하는 것은 아닐 수도 있습니다. 매 휴일마다 부동산 회사는 현장 분위기를 개선하기 위해 인력을 고용합니다. 온라인으로 지불하거나 서명할 수 없는 몇몇 실제 주택 구매자 앞에서 가짜 계약서에 서명하는 일도 있습니다. 이것이 언론 보도와 실제 데이터가 대조되는 주된 이유일 수 있습니다.

3. 역대 최대 규모의 부동산 경기부양책에도 불구하고 국경절에도 부동산시장은 별다른 변화를 보이지 않은 이유는 무엇일까?

중앙은행은 9월 24일 지준율, 이자율, 계약금을 인하하고 예금지준율을 0.5%포인트 낮추고 시중은행에 기존 모기지 금리를 평균 0.5%포인트 정도 낮추도록 지시했으며 최저계약금을 통일했다. 신규 및 기존 모기지 비율을 15%로 설정합니다.

9월 26일 정치국 회의에서는 부동산 시장의 하락세를 멈추고 안정시키기 위한 촉진을 처음으로 명확하게 제안하며 부동산 시장 안정을 위한 강력한 신호를 발표했습니다.

다양한 지역에서도 매우 시기적절하게 부동산을 활성화하기 위한 국가적 조치를 시행했습니다.

9월 30일, 베이징시 주택도시농촌개발위원회 등 6개 부서는 5환 도로 내에서 상업용 주택을 구입하는 비지역 거주자의 사회보험료 또는 개인소득세 납부 연한을 3년으로 조정하는 공고를 발표했습니다. 구매일로부터 연속 1년 이상.

2024년 9월 29일, 상하이는 새로운 부동산 시장 정책("상하이 7대 조치")을 시작했습니다. 이 중 외곽순환도로 외 주택을 구입하는 미등록 가구의 사회보장 지급기간은 3년에서 1년으로 단축되고, 부가가치세 면제기간은 5년에서 2년으로 조정된다.

9월 29일, 광저우시는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 조치 조정에 관한 공고를 발표했습니다. 공고문에는 이 도시의 가구에 대한 다양한 구매 제한 정책이 취소되어 1선 도시 중 처음으로 구매 제한을 완전히 해제한다는 내용이 명시되어 있습니다.

9월 30일, 우한시는 개인 주택 대출 식별 기준 최적화, 주택 구매에 대한 단계적 우대 지원 제공 등 10가지 우대 정책을 추가하는 "시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 지속적으로 촉진하기 위한 통지"를 발표했습니다.

청두 하이테크 존(chengdu high-tech zone)과 기타 장소에서는 주택 구입과 교육을 지원하고, 주민들에게 혜택을 주기 위한 보조금을 시행하고, 오래된 물건에 대한 보상판매를 장려하고, 객실권 인센티브를 발행하는 정책을 발표했습니다.

왜 국경일을 앞두고 일부 부동산 전문가들은 "부동산 시장이 3년 동안 추웠는데, 부동산 시장이 뜨거워지는 데 사흘밖에 걸리지 않았다", "집값이 3년 동안 하락했고, 다시 일어나는 데 3일 밖에 걸리지 않았습니다."라는 말이 충족되지 않았나요?

현재 부동산 시장을 결정짓는 가장 큰 변수는 대출금리도, 매수제한도 아니기 때문이다. 주로 다음과 같은 이유 때문에:

첫째, 부동산에 대한 유효수요를 지닌 인구는 해마다 계속 감소하고 있다.

주택을 구입해야 하는 20~60세 인구의 지속적인 감소, 새 주택이 필요한 철거 가구의 급격한 감소, 도시에 정착하는 농민의 급격한 감소 등이 이를 반영합니다. 총인구와 신규인구의 지속적인 감소, 철거 가능한 도시 판자촌의 급격한 감소, 도시화가 후기단계에 접어들면서 이 세 가지 유형의 주택에 대한 잠재수요는 하향경로에 진입하여 증가하기 어려울 것으로 보인다.

둘째, 주택 소유율이 천장에 가깝습니다.

오랫동안 사용할 수 있는 제품에는 객관적인 규칙이 있습니다. 보유율이 낮을 경우 판매 조건과 가격이 판매량에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 보유율이 높아져 상한선에 가까워질수록 보유율이 높아질수록 판매량은 감소하게 됩니다. 부양책은 매출 증가에 미치는 영향이 점점 줄어들었습니다.

예를 들어, 서구 국가에서는 자동차 보유율이 극도로 높아진 후에는 판매를 늘리기가 매우 어렵습니다. 우리나라에서는 최근 몇 년 동안 자동차 판매가 감소했는데 이는 실제로 소유율의 증가와 밀접한 관련이 있습니다.

현재 우리의 1인당 주택 면적은 선진국 평균 수준을 초과하며, 각 가구에는 1채 이상의 아파트가 있습니다. 이는 우리의 주택 소유율이 상한선에 가까워졌다는 것을 의미합니다. 상업용 주택 매매는 하락세를 보이고 있습니다.

셋째, 부채는 위험경고선에 가깝다.

imf의 가계부채 및 1인당 가처분소득 계산에 따르면 우리의 소득 대비 가계부채 비율은 148%를 넘어 전체 개발도상국은 물론 모든 선진국을 넘어섰습니다. 평균 상환기간 20년, 대출이자율 4%를 기준으로 연간 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중은 13.3%로 연간 소득 증가율의 약 ​​2배에 달한다. 일반적으로 소득에서 채무상환지출이 차지하는 비중이 연간 소득증가율을 초과한다면 가계부채가 소비를 제한하고 부채위험이 있다는 뜻이다.

현행 부동산 경기부양책으로는 이 세 가지 문제를 해결할 수 없다.

[저자: 쉬산랑]