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propiedad como garantía de deuda

es posible que las personas que nunca han estado expuestas a subastas en línea para transacciones de activos realmente no puedan imaginar cuán profunda es el agua en su interior, e incluso los abogados de alto nivel pueden perder su dinero.

el 3 de septiembre, el abogado liu de la ciudad de wuhan, provincia de hubei, compró una deuda hipotecaria por 338.001 yuanes en una plataforma de subastas en línea: "[deuda hipotecaria] la hipoteca de 660.000 yuanes sobre edificios residenciales de alto nivel en el área central de wuhan ha sido transferencia de reclamaciones de sentencia efectiva”. pero cuando subastó con éxito los derechos del acreedor y se comunicó con la empresa de subastas yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., descubrió que la hipoteca de los derechos del acreedor que subastó era una hipoteca secuencial, que comúnmente se conoce como "segunda hipoteca". ". sin embargo, el abogado liu nunca antes había encontrado esta información de "segundo depósito" en la información de visualización de la subasta.

cuando el abogado liu expresó su descontento a zhou ping, el gerente de yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., que manejaba el negocio, zhou ping explicó este asunto al reportero del china times: "el primer depósito y el segundo depósito ambas son prácticas privadas irregulares. no existe tal palabra en el documento de la hipoteca, por lo que sólo podemos revelar que esta deuda tiene derechos hipotecarios".

"si la casa utilizada como hipoteca se subasta ahora, como máximo podrá reembolsar el primer depósito. quien quiera subastar esta deuda definitivamente no recibirá ni un centavo", dijo al periódico el padre del propietario, el sr. wang. china times dijo el periodista. además, esta casa no puede ser embargada porque en ella viven dos personas de 90 años. el periodista notó que esta deuda en realidad había sido subastada una vez el 1 de agosto de 2024, pero el comprador se arrepintió de la subasta porque se descubrió que se trataba de una "segunda hipoteca".

en los últimos años, las subastas online se han vuelto muy populares. tan grandes como una casa o tan pequeños como un reloj, se han convertido en objetivos habituales en las subastas online. los datos muestran que a partir de 2023, la facturación anual de diversas actividades de subastas en línea superó el billón de yuanes. sin embargo, las florecientes subastas en línea también han sido testigos del caos, como operaciones sin licencia, licencias sin licencia, conceptos de subasta que cambian en secreto y objetivos de subasta de reliquias culturales no auditados. el 22 de mayo de este año, la administración estatal de regulación del mercado, el ministerio de comercio y la administración estatal de patrimonio cultural emitieron conjuntamente las "opiniones orientativas sobre la promoción del desarrollo normalizado y saludable de las subastas en línea". el campo de las subastas en línea en mi país se ha solucionado.

la deuda hipotecaria se convierte en segunda deuda hipotecaria

el 2 de septiembre, el abogado liu vio un video de promoción de la subasta en una plataforma de subastas en línea, que presentaba la deuda hipotecaria en la que luego participó en la subasta. según la información mostrada, la garantía para este reclamo es una casa con un valor de 503, edificio 7, rongqiao huafu, avenida heping, distrito de wuchang, ciudad de wuhan. la última palabra en el video promocional dice: "puede subastar con confianza". ya que tienes el certificado de propiedad inmobiliaria en la mano." el certificado inmobiliario que se muestra en la información de la subasta tiene un solo sello que dice "el inmueble ha sido hipotecado registrado" estampado el 17 de septiembre de 2018.

"el capital de esta deuda al 10 de agosto de 2022 es de 660.000 yuanes. cuando se ejecute, también se deben agregar intereses, tarifas de desempeño retrasadas, etc.. dado que hay bienes inmuebles como garantía, compre esta deuda por menos de 400.000 yuanes. vale la pena el dinero”. el abogado liu explicó al periodista del china times por qué gastó 338.000 yuanes para comprar la deuda.

pero cuando tomó la foto con éxito, descubrió que la hipoteca de la deuda que tomó era una hipoteca secuencial, lo que comúnmente se conoce como "segunda hipoteca". la llamada "segunda hipoteca" se refiere a un segundo préstamo hipotecario, lo que significa que el prestatario vuelve a hipotecar un activo (como una propiedad) que ha sido hipotecado una vez para obtener un monto de préstamo adicional. al pagar las deudas, sólo cuando la primera deuda hipotecaria esté totalmente saldada, los fondos restantes se utilizarán para pagar la segunda deuda hipotecaria de acuerdo con los procedimientos legales.

en la introducción de la información de la subasta nunca se mencionó que esta deuda fuera una segunda hipoteca. entre los certificados inmobiliarios expuestos, sólo existe un sello que dice "el inmueble ha sido hipotecado y registrado" estampado el 17 de septiembre de 2018, pero este sello se refiere a la primera hipoteca.

zhou ping dijo a un periodista del china times: "la información que proporcionamos en línea ahora es sólo para que los clientes la vean y la utilicen. es decir, cuando el cliente nos confía la subasta, cargaremos cualquier información que nos proporcione, incluida la certificado de bienes raíces. la información anterior también nos fue enviada por el consignador. los clientes solo pueden ver toda la información después de la subasta, incluidos nosotros, y no toda la información debe publicarse en línea si desea obtener un precio exacto para este lote. antes de la subasta, aceptamos consultas telefónicas de los clientes y visitamos el sitio para ver las muestras. el cliente debe venir a nuestro sitio para firmar un acuerdo de confidencialidad para ver toda la información. el sr. liu no ha estado aquí antes. a los que llaman a consulta les he dicho claramente que están en segunda custodia”.

durante la investigación, el reportero del china times también descubrió que esta "transferencia [de reclamación hipotecaria] del derecho de un acreedor judicial de 660.000 yuanes a hipotecar edificios residenciales de alto nivel en el área central de wuhan" en realidad se subastó el 1 de agosto. 2024. una vez, fue comprado por el postor con nombre en código w5349 a un precio de 82.001 yuanes. según zhou ping, el ganador de la subasta también se arrepintió de la subasta debido a la "segunda apuesta".

entonces, ¿por qué no hubo ninguna indicación especial de “segunda hipoteca” en la subasta de septiembre? la explicación de zhou ping fue proteger los intereses del cliente y reservarse el derecho del cliente a solicitar una compensación al postor que se arrepintió de la primera subasta.

de hecho, el derecho de acreedor comprado por el abogado liu tenía las palabras "hipoteca en secuencia" en la columna de comentarios del formulario de consulta de resultados del registro de bienes raíces de wuhan. luego, el periodista le preguntó a zhou ping por qué no puso "hipoteca en secuencia". se reveló y la respuesta de zhou ping fue "solo una nota".

¿existe algún ocultamiento en la información difundida por la plataforma?

durante la investigación de seguimiento, el abogado liu descubrió que dos personas de 90 años todavía vivían en la casa número 503, edificio 7, rongqiao huafu, avenida heping, distrito de wuchang, ciudad de wuhan, que se utilizó como garantía. en la práctica judicial de china, es casi imposible que una casa así sea ejecutada y subastada. esta información no se mencionó en la información de la subasta.

pero zhou ping dijo a los periodistas que no sabía nada de las personas mayores que vivían en la casa. "lo que sabemos debe ser revelado, pero no podemos entender la situación de los derechos de todos los acreedores. nuestra empresa de subastas sólo garantiza la autenticidad de los derechos de los acreedores. en cuanto al estado actual y los defectos de los derechos de los acreedores, tememos varios problemas, por lo que en el anuncio las instrucciones establecían que los postores debían hacer su propia investigación antes de la subasta y asumir el riesgo de deudas irrecuperables. estamos realizando subastas en línea en todo el país y no tenemos los recursos materiales o financieros para realizar investigaciones. la plataforma de subastas no es la verdadera propietaria de los derechos del acreedor, por lo que no asumimos la responsabilidad ni la obligación de investigar la situación actual", dijo zhou ping.

"el eslogan 'tengo el certificado de propiedad inmobiliaria en la mano, siéntete libre de subastar' es definitivamente falso. todavía tengo el certificado de propiedad inmobiliaria en la mano", dijo el padre del propietario, el sr. wang, al periodista del china times. según él, cuando pidió prestado el dinero en 2019, la casa estaba valorada en 3,4 millones de yuanes. ahora la casa está valorada en poco más de 2 millones de yuanes, lo que sólo es suficiente para pagar la primera deuda hipotecaria. "quien quiera fotografiar esta deuda definitivamente no recibirá ni un centavo".

"el valor de este derecho de acreedor es muy grande. el acreedor original (beijing xian tengfeng business management services co., ltd.) gastó 361.000 yuanes para comprar el derecho hipotecario de hasta 3.401 millones de yuanes, y hay un inmueble como la hipoteca no es suficiente para pagar. el individuo tiene que seguir pagando y el interés sigue aumentando cada día, entonces, ¿cómo se puede decir que esta deuda no tiene valor? "zhou ping cree que esta deuda es muy valiosa.

durante este período, el abogado liu presentó una denuncia ante la plataforma de subastas en línea. según la grabación telefónica que envió a los periodistas, la plataforma de subastas en línea respondió al abogado liu a las 5:37 pm del 9 de septiembre, diciendo: "hemos verificado que es un problema con el comerciante y ahora nos estamos comunicando con el comerciante para manejarlo. nos preocupa que su dinero esté seguro. se recomienda que solicite un reembolso primero para asegurarse de que el dinero no se transfiera al comerciante”.

sin embargo, el abogado liu se negó a reembolsar el dinero y exigió daños punitivos al subastador. cree que si opta por devolver el producto, renuncia a la compensación y no acepta devolver el producto según los consejos de la plataforma. zhou ping, por otro lado, no aceptó la solicitud de compensación. creía que el abogado liu no entendía antes del tiroteo y se arrepintió después del tiroteo. este fue un mal acto de arrepentirse del tiroteo y debería asumir la responsabilidad legal por ello. compensación.

"creemos que la introducción de la subasta debe ser integral y completa, y no debe contener declaraciones engañosas ni omisiones importantes. dado que existen diferencias importantes en otros derechos entre la primera hipoteca y la segunda hipoteca, lo que afecta sustancialmente la posibilidad de hacer realidad los derechos del acreedor. , este comportamiento no cumple con las regulaciones legales, la parte de la plataforma también tiene el deber de diligencia al publicar información y debe ejercer obligaciones razonables de cuidado y recordatorio en asuntos importantes relacionados con la propiedad y la realización de reclamos. "también debería asumir la responsabilidad legal correspondiente si la empresa de subastas ha sido informada. pero si se oculta deliberadamente información relevante, el subastador tiene derecho a rescindir el contrato y hacer que la empresa de subastas sea responsable de una compensación", liu peng, abogado de shanghai huzi law. firme, dijo a un periodista del china times.

"el anuncio de subasta es una invitación a ofertar por naturaleza jurídica, y la institución subastadora está obligada a verificar las condiciones específicas del objeto de la transacción y a hacer revelaciones específicas y claras en el anuncio de la subasta. si existe una diferencia significativa entre el objeto de la transacción descrito "en el anuncio de la subasta y en la situación real, el comprador y el destinatario pueden rechazar la entrega y asumir la responsabilidad legal del vendedor y de la agencia de subastas", dijo a los periodistas wang zhibin, abogado de shanghai minglun law firm.

seguimiento de la supervisión de subastas en línea

los datos muestran que a partir de 2023, la facturación anual de diversas actividades de subastas en línea superó el billón de yuanes. en la plataforma de subastas en línea, los temas de la subasta incluyen ventas judiciales, suministro directo del gobierno, ventas por quiebra, liquidaciones bancarias, empresas estatales centrales, etc. los artículos de la subasta van desde bienes raíces, automóviles especiales, fábricas de terrenos, deudas, acciones, bienes intangibles. los activos, los derechos de arrendamiento de colecciones de juguetes culturales, una deslumbrante variedad de cosas para ver y muchos artículos de subasta a partir de 1 yuan son aún más llamativos. sin embargo, también surgió cierto caos de disparos en línea.

"debido a que la ley de subastas, las medidas de gestión de subastas, las medidas de supervisión y gestión de subastas, las medidas de gestión de subastas de reliquias culturales, etc. se formularon anteriormente, no existen disposiciones claras sobre las subastas en línea. algunas entidades tienen calificaciones que no cumplen, operaciones comerciales irregulares, imperfectas los sistemas regulatorios y la falta de integridad se han vuelto cada vez más prominentes”, dijo en público en mayo de este año el jefe de los departamentos y oficinas pertinentes de la administración estatal de regulación del mercado.

con el fin de estandarizar aún más el orden del mercado de subastas en línea y promover el desarrollo de alta calidad de la industria de las subastas, el 22 de mayo, la administración estatal de regulación del mercado, el ministerio de comercio y la administración estatal de patrimonio cultural emitieron conjuntamente el "opiniones orientativas sobre la promoción del desarrollo normalizado y saludable de las subastas en línea" (en adelante, las "orientaciones"). se informa que este es el primer documento normativo en el campo de las subastas en línea en mi país, llenando el vacío institucional en la gestión de subastas en línea.

ou shuying, subsecretario general de la asociación de la industria de subastas de china, dijo: “en los últimos años, las actividades de subastas en línea y fuera de línea se han separado y opuesto en el mercado de subastas. algunos operadores de subastas en línea incluso creen que las subastas en línea no están sujetas a subasta. leyes, evadiendo la gestión de la industria de subastas y la supervisión del mercado, causando efectos adversos. la guía destaca la coherencia de los sistemas regulatorios de subastas en línea y fuera de línea en la regulación y promoción de las actividades de subastas en línea, aclara las principales responsabilidades de los operadores de plataformas de subastas en línea y propone incentivos específicos. opiniones sobre el desarrollo innovador de las subastas en línea y otros aspectos destacados”.

editor jefe: xu yunqian editor jefe: gong peijia