nouvelles

résumé du contenu :

les médias ont rapporté que les ventes de logements commerciaux avaient considérablement augmenté pendant la fête nationale et que les promoteurs immobiliers étaient occupés à augmenter les prix. les ventes réelles de logements neufs pendant la période de la fête nationale dans les cinq villes de pékin, shanghai, guangzhou, hanzhou et rong, telles que rapportées par les médias mentionnés ci-dessus, sont complètement différentes des rapports. au milieu des plus grandes mesures de relance immobilière de l’histoire, pourquoi le marché immobilier a-t-il encore connu peu de changement pendant la fête nationale ?

1. les médias ont rapporté que les ventes de logements commerciaux ont considérablement augmenté pendant la fête nationale et que les promoteurs immobiliers étaient occupés à augmenter les prix.

pendant la fête nationale, la chose la plus médiatisée que j'ai vue sur internet dans les médias officiels était le bruit de l'immobilier passant soudainement du froid au chaud, du faible au prospère, de la réduction des prix à l'augmentation des prix.

le guangzhou daily a rapporté le 4 octobre que, sous l'impulsion multiple de l'annulation complète par guangzhou des restrictions sur l'achat de logements et de l'ajout de diverses politiques favorables et de remises sur l'achat de logements, trois jours avant la fête nationale, la confiance des acheteurs de logements dans le marché immobilier a considérablement augmenté. , le nombre de personnes consultant les annonces et les transactions d'abonnement augmentant considérablement. le volume a considérablement augmenté. au cours des trois premiers jours d'octobre, le nombre de personnes visitant les maisons du district de liwan a augmenté de 532 % par rapport à la moyenne quotidienne de septembre. les ventes quotidiennes moyennes de logements commerciaux dans le district de liwan étaient de 86,7 unités.

tencent news prism a rapporté le 4 octobre que du 1er au 2 octobre, l'auteur de "prism" a visité un certain nombre de propriétés immobilières et de magasins intermédiaires à pékin. les agents ont tous déclaré qu'après l'introduction du new deal, le nombre de demandes de renseignements avait augmenté. les visites dans les magasins ont augmenté dans une certaine mesure, tout comme le volume des transactions, et le marché immobilier s'est nettement redressé. dans la nuit du 1er octobre, un certain nombre de promoteurs immobiliers à pékin ont annoncé leurs résultats de manière très médiatisée, parmi lesquels poly pékin « a réussi le premier jour, avec de fortes ventes de 187 millions de yuans » ; plus de 100 groupes de clients en une seule journée et souscrits pour 125 millions de yuans...

jiupai news a rapporté le 5 octobre que, stimulé par de multiples politiques immobilières positives, le marché immobilier de wuhan était devenu chaud pendant la fête nationale. nous sommes à mi-chemin de la fête nationale. selon les données du wuhan home buying hub, du 1er au 4 octobre, un total de 585 nouvelles maisons ont été vendues, soit une augmentation de 32 % par rapport à l'année dernière. la reprise du marché a provoqué un ajustement temporaire des prix d'une certaine propriété, le prix augmentant de 500 yuans par mètre carré.

blue whale news a rapporté le 1er octobre que la « king bomb » « shanghai seven » lancée dans la soirée du 29 avait rendu le volume des transactions en une journée le premier jour de la fête nationale égal à celui de la semaine dernière. l'industrie a déclaré que les nouvelles maisons dans la couronne extérieure ont été fortement affectées par le new deal, un projet vendant plus d'une douzaine d'unités par jour.

le 5 octobre, le « daily economic news » a rapporté que des journalistes avaient visité plusieurs services de vente de biens immobiliers à chengdu et avaient appris que sous l'influence de politiques favorables, le nombre de visites et de transactions pour de nombreux projets avait considérablement augmenté depuis la fête nationale. vous devrez peut-être même faire la queue pour voir les maisons des projets populaires dans les zones centrales. selon les informations de recherche de logements beike, au 4 octobre, pendant la fête nationale, 1 360 nouvelles maisons avaient été vendues via le seul canal beike dans le grand chengdu. le rapport indique également que certains clients transféraient leurs dépôts au milieu de la nuit.

2. les ventes réelles de logements neufs dans les cinq villes de pékin, shanghai, guangzhou, hanzhou et rong au cours de la fête nationale rapportées par les médias mentionnés ci-dessus sont complètement différentes des rapports.

il faut dire que la semaine précédant la fête nationale, des mesures de relance économique sans précédent, notamment dans le secteur immobilier, ont été mises en œuvre. par rapport aux précédentes mesures de réduction du dentifrice destinées à faire face au ralentissement économique, elles ont été très généreuses. politiques, ainsi que des messages courts à différents niveaux entre les départements et le politburo, le temps se superpose, tout comme les gens passent soudainement de l'hiver à l'été et sont pleins de rêves.

mais la réaction réelle du marché exige que les gens utilisent de l’argent réel pour exprimer leur position. la situation réelle est-elle globalement conforme aux reportages des médias ?

sanlang a compté le nombre de signatures en ligne de nouvelles maisons locales divulguées par des blogueurs immobiliers relativement crédibles dans cinq grandes villes du sud-est, du nord-ouest et de chengdu : pékin, shanghai, guangzhou, wuhan et chengdu, et a vérifié les données avec d'autres locaux. blogueurs immobiliers , pour garantir l’authenticité des données. les statistiques ont révélé que quatre jours avant la fête nationale de cette année, le nombre de signatures de nouveaux logements en ligne dans ces cinq villes par rapport à la même période de l’année dernière non seulement n’a pas augmenté, mais a diminué à peu près au même rythme qu’en septembre.

au cours des quatre premiers jours d'octobre, le nombre de nouvelles maisons (résidentiels) signées en ligne dans les cinq villes de pékin, shanghai, guangzhou, han et rong était de 1 074 unités, soit une baisse de 33,2 % par rapport aux 1 608 unités des quatre premiers jours. d’octobre 2023.

parmi eux, 398 unités ont été signées en ligne le 1er octobre, soit une baisse de 18,8 % sur un an ; 241 unités ont été signées en ligne le 2, soit une baisse de 14,2 % sur un an ; 3ème, une baisse sur un an de 41,9% ; 212 unités ont été signées en ligne le 4, soit une baisse sur un an de 53,2 %.

selon le classement des performances des ventes des sociétés immobilières chinoises de janvier à septembre 2024 publié par le china index research institute, les ventes totales des 100 principales sociétés immobilières de janvier à septembre se sont élevées à 2,96994 milliards de yuans, soit une baisse d'une année sur l'autre. de 38,8%. parmi elles, en septembre, les ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières ont chuté de 38,81 % sur un an.

quatre jours avant la fête nationale, la baisse annuelle du nombre de signatures de logements en ligne dans les cinq villes était de 5,6 points de pourcentage inférieure à la baisse annuelle des ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières en septembre. cela pourrait être dû aux mesures de relance dans le secteur immobilier.

si l’on considère différentes villes, c’est à pékin que l’enregistrement en ligne des nouveaux logements a le plus diminué.

au cours des quatre premiers jours d'octobre, un total de 124 nouveaux logements ont été signés en ligne à pékin, soit une baisse de 69,2 % sur un an. parmi eux, 32, 40, 27 et 25 sets ont été signés en ligne respectivement du 1er au 4. au cours de la même période l'année dernière, ils étaient respectivement 179, 43, 86 et 95.

un blogueur immobilier de pékin a déclaré qu’octobre, l’automne doré, devrait être la saison des récoltes, mais le marché immobilier de pékin semble particulièrement calme. les magasins des agences immobilières, autrefois très fréquentés, sont désormais déserts et les téléphones portables des agents ne sonnent plus fréquemment. les murs de photos qui regorgeaient autrefois d’informations sur le logement semblent désormais un peu vides. le marché semble être entré dans une « période de refroidissement », où acheteurs et vendeurs attendent de nouveaux signaux.

il y a moins de transactions pour les maisons d'occasion à pékin que pour les maisons neuves. du 1er au 4, il n'y a eu que 55 maisons d'occasion à pékin signées en ligne.

à l'heure actuelle, le stock de maisons neuves à pékin s'élève à 87 132 unités, et le nombre de maisons d'occasion répertoriées s'élève à 15 600 unités.

les marchés immobiliers de shanghai et de guangzhou se sont évidemment redressés pendant la fête nationale, mais à en juger par le volume des transactions, ils sont loin d'atteindre le niveau permettant aux prix d'augmenter.

le 4ème jour avant la fête nationale, parmi les 4 villes de pékin, shanghai, guangzhou, hanzhou et rongcheng, le nombre d'enregistrements de nouveaux logements en ligne a diminué dans 3 villes et augmenté dans 2 villes. ces deux villes sont shanghai et guangzhou.

au cours des quatre derniers jours, shanghai a accumulé 394 nouvelles maisons signées en ligne, soit une augmentation de 39,2 % sur un an. c'est la ville avec la meilleure récupération immobilière parmi les cinq villes. parmi eux, 158 sets ont été signés en ligne le 1er jour, 95 sets ont été signés le 2ème jour, 65 sets ont été signés le 3ème jour et 76 sets ont été signés le 4ème jour. au cours de la même période l'année dernière, les chiffres à shanghai étaient respectivement de 160, 31, 62 et 30.

au cours des quatre premiers jours d'octobre, 276 nouveaux logements ont été signés en ligne à guangzhou, soit une augmentation de 7,8 % par rapport à la même période de l'année dernière. parmi eux, les volumes de signature en ligne du 1er au 4 étaient respectivement de 110, 56, 59 et 51 ensembles. au cours de la même période l'année dernière, il y avait respectivement 19 sets, 83 sets, 81 sets et 73 sets.

de ce point de vue, la croissance des visas en ligne à guangzhou est principalement affectée par le 1er jour. au cours des trois jours de 2 à 4, il y a eu une diminution de plus d'un quart sur un an. on estime que d'ici la fin de la fête nationale, le nombre de nouvelles signatures de logements en ligne à guangzhou diminuera d'environ 7 % sur un an.

le marché des logements neufs à wuhan et chengdu s'est contracté comme d'habitude au cours des quatre jours précédant la fête nationale.

du 1er au 4 octobre, 195 nouveaux logements ont été vendus à wuhan, soit une baisse de 56 % sur un an.

ces données sont différentes des 585 unités rapportées par jiupai news, car parmi les 453 unités signées en ligne le 1er, seules 63 unités ont été vendues en ligne le 1er, et le reste était le nombre de maisons encore construites en septembre, qui a été transféré le 1er. le nombre de visas en ligne délivrés le 1er de chaque mois à wuhan inclut ceux encore en construction le mois précédent. le 2 octobre, 37 sets ont été signés en ligne, le 3 octobre, 39 sets ont été signés et le 4 octobre, 56 sets ont été signés. du 1er au 4ème l'année dernière, il y a eu respectivement 111 sets, 82 sets, 128 sets et 122 sets.

au cours des quatre premiers jours d'octobre, 8 449 mètres carrés de nouveaux logements ont été signés en ligne à chengdu, soit environ 85 unités sur la base de 100 mètres carrés par unité. il y avait environ 223 unités de 22 322 mètres carrés par rapport à la même période l'an dernier, soit une diminution de 61,9 %.

on constate que dans des villes comme chengdu et wuhan, qui ont déjà assoupli les restrictions d'achat, les nouvelles mesures de relance immobilière n'auront pas beaucoup d'effet. on peut déduire des caractéristiques des ventes de ces cinq villes au cours de la fête nationale que le nouveau pouvoir d'achat des logements commerciaux dans ces deux endroits est principalement dû à la réduction significative à shanghai du nombre d'années de sécurité sociale pour les qualifications liées à l'achat d'un logement pour les non-locaux. résidents, et l'annulation directe par guangzhou des restrictions d'achat pour ceux qui travaillent dans les deux villes et ont la possibilité d'acheter une maison. cependant, à l'exception de pékin, shanghai et guangzhou, d'autres endroits ont déjà levé les restrictions d'achat, car on peut raisonnablement supposer que pendant la fête nationale, la situation des ventes de logements commerciaux dans d'autres villes du pays est généralement similaire à celle de wuhan et chengdu.

dans les ventes de logements commerciaux, les promoteurs immobiliers pousseront toujours leur guerre psychologique jusqu’au bout. les scènes animées dans les bureaux de vente rapportées par les médias ne reflètent pas nécessairement les véritables acheteurs de maison. chaque jour férié, les sociétés immobilières embaucheront du personnel pour améliorer l'ambiance sur place. il existe même des routines consistant à signer de faux contrats devant quelques vrais acheteurs de maison qui ne peuvent pas payer ou signer en ligne. c’est peut-être la principale raison du contraste entre les reportages médiatiques et les données réelles.

3. au milieu des plus grandes mesures de relance immobilière de l'histoire, pourquoi le marché immobilier a-t-il encore connu peu de changement pendant la fête nationale ?

le 24 septembre, la banque centrale a abaissé les réserves obligatoires, les taux d'intérêt et les acomptes, a abaissé le taux de réserves sur les dépôts de 0,5 point de pourcentage, a guidé les banques commerciales à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants d'environ 0,5 point de pourcentage en moyenne et a unifié l'acompte minimum. ratio pour les nouveaux et anciens prêts hypothécaires à 15%.

le 26 septembre, la réunion du politburo a clairement proposé pour la première fois d'encourager le marché immobilier à cesser de chuter et à se stabiliser, lançant ainsi un signal fort pour stabiliser le marché immobilier.

diverses localités ont également mis en œuvre très rapidement des mesures nationales visant à stimuler l'immobilier.

le 30 septembre, six départements, dont la commission municipale du logement et du développement urbain-rural de pékin, ont publié un avis visant à ajuster à trois le nombre d'années pendant lesquelles les résidents non locaux qui achètent un logement commercial dans le cinquième périphérique doivent payer une assurance sociale ou un impôt sur le revenu. années consécutives avant la date d’achat et plus.

le 29 septembre 2024, shanghai a lancé une nouvelle politique du marché immobilier (« les sept mesures de shanghai »). parmi eux, le délai de cotisation à la sécurité sociale pour les ménages non enregistrés achetant un logement en dehors du périphérique extérieur est réduit de 3 ans à 1 an, et la période d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée est ajustée de 5 ans à 2 ans.

le 29 septembre, la ville de guangzhou a publié un avis sur les mesures d'ajustement pour le développement stable et sain du marché immobilier. l'avis précise que diverses politiques de restriction d'achat permettant aux ménages d'acheter un logement dans cette ville seront annulées, ce qui en fera la première ville parmi les villes de premier rang à annuler complètement les restrictions d'achat.

le 30 septembre, la ville de wuhan a publié l'« avis visant à continuer de promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier de la ville », ajoutant dix politiques préférentielles, notamment l'optimisation des normes d'identification pour les prêts au logement individuels et l'octroi d'un soutien préférentiel progressif pour l'achat d'un logement.

la zone de haute technologie de chengdu et d'autres endroits ont publié des politiques visant à soutenir l'achat d'un logement et la scolarité, à mettre en œuvre des subventions au profit de la population, à promouvoir l'échange des anciens et à offrir des incitations aux billets de chambre.

pourquoi les prédictions faites par certains experts immobiliers avant la fête nationale selon lesquelles "le marché immobilier est froid depuis trois ans et il n'a fallu que trois jours pour que le marché immobilier soit chaud" et "les prix de l'immobilier ont baissé depuis trois ans et il il n'a fallu que trois jours pour se relever" n'ont pas été respectés ?

en effet, le principal facteur qui détermine actuellement le marché immobilier n’est ni les taux d’intérêt des prêts ni les restrictions d’achat. principalement parce que :

premièrement, la population ayant une demande effective de biens immobiliers continue de diminuer d'année en année.

cela se reflète dans la diminution continue du nombre de personnes âgées de 20 à 60 ans qui ont besoin d’acheter une maison, la forte diminution du nombre de ménages démolis ayant besoin de nouvelles maisons et la forte diminution du nombre d’agriculteurs s’installant dans les villes. alors que la population totale et la nouvelle population continuent de diminuer, que les bidonvilles urbains susceptibles d'être démolis diminuent rapidement et que l'urbanisation entre dans une phase tardive, la demande potentielle pour ces trois types de logements est entrée dans un canal descendant et il est peu probable qu'elle augmente.

deuxièmement, le taux d’accession à la propriété est proche du plafond.

il existe une règle objective pour tout produit pouvant être utilisé pendant une longue période. lorsque le taux de possession est faible, les conditions et les prix de vente peuvent affecter de manière significative son volume de ventes. à mesure que le taux de propriété augmente et se rapproche du plafond, le volume des ventes diminuera à mesure que le taux de propriété augmente. les mesures de relance ont de moins en moins d’impact sur l’augmentation des ventes.

par exemple, dans les pays occidentaux, lorsque le taux de possession de voitures est extrêmement élevé, il est très difficile d'augmenter les ventes. dans notre pays, les ventes de voitures ont diminué ces dernières années, ce qui est en fait étroitement lié à l'augmentation du taux de possession.

à l'heure actuelle, notre superficie habitable par habitant dépasse le niveau moyen des pays développés et chaque ménage possède plus d'un appartement. cela signifie que nos taux d’accession à la propriété sont proches du plafond. les ventes de logements commerciaux sont confrontées à une tendance à la baisse.

troisièmement, la dette est proche de la ligne d’alerte au risque.

selon le calcul du fmi sur la dette des ménages et le revenu disponible par habitant, notre ratio dette/revenu des ménages a dépassé 148 %, dépassant non seulement tous les pays en développement, mais aussi tous les pays développés. sur la base d'une période de remboursement moyenne de 20 ans et d'un taux d'intérêt du prêt de 4 %, les remboursements annuels du principal et des intérêts représenteront 13,3 % des revenus, soit environ deux fois le taux de croissance annuel des revenus. d'une manière générale, si la proportion des dépenses liées au service de la dette dans le revenu dépasse le taux de croissance annuel du revenu, cela signifie que l'endettement des ménages limitera la consommation et qu'il y aura des risques d'endettement.

les mesures actuelles de relance immobilière ne peuvent résoudre ces trois problèmes majeurs.

[auteur : xu sanlang]