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relatos da mídia disseram que as vendas de moradias comerciais aumentaram significativamente durante o dia nacional e que os incorporadores imobiliários estavam ocupados aumentando os preços. as vendas reais de novas casas durante o período do dia nacional nas cinco cidades de pequim, xangai, guangzhou, hanzhou e rong, conforme relatado pela mídia acima mencionada, são completamente diferentes dos relatórios. em meio às maiores medidas de estímulo imobiliário da história, por que o mercado imobiliário ainda sofreu poucas mudanças durante o dia nacional?

1. relatos da mídia disseram que as vendas de moradias comerciais aumentaram significativamente durante o dia nacional e que os promotores imobiliários estavam ocupados aumentando os preços.

durante o feriado do dia nacional, a coisa de maior destaque que vi na internet na mídia oficial foi o som de imóveis passando repentinamente de frio para quente, de baixo para próspero, de redução de preços para aumento de preços.

o guangzhou daily informou em 4 de outubro que, sob o estímulo múltiplo do cancelamento abrangente das restrições à compra de moradias em guangzhou e da adição de várias políticas favoráveis ​​​​e descontos na compra de casas, três dias antes do feriado do dia nacional, a confiança dos compradores de casas no mercado imobiliário aumentou significativamente , com o número de pessoas observando as listagens e as transações de assinatura aumentando significativamente. nos primeiros três dias de outubro, o número de pessoas que visitaram casas no distrito de liwan aumentou 532% em comparação com a média diária de setembro. a média diária de vendas de habitações comerciais no distrito de liwan foi de 86,7 unidades.

tencent news prism informou em 4 de outubro que, de 1 a 2 de outubro, o autor de “prism” visitou uma série de propriedades imobiliárias e lojas intermediárias em pequim. todos os agentes disseram que após a introdução do new deal, o número de consultas. e as visitas às lojas aumentaram tanto o volume como o volume de transações aumentaram até certo ponto e o mercado imobiliário melhorou significativamente. na noite de 1º de outubro, vários incorporadores imobiliários em pequim anunciaram seus resultados de forma destacada. entre eles, a poly beijing "teve sucesso no primeiro dia, com fortes vendas de 187 milhões de yuans"; mais de 100 grupos de clientes em um único dia e inscritos por 125 milhões de yuans...

a jiupai news informou em 5 de outubro que, estimulado por múltiplas políticas imobiliárias positivas, o mercado imobiliário de wuhan esquentou durante o dia nacional. estamos na metade do feriado do dia nacional. de acordo com dados do wuhan home buying hub, de 1 a 4 de outubro, um total de 585 novas casas foram vendidas, um aumento de 32% em relação ao ano passado. a recuperação do mercado provocou um reajuste temporário no preço de um determinado imóvel, com o preço subindo 500 yuans por metro quadrado.

o blue whale news informou em 1º de outubro que o "shanghai seven" "king bomb" lançado na noite do dia 29 fez com que o volume de transações em um dia no primeiro dia do feriado do dia nacional fosse igual ao da semana anterior. a indústria disse que as novas casas no anel externo foram muito afetadas pelo new deal, com um projeto vendendo mais de uma dúzia de unidades por dia.

em 5 de outubro, o "daily economic news" informou que os repórteres visitaram vários departamentos de vendas imobiliárias em chengdu e aprenderam que, sob a influência de políticas favoráveis, o número de visitas e transações para muitos projetos aumentou significativamente desde o feriado do dia nacional de alguns projetos. você pode até ter que fazer fila para ver casas em projetos populares em áreas centrais. de acordo com as informações de busca de moradias da beike, até 4 de outubro, durante o feriado do dia nacional, 1.360 novas casas foram vendidas somente através do canal beike na grande chengdu. o relatório também disse que alguns clientes transferiram depósitos no meio da noite.

2. as vendas reais de novas casas nas cinco cidades de pequim, xangai, guangzhou, hanzhou e rong durante o dia nacional relatadas pela mídia acima mencionada são completamente diferentes dos relatórios.

deveria ser que, na semana anterior ao dia nacional, foram implementadas medidas de estímulo económico sem precedentes, incluindo o imobiliário. em comparação com as medidas anteriores de espremer a pasta de dentes para lidar com a crise económica, foram muito generosas. políticas, bem como mensagens curtas em diferentes níveis entre departamentos e o politburo o tempo é sobreposto, assim como as pessoas passam repentinamente do inverno para o verão e ficam cheias de sentimentos sonhadores.

mas a reação real do mercado exige que as pessoas usem dinheiro real para expressar a sua posição. a situação real é geralmente consistente com os relatos da mídia?

sanlang contou o número de contratações on-line de novas residências locais divulgadas por blogueiros imobiliários relativamente confiáveis ​​em cinco grandes cidades do sudeste, noroeste e chengdu: pequim, xangai, guangzhou, wuhan e chengdu, e verificou os dados com outros locais blogueiros imobiliários, para garantir a autenticidade dos dados. as estatísticas revelaram que quatro dias antes do dia nacional deste ano, o número de novas contratações online de casas nestas cinco cidades, em comparação com o mesmo período do ano passado, não só não aumentou, como caiu aproximadamente à mesma taxa que em setembro.

nos primeiros quatro dias de outubro, o número de novas casas (residenciais) assinadas online nas cinco cidades de pequim, xangai, guangzhou, han e rong foi de 1.074 unidades, uma diminuição de 33,2% em relação às 1.608 unidades nos primeiros quatro dias. de outubro de 2023.

entre eles, 398 unidades foram assinadas online no dia 1º de outubro, um decréscimo anual de 18,8% no dia 2, um decréscimo anual de 14,2% no dia 2; 3º, um decréscimo homólogo de 41,9%; no dia 4, foram assinadas 212 unidades, um decréscimo homólogo de 53,2%.

de acordo com as classificações de desempenho de vendas das empresas imobiliárias chinesas de janeiro a setembro de 2024, divulgadas pelo china index research institute, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias de janeiro a setembro foram de 2,96994 bilhões de yuans, uma diminuição ano a ano. de 38,8%. entre elas, em setembro, as vendas das 100 maiores imobiliárias caíram 38,81% em relação ao ano anterior.

quatro dias antes do dia nacional, o declínio homólogo no número de contratações online de habitação nas cinco cidades foi 5,6 pontos percentuais mais estreito do que o declínio homólogo nas vendas das 100 maiores empresas imobiliárias em setembro. este poderá ser o efeito das medidas de estímulo imobiliário.

olhando para diferentes cidades, o registo online de novas casas em pequim foi o que mais diminuiu.

nos primeiros quatro dias de outubro, um total de 124 novas unidades habitacionais foram assinadas online em pequim, uma diminuição anual de 69,2%. entre eles, 32, 40, 27 e 25 conjuntos foram assinados online respectivamente do 1º ao 4º. no mesmo período do ano passado, eram 179, 43, 86 e 95 respectivamente.

um blogueiro imobiliário de pequim disse que outubro, no outono dourado, deveria ser a época das colheitas, mas o mercado imobiliário de pequim parece particularmente calmo. as lojas de agências imobiliárias que antes estavam cheias de gente agora estão desertas e os celulares dos corretores não tocam mais com frequência. as paredes de fotos que antes estavam cheias de informações sobre moradias agora parecem um pouco vazias. o mercado parece ter entrado num “período de arrefecimento”, com compradores e vendedores à espera de novos sinais.

há menos transações de casas usadas em pequim do que de casas novas. de 1º a 4º, houve apenas 55 casas de segunda mão em pequim assinadas online.

atualmente, o estoque de casas novas em pequim chega a 87.132 unidades, e o número de casas usadas listadas é de 15.600 unidades.

os mercados imobiliários em xangai e guangzhou obviamente melhoraram durante o feriado do dia nacional, mas a julgar pelo volume de transações, está longe de atingir o nível em que os preços podem subir.

no 4º dia antes do dia nacional, entre as 4 cidades de pequim, xangai, guangzhou, hanzhou e rongcheng, o número de registos online de novas casas diminuiu em 3 cidades e aumentou em 2 cidades. estas duas cidades são xangai e guangzhou.

nos últimos quatro dias, xangai acumulou 394 novas casas assinadas online, um aumento homólogo de 39,2%. é a cidade com melhor recuperação imobiliária entre as cinco cidades. entre eles, 158 conjuntos foram assinados online no 1º dia, 95 conjuntos foram assinados no 2º dia, 65 conjuntos foram assinados no 3º dia e 76 conjuntos foram assinados no 4º dia. no mesmo período do ano passado, os números em xangai eram 160, 31, 62 e 30, respectivamente.

nos primeiros quatro dias de outubro, 276 novas unidades habitacionais foram assinadas online em guangzhou, um aumento de 7,8% em relação ao mesmo período do ano passado. entre eles, os volumes de assinatura online do 1º ao 4º foram 110, 56, 59 e 51 conjuntos, respectivamente. no mesmo período do ano passado, eram 19 conjuntos, 83 conjuntos, 81 conjuntos e 73 conjuntos, respectivamente.

deste ponto de vista, o crescimento dos vistos online em guangzhou é afectado principalmente pelo primeiro dia. nos três dias de 2 a 4, registou-se uma diminuição de mais de um quarto em termos homólogos. estima-se que até o final do dia nacional, o número de novas contratações on-line de moradias em guangzhou cairá cerca de 7% em relação ao ano anterior.

o novo mercado interno em wuhan e chengdu encolheu como de costume nos quatro dias anteriores ao dia nacional.

de 1 a 4 de outubro, 195 novas unidades habitacionais foram vendidas em wuhan, uma redução anual de 56%.

esse dado difere das 585 unidades divulgadas pelo jiupai news, pois entre as 453 unidades assinadas online no dia 1º, apenas 63 unidades foram vendidas online no dia 1º, sendo o restante o número de casas ainda construídas em setembro, que foi repassado no dia 1º. o número de vistos online emitidos no primeiro dia de cada mês em wuhan inclui aqueles ainda em construção no mês anterior. no dia 2 de outubro foram assinados 37 conjuntos online, no dia 3 de outubro foram assinados 39 conjuntos e no dia 4 de outubro foram assinados 56 conjuntos. do 1º ao 4º ano passado, foram 111 sets, 82 sets, 128 sets e 122 sets respectivamente.

nos primeiros 4 dias de outubro, 8.449 metros quadrados de novas unidades habitacionais foram assinados online em chengdu, o que equivale a cerca de 85 unidades com base em 100 metros quadrados por unidade. foram aproximadamente 223 unidades de 22.322 metros quadrados em relação ao mesmo período do ano passado, uma queda de 61,9%.

verifica-se que em cidades como chengdu e wuhan, que já relaxaram as restrições de compra, as novas medidas de estímulo imobiliário não terão muito efeito. pode-se inferir das características de vendas destas cinco cidades durante o dia nacional que o novo poder de compra de habitação comercial nestes dois locais se deve principalmente à redução significativa de xangai no número de anos de segurança social para qualificações de compra de casa para residentes não locais. residentes, e o cancelamento direto das restrições de compra em guangzhou para aqueles que trabalham nas duas cidades e têm a capacidade de comprar uma casa. no entanto, com exceção de pequim, xangai e guangzhou, outros locais já levantaram as restrições de compra, porque pode ser razoavelmente especulado que durante o dia nacional, a situação de vendas de habitações comerciais em outras cidades do país é geralmente semelhante à de wuhan e chengdu.

nas vendas de habitações comerciais, os promotores imobiliários levarão sempre ao limite a sua guerra psicológica. as cenas animadas nos escritórios de vendas relatadas pela mídia podem não refletir necessariamente os verdadeiros compradores de casas. todos os feriados, as imobiliárias contratam pessoas para melhorar o ambiente no local. existem até rotinas de assinatura de contratos falsos na frente de alguns compradores reais de casas que não podem pagar ou assinar online. esta pode ser a principal razão para o contraste entre os relatos da mídia e os dados reais.

3. em meio às maiores medidas de estímulo imobiliário da história, por que o mercado imobiliário ainda sofreu poucas mudanças durante o dia nacional?

em 24 de setembro, o banco central reduziu os requisitos de reserva, as taxas de juro e os pagamentos iniciais, reduziu o rácio de reserva de depósitos em 0,5 pontos percentuais, orientou os bancos comerciais a reduzirem as taxas de juro hipotecárias existentes em cerca de 0,5 pontos percentuais em média, e unificou o pagamento mínimo inicial. proporção para hipotecas novas e antigas para 15%.

em 26 de setembro, a reunião do politburo propôs claramente, pela primeira vez, promover o mercado imobiliário para parar de cair e estabilizar, emitindo um forte sinal para estabilizar o mercado imobiliário.

várias localidades também implementaram medidas nacionais de estímulo imobiliário em tempo hábil.

em 30 de setembro, seis departamentos, incluindo a comissão municipal de habitação e desenvolvimento urbano-rural de pequim, emitiram um aviso para ajustar o número de anos para residentes não locais que compram moradias comerciais dentro do quinto anel viário para pagar seguro social ou imposto de renda pessoal para três. anos consecutivos antes da data da compra e acima.

em 29 de setembro de 2024, xangai lançou uma nova política de mercado imobiliário ("shanghai seven measures"). entre eles, o período de pagamento da segurança social para famílias não registadas que compram habitação fora da circular externa é reduzido de 3 anos para 1 ano, e o período de isenção do imposto sobre o valor acrescentado é ajustado de 5 anos para 2 anos.

em 29 de setembro, a cidade de guangzhou emitiu um aviso sobre medidas de ajuste para o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. o edital esclareceu que diversas políticas de restrição de compra para famílias adquirirem moradia nesta cidade serão canceladas, tornando-a a primeira cidade entre as cidades de primeiro nível a cancelar completamente as restrições de compra.

em 30 de setembro, a cidade de wuhan emitiu o "aviso sobre a continuação da promoção do desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário da cidade", acrescentando dez políticas preferenciais, incluindo a otimização dos padrões de identificação para empréstimos habitacionais individuais e o fornecimento de apoio preferencial faseado para compras de casas.

a zona de alta tecnologia de chengdu e outros locais emitiram políticas para apoiar a compra de casas e a escolaridade, implementar subsídios para beneficiar as pessoas, promover a troca de casas antigas e emitir incentivos para bilhetes de quarto.

por que razão foram feitas as previsões feitas por alguns especialistas imobiliários antes do dia nacional de que "o mercado imobiliário está frio há três anos e demorou apenas três dias para o mercado imobiliário estar quente" e "os preços das casas caíram durante três anos e isso levou apenas três dias para subir de volta" não foram cumpridas?

isso porque o principal fator que determina atualmente o mercado imobiliário não são as taxas de juros dos empréstimos nem as restrições de compra. principalmente porque:

primeiro, a população com procura efectiva de bens imobiliários continua a diminuir ano após ano.

isto reflecte-se na diminuição contínua do número de pessoas entre os 20 e os 60 anos que necessitam de comprar casas, na diminuição acentuada do número de agregados familiares demolidos que necessitam de novas casas e na diminuição acentuada do número de agricultores que se instalam nas cidades. à medida que a população total e a nova população continuam a diminuir, os bairros de lata urbanos que podem ser demolidos diminuem rapidamente e a urbanização entra na fase tardia, a procura potencial por estes três tipos de habitação entrou num canal descendente e é pouco provável que cresça.

em segundo lugar, a taxa de aquisição de habitação própria está próxima do limite máximo.

existe uma regra objetiva para qualquer produto que pode ser usado por um longo período. quando a taxa de propriedade é baixa, as condições e preços de venda podem afetar significativamente o seu volume de vendas. à medida que a taxa de propriedade aumenta e se aproxima do limite máximo, o volume de vendas diminui à medida que a taxa de propriedade aumenta. as medidas de estímulo têm tido cada vez menos impacto no aumento das vendas.

por exemplo, nos países ocidentais, depois de a taxa de propriedade de automóveis ser extremamente elevada, é muito difícil aumentar as vendas. no nosso país, as vendas de automóveis diminuíram nos últimos anos, o que está intimamente relacionado com o aumento das taxas de propriedade.

actualmente, a nossa área habitacional per capita excede o nível médio dos países desenvolvidos e cada agregado familiar tem mais de um apartamento. isso significa que nossas taxas de aquisição de casa própria estão próximas do teto. as vendas de habitação comercial enfrentam uma tendência decrescente.

terceiro, a dívida está próxima da linha de alerta de risco.

de acordo com o cálculo do fmi sobre a dívida das famílias e o rendimento disponível per capita, o nosso rácio dívida/rendimento das famílias excedeu 148%, ultrapassando não só todos os países em desenvolvimento, mas também todos os países desenvolvidos. com base num período médio de reembolso de 20 anos e numa taxa de juro de empréstimo de 4%, os pagamentos anuais de capital e juros representarão 13,3% do rendimento, o que representa cerca de duas vezes a taxa de crescimento anual do rendimento. de um modo geral, se a proporção das despesas do serviço da dívida no rendimento exceder a taxa de crescimento anual do rendimento, isso significa que a dívida das famílias limitará o consumo e haverá riscos de dívida.

as actuais medidas de estímulo imobiliário não podem resolver estes três grandes problemas.

[autor: xu sanlang]