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propriété en garantie d'une dette

les personnes qui n’ont jamais été exposées aux enchères en ligne pour des transactions d’actifs ne sont peut-être pas en mesure d’imaginer à quel point l’eau est profonde, et même les avocats chevronnés peuvent perdre leur argent.

le 3 septembre, l'avocat liu de la ville de wuhan, province du hubei a acheté une dette hypothécaire de 338 001 yuans sur une plateforme d'enchères en ligne - « [dette hypothécaire] l'hypothèque de 660 000 yuans sur des immeubles résidentiels haut de gamme dans la zone centrale de wuhan a été transfert des créances judiciaires effectives ». mais lorsqu'il a réussi à vendre aux enchères les droits du créancier et à communiquer avec la société de vente aux enchères yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., il a découvert que l'hypothèque des droits du créancier qu'il avait mise aux enchères était une hypothèque séquentielle, communément appelée « deuxième hypothèque ». ". cependant, l’avocat liu n’avait jamais trouvé cette information de « deuxième dépôt » dans les informations d’affichage des enchères auparavant.

lorsque l'avocat liu a exprimé son mécontentement à zhou ping, le directeur de yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., qui gérait l'entreprise, zhou ping a expliqué ce problème au journaliste du china times : « le premier dépôt et le deuxième dépôt sont deux pratiques privées irrégulières. il n'y a pas de tel mot sur le document hypothécaire, nous pouvons donc seulement divulguer que cette dette a des droits hypothécaires.

"si la maison utilisée comme hypothèque est mise aux enchères maintenant, elle peut tout au plus rembourser le premier dépôt. celui qui veut vendre cette dette aux enchères n'obtiendra certainement pas un centime", a déclaré le père du propriétaire, m. wang. china times, a déclaré le journaliste. de plus, cette maison ne peut effectivement pas être saisie car deux personnes de 90 ans y vivent. le journaliste a remarqué que cette dette avait en fait été mise aux enchères une fois le 1er août 2024, mais l'acheteur a regretté la vente aux enchères car il a été découvert qu'il s'agissait d'une « deuxième hypothèque ».

ces dernières années, les enchères en ligne sont devenues très populaires. aussi grands qu’une maison ou aussi petits qu’une montre, ils sont devenus des cibles courantes dans les enchères en ligne. les données montrent qu'en 2023, le chiffre d'affaires annuel des diverses activités d'enchères en ligne a dépassé le billion de yuans. cependant, l’essor des ventes aux enchères en ligne a également été marqué par le chaos, comme par exemple des opérations sans licence, des licences sans licence, des changements secrets dans les concepts d’enchères et des objectifs d’enchères non audités pour les reliques culturelles. le 22 mai de cette année, l'administration d'état pour la régulation du marché, le ministère du commerce et l'administration d'état du patrimoine culturel ont publié conjointement les « avis directeurs sur la promotion du développement standardisé et sain des enchères en ligne ». il s'agit du premier document normatif en vigueur. le domaine des enchères en ligne dans mon pays. la lacune du système de gestion des enchères en ligne a été résolue.

la dette hypothécaire devient une deuxième dette hypothécaire

le 2 septembre, l'avocat liu a vu une vidéo de promotion des enchères sur une plateforme d'enchères en ligne, qui présentait la dette hypothécaire à laquelle il a ensuite participé à l'enchère. selon les informations affichées, la garantie de cette réclamation est une maison d'une valeur de 503, bâtiment 7, rongqiao huafu, heping avenue, district de wuchang, ville de wuhan. le dernier mot de la vidéo promotionnelle indique : « vous pouvez vendre aux enchères en toute confiance. puisque vous avez le certificat immobilier en main." le certificat immobilier affiché dans les informations de l'enchère comporte un et un seul cachet indiquant « le bien immobilier a été hypothéqué enregistré » tamponné le 17 septembre 2018.

« le principal de cette dette au 10 août 2022 est de 660 000 yuans. lors de son exécution, il convient également d'ajouter les intérêts, les commissions de performance différées, etc.. puisqu'il y a des biens immobiliers en garantie, achetez cette dette pour moins de 400 000 yuans. cela en vaut la peine. » l'avocat liu a expliqué au journaliste du china times pourquoi il a dépensé 338 000 yuans pour racheter la dette.

mais lorsqu'il a réussi à prendre la photo, il a découvert que l'hypothèque pour la dette qu'il avait contractée était une hypothèque séquentielle, communément appelée « deuxième hypothèque ». ce qu'on appelle la « deuxième hypothèque » fait référence à un deuxième prêt hypothécaire, ce qui signifie que l'emprunteur réhypothèque un actif (comme une propriété) qui a été hypothéqué une fois pour obtenir un montant de prêt supplémentaire. lors du remboursement des dettes, ce n'est que lorsque la première dette hypothécaire sera entièrement remboursée que les fonds restants seront utilisés pour rembourser la deuxième dette hypothécaire conformément aux procédures légales.

dans l'introduction des informations sur les enchères, il n'a jamais été mentionné que cette dette était une deuxième hypothèque. parmi les certificats immobiliers exposés, il n'y a qu'un seul timbre indiquant « le bien immobilier a été hypothéqué et enregistré » apposé le 17 septembre 2018, mais ce timbre fait référence à la première hypothèque.

zhou ping a déclaré à un journaliste du china times : « les informations que nous fournissons en ligne désormais sont uniquement destinées aux clients qui peuvent les voir et les utiliser. autrement dit, lorsque le client nous confie l'enchère, nous téléchargerons toutes les informations qu'il nous donne, y compris le certificat immobilier. les informations ci-dessus nous ont également été envoyées par l'expéditeur. les clients ne peuvent voir toutes les informations qu'après la vente aux enchères, y compris nous, et toutes les informations ne doivent pas être publiées en ligne si vous souhaitez établir un prix précis pour ce lot. avant la vente aux enchères, nous acceptons les consultations téléphoniques des clients et venons sur le site pour voir les échantillons. le client doit venir sur notre site pour signer un accord de confidentialité afin de voir toutes les informations. m. liu n'est pas venu ici auparavant. pour ceux qui appellent en consultation, je leur ai clairement indiqué qu’ils sont en deuxième garde.

au cours de l'enquête, le journaliste du china times a également découvert que ce « transfert [de créance hypothécaire] du droit d'un créancier judiciaire de 660 000 yuans d'hypothéquer des immeubles résidentiels haut de gamme dans la zone centrale de wuhan » avait en fait été mis aux enchères le 1er août. 2024. une fois, il a été acheté par le soumissionnaire portant le nom de code w5349 au prix de 82 001 yuans. selon zhou ping, le gagnant de l'enchère a également regretté l'enchère en raison du « deuxième pari ».

alors pourquoi n’y avait-il aucune indication particulière de « deuxième hypothèque » lors des enchères de septembre ? l'explication de zhou ping était de protéger les intérêts du client et de se réserver le droit du client de demander une compensation à l'enchérisseur qui regrettait la première vente aux enchères.

en fait, le droit du créancier acheté par l'avocat liu comportait les mots « hypothèque en séquence » dans la colonne des remarques du formulaire de demande de résultat de l'enregistrement immobilier de wuhan. le journaliste a ensuite demandé à zhou ping pourquoi il n'avait pas mis « hypothèque en séquence ». a été divulgué, et la réponse de zhou ping était "juste une note".

y a-t-il une dissimulation dans les informations publiées par la plateforme ?

au cours de l'enquête de suivi, l'avocat liu a découvert que deux personnes de 90 ans vivaient toujours dans la maison n° 503, bâtiment 7, rongqiao huafu, avenue heping, district de wuchang, ville de wuhan, qui servait de garantie. dans la pratique judiciaire chinoise, il est presque impossible qu'une telle maison soit forcée et mise aux enchères. cette information n'a pas été mentionnée dans les informations sur les enchères.

mais zhou ping a déclaré aux journalistes qu'il ne connaissait pas les personnes âgées vivant dans la maison. "ce que nous savons doit être divulgué, mais nous ne pouvons pas comprendre la situation des droits de chaque créancier. notre société de vente aux enchères garantit uniquement l'authenticité des droits du créancier. concernant l'état actuel et les défauts des droits du créancier, nous craignons divers problèmes, donc dans l'annonce les instructions indiquaient que les enchérisseurs devaient faire leurs propres recherches avant l'enchère et supporter le risque de dettes irrécouvrables. nous effectuons des enchères en ligne dans tout le pays et n'avons pas les ressources matérielles ou financières pour mener des enquêtes. la plateforme d'enchères n'est pas le véritable propriétaire des droits du créancier, nous n'assumons donc pas la responsabilité et l'obligation d'enquêter sur la situation actuelle", a déclaré zhou ping.

"le slogan 'j'ai le certificat immobilier en main, n'hésitez pas à vendre aux enchères' est définitivement faux. j'ai toujours le certificat immobilier en main." a déclaré le père du propriétaire, m. wang, au journaliste du china times. selon lui, lorsqu'il a emprunté de l'argent en 2019, la maison était évaluée à 3,4 millions de yuans. aujourd'hui, la maison est évaluée à un peu plus de 2 millions de yuans, ce qui suffit seulement à rembourser la première dette hypothécaire. "quiconque veut prendre des photos de cette dette n'obtiendra certainement pas un centime", a-t-il déclaré.

« la valeur du droit de ce créancier est très grande. le créancier initial (beijing xian tengfeng business management services co., ltd.) a dépensé 361 000 yuans pour acheter le droit hypothécaire d'un montant maximum de 3,401 millions de yuans, et il existe un bien immobilier comme l'immobilier n'est pas suffisant pour rembourser. l'individu doit continuer à rembourser, et les intérêts augmentent encore chaque jour, alors comment peut-on dire que cette dette ne vaut rien ? " zhou ping estime que cette dette est très précieuse.

durant cette période, l’avocat liu a déposé une plainte auprès de la plateforme d’enchères en ligne. selon l'enregistrement téléphonique qu'il a envoyé aux journalistes, la plateforme d'enchères en ligne a répondu à l'avocat liu à 17h37 le 9 septembre en disant : « nous avons vérifié qu'il s'agit d'un problème avec le commerçant, et nous contactons maintenant le commerçant pour "

cependant, l'avocat liu a refusé de rembourser l'argent et a exigé des dommages-intérêts punitifs de la part du commissaire-priseur. il estime que s'il choisit de retourner le produit, il a renoncé à l'indemnisation et n'accepte pas de retourner le produit selon les conseils de la plateforme. zhou ping, en revanche, n'a pas accepté la demande d'indemnisation. il pensait que l'avocat liu n'avait pas compris avant la fusillade et l'a regretté après la fusillade. c'était un mauvais acte de regret de la fusillade et il devrait en assumer la responsabilité légale. compensation.

"nous pensons que l'introduction de l'enchère doit être complète et complète, et ne doit pas contenir de déclarations trompeuses ou d'omissions majeures. étant donné qu'il existe des différences majeures dans les autres droits entre la première hypothèque et la deuxième hypothèque, ce qui affecte considérablement la possibilité de réaliser les droits du créancier , ce comportement n'est pas conforme aux dispositions légales. , la partie plateforme a également un devoir de diligence lors de la publication d'informations et doit exercer des obligations de prudence et de rappel raisonnables pour les questions importantes impliquant la propriété et la réalisation des créances. devrait également assumer la responsabilité légale correspondante si la société de vente aux enchères a été informée. mais si des informations pertinentes sont délibérément cachées, le commissaire-priseur a le droit de résilier le contrat et de rendre la société de vente aux enchères responsable d'une indemnisation », liu peng, avocat chez shanghai huzi law. entreprise, a déclaré à un journaliste du china times.

"l'annonce d'enchère est une invitation à offrir par nature juridique, et l'organisme de vente aux enchères est tenu de vérifier les conditions spécifiques de l'objet de la transaction et de fournir des informations spécifiques et claires dans l'annonce de l'enchère. s'il existe une différence significative entre l'objet de la transaction décrit "dans l'annonce de l'enchère et dans la situation réelle, l'acheteur peut refuser la livraison et engager la responsabilité légale du vendeur et de l'agence d'enchères", a déclaré aux journalistes wang zhibin, avocat du cabinet d'avocats shanghai minglun.

la surveillance des enchères en ligne se poursuit

les données montrent qu'en 2023, le chiffre d'affaires annuel des diverses activités d'enchères en ligne a dépassé le billion de yuans. sur la plateforme d'enchères en ligne, les sujets d'enchères comprennent les ventes judiciaires, l'approvisionnement direct du gouvernement, les ventes de faillite, les liquidations bancaires, les entreprises publiques centrales, etc. les articles mis aux enchères vont de l'immobilier, des voitures spéciales, des usines foncières, des dettes, des capitaux propres, des actifs incorporels. les actifs, les droits de location sur les collections de jouets culturels, une gamme éblouissante de choses à voir et de nombreux articles vendus aux enchères à partir de 1 yuan sont encore plus accrocheurs. cependant, un certain chaos de tournages en ligne est également apparu.

« étant donné que la loi sur les enchères, les mesures de gestion des enchères, les mesures de surveillance et de gestion des enchères, les mesures de gestion des enchères de reliques culturelles, etc. ont été formulées plus tôt, il n'existe pas de dispositions claires sur les enchères en ligne. certaines entités ont des qualifications non conformes, des opérations commerciales irrégulières, des les problèmes tels que la nécessité de renforcer le système sont devenus de plus en plus importants », a déclaré publiquement le chef des départements et bureaux concernés de l'administration d'état pour la régulation du marché en mai de cette année.

afin de normaliser davantage l'ordre du marché des enchères en ligne et de promouvoir le développement de haute qualité du secteur des enchères, le 22 mai, l'administration d'état pour la régulation du marché, le ministère du commerce et l'administration d'état du patrimoine culturel ont publié conjointement le « avis directeurs sur la promotion d'un développement standardisé et sain des enchères en ligne » (ci-après dénommés « orientations »). on rapporte qu'il s'agit du premier document normatif dans le domaine des enchères en ligne en chine, comblant le vide institutionnel dans la gestion des enchères en ligne.

ou shuying, secrétaire général adjoint de l'association chinoise de l'industrie des enchères, a déclaré : « ces dernières années, les activités d'enchères en ligne et hors ligne ont été séparées et opposées sur le marché des enchères. certains opérateurs d'enchères en ligne pensent même que les enchères en ligne ne sont pas soumises aux enchères. lois, échappant à la gestion du secteur des enchères et à la surveillance du marché, provoquant des effets négatifs. les orientations mettent en évidence la cohérence des systèmes de réglementation des enchères en ligne et hors ligne dans la réglementation et la promotion des activités d'enchères en ligne, clarifient les principales responsabilités des opérateurs de plateformes d'enchères en ligne et proposent des incitations spécifiques. avis sur le développement innovant des enchères en ligne et autres points forts.

rédacteur en chef : xu yunqian rédacteur en chef : gong peijia