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après la quatrième série d'enchères foncières à shanghai en 2024, qui a vendu le prix unitaire du « roi des terres » le 7 août, la cinquième série d'enchères foncières à shanghai a été conclue. l'une des parcelles a été vendue pour 114 100 après 163 séries d'enchères féroces. . le prix plancher est de rmb/mètre carré.

le 14 septembre, des foires commerciales sur place ont eu lieu au lot 094a-14, unité n070402, communauté de lingshi, district de jing'an, shanghai, et au lot 9a-20, unité c050301, communauté de caojiadu, district de jing'an. la superficie totale des deux parcelles à vendre est d'environ 5,01 hectares, avec un prix de départ de 10,679 milliards de yuans et une valeur totale de transaction de 12,025 milliards de yuans.

parmi eux, le terrain 9a-20 de l'unité c050301 de la communauté de caojiadu a finalement été remporté par china merchants et le nantong ruicheng consortium au prix de 5,65987 milliards de yuans, avec un prix plancher de 114 100 yuans/mètre carré et un taux de prime de 31,2 %. ce prix unitaire est inférieur au prix plancher de 131 000 yuans/mètre carré du xh128d-07, rue xietu, district de xuhui le 7 août de cette année, mais il dépasse également le prix national le plus élevé vendu par ronshine china à shanghai en 2016. record de guidiwang ( prix plancher 100 000 yuans/mètre carré).

une autre parcelle, l'unité 094a-14 de la communauté lingshi n070402, a été remportée par china construction jiuhe à un prix de réserve de 6,366 milliards de yuans, avec un prix de transaction de 68 300 yuans par mètre carré.

ce qui est encore plus remarquable, c'est que c'est la première fois que shanghai met en œuvre la mesure de « double concurrence et double concurrence » pour une parcelle de terrain très prisée. depuis le début de cette année, les règles des enchères locales de shanghai ont été ajustées à plusieurs reprises et la limite supérieure du taux de prime a été ajustée de 10 % à 30 %. cette fois, le gagnant sera déterminé lors d'un deuxième tour d'enchères clair sur la base du « plus offrant ».

après que « le plus offrant l'ait obtenu », le cinquième lot d'annonces de transfert de terrains de logements commerciaux a également clairement indiqué qu'il adhère au principe de commercialisation, et que les entreprises déterminent indépendamment le prix de vente des logements commerciaux en fonction de l'offre et de la demande du marché et mettent en œuvre conformément aux mesures de gestion des ventes de logements commerciaux nationaux et à shanghai. dépôt des prix et inscription à la vente.

certains experts ont déclaré que cela signifie également que les prix des terrains résidentiels commerciaux et les prix des logements à shanghai ont été libéralisés.

afin d'optimiser l'environnement des affaires tout en mettant en œuvre des doubles sommets et une double concurrence pour les transferts et la libéralisation des prix des terrains et des logements, le bureau municipal de la planification et des ressources naturelles de shanghai a également proposé de fournir des services tels que « la terre est remise et le certificat est remis" et "la maison est remise et le certificat est remis" . en conséquence, les doubles sommets, la double concurrence, la double libéralisation et la double synchronisation sont devenues les trois caractéristiques majeures des enchères locales actuelles de shanghai.

double haute et double compétition

le soi-disant « double concours élevé et double » fait référence à deux tours d'appel d'offres et à deux tours de concours pour des normes de construction de haute qualité. c'est-à-dire qu'une fois que l'appel d'offres aura satisfait à l'exigence d'indicateur précédente, il passera à l'exigence d'indicateur suivante et adoptera des mesures de concurrence graduelle pour finalement atteindre les objectifs de « construction de haute qualité, un site, un plan » et « celle avec le prix d'allocation le plus élevé basé sur le marché l'emporte.

yan yuejin, directeur adjoint de l'institut de recherche immobilière yiju de shanghai, a déclaré que la « double concurrence élevée et double » prend en compte à la fois la libéralisation des limites de prix des terrains et les exigences d'une construction de haute qualité ou de « bons logements ». considération globale.

selon le cinquième lot d'annonces de transfert de terrains de logements commerciaux publié par le marché d'échange foncier de shanghai le 15 août, le « premier tour de compétition pour la haute qualité » consiste à combiner des bâtiments verts, des bâtiments à très faible consommation d'énergie, des bâtiments préfabriqués et des énergies renouvelables. , et la technologie bim. les exigences générales telles que l'application sont incluses dans les contrats de transfert de terrain. « appel d'offres au premier tour », pour les parcelles très populaires sur le marché, grâce à un mécanisme de consultation complet avant le transfert, le prix de départ du transfert est raisonnablement fixé et l'espace premium différencié est déterminé ;

lors du « deuxième tour d'appel d'offres de haute qualité » qui suivra, une série de mesures telles que « les normes de décoration des résidences commerciales », « les équipements de service public et les espaces publics » et « la proportion de constructions de logements de talents haut de gamme » seront sélectionnées et appliqué dans l'ordre ; le "deuxième tour d'enchères", par le biais d'un autre processus d'enchères, le gagnant est finalement déterminé selon la méthode "le plus offrant gagne".

par rapport à avant, dans l'aspect « concurrence pour la haute qualité », trois indicateurs ont été ajoutés dans ce transfert : « normes de décoration résidentielle commerciale », « équipements de service public » et « proportion de construction de logements de talents haut de gamme » pour encourager les entités du marché. construire des logements de haute qualité. améliorer les fonctions de service public des équipements résidentiels et de l'environnement de l'espace public de haute qualité, attirer les talents pour s'installer et se développer, et créer une qualité environnementale vivable, propice au travail et paisible.

l'orientation vers une construction de haute qualité et les indicateurs de concurrence spécifiques des parcelles de terrain sont tous déterminés au cours de la phase des conditions de transfert. les départements concernés de la municipalité de shanghai, en collaboration avec les gouvernements de district concernés (cédants), mèneront un mécanisme complet d'évaluation et de consultation basé sur. les conditions de localisation, le positionnement des produits et les conditions du marché des parcelles. la situation est différenciée et déterminée. une fois la parcelle de terrain vendue, toutes les exigences relatives à une construction de haute qualité seront incluses dans le contrat de transfert de terrain, et une supervision complète du cycle de vie du contrat, y compris la construction, la réception de l'achèvement et l'exploitation, sera mise en œuvre pour garantir la mise en œuvre d'une construction de haute qualité. exigences.

lors de cette vente aux enchères de terrains, la concurrence pour les parcelles de terrain dans la communauté de caojiadu a été relativement féroce, attirant un total de sept entreprises, dont china shipping, china merchants & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering, à soumissionner. la parcelle de terrain de la communauté lingshi a fait l'objet d'une offre d'achat de china construction jiuhe. selon le modèle de « double concurrence élevée et double », les deux parcelles de terrain ont déterminé un espace de prime différencié lors du « premier tour d'appel d'offres ». parmi elles, la communauté de caojiadu a fixé un taux de prime plafond de 40 %, tandis que la communauté de lingshi a fixé un plafond de taux de prime de 40 %. l'intrigue a défini une limite de taux de prime de 40 %. le bloc est fixé à 30 %.

cependant, le terrain communautaire de caojiadu n'a pas déclenché le deuxième tour d'enchères de haute qualité, ni incité le plus offrant à remporter l'étape. yan yuejin a déclaré que cela montre que même si les sociétés immobilières sont actives dans l'acquisition de terrains, elles sont également beaucoup plus rationnelles. les concurrents sur le marché de l'achat de terrains maintiennent généralement une stratégie rationnelle d'acquisition de terrains.

chen julan, analyste principal à l'institut de recherche china index à shanghai, a expliqué que le terrain de la communauté de caojiadu est proche du temple jing'an et de paramount. il s'agit d'un lieu de luxe à l'ancienne et il n'y a aucune restriction sur les petites et moyennes entreprises. cependant, le terrain n'est pas carré dans son ensemble et il y a une route ouverte qui traverse le terrain, ce qui peut rendre le développement futur plus difficile.

selon yan yuejin, cette transaction foncière selon le modèle de « double concurrence élevée et double » a également créé les conditions d'une optimisation ultérieure des règles d'utilisation des terres pour les résidences ultérieures de haute qualité, et contribuera à formuler de manière plus rationnelle les règles d'enchères foncières et à promouvoir la construction. de résidences de qualité.

il est entendu que shanghai continuera à mettre en œuvre une « double concurrence » dans les lots ultérieurs de transfert de terres. les initiés de l'industrie ont déclaré que cette décision contribuerait à sélectionner les meilleurs parmi les développeurs soumissionnaires pour le projet.

l'institut chinois de recherche sur les indices a également déclaré que l'ajustement des règles d'enchères locales de shanghai contribuerait à améliorer l'efficacité de l'allocation des ressources, de sorte que « les retours sur le marché » contribueraient à orienter les attentes des résidents et à rétablir la confiance du marché. « rivaliser pour la qualité » contribuera également à accélérer la promotion de le processus de construction de « bonnes maisons » offre aux résidents un environnement de vie plus confortable et plus agréable à vivre.

réajustement des règles d’enchères des sols

ce n'est pas la première fois que shanghai ajuste ses règles d'enchères locales cette année.

le 7 juin, le marché d'échange foncier de shanghai a publié une annonce sur le troisième lot de transferts de terrains pour logements commerciaux à shanghai en 2024, et a également ajusté les règles des enchères foncières. plus précisément, l'exigence de plafond de 10 % pour les terrains résidentiels commerciaux a été supprimée. le prix de transaction du terrain sera déterminé par appel d'offres basé sur le marché, et le gagnant sera déterminé sur la base du principe du plus offrant. dans le même temps, il est proposé que pour des parcelles régionales spécifiques très populaires sur le marché, des mesures de contrôle différenciées puissent être adoptées après la prise de décision, une fois que le taux de prime dépasse une certaine limite, il sera transféré au processus de loterie pour guider les entités du marché. soumissionner de manière rationnelle.

dans le même temps, cet ajustement des règles a commencé à inclure plusieurs indicateurs de haute qualité. l'annonce indique qu'afin de répondre aux nouvelles attentes de la population en matière de logement de haute qualité, les services municipaux ont différencié les exigences de construction de haute qualité grâce à des mécanismes complets d'évaluation et de consultation pendant la phase de détermination des conditions de transfert en fonction des conditions d'emplacement des terrains, de la demande du marché et d'autres dans certains aspects, les exigences à mettre en œuvre telles que les bâtiments écologiques, les bâtiments à très basse consommation d'énergie, les bâtiments préfabriqués, les énergies renouvelables et les applications de la technologie bim sont incluses dans les contrats de transfert de terrain comme conditions de transfert, obligeant les sociétés de promotion immobilière à optimiser leurs produits et leurs produits. améliorer la qualité de la construction résidentielle.

l’exigence d’un plafond de 10 % sur le taux de prime pour les enchères foncières date de 2021. l'« avis sur le renforcement de la gestion immobilière dans cette ville » publié en mars de la même année exigeait l'approfondissement et l'amélioration du mécanisme de liaison entre les prix du logement et des terrains. sur cette base, des appels d'offres à prix limités ont été mis en œuvre pour le transfert de terrains résidentiels commerciaux. . en avril de la même année, shanghai a apporté des ajustements aux règles d'enchères pour les enchères de terrains. dans le cadre du mécanisme de liaison entre les prix des logements et les prix des terrains, chaque parcelle de terrain fixe un prix de départ, un prix d'arrêt et une enchère maximale. à 110 % du prix de départ, soit le taux de prime. le plafond est de 10 %.

avec la suppression de la limite de 10 % du taux de prime, la popularité des parcelles de terrain populaires à shanghai a progressivement augmenté.

le troisième lot de transferts de terrains pour logements commerciaux le 9 juillet était le premier lot de transferts de terrains à shanghai après la promulgation des « neuf articles de shanghai » le 27 mai. au total, 4 transferts de terrains pour logements commerciaux ont été transférés, avec une superficie totale de transfert de terrains. d'environ 15,29 hectares et les bâtiments prévus. la superficie totale est d'environ 289 900 mètres carrés et le prix total de la transaction est d'environ 9,133 milliards de yuans. à en juger par la situation des appels d'offres, 13 sociétés immobilières au total ont participé à l'appel d'offres. parmi eux, 9 soumissionnaires pour le terrain communautaire de pingliang dans le district de yangpu ont finalisé la transaction après 60 tours d'enchères, et le taux de prime de transaction a atteint 21,18 % ; et le taux de prime de transaction a atteint 17,12 %.

puis, le 7 août, shanghai a inauguré la quatrième série d'enchères foncières en 2024. parmi les cinq parcelles vendues cette fois, la plus accrocheuse est la parcelle xh128d-07 située dans la rue xietu, dans le district de xuhui. lorsque la limite supérieure du prix du terrain a été atteinte, il est entré dans le processus de loterie et a finalement été remporté par greentown avec un prix total de 4,805 milliards de yuans. le prix de la transaction a atteint 131 000 yuans/mètre carré, avec un taux de prime de . 30 %, battant ainsi le prix intérieur le plus élevé jamais vendu par ronshine china à shanghai en 2016. votre terrain a le prix le plus élevé (le prix plancher à l'époque était de 100 000 yuans/mètre carré), devenant ainsi le « roi des terres » en termes de prix unitaire dans le pays.

la popularité croissante des enchères foncières a évidemment eu un effet positif sur la confiance dans le marché foncier et le marché immobilier de shanghai.

le 14 septembre, les dernières données publiées par le bureau national des statistiques ont montré que, d'une année sur l'autre, le prix de vente des nouveaux logements commerciaux dans les villes de premier rang a chuté de 4,2 % en août, soit le même taux que le mois dernier. . parmi eux, pékin, guangzhou et shenzhen ont diminué respectivement de 3,6%, 10,1% et 8,2%, tandis que shanghai a augmenté de 4,9%. d'un mois à l'autre, en août, le prix de vente des logements commerciaux nouvellement construits dans les villes de premier rang a diminué de 0,3 % d'un mois à l'autre, et la baisse s'est réduite de 0,2 point de pourcentage par rapport au mois précédent. parmi eux, pékin, guangzhou et shenzhen ont diminué respectivement de 0,5%, 0,5% et 0,8%, tandis que shanghai a augmenté de 0,6%.

depuis cette année, shanghai a coordonné l'échelle, la structure et le calendrier de l'offre afin d'augmenter davantage l'offre de terrains de haute qualité dans des zones offrant de bonnes conditions d'emplacement, des installations de service public complètes, des transports pratiques et une forte demande du marché.

le responsable de la division de l'utilisation des ressources naturelles de l'administration municipale de la planification et des ressources de shanghai a déclaré que shanghai renforçait actuellement la recherche sur les réserves de terrains résidentiels afin de former un cycle vertueux de planification, de réserve et de transfert.

dans le même temps, afin de promouvoir le développement et le référencement accélérés des projets, shanghai a également lancé le « permis de livraison et de livraison de terrains » et le « permis de livraison de maisons et de propriétés ». en d'autres termes, si l'entreprise peut effectuer le paiement des frais de mutation foncière, le paiement de la taxe sur les actes de propriété, le relevé cadastral, etc. entre la signature du contrat de cession foncière et la remise officielle du terrain, elle peut obtenir en même temps le certificat de propriété. alors que le gouvernement cède les terres. de plus, grâce aux services préalables du service d'enregistrement, du service des impôts, etc., lorsque le promoteur remet la maison, le propriétaire peut obtenir en même temps la clé de la maison et le certificat immobilier.

les projets individuels ne seront plus nécessaires pour construire 5 % de logements abordables

il convient également de noter que ni la parcelle 094a-14, unité n070402, communauté de lingshi, district de jing'an, ni la parcelle 9a-20, unité c050301, communauté de caojiadu, district de jing'an, ne sont nécessaires pour construire des logements abordables.

les changements ont commencé avec la quatrième série d'enchères de terrains cette année. le projet « king of land » mentionné ci-dessus, xh128d-07, rue xietu, district de xuhui, a rompu avec la pratique précédente de transfert de terrains à shanghai et n'a plus nécessité la construction de 5 lots de terrain. % de logements abordables.

la raison en est que shanghai mène actuellement un projet pilote pour la monétisation du logement abordable, prenant en compte les nouveaux changements dans la relation entre l'offre et la demande du marché immobilier et l'offre et la demande de logements abordables, coordonnant le marché et la sécurité. , incrémentation et stock, explorant un nouveau mécanisme de monétisation du logement abordable et sortant d'une nouvelle façon d'augmenter le logement.

selon un tweet du compte wechat officiel de l'administration municipale du logement de shanghai, le mécanisme de monétisation pour la construction de logements abordables fait référence à la fourniture physique de logements abordables dans de nouveaux projets de logements commerciaux selon des proportions spécifiées en fonction de la situation réelle. projet, le montant équivalent peut être converti en devises. allouer des fonds de construction et les remettre à l'agence de la plateforme de sécurité du logement du district pour acheter divers types de logements commerciaux adaptés ou de logements d'occasion, qui seront utilisés pour la sécurité du logement.

grâce à ce projet pilote, les logements abordables construits sur le terrain xh128d-07 de la rue xietu, district de xuhui, ont été convertis en fonds de construction monétisés. le département des finances du district de xuhui a organisé des fonds budgétaires spéciaux pour acquérir le jardin haibo, rue longhua, xuhui. district. 96 maisons existantes sont proposées comme logements abordables.

ces dernières années, shanghai a construit et fourni des logements locatifs abordables grâce à diverses méthodes telles que la nouvelle construction, la construction supplémentaire et la rénovation. à l'heure actuelle, outre le modèle de construction physique consistant en l'attribution de projets individuels et la construction coordonnée par district, nous explorons davantage un nouveau mécanisme de monétisation de la construction de logements abordables afin de former une nouvelle voie de financement du logement abordable.

les données montrent qu'à la fin juillet 2024, shanghai avait construit et construit un total de 517 000 unités (chambres) de divers types de logements locatifs abordables et fourni 323 000 unités (chambres), représentant 86 % et 81 % de l'objectif global. du « 14e plan quinquennal » respectivement %.