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recentemente, le politiche di tutti i partiti sono state davvero forti e i mercati immobiliari e azionari sono esplosi da un giorno all’altro.

all'improvviso, nelle strade e nei vicoli si sentono buone notizie sui mercati immobiliari e azionari.

soprattutto nel mercato immobiliare, le politiche si susseguono. i mutui immobiliari esistenti, che preoccupano molti, e gli ultimi grandi movimenti nelle città di primo livello hanno un nuovo contesto.

ma ho prestato attenzione a una nuova tendenza, che è anche un problema di opzioni che tutti potrebbero incontrare nei prossimi appartamenti di grandi dimensioni.

quest'anno, molte città hanno introdotto politiche per incoraggiare l'acquisto di abitazioni di grandi dimensioni. dietro queste politiche, si riflettono i cambiamenti nello sviluppo del settore.

da un lato crescono i redditi dei residenti e aumenta la loro domanda di spazi abitativi. per molte famiglie le abitazioni di grandi dimensioni sono gradualmente diventate la scelta d’acquisto.

d’altro canto, la politica mira a ridurre la pressione finanziaria sugli acquirenti di case riducendo la tassa sugli acquisti residenziali su larga scala, offrendo sconti per chi acquista per la prima volta e aumentando i sussidi per l’acquisto di case.

le politiche stanno dando seguito e il mercato sta fornendo risposte pratiche.

ad esempio, negli ultimi anni, i prodotti di miglioramento di fascia alta stanno gradualmente guidando il mercato.

in termini di volume totale, la percentuale delle transazioni multimilionarie di alloggi di lusso di guangzhou nell’area di transazione della città è salita dal 5% nel 2021 al 13% quest’anno.

fonte dati: hefu research

mentre la percentuale di case di lusso multimilionarie a guangzhou è in aumento, durante la national day golden week,"shanghai sette articoli"dopo l'implementazione, la risposta delle vendite di diversi uffici vendita nei nuovi distretti di songjiang, baoshan e pudong a shanghai è stata che molte proprietà hanno accolto "volti nuovi", le proprietà di grandi dimensioni sono più popolari e la quota di accoglienza di 7 giorni di alcuni gli uffici vendite sono stati completamente prenotati.

solo lo scorso settembre, le statistiche di mercato hanno mostrato che le vendite di case di lusso a shanghai hanno raggiunto i 40 miliardi. se guardiamo alla prima metà dell'anno, secondo i dati cric, sono state vendute 1.544 nuove case di lusso per un prezzo totale di oltre 30 milioni. nella prima metà dell'anno, una scala di transazioni da record, la più alta degli ultimi 10 anni.

shanghai, guangzhou e shenzhen hanno seguito l’esempio. anche pechino ha recentemente introdotto nuove politiche, annunciando che gli standard per gli alloggi ordinari e non comuni che sono stati implementati per molti anni saranno cancellati transazioni immobiliari su larga scala.

ovviamente, il mercato immobiliare si è trasformato da un prodotto a sviluppo rapido in un prodotto a ciclo lento.

nell'era del ciclo lento, la domanda di case si basa principalmente sul comfort. negli ultimi anni, la popolarità degli appartamenti con tre camere da letto e oltre a shanghai ha continuato ad aumentare. in particolare, gli appartamenti con tre camere da letto hanno rappresentato il 63%. il numero totale di transazioni, rendendolo la forza principale assoluta nel mercato.

sono sempre meno le nuove case unifamiliari e gli appartamenti con una camera da letto sono praticamente ritirati dal mercato.

sempre più acquirenti di case preferiscono prodotti nuovi per la casa, passando dalle originali “case di piccole dimensioni che servono solo” a “case di medie e grandi dimensioni”.

questo fenomeno è in realtà facile da comprendere. da quando la politica dei tre figli è stata liberalizzata, sempre più famiglie hanno due o tre figli, il che ha portato anche a cambiamenti nella domanda di acquisto di case da parte di tutti. naturalmente molte famiglie non perseguono ciecamente appartamenti compatti come in passato, ma preferiscono spazi più spaziosi e confortevoli.

quest'anno ho continuato a condurre ricerche approfondite su molti tipi di case in prima linea e ho scoperto un fenomeno interessante: il prezzo unitario delle case grandi è molto più alto di quello delle case piccole e delle case grandi nelle città di primo livello bisogna competere per shanghai.

dovete sapere che nell'era passata della domanda urgente, il prezzo unitario dei piccoli appartamenti era generalmente più alto di quello dei grandi appartamenti, perché la domanda dei piccoli appartamenti era maggiore e più adatta per gli acquirenti della prima casa per "mettersi in viaggio" "; tuttavia, negli ultimi anni, la strategia dei prezzi del mercato immobiliare è cambiata silenziosamente, ora i prezzi unitari dei grandi appartamenti nella maggior parte dei progetti immobiliari sono più alti di quelli dei piccoli appartamenti e possono essere esauriti prima.

ovviamente il mercato sta cambiando silenziosamente e sta arrivando l'era delle grandi case.

indipendentemente dai dati, le vendite immobiliari sono attualmente lente, ma gli appartamenti di grandi dimensioni nelle città centrali stanno registrando una crescita strutturale.

non molto tempo fa, le quattro principali città di primo livello e alcune città-nucleo hanno introdotto nuove politiche per incoraggiare la transazione di proprietà su larga scala e incoraggiare le società immobiliari a sviluppare prodotti abitativi su aree più ampie.

secondo un rapporto dell’anjuke research institute, da gennaio ad agosto 2024, il numero di transazioni di prodotti a domanda rigida inferiori a 90 metri quadrati a shanghai è diminuito, mentre la percentuale di transazioni immobiliari tra 90 e 200 metri quadrati è rimasta a un livello di alto livello, con 200 metri quadrati la proporzione delle transazioni dei suddetti appartamenti di grandi dimensioni è aumentata in modo significativo.

il 20 settembre, il comitato municipale del partito di pechino ha emesso alcune nuove linee guida, che menzionano la necessità di adeguare le politiche immobiliari e potrebbero cancellare gli standard di classificazione per le residenze ordinarie e non ordinarie. l’anno scorso, pechino ha apportato modifiche agli standard per le abitazioni ordinarie, come l’innalzamento del limite massimo per una casa singola da 140 metri quadrati a 144 metri quadrati e la rimozione del limite del prezzo totale.

circa un mese fa, shanghai ha anche apportato modifiche alla politica "7090" che era stata attuata per 18 anni. la cosiddetta politica "7090" ha avuto origine dalle "diverse opinioni sull'attuazione dei requisiti di proporzione strutturale per le abitazioni di nuova costruzione" emesse da. il ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale nel 2006. si chiarisce che la percentuale della superficie totale edificabile degli alloggi commerciali inferiori a 90 metri quadrati deve raggiungere più del 70%.

fonte dati: cric china real estate decision-making system

l'ultimo avviso chiarisce che gli standard dell'area edificabile per gli alloggi commerciali di piccole e medie dimensioni negli edifici a più piani, piccoli e grattacieli di shanghai sono adeguati rispettivamente a 100 metri quadrati, 110 metri quadrati e 120 metri quadrati. questo standard è da 10 a 100 metri quadrati in più rispetto allo standard originale di 20 metri quadrati.

in termini di rapporto di offerta di abitazioni di piccole e medie dimensioni, l’area tra l’anello centrale e quello esterno non dovrebbe essere inferiore al 70% e l’area all’interno dell’anello centrale non dovrebbe essere inferiore al 60%.

ovviamente ora questo standard è stato innalzato, il che significa che la politica "7090" a shanghai è diventata un ricordo del passato.

in futuro entreranno nel mercato residenze più grandi.

in passato, l'offerta eccessiva di piccoli appartamenti causava molti problemi. la maggior parte dei progetti degli sviluppatori erano gli stessi, senza prodotti nuovi e solo con una mancanza di concentrazione.

per chi desidera appartamenti di piccole dimensioni, non sono la destinazione finale per l'acquisto della casa. se vogliono migliorare la propria abitazione, eventualmente sceglieranno una casa con una superficie superiore a 120 metri quadrati.

nella nuova generazione della domanda abitativa, solo modificando la tipologia dei prodotti unitari, partendo dalla domanda effettiva e implementandola nell'offerta, essa potrà rappresentare una “medicina a lungo termine”.

per il mercato immobiliare non c'è più bisogno di tante forniture di piccole dimensioni e si apre l'era dei grandi appartamenti.

naturalmente, questo non significa che le piccole case verranno uccise a colpi di martello. la fine del 7090 è solo la fine della politica, non l’estinzione delle piccole case.

gli appartamenti di grandi dimensioni hanno una soglia molto ampia in termini di domanda rigida. dal punto di vista dei prezzi degli asset, più gli asset sono rari e costosi, meglio possono sopravvivere al ciclo.

l'anjuke research institute ha recentemente studiato i cambiamenti nella domanda e nell'offerta di prodotti per appartamenti nel corso degli anni in molte città centrali. i dati mostrano che il nuovo mercato interno di shanghai si è gradualmente trasformato in un mercato dominato da gruppi orientati al miglioramento i prodotti con tre camere da letto recentemente rinnovati nel nuovo mercato interno sono travolgenti. la forza principale, i prodotti di lusso con una superficie di oltre 140 metri quadrati, ha una tendenza esplosiva e il ciclo di vendita è relativamente breve.

inoltre, nel mio precedente rapporto ho anche condiviso con voi che le transazioni di immobili residenziali di fascia alta su larga scala a shanghai sono state molto calde quest'anno, per un totale di 1.544 di fascia alta su larga scala a shanghai sono state vendute unità abitative per un prezzo totale di oltre 30 milioni di yuan, il prezzo più alto degli ultimi 10 anni.

le vendite di china overseas shunchang jiuli in un pomeriggio sono state di circa 19,65 miliardi, con un volume medio di vendite di 93,57 milioni al minuto, un prezzo unitario di 17,2 milioni e tutte le 512 unità sono state esaurite.

ci sono anche hotel come hong kong land kai yuen e poly expo tianyue, anch'essi molto apprezzati dai clienti.

questi hanno effettivamente dimostrato che i mercati di primo livello come shanghai sono ufficialmente entrati nell’era della ristrutturazione degli appartamenti su larga scala.

negli ultimi anni, il settore immobiliare si è gradualmente trasformato dal possedere una casa al vivere in una bella casa, e la domanda di persone con un patrimonio netto che eventualmente migliorino la propria residenza è ancora forte.

inoltre, quest'anno, le politiche hanno continuato ad aumentare e i tassi di interesse hanno continuato a scendere. molte persone credono che l'acquisto di una casa non sia “consumo” ma “risparmio” basato sulla necessità di conservazione e apprezzamento del patrimonio.

i buoni prodotti nelle città centrali rappresentano ancora un modo importante per acquistare case per combattere l’inflazione, e le case di lusso e i grandi appartamenti nelle aree centrali sono ancora prodotti scarsi sul mercato.