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los informes de los medios dijeron que las ventas de viviendas comerciales aumentaron significativamente durante el día nacional y que los promotores inmobiliarios estaban ocupados aumentando los precios. las ventas reales de viviendas nuevas durante el período del día nacional en las cinco ciudades de beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou y rong, según lo informado por los medios antes mencionados, son completamente diferentes de los informes. en medio de las mayores medidas de estímulo inmobiliario de la historia, ¿por qué el mercado inmobiliario siguió experimentando pocos cambios durante el día nacional?

1. los informes de los medios dijeron que las ventas de viviendas comerciales aumentaron significativamente en varios lugares durante el día nacional y que los promotores inmobiliarios estaban ocupados aumentando los precios.

durante el feriado del día nacional, lo más destacado que escuché de los medios oficiales en internet fue que el sector inmobiliario de repente pasó de frío a calor, de lento a próspero, de reducción de precios a aumento de precios.

el guangzhou daily informó el 4 de octubre que, gracias al estímulo múltiple de la cancelación integral de las restricciones a la compra de viviendas por parte de guangzhou y la adición de varias políticas favorables y descuentos en la compra de viviendas, tres días antes del feriado del día nacional, la confianza de los compradores de viviendas en el mercado inmobiliario aumentó significativamente. el volumen ha aumentado significativamente. en los primeros tres días de octubre, el número de personas que visitaron casas en el distrito de liwan aumentó un 532% en comparación con el promedio diario de septiembre. las ventas diarias promedio de viviendas comerciales en el distrito de liwan fueron de 86,7 unidades.

tencent news prism informó el 4 de octubre que del 1 al 2 de octubre, el autor de "prism" visitó varias propiedades inmobiliarias y tiendas intermediarias en beijing. todos los agentes dijeron que después de la introducción del new deal, el número de consultas. y las ventas en las tiendas aumentaron en cierta medida tanto el volumen como el volumen de transacciones y el mercado inmobiliario se recuperó significativamente. en la noche del 1 de octubre, varios promotores inmobiliarios en beijing anunciaron sus resultados de manera destacada. entre ellos, poly beijing "tuvo éxito el primer día, con fuertes ventas de 187 millones de yuanes"; más de 100 grupos de clientes en un solo día y suscritos por 125 millones de yuanes...

jiupai news informó el 5 de octubre que, estimulado por múltiples políticas inmobiliarias positivas, el mercado inmobiliario de wuhan se volvió popular durante el día nacional. estamos a mitad del feriado del día nacional. según datos de wuhan home buying hub, del 1 al 4 de octubre se vendieron un total de 585 viviendas nuevas, un aumento del 32% en comparación con el año pasado. la recuperación del mercado ha provocado un ajuste temporal del precio de una determinada propiedad, con un aumento de 500 yuanes por metro cuadrado.

blue whale news informó el 1 de octubre que la "bomba rey" "shanghai seven" lanzada la noche del día 29 hizo que el volumen de transacciones en un día en el primer día del feriado del día nacional fuera igual al de la semana pasada. la industria dijo que las casas nuevas en el anillo exterior se vieron muy afectadas por el new deal, y que un proyecto vendía más de una docena de unidades por día.

el 5 de octubre, "daily economic news" informó que los periodistas visitaron varios departamentos de ventas de bienes raíces en chengdu y se enteraron de que, bajo la influencia de políticas favorables, el número de visitas y transacciones para muchos proyectos ha aumentado significativamente desde el feriado del día nacional. es posible que incluso tengas que hacer cola para ver casas en proyectos populares en áreas centrales. según la información de búsqueda de vivienda de beike, hasta el 4 de octubre, durante el feriado del día nacional en el gran chengdu, sólo los canales de beike habían vendido 1.360 casas nuevas. el informe también dice que algunos clientes transfirieron depósitos en medio de la noche.

2. las ventas reales de viviendas nuevas en las cinco ciudades de beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou y rong durante el día nacional informadas por los medios antes mencionados son completamente diferentes de los informes.

debería ser que, en la semana previa al día nacional, se implementaron medidas de estímulo económico sin precedentes, incluido el sector inmobiliario. en comparación con las anteriores medidas de exprimir pasta de dientes para hacer frente a la recesión económica, fueron muy generosas. además, hubo diferentes departamentos. políticas, así como mensajes breves en diferentes niveles entre departamentos y el politburó. el tiempo se superpone, al igual que la gente pasa repentinamente del invierno al verano y está llena de sentimientos de ensueño.

pero la reacción real del mercado requiere que la gente utilice dinero real para expresar su postura. ¿la situación real coincide en general con los informes de los medios?

sanlang contó el número de firmas locales de casas nuevas en línea divulgadas por blogueros inmobiliarios relativamente creíbles en cinco ciudades importantes del sureste, noroeste y chengdu: beijing, shanghai, guangzhou, wuhan y chengdu, y verificó los datos con otros locales. blogueros inmobiliarios, para garantizar la autenticidad de los datos. las estadísticas encontraron que cuatro días antes del día nacional de este año, el número de firmas de viviendas nuevas en línea en estas cinco ciudades en comparación con el mismo período del año pasado no sólo no aumentó, sino que cayó aproximadamente al mismo ritmo que en septiembre.

en los primeros cuatro días de octubre, el número de casas nuevas (residenciales) firmadas en línea en las cinco ciudades de beijing, shanghai, guangzhou, han y rong fue de 1.074 unidades, una disminución del 33,2% con respecto a las 1.608 unidades de los primeros cuatro días. de octubre de 2023.

entre ellos, se firmaron en línea 398 unidades el 1 de octubre, una disminución interanual del 18,8%; 3º, un descenso interanual del 41,9%; el día 4 se firmaron online 212 unidades, un descenso interanual del 53,2%.

según las clasificaciones de rendimiento de ventas de las empresas inmobiliarias chinas de enero a septiembre de 2024 publicadas por el china index research institute, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias de enero a septiembre fueron de 2.969,4 millones de yuanes, una disminución interanual. del 38,8%. entre ellas, en septiembre, las ventas de las 100 principales inmobiliarias cayeron un 38,81% interanual.

cuatro días antes del día nacional, la caída interanual en el número de firmas de viviendas en línea en las cinco ciudades fue 5,6 puntos porcentuales menor que la caída interanual en las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en septiembre. este puede ser el efecto de las medidas de estímulo inmobiliario.

si analizamos las diferentes ciudades, el registro en línea para viviendas nuevas en beijing es el que más ha disminuido.

en los primeros cuatro días de octubre, se firmaron en línea un total de 124 nuevas viviendas en beijing, una disminución interanual del 69,2%. entre ellos, se firmaron online 32, 40, 27 y 25 sets respectivamente del 1 al 4. en el mismo periodo del año pasado, eran 179, 43, 86 y 95 respectivamente.

un bloguero inmobiliario de beijing dijo que octubre, en el otoño dorado, debería ser la temporada de cosecha, pero el mercado inmobiliario de beijing parece particularmente tranquilo. las tiendas de las agencias inmobiliarias que antes estaban repletas de gente ahora están desiertas y los teléfonos móviles de los agentes ya no suenan con frecuencia. los muros de fotografías que alguna vez estuvieron llenos de información sobre viviendas ahora parecen un poco vacíos. el mercado parece haber entrado en un "período de enfriamiento", en el que tanto compradores como vendedores esperan nuevas señales.

hay menos transacciones de casas de segunda mano en beijing que de casas nuevas. del 1 al 4, solo hubo 55 casas de segunda mano en beijing firmadas en línea.

en la actualidad, el inventario de casas nuevas en beijing asciende a 87.132 unidades, y el número de casas de segunda mano catalogadas es de 15.600 unidades.

los mercados inmobiliarios en shanghai y guangzhou obviamente se recuperaron durante el feriado del día nacional, pero a juzgar por el volumen de transacciones, están lejos de alcanzar el nivel en el que los precios puedan subir.

el cuarto día antes del día nacional, entre las 4 ciudades de beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou y rongcheng, el número de registros de viviendas nuevas en línea disminuyó en 3 ciudades y aumentó en 2 ciudades. estas dos ciudades son shanghai y guangzhou.

en los últimos cuatro días, shanghai ha acumulado 394 nuevas viviendas firmadas online, un incremento interanual del 39,2% y es la ciudad con mejor recuperación inmobiliaria entre las cinco ciudades. entre ellos, se firmaron en línea 158 juegos el primer día, 95 juegos el segundo día, 65 juegos el tercer día y 76 juegos el cuarto día. en el mismo período del año pasado, las cifras en shanghai fueron 160, 31, 62 y 30 respectivamente.

en los primeros cuatro días de octubre, se firmaron en línea 276 nuevas unidades de vivienda en guangzhou, un aumento del 7,8% respecto al mismo período del año pasado. entre ellos, los volúmenes de firmas en línea del 1 al 4 fueron 110, 56, 59 y 51 conjuntos respectivamente. en el mismo período del año pasado, fueron 19 sets, 83 sets, 81 sets y 73 sets respectivamente.

desde este punto de vista, el crecimiento de visas en línea en guangzhou se ve afectado principalmente por el primer día. en los tres días del 2 al 4 se produjo un descenso interanual de más de un cuarto. se estima que al final del día nacional, el número de firmas de viviendas nuevas en línea en guangzhou disminuirá aproximadamente un 7% interanual.

el mercado de viviendas nuevas en wuhan y chengdu se contrajo como de costumbre en los cuatro días previos al día nacional.

del 1 al 4 de octubre, se vendieron 195 nuevas viviendas en wuhan, una disminución interanual del 56%.

estos datos son diferentes de las 585 unidades reportadas por jiupai news, porque entre las 453 unidades firmadas en línea el día 1, solo 63 unidades se vendieron en línea el día 1, y el resto fue el número de casas aún construidas en septiembre, que fue transferido. el día 1. el número de visas en línea emitidas el día 1 de cada mes en wuhan incluye las que aún están en construcción el mes anterior. el 2 de octubre se firmaron online 37 sets, el 3 de octubre se firmaron 39 sets y el 4 de octubre se firmaron 56 sets. del 1 al 4 del año pasado, hubo 111 sets, 82 sets, 128 sets y 122 sets respectivamente.

en los primeros 4 días de octubre, se firmaron en línea 8.449 metros cuadrados de nuevas unidades de vivienda en chengdu, lo que equivale a aproximadamente 85 unidades basadas en 100 metros cuadrados por unidad. había aproximadamente 223 unidades de 22.322 metros cuadrados en comparación con el mismo período del año pasado, una disminución del 61,9%.

se puede observar que en ciudades como chengdu y wuhan, que ya han relajado las restricciones de compra, las nuevas medidas de estímulo inmobiliario no tendrán mucho efecto. de las características de ventas de estas cinco ciudades durante el día nacional se puede inferir que el nuevo poder adquisitivo de la vivienda comercial en estos dos lugares se debe principalmente a la reducción significativa de shanghai en el número de años de seguridad social para las calificaciones de compra de vivienda para personas no locales. residentes, y la cancelación directa por parte de guangzhou de las restricciones de compra para quienes trabajan en las dos ciudades y tienen la capacidad de comprar una vivienda. sin embargo, a excepción de beijing, shanghai y guangzhou, otros lugares ya han levantado las restricciones de compra, porque se puede especular razonablemente que durante el día nacional, la situación de las ventas de viviendas comerciales en otras ciudades del país es generalmente similar a la de wuhan y chengdú.

en las ventas de viviendas comerciales, los promotores inmobiliarios siempre llevarán su guerra psicológica al límite. las animadas escenas en las oficinas de ventas que informan los medios de comunicación pueden no reflejar necesariamente a los verdaderos compradores de viviendas. cada día festivo, las empresas inmobiliarias contratarán personas para mejorar el ambiente en el lugar. incluso existen rutinas de firmar contratos falsos frente a algunos compradores de viviendas reales que no pueden pagar ni firmar en línea. esta puede ser la razón principal del contraste entre los informes de los medios y los datos reales.

3. en medio de las mayores medidas de estímulo inmobiliario de la historia, ¿por qué el mercado inmobiliario siguió experimentando pocos cambios durante el día nacional?

el 24 de septiembre, el banco central redujo los requisitos de reservas, las tasas de interés y los pagos iniciales, redujo el coeficiente de reservas de depósitos en 0,5 puntos porcentuales, guió a los bancos comerciales a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en aproximadamente 0,5 puntos porcentuales en promedio y unificó el pago inicial mínimo. ratio para hipotecas nuevas y antiguas al 15%.

el 26 de septiembre, la reunión del politburó propuso claramente por primera vez promover la estabilización del mercado inmobiliario, lanzando una fuerte señal para estabilizar el mercado inmobiliario.

varias localidades también han implementado medidas nacionales para estimular el sector inmobiliario de manera muy oportuna.

el 30 de septiembre, seis departamentos, incluida la comisión municipal de vivienda y desarrollo urbano-rural de beijing, emitieron un aviso para ajustar a tres el número de años para que los residentes no locales que compren viviendas comerciales dentro de la quinta circunvalación paguen el seguro social o el impuesto sobre la renta personal. años consecutivos antes de la fecha de compra y superiores.

el 29 de septiembre de 2024, shanghai lanzó una nueva política del mercado inmobiliario ("siete medidas de shanghai"). entre ellos, el período de pago de la seguridad social para los hogares no registrados que compran viviendas fuera de la carretera de circunvalación exterior se reduce de 3 años a 1 año, y el período de exención del impuesto al valor agregado se ajusta de 5 años a 2 años.

el 29 de septiembre, la ciudad de guangzhou emitió un aviso sobre medidas de ajuste para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. el aviso indicaba claramente que se cancelarán varias políticas de restricción de compra para que los hogares compren viviendas en esta ciudad, convirtiéndola en la primera ciudad entre las ciudades de primer nivel en cancelar por completo las restricciones de compra.

el 30 de septiembre, la ciudad de wuhan emitió el "aviso sobre la continuación de la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", agregando diez políticas preferenciales que incluyen la optimización de los estándares de identificación para préstamos de vivienda individuales y el suministro de apoyo preferencial periódico para la compra de viviendas.

la zona de alta tecnología de chengdu y otros lugares han emitido políticas para apoyar la compra de viviendas y la escolarización, implementar subsidios para beneficiar a las personas, promover el intercambio por viviendas antiguas y emitir incentivos por boletos de habitaciones.

¿por qué las predicciones hechas por algunos expertos en bienes raíces antes del día nacional de que "el mercado inmobiliario ha estado frío durante tres años y sólo hicieron falta tres días para que el mercado inmobiliario estuviera caliente" y "los precios de las viviendas han caído durante tres años y sólo tomó tres días para volver a levantarse" no se cumplieron?

esto se debe a que el principal factor que determina actualmente el mercado inmobiliario no son ni los tipos de interés de los préstamos ni las restricciones a las compras. principalmente porque:

en primer lugar, la población con demanda efectiva de bienes raíces continúa disminuyendo año tras año.

esto se refleja en la continua disminución del número de personas entre 20 y 60 años que necesitan comprar casas, la fuerte disminución del número de hogares demolidos que necesitan casas nuevas y la fuerte disminución del número de agricultores que se asientan en las ciudades. a medida que la población total y la nueva población continúan disminuyendo, los barrios marginales urbanos están disminuyendo rápidamente y la urbanización ha entrado en una etapa avanzada, la demanda potencial de estos tres tipos de vivienda ha entrado en un canal descendente y es poco probable que crezca.

en segundo lugar, la tasa de propiedad de viviendas está cerca del techo.

existe una regla objetiva para cualquier producto que pueda usarse durante mucho tiempo. cuando la tasa de propiedad es baja, las condiciones de venta y los precios pueden afectar significativamente su volumen de ventas. a medida que la tasa de propiedad aumenta y se acerca al techo, su volumen de ventas disminuirá a medida que aumenta la tasa de propiedad. las medidas de estímulo tienen cada vez menos impacto en su capacidad de incrementar las ventas.

por ejemplo, en los países occidentales, cuando la tasa de propiedad de automóviles es extremadamente alta, es muy difícil aumentar las ventas. en nuestro país, las ventas de automóviles han disminuido en los últimos años, lo que en realidad está estrechamente relacionado con el aumento de las tasas de propiedad.

en la actualidad, nuestra superficie habitacional per cápita supera el nivel promedio de los países desarrollados y cada hogar tiene más de un departamento. esto significa que nuestras tasas de propiedad de vivienda están cerca de su techo. las ventas de viviendas comerciales enfrentan una tendencia a la baja.

en tercer lugar, la deuda está cerca de la línea de advertencia de riesgo.

según el cálculo del fmi sobre la deuda de los hogares y el ingreso disponible per cápita, nuestra relación deuda-ingreso de los hogares ha superado el 148%, superando no sólo a todos los países en desarrollo, sino también a todos los países desarrollados. sobre la base de un período de pago promedio de 20 años y una tasa de interés del préstamo del 4%, los pagos anuales de principal e intereses representarán el 13,3% de los ingresos, que es aproximadamente el doble de la tasa de crecimiento anual de los ingresos. en términos generales, si la proporción de los gastos del servicio de la deuda en los ingresos excede la tasa de crecimiento anual de los ingresos, significa que la deuda de los hogares limitará el consumo y habrá riesgos de endeudamiento.

las actuales medidas de estímulo inmobiliario no pueden resolver estos tres grandes problemas.

[autor: xu sanlang]