uutiset

sisällön yhteenveto:

tiedotusvälineiden mukaan liikeasuntojen myynti kasvoi merkittävästi kansallispäivänä ja kiinteistökehittäjät olivat kiireisiä hintojen nostamisessa. varsinainen uusien asuntojen myynti kansallispäivän aikana viidessä kaupungissa pekingissä, shanghaissa, guangzhoussa, hanzhoussa ja rongissa, kuten edellä mainitut tiedotusvälineet ovat raportoineet, poikkeavat täysin raporteista. miksi kiinteistömarkkinoilla tapahtui vielä vähän muutosta kansallispäivän aikana historian suurimpien kiinteistöjen elvytystoimien keskellä?

1. tiedotusvälineiden mukaan liikeasuntojen myynti kasvoi merkittävästi kansallispäivänä ja kiinteistökehittäjät olivat kiireisiä hintojen nostamisessa.

kansallispäivän loman aikana ennätyksellisin asia, jonka näin internetissä virallisista tiedotusvälineistä, oli kiinteistöjen yhtäkkiä muuttuvan kylmästä kuumaksi, matalasta vauraaksi, hinnanalennuksesta hinnankorotukseen.

guangzhou daily raportoi 4. lokakuuta, että asunnonostajien luottamus kiinteistömarkkinoihin lisääntyi kolme päivää ennen kansallispäivän juhlaa, kun guangzhoun kattava asuntokaupparajoitusten peruuttaminen ja erilaisten suotuisten vakuutusten ja asunnonostoalennusten lisääminen useaan otteeseen nousi. , kun listauksia katsovien ja tilaustapahtumien määrä on kasvanut merkittävästi. lokakuun kolmen ensimmäisen päivän aikana talovierailujen määrä liwanin alueella kasvoi 532 % syyskuun päivittäiseen keskiarvoon verrattuna. liwanin kaupunginosan liikeasuntojen keskimääräinen päivämyynti oli 86,7 asuntoa.

tencent news prism raportoi 4. lokakuuta, että 1.-2. lokakuuta kirjoittaja "prism" vieraili useissa kiinteistöissä ja välittäjäkaupoissa pekingissä agentit sanoivat, että new dealin käyttöönoton jälkeen tiedustelujen määrä myymälöiden käyntimäärät ovat lisääntyneet jonkin verran ja kiinteistömarkkinat ovat piristyneet merkittävästi. lokakuun 1. päivän yönä useat kiinteistökehittäjät ilmoittivat tuloksistaan ​​korkealla profiililla. heidän joukossaan poly beijing "menestyi ensimmäisenä päivänä vahvalla 187 miljoonan yuanin myynnillä". yli 100 asiakasryhmää yhdessä päivässä ja tilasi 125 miljoonalla yuanilla...

jiupai news raportoi 5. lokakuuta, että useiden myönteisten kiinteistöpolitiikan kannustamana wuhanin kiinteistömarkkinat tulivat kuumaksi kansallispäivän aikana. kansallispäivän loma on puolivälissä wuhan home buying hubin tietojen mukaan 1. lokakuuta - 4. lokakuuta myytiin yhteensä 585 uutta asuntoa, mikä on 32 % enemmän kuin viime vuonna. markkinoiden elpyminen on aiheuttanut tietylle kiinteistölle tilapäisen hinnanmuutoksen, jonka hinta on noussut 500 yuania neliömetriltä.

blue whale news raportoi 1. lokakuuta, että "shanghai seven" "king bomb" laukaistiin illalla 29. päivänä teki transaktiovolyymista yhdessä päivässä kansallispäivän ensimmäisenä päivänä yhtä paljon kuin viime viikolla. teollisuuden mukaan new deal vaikutti suuresti ulkokehän uusiin taloihin, ja yhdessä projektissa myytiin yli tusina asuntoa päivässä.

"daily economic news" raportoi 5. lokakuuta, että toimittajat vierailivat useilla kiinteistöjen myyntiosastoilla chengdussa ja saivat tietää, että suotuisan politiikan vaikutuksesta monien projektien käyntien ja transaktioiden määrä on kasvanut merkittävästi kansallispäivän jälkeen saatat joutua jopa jonottamaan nähdäksesi taloja suosituissa hankkeissa ydinalueilla. beike-asuntoetsintätietojen mukaan 4. lokakuuta, kansallispäivän aikana, oli pelkästään beike-kanavan kautta myyty suur-chengdussa 1 360 uutta taloa. raportissa kerrottiin myös, että jotkut asiakkaat siirsivät talletuksia keskellä yötä.

2. todellinen uusien asuntojen myynti viidessä kaupungissa pekingissä, shanghaissa, guangzhoussa, hanzhoussa ja rongissa kansallispäivänä, josta edellä mainitut tiedotusvälineet raportoivat, eroavat täysin raporteista.

pitäisi olla, että kansallispäivää edeltäneellä viikolla toteutettiin ennennäkemättömiä talouden elvytystoimenpiteitä, mukaan lukien kiinteistöt. verrattuna aikaisempiin hammastahnan puristustoimenpiteisiin talouden taantuman selvittämiseksi, ne olivat lisäksi erilaisia politiikkaa, sekä lyhyitä viestejä eri tasoilla osastojen ja politbyroon välillä. aika on päällekkäin, aivan kuin ihmiset yhtäkkiä siirtyvät talvesta kesään ja ovat täynnä unenomaista tunnetta.

mutta todellinen markkinoiden reaktio edellyttää ihmisten käyttävän oikeaa rahaa ilmaistakseen kantansa. onko todellinen tilanne yleisesti tiedotusvälineiden mukainen?

sanlang laski suhteellisen uskottavien kiinteistöbloggaajien paljastamien paikallisten uusien asuntojen online-kirjoitusten määrän viidessä suuressa kaupungissa kaakkois-, luoteis- ja chengdussa: pekingissä, shanghaissa, guangzhoussa, wuhanissa ja chengdussa, ja ristiintarkisti tiedot muiden paikallisten kanssa. kiinteistöbloggaajia tietojen aitouden varmistamiseksi. tilastot osoittivat, että neljä päivää ennen tämän vuoden kansallispäivää näissä viidessä kaupungissa uusien verkkoasuntojen määrä verrattuna viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon ei vain lisääntynyt, vaan laski suunnilleen samaa tahtia kuin syyskuussa.

lokakuun neljän ensimmäisen päivän aikana verkossa allekirjoitettujen uusien talojen (asuntojen) määrä viidessä kaupungissa pekingissä, shanghaissa, guangzhoussa, hanissa ja rongissa oli 1 074 asuntoa, mikä on 33,2 % laskua neljän ensimmäisen päivän 1 608 asunnosta. lokakuuta 2023.

niistä 398 yksikköä allekirjoitettiin verkossa 1. lokakuuta, 241 yksikköä allekirjoitettiin verkossa 2. päivänä, 223 yksikköä allekirjoitettiin verkossa 3., 41,9 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, 212 yksikköä allekirjoitettiin 4. päivänä, mikä on 53,2 % vähemmän kuin vuotta aiemmin.

china index research instituten julkaiseman kiinalaisten kiinteistöyhtiöiden tammi-syyskuun 2024 myynnin kehitys rankingin mukaan top 100 kiinteistöyhtiön kokonaismyynti tammi-syyskuussa oli 2,96994 miljardia yuania, mikä on laskua vuoden 2024 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. 38,8 %. niistä 100 suurimman kiinteistöyhtiön myynti laski syyskuussa 38,81 % vuodentakaisesta.

neljä päivää ennen kansallispäivää asuntojen verkkosopimusten vuosilasku viidellä paikkakunnalla oli 5,6 prosenttiyksikköä pienempi kuin sadan suurimman kiinteistöyhtiön myynnin lasku vuodentakaiseen verrattuna syyskuussa. tämä saattaa johtua kiinteistöalan elvytystoimista.

eri kaupunkeja tarkasteltaessa pekingin uusien asuntojen online-rekisteröinti on vähentynyt eniten.

lokakuun neljän ensimmäisen päivän aikana pekingissä allekirjoitettiin verkossa yhteensä 124 uutta asuntoa, mikä on 69,2 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. niistä 32, 40, 27 ja 25 sarjaa allekirjoitettiin verkossa vastaavasti 1.-4. viime vuoden vastaavana aikana ne olivat 179, 43, 86 ja 95.

pekingilainen kiinteistöbloggaaja sanoi, että kultaisen syksyn lokakuussa pitäisi olla sadonkorjuukausi, mutta pekingin kiinteistömarkkinat näyttävät erityisen hiljaisilta. kiinteistönvälitysliikkeet, joissa oli aikoinaan paljon ihmisiä, ovat nyt autioita, eivätkä välittäjien matkapuhelimet enää soi usein. valokuvaseinät, jotka olivat aikoinaan täynnä asumistietoa, näyttävät nyt hieman tyhjiltä. markkinat näyttävät tulleen "jäähtymisjaksoon", jolloin sekä ostajat että myyjät odottavat uusia signaaleja.

pekingissä on vähemmän käytettyjä asuntoja kuin uusia asuntoja. 1.–4. päivänä pekingissä oli vain 55 käytettyä taloa, jotka allekirjoitettiin verkossa.

tällä hetkellä pekingin uusien talojen varasto on peräti 87 132 asuntoa ja käytettyjen talojen määrä on listattu 15 600 kappaletta.

shanghain ja guangzhoun kiinteistömarkkinat selvästi piristyivät kansallispäivän aikana, mutta transaktiovolyymista päätellen se on kaukana siitä tasosta, jolla hinnat voisivat nousta.

neljäntenä päivänä ennen kansallispäivää pekingin, shanghain, guangzhoun, hanzhoun ja rongchengin 4 kaupungista uusien asuntojen online-rekisteröintien määrä väheni 3 kaupungissa ja lisääntyi kahdessa kaupungissa. nämä kaksi kaupunkia ovat shanghai ja guangzhou.

viimeisten neljän päivän aikana shanghai on kerännyt 394 uutta taloa, jotka on allekirjoitettu verkossa, mikä on 39,2 % enemmän kuin vuotta aiemmin. niistä 158 sarjaa allekirjoitettiin verkossa ensimmäisenä päivänä, 95 sarjaa allekirjoitettiin 2. päivänä, 65 sarjaa allekirjoitettiin 3. päivänä ja 76 sarjaa allekirjoitettiin 4. päivänä. viime vuoden vastaavana aikana lukuja shanghaissa oli 160, 31, 62 ja 30.

lokakuun neljän ensimmäisen päivän aikana guangzhoussa allekirjoitettiin verkossa 276 uutta asuntoa, mikä on 7,8 % kasvua viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. niistä online-allekirjoitusmäärät 1.–4. olivat 110, 56, 59 ja 51 sarjaa. viime vuoden vastaavana aikana ne olivat 19 sarjaa, 83 sarjaa, 81 sarjaa ja 73 sarjaa.

tästä näkökulmasta online-viisumien kasvuun guangzhoussa vaikuttaa pääasiassa 1. päivä. kolmen päivän aikana 2:sta 4:ään väheni yli neljännes vuodentakaiseen verrattuna. arvioidaan, että kansallispäivän loppuun mennessä uusien asuntojen online-sopimusten määrä guangzhoussa laskee noin 7 % vuodentakaisesta.

uudet kotimarkkinat wuhanissa ja chengdussa supistuivat tuttuun tapaan kansallispäivää edeltäneen neljän päivän aikana.

1.–4. lokakuuta wuhanissa myytiin 195 uutta asuntoa, mikä on 56 % vähemmän kuin vuotta aiemmin.

nämä tiedot eroavat jiupai newsin raportoimista 585 asunnosta, koska 453 asunnosta, joka allekirjoitettiin verkossa 1. päivänä, vain 63 asuntoa myytiin verkossa 1. päivänä ja loput olivat syyskuussa vielä rakennettujen talojen määrä, joka siirrettiin 1. päivänä. jokaisen kuukauden 1. päivänä wuhanissa myönnettyjen verkkoviisumien määrä sisältää ne, jotka olivat vielä kesken edellisen kuukauden aikana. lokakuun 2. päivänä allekirjoitettiin 37 sarjaa verkossa, 3. lokakuuta 39 sarjaa ja 4. lokakuuta 56 sarjaa. viime vuoden 1. ja 4. välillä oli 111 sarjaa, 82 sarjaa, 128 sarjaa ja 122 sarjaa.

lokakuun neljän ensimmäisen päivän aikana chengdussa allekirjoitettiin verkossa 8 449 neliömetriä uusia asuntoja, mikä on noin 85 asuntoa perustuen 100 neliömetriin asuntoa kohden. asuntoja 22 322 neliömetriä oli noin 223 viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna, laskua 61,9 %.

voidaan nähdä, että kaupungeissa, kuten chengdussa ja wuhanissa, joissa ostorajoituksia on jo lievennetty, uusilla kiinteistöjen elvytystoimilla ei ole juurikaan vaikutusta. näiden viiden kaupungin kansallispäivän myyntiominaisuuksista voidaan päätellä, että liikeasuntojen uusi ostovoima näissä kahdessa paikassa johtuu pääasiassa shanghain merkittävästä sosiaaliturvavuosien vähentämisestä ei-paikallisille asunnon ostoa koskevien kelpoisuusvaatimusten osalta. asukkaille, ja guangzhoun ostorajoitusten suora peruuttaminen niille, jotka työskentelevät kahdessa kaupungissa ja joilla on mahdollisuus ostaa asunto. pekingiä, shanghaita ja guangzhouta lukuun ottamatta muut paikat ovat kuitenkin jo poistaneet ostorajoituksia, koska voidaan kohtuudella olettaa, että kansallispäivän aikana liikeasuntojen myyntitilanne muissa kaupungeissa eri puolilla maata on yleisesti ottaen samanlainen kuin wuhanissa ja chengdu.

liikeasuntojen myynnissä kiinteistökehittäjät ajavat aina psykologisen sodankäynninsä äärirajoille. median raportoimat vilkas kohtaukset myyntikonttoreissa eivät välttämättä heijasta todellisia asunnon ostajia. joka juhlapäivä kiinteistöyhtiöt palkkaavat ihmisiä parantamaan ilmapiiriä paikan päällä. on jopa rutiineja allekirjoittaa väärennettyjä sopimuksia muutaman todellisen asunnon ostajan edessä, joka ei voi maksaa tai allekirjoittaa verkossa. tämä saattaa olla tärkein syy mediaraporttien ja todellisten tietojen väliseen kontrastiin.

3. miksi kiinteistömarkkinoilla tapahtui vielä vähän muutosta kansallispäivän aikana historian suurimpien kiinteistöjen elvytystoimien keskellä?

syyskuun 24. päivänä keskuspankki alensi varantovelvoitteita, korkoja ja käsirahaa, alensi talletusvarantoprosenttia 0,5 prosenttiyksikköä, ohjasi liikepankkeja laskemaan nykyisiä asuntolainojen korkoja keskimäärin noin 0,5 prosenttiyksikköä ja yhtenäisti käsirahaa. uusien ja vanhojen asuntolainojen suhde 15 prosenttiin.

politbyroon kokouksessa 26. syyskuuta ehdotettiin selvästi ensimmäistä kertaa kiinteistömarkkinoiden pudotuksen lopettamista ja vakauttamista, mikä antoi vahvan signaalin kiinteistömarkkinoiden vakauttamiseksi.

eri paikkakunnat ovat myös toteuttaneet valtakunnallisia kiinteistöjen elvytystoimia erittäin ajoissa.

kuusi osastoa, mukaan lukien pekingin kunnallinen asunto- ja kaupunki- ja maaseudun kehittämiskomissio, julkaisi 30. syyskuuta tiedonannon, jonka mukaan ei-paikallisten asukkaiden, jotka ostavat kaupallista asuntoa viidenneltä kehätieltä maksaakseen sosiaalivakuutuksen tai tuloveron, määrä kolmeen. peräkkäisiä vuosia ennen ostopäivää.

shanghai käynnisti 29. syyskuuta 2024 uuden kiinteistömarkkinapolitiikan ("shanghai seven measures"). niistä ulkokehän ulkopuolelta asunnon ostavien rekisteröimättömien kotitalouksien sosiaaliturvamaksuaika lyhenee 3 vuodesta yhteen vuoteen ja arvonlisäverovapautusaikaa muutetaan 5 vuodesta 2 vuoteen.

guangzhou city julkaisi 29. syyskuuta sopeuttamistoimenpiteitä kiinteistömarkkinoiden vakaan ja terveen kehityksen varmistamiseksi. ilmoituksessa täsmennettiin, että erilaiset ostorajoituskäytännöt kotitalouksille asunnon ostamiseksi tässä kaupungissa peruuntuvat, jolloin se on ensimmäinen kaupunki ensiluokkaisten kaupunkien joukossa, joka peruutti ostorajoitukset kokonaan.

syyskuun 30. päivänä wuhanin kaupunki julkaisi ilmoituksen kaupungin kiinteistömarkkinoiden vakaan ja terveen kehityksen edistämisestä, ja siihen lisättiin kymmenen suosituimmuuskäytäntöä, mukaan lukien yksittäisten asuntolainojen tunnistamisstandardien optimointi ja vaiheittaisen etuustuen tarjoaminen asunnon ostoille.

chengdu high-tech zone ja muut paikat ovat julkaisseet politiikkoja, joilla tuetaan kodin ostamista ja koulunkäyntiä, toteutetaan tukia ihmisten hyväksi, edistetään vaihtoa vanhoille ja myönnetään huonelippukannustimia.

miksi jotkut kiinteistöasiantuntijat ennustivat ennen kansallispäivää, että "kiinteistömarkkinat ovat olleet kylmät kolme vuotta ja kesti vain kolme päivää, että kiinteistömarkkinat olivat kuumat" ja "asuntojen hinnat ovat laskeneet kolme vuotta ja se kesti vain kolme päivää nousta ylös" eivät täyttyneet?

tämä johtuu siitä, että tällä hetkellä pääasiallinen kiinteistömarkkinoita määräävä tekijä ei ole lainojen korot tai ostorajoitukset. lähinnä siksi, että:

ensinnäkin kiinteistöjen tehokkaan kysynnän omaava väestö vähenee edelleen vuosi vuodelta.

tämä näkyy 20–60-vuotiaiden asunnon tarpeessa olevien määrän jatkuvana vähenemisenä, uusien asuntojen tarpeessa olevien purettujen kotitalouksien määrän voimakkaana vähenemisenä sekä kaupunkeihin asettautuvien maanviljelijöiden määrän voimakkaana vähenemisenä. kokonaisväestön ja uusien asukaslukujen vähentyessä, purettavissa olevien kaupunkien slummikaupungit vähenevät nopeasti ja kaupungistuminen siirtyy myöhäiseen vaiheeseen, näiden kolmen asuntotyypin potentiaalinen kysyntä on mennyt alaspäin ja tuskin kasvaa.

toiseksi asunnon omistusaste on lähellä kattoa.

kaikille tuotteelle, jota voidaan käyttää pitkään, on objektiivinen sääntö kun omistusaste on alhainen, myyntiolosuhteet ja hinnat voivat vaikuttaa merkittävästi sen myyntiin. omistusasteen noustessa ja lähempänä kattoa sen myyntimäärä pienenee omistusasteen noustessa. kannustintoimilla on ollut yhä vähemmän vaikutusta myynnin kasvuun.

esimerkiksi länsimaissa, kun autojen omistusaste on erittäin korkea, myyntiä on erittäin vaikea kasvattaa. maassamme automyynti on laskenut viime vuosina, mikä itse asiassa liittyy läheisesti omistusasteen nousuun.

tällä hetkellä asukaskohtainen pinta-alamme ylittää kehittyneiden maiden keskitason ja jokaisessa kotitaloudessa on useampi kuin yksi asunto. tämä tarkoittaa, että asuntohintamme ovat lähellä kattoa. toimitila-asuntojen myynti on kääntymässä laskuun.

kolmanneksi velka on lähellä riskivaroitusviivaa.

kansainvälisen valuuttarahaston imf:n laskelman mukaan kotitalouksien velka ja asukaskohtaiset käytettävissä olevat tulot kotitalouksien velkasuhde tuloihin on ylittänyt 148 %, mikä ylittää kehitysmaiden lisäksi kaikki kehittyneet maat. keskimääräisellä 20 vuoden takaisinmaksuajalla ja 4 % lainakorolla laskettuna vuotuisten pääoma- ja korkomaksujen osuus tuloista on 13,3 %, mikä on noin kaksinkertainen tulojen vuotuiseen kasvuvauhtiin. yleisesti ottaen, jos velanhoitomenojen osuus tuloista ylittää tulojen vuotuisen kasvuvauhdin, se tarkoittaa, että kotitalouksien velka rajoittaa kulutusta ja syntyy velkariskejä.

nykyiset kiinteistöalan elvytystoimet eivät ratkaise näitä kolmea suurta ongelmaa.

[kirjoittaja: xu sanlang]