новости

краткое содержание:

в сообщениях сми говорилось, что продажи коммерческого жилья значительно выросли во время национального дня, а застройщики были заняты повышением цен. фактические продажи новых домов в период национального дня в пяти городах пекине, шанхае, гуанчжоу, ханьчжоу и жун, о которых сообщают вышеупомянутые сми, полностью отличаются от отчетов. почему на фоне крупнейших в истории мер по стимулированию рынка недвижимости во время национального дня изменений на рынке недвижимости все еще не наблюдалось?

1. в сообщениях сми говорилось, что продажи коммерческого жилья значительно выросли во время национального дня, а застройщики были заняты повышением цен.

во время праздника национального дня самой громкой вещью, которую я увидел в интернете из официальных сми, был звук недвижимости, внезапно превращающейся из холодной в горячую, из низкой в ​​процветающую, из снижения цен в рост цен.

газета guangzhou daily сообщила 4 октября, что благодаря многократному стимулированию полной отмены ограничений на покупку жилья в гуанчжоу и добавлению различных льготных политик и скидок при покупке жилья, за три дня до праздника национального дня доверие покупателей жилья к рынку недвижимости значительно возросло. , при этом число людей, просматривающих списки и транзакции подписки, значительно увеличилось. объем значительно увеличился. за первые три дня октября количество людей, посещающих дома в районе ливань, выросло на 532% по сравнению со среднесуточным показателем в сентябре. среднесуточная продажа коммерческого жилья в районе ливань составила 86,7 единиц.

tencent news prism сообщила 4 октября, что с 1 по 2 октября автор «призма» посетил ряд объектов недвижимости и посреднических магазинов в пекине. все агенты заявили, что после введения «нового курса» количество запросов увеличилось. объем посещений магазинов увеличился в определенной степени, а рынок недвижимости значительно оживился. в ночь на 1 октября ряд застройщиков в пекине громко объявили о своих результатах. среди них компания poly beijing «добилась успеха в первый день с высокими продажами в размере 187 миллионов юаней», которых посетил си. более 100 групп клиентов за один день и подписка на 125 миллионов юаней...

5 октября jiupai news сообщила, что благодаря многочисленным позитивным мерам в сфере недвижимости рынок недвижимости ухани стал горячим во время национального дня. прошла половина праздника национального дня. по данным уханьского центра покупки жилья, с 1 по 4 октября было продано в общей сложности 585 новых домов, что на 32% больше, чем в прошлом году. восстановление рынка привело к временной корректировке цен на определенную недвижимость: цена выросла на 500 юаней за квадратный метр.

1 октября blue whale news сообщила, что «шанхайская семерка» «королевская бомба», запущенная вечером 29-го числа, позволила объему транзакций за один день в первый день национального праздника стать равным объему транзакций на прошлой неделе. представители отрасли заявили, что новый курс сильно повлиял на новые дома во внешнем кольце: в одном проекте продавалось более дюжины квартир в день.

5 октября газета daily economic news сообщила, что журналисты посетили несколько отделов продаж недвижимости в чэнду и узнали, что под влиянием благоприятной политики количество посещений и сделок по многим проектам значительно увеличилось после праздника национального дня некоторых проектов. возможно, вам даже придется стоять в очереди, чтобы просмотреть дома в популярных проектах в основных районах. согласно информации о поиске жилья в бэйке, по состоянию на 4 октября, во время праздника национального дня, только через канал бэйке в большом чэнду было продано 1360 новых домов. в сообщении также говорится, что некоторые клиенты переводили депозиты посреди ночи.

2. фактические продажи новых домов в пяти городах пекине, шанхае, гуанчжоу, ханьчжоу и жун во время национального дня, о которых сообщили вышеупомянутые сми, полностью отличаются от сообщений.

должно быть, за неделю до национального дня были приняты беспрецедентные меры экономического стимулирования, включая недвижимость. по сравнению с предыдущими мерами по выдавливанию зубной пасты для борьбы с экономическим спадом, они были очень щедрыми. кроме того, существовали различные ведомственные меры. политики, а также короткие сообщения на разных уровнях между ведомствами и политбюро. время накладывается, подобно тому, как люди внезапно переходят из зимы в лето и полны мечтательного чувства.

но реальная реакция рынка требует, чтобы люди использовали реальные деньги для выражения своей позиции. соответствует ли реальная ситуация сообщениям сми?

санланг подсчитал количество местных онлайн-подписок на новые дома, о которых сообщили относительно заслуживающие доверия блоггеры по недвижимости в пяти крупных городах на юго-востоке, северо-западе и чэнду: пекине, шанхае, гуанчжоу, ухане и чэнду, и сверил данные с другими местными жителями. блоггеры по недвижимости, чтобы гарантировать подлинность данных. статистические данные показали, что за четыре дня до национального дня в этом году количество онлайн-подписаний на новые дома в этих пяти городах по сравнению с тем же периодом прошлого года не только не увеличилось, но и упало примерно с той же скоростью, что и в сентябре.

за первые четыре дня октября количество новых домов (жилых помещений), подписанных онлайн в пяти городах пекине, шанхае, гуанчжоу, хань и жун, составило 1074 единицы, что на 33,2% меньше, чем 1608 единиц за первые четыре дня. октября 2023 года.

из них 398 единиц были подписаны онлайн 1 октября, что на 18,8% меньше, чем в прошлом году; 241 единица была подписана онлайн 2-го числа, что на 223 единицы меньше, чем в прошлом году; в-третьих, снижение на 41,9% в годовом исчислении; 212 единиц было подписано онлайн 4-го числа, снижение на 53,2% в годовом исчислении.

согласно рейтингу продаж китайских компаний недвижимости с января по сентябрь 2024 года, опубликованному китайским институтом индексных исследований, общий объем продаж 100 крупнейших компаний недвижимости с января по сентябрь составил 2,96994 млрд юаней, что меньше, чем годом ранее. 38,8%. среди них в сентябре продажи 100 крупнейших компаний недвижимости упали на 38,81% в годовом исчислении.

за четыре дня до национального дня годовое снижение количества онлайн-подписок на жилье в пяти городах было на 5,6 процентных пункта меньше, чем годовое снижение продаж 100 крупнейших компаний по недвижимости в сентябре. это может быть эффектом мер по стимулированию рынка недвижимости.

если посмотреть на разные города, то в пекине больше всего снизилась онлайн-регистрация новых домов.

за первые четыре дня октября в пекине онлайн было подписано в общей сложности 124 новых объекта жилья, что на 69,2% меньше, чем в прошлом году. из них 32, 40, 27 и 25 комплектов были подписаны онлайн соответственно с 1-го по 4-е. за аналогичный период прошлого года их было 179, 43, 86 и 95 соответственно.

пекинский блоггер по недвижимости сказал, что октябрь золотой осени должен стать сезоном сбора урожая, но рынок недвижимости пекина кажется особенно спокойным. магазины агентств недвижимости, которые когда-то были полны людей, теперь опустели, а сотовые телефоны агентов больше не звонят часто. стены с фотографиями, которые когда-то были полны информации о жилье, теперь выглядят немного пустыми. похоже, рынок вступил в «период охлаждения», когда и покупатели, и продавцы ждут новых сигналов.

в пекине совершается меньше сделок с подержанными домами, чем с новыми домами. с 1 по 4 число в пекине было подписано всего 55 подержанных домов.

в настоящее время количество новых домов в пекине достигает 87 132 единиц, а количество выставленных на продажу подержанных домов составляет 15 600 единиц.

рынки недвижимости в шанхае и гуанчжоу, очевидно, оживились во время праздника национального дня, но, судя по объему сделок, они еще далеки от того уровня, на котором цены могут вырасти.

за 4-й день до национального дня среди 4 городов в пекине, шанхае, гуанчжоу, ханьчжоу и жунчэне количество онлайн-регистраций новых домов снизилось в 3 городах и увеличилось в 2 городах. эти два города — шанхай и гуанчжоу.

за последние четыре дня в шанхае было зарегистрировано 394 новых дома, что на 39,2% больше, чем в прошлом году. это город с лучшим восстановлением недвижимости среди пяти городов. из них 158 комплектов были подписаны онлайн в первый день, 95 комплектов были подписаны во второй день, 65 комплектов были подписаны в третий день и 76 комплектов были подписаны в четвертый день. за тот же период прошлого года в шанхае их было 160, 31, 62 и 30 соответственно.

за первые четыре дня октября в гуанчжоу онлайн было подписано 276 новых объектов жилья, что на 7,8% больше, чем за тот же период прошлого года. среди них объемы онлайн-подписей с 1-го по 4-й составили 110, 56, 59 и 51 комплект соответственно. за тот же период прошлого года их было 19, 83, 81 и 73 сета соответственно.

с этой точки зрения на рост онлайн-виз в гуанчжоу в основном влияет 1-й день. за три дня со 2 по 4 произошло снижение более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. предполагается, что к концу национального дня количество новых онлайн-подписок на жилье в гуанчжоу снизится примерно на 7% в годовом исчислении.

новый внутренний рынок в ухане и чэнду, как обычно, сократился за четыре дня до национального дня.

с 1 по 4 октября в ухане было продано 195 новых единиц жилья, что на 56% меньше, чем в прошлом году.

эти данные отличаются от 585 квартир, о которых сообщает jiupai news, поскольку среди 453 квартир, подписанных онлайн 1-го числа, только 63 квартир были проданы онлайн 1-го числа, а остальные составляли количество домов, все еще построенных в сентябре, которые были переданы. 1-го числа. в число онлайн-виз, выдаваемых 1-го числа каждого месяца в ухане, входят те, которые еще находились в стадии строительства в предыдущем месяце. 2 октября онлайн было подписано 37 комплектов, 3 октября — 39 комплектов, а 4 октября — 56 комплектов. с 1-го по 4-е числа прошлого года было проведено 111 сетов, 82 сета, 128 сетов и 122 сета соответственно.

за первые 4 дня октября в чэнду онлайн было подписано 8449 квадратных метров нового жилья, что составляет около 85 квартир из расчета 100 квадратных метров на единицу. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года было около 223 квартир площадью 22 322 квадратных метра, что на 61,9%.

видно, что в таких городах, как чэнду и ухань, которые уже ослабили ограничения на покупку, новые меры стимулирования недвижимости не будут иметь большого эффекта. из характеристик продаж этих пяти городов во время национального дня можно сделать вывод, что новая покупательная способность коммерческого жилья в этих двух местах обусловлена ​​главным образом значительным сокращением в шанхае количества лет социального страхования, необходимых для приобретения жилья неместными жителями. жителей, а также прямую отмену гуанчжоу ограничений на покупку для тех, кто работает в двух городах и имеет возможность покупать жилье. однако, за исключением пекина, шанхая и гуанчжоу, другие места уже сняли ограничения на покупку, поскольку можно разумно предположить, что во время национального дня ситуация с продажами коммерческого жилья в других городах по всей стране в целом аналогична ситуации в ухане и гуанчжоу. чэнду.

при продаже коммерческого жилья застройщики всегда доводят свою психологическую войну до предела. оживленные сцены в офисах продаж, о которых сообщают сми, не обязательно отражают реальных покупателей жилья. каждый праздник компании по недвижимости нанимают людей для улучшения атмосферы на территории. существует даже практика подписания фальшивых контрактов перед несколькими реальными покупателями жилья, которые не могут заплатить или подписать контракт онлайн. это может быть основной причиной контраста между сообщениями сми и реальными данными.

3. почему на фоне крупнейших в истории мер по стимулированию рынка недвижимости во время национального дня на рынке недвижимости все еще не наблюдалось особых изменений?

24 сентября центральный банк снизил резервные требования, процентные ставки и авансовые платежи, снизил коэффициент резервирования депозитов на 0,5 процентных пункта, поручил коммерческим банкам снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем примерно на 0,5 процентных пункта и унифицировал минимальный первоначальный взнос. соотношение для новых и старых ипотечных кредитов до 15%.

26 сентября на заседании политбюро было впервые четко предложено способствовать тому, чтобы рынок недвижимости прекратил падение и стабилизировался, подав сильный сигнал о стабилизации рынка недвижимости.

различные населенные пункты также очень своевременно реализовали национальные меры по стимулированию рынка недвижимости.

30 сентября шесть департаментов, в том числе комиссия по муниципальному жилищному строительству и городскому и сельскому развитию пекина, опубликовали уведомление об изменении количества лет для неместных жителей, приобретающих коммерческое жилье в пределах пятого транспортного кольца, для уплаты социального страхования или подоходного налога с населения до трех лет. лет подряд до даты покупки и выше.

29 сентября 2024 года шанхай запустил новую политику на рынке недвижимости («шанхайские семь мер»). в частности, срок выплаты социального обеспечения для незарегистрированных домохозяйств, приобретающих жилье за ​​пределами кад, сокращается с 3 лет до 1 года, а срок освобождения от налога на добавленную стоимость корректируется с 5 лет до 2 лет.

29 сентября город гуанчжоу опубликовал уведомление о корректирующих мерах для стабильного и здорового развития рынка недвижимости. в уведомлении уточняется, что различные политики ограничения покупок для домохозяйств, приобретающих жилье в этом городе, будут отменены, что сделает его первым городом среди городов первого уровня, который полностью отменит ограничения на покупку.

30 сентября город ухань опубликовал «уведомление о продолжении содействия стабильному и здоровому развитию городского рынка недвижимости», добавив десять льготных политик, включая оптимизацию стандартов идентификации для индивидуальных жилищных кредитов и предоставление поэтапной льготной поддержки при покупке жилья.

зона высоких технологий чэнду и другие места приняли политику поддержки покупки жилья и обучения, внедрения субсидий на благо людей, поощрения обмена старых домов и выдачи льготных билетов на проживание.

почему перед национальным днем ​​некоторые эксперты по недвижимости сделали прогнозы о том, что «рынок недвижимости был холодным в течение трех лет, и потребовалось всего три дня, чтобы рынок недвижимости стал горячим» и «цены на жилье падали в течение трех лет, и это потребовалось всего три дня, чтобы снова подняться», не были выполнены?

это связано с тем, что основным фактором, определяющим в настоящее время рынок недвижимости, не являются ни процентные ставки по кредитам, ни ограничения на покупку. главным образом потому, что:

во-первых, численность населения, имеющего платежеспособный спрос на недвижимость, с каждым годом продолжает сокращаться.

это отражается в продолжающемся уменьшении количества людей в возрасте 20-60 лет, нуждающихся в покупке жилья, резком уменьшении числа сносимых домохозяйств, нуждающихся в новых домах, а также резком уменьшении числа фермеров, расселяющихся в городах. поскольку общая численность населения и новое население продолжают сокращаться, городские трущобы, которые могут быть снесены, быстро сокращаются, а урбанизация вступает в позднюю стадию, потенциальный спрос на эти три типа жилья перешел в нисходящий канал и вряд ли будет расти.

во-вторых, уровень владения жильем близок к потолку.

существует объективное правило для любого продукта, который можно использовать в течение длительного времени. когда уровень владения низок, условия продаж и цены могут существенно повлиять на объем его продаж. по мере того, как доля владения становится выше и приближается к потолку, объем продаж будет уменьшаться по мере увеличения доли владения. стимулирующие меры все меньше и меньше влияют на рост продаж.

например, в западных странах, когда уровень владения автомобилями чрезвычайно высок, очень сложно увеличить продажи. в нашей стране продажи автомобилей в последние годы снизились, что на самом деле тесно связано с ростом доли владения.

в настоящее время площадь жилья на душу населения превышает средний уровень развитых стран, и каждое домохозяйство имеет более одной квартиры. это означает, что наши ставки домовладения близки к потолку. продажи коммерческого жилья имеют тенденцию к снижению.

в-третьих, долг близок к линии предупреждения о риске.

согласно расчетам мвф по долгу домохозяйств и располагаемому доходу на душу населения, соотношение долга домохозяйств к доходам превысило 148%, превысив не только все развивающиеся страны, но и все развитые страны. учитывая средний период погашения в 20 лет и процентную ставку по кредиту в 4%, ежегодные выплаты основной суммы долга и процентов будут составлять 13,3% дохода, что примерно в два раза превышает ежегодные темпы роста доходов. вообще говоря, если доля расходов на обслуживание долга в доходах превышает ежегодные темпы роста доходов, это означает, что долг домохозяйств будет ограничивать потребление и возникнут долговые риски.

нынешние меры стимулирования рынка недвижимости не могут решить эти три основные проблемы.

[автор: сюй саньлан]