berita

ringkasan konten:

laporan media mengatakan bahwa penjualan perumahan komersial meningkat secara signifikan selama hari nasional, dan pengembang real estate sibuk menaikkan harga. penjualan aktual rumah baru selama periode hari nasional di lima kota yaitu beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou dan rong seperti yang diberitakan oleh media yang disebutkan di atas sama sekali berbeda dari pemberitaan. di tengah langkah stimulus real estat terbesar dalam sejarah, mengapa pasar real estat masih mengalami sedikit perubahan selama hari nasional?

1. laporan media mengatakan bahwa penjualan perumahan komersial meningkat secara signifikan selama hari nasional, dan pengembang real estate sibuk menaikkan harga.

selama libur hari nasional, hal paling terkenal yang saya lihat di internet dari media resmi adalah suara real estat yang tiba-tiba berubah dari dingin menjadi panas, dari rendah menjadi makmur, dari penurunan harga menjadi kenaikan harga.

the guangzhou daily melaporkan pada tanggal 4 oktober bahwa di bawah berbagai rangsangan dari pembatalan komprehensif pembatasan pembelian rumah di guangzhou dan penambahan berbagai kebijakan yang menguntungkan serta diskon pembelian rumah, tiga hari sebelum libur hari nasional, kepercayaan pembeli rumah terhadap pasar properti meningkat secara signifikan. , dengan jumlah orang yang melihat listingan dan transaksi berlangganan meningkat secara signifikan. dalam tiga hari pertama bulan oktober, jumlah masyarakat yang berkunjung ke rumah di distrik liwan meningkat sebesar 532% dibandingkan rata-rata harian pada bulan september. rata-rata penjualan harian perumahan komersial di distrik liwan sebanyak 86,7 unit.

tencent news prism melaporkan pada tanggal 4 oktober bahwa dari tanggal 1 hingga 2 oktober, penulis "prism" mengunjungi sejumlah properti real estate dan toko perantara di beijing. semua agen mengatakan bahwa setelah diperkenalkannya new deal, jumlah pertanyaan dan kunjungan ke toko-toko telah meningkat. baik volume maupun volume transaksi telah meningkat hingga batas tertentu, dan pasar properti telah meningkat secara signifikan. pada malam tanggal 1 oktober, sejumlah pengembang real estat di beijing mengumumkan hasil mereka dengan cara yang menonjol. di antaranya, poly beijing "berhasil pada hari pertama, dengan penjualan yang kuat sebesar 187 juta yuan"; lebih dari 100 grup pelanggan dalam satu hari dan berlangganan 125 juta yuan...

jiupai news melaporkan pada tanggal 5 oktober bahwa, didorong oleh berbagai kebijakan real estat yang positif, pasar properti di wuhan menjadi panas selama hari nasional. ini adalah pertengahan hari libur hari nasional. menurut data dari pusat pembelian rumah wuhan, dari 1 oktober hingga 4 oktober, total 585 rumah baru terjual, meningkat 32% dibandingkan tahun lalu. pemulihan pasar telah menyebabkan penyesuaian harga sementara untuk properti tertentu, dengan kenaikan harga sebesar 500 yuan per meter persegi.

blue whale news melaporkan pada tanggal 1 oktober bahwa "shanghai seven" "king bomb" yang diluncurkan pada tanggal 29 malam membuat volume transaksi dalam satu hari pada hari pertama libur hari nasional sama dengan minggu lalu. industri tersebut mengatakan bahwa rumah-rumah baru di lingkar luar sangat terpengaruh oleh new deal, dengan satu proyek terjual lebih dari selusin unit setiap hari.

pada tanggal 5 oktober, "daily economic news" melaporkan bahwa wartawan mengunjungi beberapa departemen penjualan real estat di chengdu dan mengetahui bahwa di bawah pengaruh kebijakan yang menguntungkan, jumlah kunjungan dan transaksi untuk banyak proyek telah meningkat secara signifikan sejak libur hari nasional anda bahkan mungkin harus mengantri untuk melihat rumah di proyek populer di kawasan inti. menurut informasi pencarian perumahan beike, pada tanggal 4 oktober, selama liburan hari nasional, 1,360 rumah baru telah terjual melalui saluran beike saja di greater chengdu. laporan tersebut juga menyebutkan bahwa beberapa nasabah mentransfer simpanan pada tengah malam.

2. penjualan aktual rumah baru di lima kota yaitu beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou dan rong selama hari nasional yang dilaporkan oleh media yang disebutkan di atas sama sekali berbeda dari pemberitaan.

seharusnya, pada minggu sebelum hari nasional, langkah-langkah stimulus ekonomi yang belum pernah terjadi sebelumnya termasuk real estate diterapkan. dibandingkan dengan langkah-langkah yang menekan pasta gigi sebelumnya untuk menghadapi kemerosotan ekonomi, langkah-langkah tersebut sangat murah hati kebijakan, serta pesan singkat di berbagai tingkat antar departemen dan politbiro. waktu ditumpangkan, seperti orang-orang yang tiba-tiba berpindah dari musim dingin ke musim panas dan penuh dengan perasaan melamun.

namun reaksi pasar yang sebenarnya mengharuskan masyarakat menggunakan uang sungguhan untuk menyatakan pendiriannya. apakah situasi sebenarnya secara umum konsisten dengan pemberitaan media?

sanlang menghitung jumlah penandatanganan rumah baru secara online yang diungkapkan oleh blogger real estate yang relatif kredibel di lima kota besar di tenggara, barat laut, dan chengdu: beijing, shanghai, guangzhou, wuhan, dan chengdu, dan memverifikasi silang data tersebut dengan lokal lainnya. blogger real estat. , untuk memastikan keaslian data. statistik menemukan bahwa empat hari sebelum hari nasional tahun ini, jumlah penandatanganan rumah baru secara online di lima kota tersebut dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu tidak hanya tidak meningkat, namun turun dengan laju yang kira-kira sama seperti pada bulan september.

dalam empat hari pertama bulan oktober, jumlah rumah (tempat tinggal) baru yang ditandatangani secara online di lima kota beijing, shanghai, guangzhou, han dan rong sebanyak 1.074 unit, turun 33,2% dari 1.608 unit pada empat hari pertama. bulan oktober 2023.

diantaranya, 398 unit ditandatangani secara online pada tanggal 1 oktober, penurunan tahun ke tahun sebesar 18,8%; 241 unit ditandatangani secara online pada tanggal 2, penurunan tahun ke tahun sebesar 14,2%; 3, penurunan tahun ke tahun sebesar 41,9%; 212 unit ditandatangani secara online pada tanggal 4, penurunan tahun ke tahun sebesar 53,2%.

menurut peringkat kinerja penjualan perusahaan real estat tiongkok dari januari hingga september 2024 yang dirilis oleh china index research institute, total penjualan 100 perusahaan real estat top dari januari hingga september adalah 2,96994 miliar yuan, penurunan dari tahun ke tahun. sebesar 38,8%. diantaranya, pada bulan september, penjualan 100 perusahaan real estat teratas turun 38,81% tahun-ke-tahun.

empat hari sebelum hari nasional, penurunan jumlah penandatanganan perumahan secara online di lima kota dari tahun ke tahun adalah 5,6 poin persentase lebih kecil dibandingkan penurunan penjualan tahun ke tahun di 100 perusahaan real estat teratas di bulan september. hal ini mungkin merupakan dampak dari langkah-langkah stimulus real estate.

jika dilihat dari kota-kota lain, pendaftaran rumah baru secara online di beijing mengalami penurunan paling besar.

dalam empat hari pertama bulan oktober, total 124 unit rumah baru ditandatangani secara online di beijing, penurunan dibandingkan tahun lalu sebesar 69,2%. diantaranya, 32, 40, 27 dan 25 set ditandatangani secara online masing-masing dari tanggal 1 hingga ke-4. pada periode yang sama tahun lalu, masing-masing berjumlah 179, 43, 86, dan 95.

seorang blogger real estat di beijing mengatakan bahwa bulan oktober di musim gugur emas seharusnya menjadi musim panen, namun pasar real estat di beijing tampaknya sangat sepi. toko agen real estat yang dulunya ramai dikunjungi orang kini sepi, dan telepon seluler agen tidak lagi sering berdering. dinding foto yang dulunya penuh dengan informasi perumahan kini terlihat sedikit kosong. pasar tampaknya telah memasuki "masa tenang", dengan pembeli dan penjual menunggu sinyal baru.

transaksi rumah bekas di beijing lebih sedikit dibandingkan rumah baru. dari tanggal 1 hingga tanggal 4, hanya ada 55 rumah bekas di beijing yang ditandatangani secara online.

saat ini, persediaan rumah baru di beijing sebanyak 87.132 unit, dan jumlah rumah bekas yang terdaftar sebanyak 15.600 unit.

pasar properti di shanghai dan guangzhou jelas meningkat selama libur hari nasional, namun dilihat dari volume transaksi, masih jauh dari tingkat dimana harga bisa naik.

pada hari ke 4 menjelang hari nasional, di antara 4 kota di beijing, shanghai, guangzhou, hanzhou dan rongcheng, jumlah pendaftaran rumah baru secara online mengalami penurunan di 3 kota dan meningkat di 2 kota. kedua kota tersebut adalah shanghai dan guangzhou.

dalam empat hari terakhir, shanghai telah mengumpulkan 394 rumah baru yang ditandatangani secara online, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 39,2%. ini adalah kota dengan pemulihan real estate terbaik di antara lima kota. diantaranya, 158 set ditandatangani secara online pada hari pertama, 95 set ditandatangani pada hari ke-2, 65 set ditandatangani pada hari ke-3, dan 76 set ditandatangani pada hari ke-4. pada periode yang sama tahun lalu, jumlah di shanghai masing-masing adalah 160, 31, 62 dan 30.

dalam empat hari pertama bulan oktober, 276 unit rumah baru ditandatangani secara online di guangzhou, meningkat 7,8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. diantaranya, volume penandatanganan online dari tanggal 1 hingga ke-4 masing-masing adalah 110, 56, 59, dan 51 set. pada periode yang sama tahun lalu masing-masing sebanyak 19 set, 83 set, 81 set, dan 73 set.

dari sudut pandang ini, pertumbuhan visa online di guangzhou terutama dipengaruhi oleh hari pertama. dalam tiga hari dari tanggal 2 hingga 4, terjadi penurunan lebih dari seperempat tahun ke tahun. diperkirakan pada akhir hari nasional, jumlah penandatanganan perumahan online baru di guangzhou akan turun sekitar 7% dari tahun ke tahun.

pasar dalam negeri baru di wuhan dan chengdu menyusut seperti biasa dalam empat hari sebelum hari nasional.

dari tanggal 1 hingga 4 oktober, 195 unit rumah baru terjual di wuhan, penurunan dari tahun ke tahun sebesar 56%.

data ini berbeda dengan 585 unit yang dilansir jiupai news, karena dari 453 unit yang ditandatangani secara online pada tanggal 1, hanya 63 unit yang terjual secara online pada tanggal 1, dan sisanya merupakan jumlah rumah yang masih dibangun pada bulan september yang dialihkan. pada tanggal 1. jumlah visa online yang dikeluarkan pada tanggal 1 setiap bulan di wuhan termasuk yang masih dalam tahap pembuatan pada bulan sebelumnya. pada tanggal 2 oktober ditandatangani 37 set secara online, pada tanggal 3 oktober ditandatangani 39 set, dan pada tanggal 4 oktober ditandatangani 56 set. dari tanggal 1 hingga ke-4 tahun lalu, masing-masing ada 111 set, 82 set, 128 set, dan 122 set.

dalam 4 hari pertama bulan oktober, 8,449 meter persegi unit rumah baru ditandatangani secara online di chengdu, yaitu sekitar 85 unit berdasarkan 100 meter persegi per unit. dibandingkan periode yang sama tahun lalu, terdapat sekitar 223 unit seluas 22.322 meter persegi, turun 61,9%.

terlihat bahwa di kota-kota seperti chengdu dan wuhan, yang telah melonggarkan pembatasan pembelian, langkah-langkah stimulus real estate yang baru tidak akan banyak berpengaruh. dapat disimpulkan dari karakteristik penjualan di lima kota ini selama hari nasional bahwa daya beli baru perumahan komersial di kedua tempat ini terutama disebabkan oleh pengurangan signifikan jumlah tahun jaminan sosial untuk kualifikasi pembelian rumah bagi non-lokal di shanghai. penduduk, dan pembatalan langsung pembatasan pembelian di guangzhou bagi mereka yang bekerja di kedua kota tersebut dan memiliki kemampuan untuk membeli rumah. namun, kecuali beijing, shanghai dan guangzhou, tempat-tempat lain telah mencabut pembatasan pembelian, karena dapat diperkirakan bahwa selama hari nasional, situasi penjualan perumahan komersial di kota-kota lain di seluruh negeri pada umumnya serupa dengan yang terjadi di wuhan dan guangzhou. chengdu.

dalam penjualan perumahan komersial, pengembang real estat akan selalu memaksakan perang psikologis mereka hingga batasnya. pemandangan ramai di kantor penjualan yang diberitakan media belum tentu mencerminkan pembeli rumah sebenarnya. setiap hari libur, perusahaan real estat akan mempekerjakan orang untuk meningkatkan suasana di lokasi. bahkan terdapat rutinitas penandatanganan kontrak palsu di depan beberapa pembeli rumah asli yang tidak dapat membayar atau menandatangani secara online. hal ini mungkin menjadi alasan utama perbedaan antara pemberitaan media dan data sebenarnya.

3. di tengah langkah stimulus real estat terbesar dalam sejarah, mengapa pasar real estat masih mengalami sedikit perubahan selama hari nasional?

pada tanggal 24 september, bank sentral menurunkan persyaratan cadangan, suku bunga dan uang muka, menurunkan rasio cadangan simpanan sebesar 0,5 poin persentase, mengarahkan bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek rata-rata sekitar 0,5 poin persentase, dan menyatukan uang muka minimum. rasio hipotek baru dan lama menjadi 15%.

pada tanggal 26 september, pertemuan politbiro dengan jelas mengusulkan untuk pertama kalinya untuk mempromosikan pasar real estat agar berhenti jatuh dan stabil, melepaskan sinyal kuat untuk menstabilkan pasar real estat.

berbagai daerah juga telah menerapkan langkah-langkah nasional untuk merangsang real estate pada waktu yang tepat.

pada tanggal 30 september, enam departemen termasuk perumahan kota beijing dan komisi pembangunan perkotaan-pedesaan mengeluarkan pemberitahuan untuk menyesuaikan jumlah tahun bagi penduduk non-lokal yang membeli perumahan komersial di jalan lingkar kelima untuk membayar asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi menjadi tiga tahun berturut-turut sebelum tanggal pembelian dan seterusnya.

pada tanggal 29 september 2024, shanghai meluncurkan kebijakan pasar properti baru (“shanghai seven measures”). diantaranya, jangka waktu pembayaran jaminan sosial bagi rumah tangga tidak terdaftar yang membeli rumah di luar jalan lingkar luar dikurangi dari 3 tahun menjadi 1 tahun, dan masa pembebasan pajak pertambahan nilai disesuaikan dari 5 tahun menjadi 2 tahun.

pada tanggal 29 september, kota guangzhou mengeluarkan pemberitahuan tentang penyesuaian langkah-langkah demi perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat. pemberitahuan tersebut mengklarifikasi bahwa berbagai kebijakan pembatasan pembelian bagi rumah tangga yang membeli rumah di kota ini akan dibatalkan, menjadikannya kota pertama di antara kota-kota tingkat pertama yang sepenuhnya membatalkan pembatasan pembelian.

pada tanggal 30 september, kota wuhan mengeluarkan "pemberitahuan tentang terus mempromosikan perkembangan pasar real estat kota yang stabil dan sehat", menambahkan sepuluh kebijakan preferensial termasuk mengoptimalkan standar identifikasi untuk pinjaman perumahan individu dan memberikan dukungan preferensial bertahap untuk pembelian rumah.

zona teknologi tinggi chengdu dan tempat-tempat lain telah mengeluarkan kebijakan untuk mendukung pembelian rumah dan sekolah, menerapkan subsidi untuk memberi manfaat bagi masyarakat, mempromosikan pertukaran untuk rumah lama, dan mengeluarkan insentif tiket kamar.

mengapa prediksi yang dibuat oleh beberapa pakar real estate sebelum hari nasional bahwa "pasar properti telah dingin selama tiga tahun dan hanya butuh tiga hari untuk pasar properti menjadi panas" dan "harga rumah telah turun selama tiga tahun dan itu hanya butuh tiga hari untuk bangkit kembali" tidak terpenuhi?

hal ini karena faktor utama yang saat ini menentukan pasar real estat bukanlah suku bunga pinjaman atau batasan pembelian. terutama karena:

pertama, jumlah penduduk dengan permintaan efektif terhadap real estat terus menurun dari tahun ke tahun.

hal ini tercermin dari terus menurunnya jumlah masyarakat berusia 20-60 tahun yang perlu membeli rumah, penurunan tajam jumlah rumah tangga yang membutuhkan rumah baru akibat pembongkaran, dan penurunan tajam jumlah petani yang menetap di perkotaan. ketika jumlah penduduk dan jumlah penduduk baru terus menurun, permukiman kumuh perkotaan yang dapat dibongkar dengan cepat berkurang, dan urbanisasi memasuki tahap akhir, potensi permintaan terhadap ketiga jenis perumahan ini telah memasuki saluran ke bawah dan kemungkinan besar tidak akan tumbuh.

kedua, tingkat kepemilikan rumah sudah mendekati batas atas.

ada aturan obyektif untuk setiap produk yang dapat digunakan dalam jangka waktu lama. ketika tingkat kepemilikan rendah, kondisi penjualan dan harga dapat mempengaruhi volume penjualannya secara signifikan. ketika tingkat kepemilikan semakin tinggi dan mendekati batas atas, volume penjualannya akan menurun seiring dengan peningkatan tingkat kepemilikan. dampak stimulus terhadap peningkatan penjualan semakin berkurang.

misalnya, di negara-negara barat, ketika tingkat kepemilikan mobil sangat tinggi, sangat sulit untuk meningkatkan penjualan. di negara kita, penjualan mobil mengalami penurunan dalam beberapa tahun terakhir, hal ini sebenarnya erat kaitannya dengan peningkatan tingkat kepemilikan.

saat ini, luas perumahan per kapita kita melebihi rata-rata negara maju, dan setiap rumah tangga memiliki lebih dari satu apartemen. ini berarti tingkat kepemilikan rumah kami mendekati batas tertinggi. penjualan perumahan komersial menghadapi tren penurunan.

ketiga, utang mendekati garis peringatan risiko.

menurut perhitungan imf mengenai utang rumah tangga dan pendapatan per kapita yang dapat dibelanjakan, rasio utang terhadap pendapatan rumah tangga kita telah melampaui 148%, tidak hanya melebihi semua negara berkembang, tetapi juga semua negara maju. berdasarkan jangka waktu pembayaran rata-rata 20 tahun dan tingkat bunga pinjaman sebesar 4%, pembayaran pokok dan bunga tahunan akan mencapai 13,3% pendapatan, yaitu sekitar dua kali lipat tingkat pertumbuhan pendapatan tahunan. secara umum, jika proporsi pengeluaran pembayaran utang terhadap pendapatan melebihi tingkat pertumbuhan pendapatan tahunan, berarti utang rumah tangga akan membatasi konsumsi dan akan terdapat risiko utang.

langkah-langkah stimulus real estat yang ada saat ini tidak dapat menyelesaikan ketiga masalah utama tersebut.

[penulis: xu sanlang]