소식

지난 8월 7일 '토지왕' 단가를 매도한 2024년 상하이 4차 토지경매에 이어 5차 상하이 토지경매도 163차례의 치열한 입찰 끝에 1필지 11만4100채에 낙찰됐다. 최저 가격은 rmb/평방미터입니다.

9월 14일, 현장 무역 박람회는 상하이 jing'an district, lingshi community, unit n070402, lot 094a-14 및 jing'an district, caojiadu community, unit c050301, lot 9a-20에서 열렸습니다. 매매 대상 토지 2개 필지의 총 면적은 약 501헥타르로, 시가는 106억7900만 위안, 총 거래액은 120억2500만 위안이다.

그 중 caojiadu community의 c050301 유닛 9a-20 구역은 china merchants와 nantong ruicheng consortium이 56억 5,987억 위안, 최저 가격 114,100위안/제곱미터, 할증율 31.2%로 최종 낙찰되었습니다. 이 단가는 올해 8월 7일 쉬후이구 시에투 거리 xh128d-07의 바닥 가격 13만1000위안/제곱미터보다 낮지만, 2016년 상하이에서 론샤인 차이나가 판매한 국내 최고가를 웃도는 수준이다. 최저 가격 100,000위안/제곱미터).

lingshi community n070402의 또 다른 구획인 094a-14호는 china construction jiuhe가 예비 가격 63억 6,600만 위안, 거래 가격은 평방 미터당 68,300위안으로 낙찰되었습니다.

더욱 주목할 만한 점은 상하이가 인기가 높은 토지에 대해 '이중 경쟁' 조치를 시행한 것은 이번이 처음이라는 점입니다. 올해 초부터 상하이 현지 경매 규정이 여러 차례 조정돼 프리미엄 요율 상한이 10%에서 30%로 조정됐다. 이번에는 '고액입찰자' 방식의 명확한 2차 입찰을 거쳐 낙찰자가 결정된다.

"최고 입찰자가 획득"한 후 5차 상업용 주택 토지 양도 발표에서는 시장화 원칙을 준수하고 기업이 시장 공급과 수요에 따라 상업용 주택 판매 가격을 독립적으로 결정하고 이를 시행한다는 점을 분명히 했습니다. 국가 및 상하이 상업용 주택 판매 관리 조치에 따라 가격 신고 및 판매 목록을 작성합니다.

일부 전문가들은 이는 상하이의 상업용 주거지 가격과 주택 가격이 자유화됐다는 뜻이기도 하다.

토지 및 주택 가격의 양도 및 자유화를 위한 이중 최고 및 이중 경쟁을 구현하는 동시에 비즈니스 환경을 최적화하기 위해 상하이시 계획 천연자원국은 "토지 양도 및 증명서 제공"과 같은 서비스를 제공할 수 있다고 제안했습니다. 넘겨준다' 그리고 '집이 넘겨지고 증명서가 넘겨진다' . 그 결과 이중 최고, 이중 경쟁, 이중 자유화, 이중 동기화가 현재 상하이 지역 경매의 세 가지 주요 특징이 되었습니다.

더블 하이 및 더블 경쟁

소위 "더블 하이 더블 경쟁"은 고품질 건설 표준을 위해 두 차례의 입찰과 두 차례의 경쟁을 의미합니다. 즉, 입찰이 이전 지표 요구 사항을 완료한 후 다음 지표 요구 사항으로 이동하고 그라데이션 경쟁 조치를 채택하여 궁극적으로 "고품질 건설, 단일 현장, 단일 계획" 및 " 시장 기준으로 가장 높은 할당 가격이 승리합니다."

shanghai yiju 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 "더블 하이 및 더블 경쟁"이 토지 가격 한도 자유화와 고품질 또는 "좋은 주택" 건설에 대한 요구 사항을 모두 고려한다고 말했습니다. 포괄적인 고려.

8월 15일 상하이 토지거래소가 발표한 제5차 상업용 주택 토지 이전 공고에 따르면, “1차 고품질 경쟁”은 녹색 건물, 초저에너지 소비 건물, 조립식 건물, 재생 가능 에너지를 결합하는 것입니다. , bim 기술 적용 등 일반적인 요구 사항은 토지 양도 계약에 포함됩니다. "1차 입찰"은 시장 인기가 높은 토지에 대해 양도 전 포괄적인 협의 메커니즘을 통해 양도 시작 가격을 합리적으로 설정하고 차별화된 프리미엄 공간을 결정합니다.

이어진 2차 '우수입찰'에서는 '상업용 주거 장식 기준', '공공 서비스 시설 및 공공장소', '고급 인재 주택 건설 비율' 등 일련의 대책이 선정돼, 2차 입찰'을 거쳐 다시 한 번 더 입찰 과정을 거쳐 '고액 입찰자 승자' 방식으로 최종 낙찰자가 결정됩니다.

이전과 비교하여 "고품질 경쟁" 측면에서 이번 이전에는 시장 주체를 장려하기 위해 "상업용 주택 장식 표준", "공공 서비스 시설" 및 "고급 인재 주택 건설 비율"이라는 세 가지 지표가 추가되었습니다. 주거시설의 공공서비스 기능과 고품질의 공공공간 환경을 개선하고, 정착과 발전을 위한 인재를 유치하며, 살기 좋고 일하기에 적합하며 평화로운 환경을 조성합니다.

토지 필지의 고품질 건설 방향과 구체적인 경쟁 지표는 모두 양도 조건 단계에서 결정됩니다. 상하이 자치제 관련 부서는 관련 지방 정부(양도자)와 함께 종합적인 평가 및 협의 메커니즘을 수행합니다. 토지의 위치조건, 상품포지셔닝, 시장상황 등을 고려하여 상황을 차별화하여 결정합니다. 토지 매각 후 고품질 건설에 대한 모든 요구 사항이 토지 양도 계약에 포함되며 고품질 건설 구현을 보장하기 위해 건설, 준공 승인 및 운영을 포함한 전체 수명주기 계약 감독이 시행됩니다. 요구 사항.

이번 토지 경매에서는 caojiadu 커뮤니티의 토지 필지 경쟁이 상대적으로 치열하여 china shipping, china merchants & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering 등 총 7개 회사가 입찰에 참여했습니다. lingshi 커뮤니티 토지 구획은 china construction jiuhe가 입찰했습니다. "더블 하이 및 더블 경쟁" 모델에 따라 두 토지 필지는 "1차 입찰"에서 차별화된 프리미엄 공간을 결정했습니다. 그 중 caojiadu 커뮤니티 플롯은 40%의 프리미엄 비율 상한선을 설정했습니다. lingshi 커뮤니티는 플롯은 프리미엄 비율 한도를 40%로 설정하고 블록은 30%로 설정합니다.

그러나 caojiadu 커뮤니티 음모는 두 번째 고품질 입찰을 촉발하지 않았으며 최고 입찰자가 무대에서 승리하도록 촉발하지도 않았습니다. yan yuejin은 이는 부동산 회사가 토지 취득에 적극적이지만 토지 구매 시장의 경쟁업체가 일반적으로 합리적인 토지 취득 전략을 유지하고 있음을 보여준다고 말했습니다.

상하이 중국 지수 연구소의 수석 분석가 chen julan은 caojiadu community 부지가 jing'an temple 및 paramount와 가깝고 구식 럭셔리 장소이며 중소 규모 제한이 없다고 설명했습니다. 그러나 대지가 전체적으로 정사각형이 아니며, 공공 진입 도로가 토지를 가로질러 있어 향후 개발이 더 어려울 수 있습니다.

yan yuejin의 견해에 따르면, "이중 경쟁" 모델에 따른 이러한 토지 거래는 이후의 고품질 거주를 위한 토지 사용 규칙의 추가 최적화를 위한 조건을 만들었으며 토지 경매 규칙을 보다 합리적으로 공식화하고 건설을 촉진하는 데 도움이 될 것입니다. 고품질 주거.

상하이는 이후의 토지 양도에서 계속해서 '더블 하이 및 더블 경쟁'을 실시할 것으로 이해됩니다. 업계 관계자는 이번 조치가 프로젝트에 입찰한 개발자 중에서 최고의 개발자를 선택하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

중국 지수 연구소는 또한 상하이 현지 경매 규칙 조정이 자원 배분의 효율성을 향상시켜 "시장이 시장으로 돌아오는 것"이 ​​주민들의 기대를 유도하고 시장 신뢰를 회복하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. '좋은 집'의 건설 과정은 주민들에게 보다 편안하고 살기 좋은 생활 환경을 제공합니다.

토양 경매 규정 재조정

상하이가 올해 현지 경매 규정을 조정한 것은 이번이 처음이 아니다.

6월 7일, 상하이 토지거래소 시장은 2024년 상하이의 3차 상업용 주택 토지 양도에 대한 발표를 발표하고 토지 경매 규칙도 조정했습니다. 구체적으로 상업용 토지에 대한 할증율 10% 상한 요건을 없애고 토지 매매가격은 시장입찰 방식으로 결정하며 최고가 입찰자 원칙에 따라 낙찰자가 결정된다. 동시에, 시장 인기가 높은 특정 지역 구획에 대해서는 의사 결정 후 차별화된 관리 조치를 채택할 수 있다고 제안됩니다. 프리미엄 요율이 특정 한도를 초과하면 시장 주체를 안내하기 위해 추첨 프로세스로 이전됩니다. 합리적으로 입찰합니다.

동시에 이 규칙 조정에는 여러 고품질 지표가 포함되기 시작했습니다. 발표문에는 고품질 주택에 대한 국민의 새로운 기대에 부응하기 위해 지자체 부서가 토지 위치 조건, 시장 수요 및 기타 사항을 기반으로 양도 조건 결정 단계에서 종합적인 평가 및 협의 메커니즘을 통해 고품질 건설 요구 사항을 차별화했다고 명시되어 있습니다. 측면에서는 친환경 건축물, 초저에너지 건축물, 조립식 건물, 신재생에너지, bim 기술 적용 등 구현해야 할 요구사항이 토지이전계약에 양도조건으로 포함되어 부동산 개발업체가 제품을 최적화하고, 주택 건설의 질을 향상시킵니다.

2021년부터 토지경매 프리미엄 요율 상한 10%가 적용된다. 그해 3월에 발표된 '본 시 부동산 관리 강화에 관한 고시'에서는 주택과 지가 연계 메커니즘을 심화, 개선할 것을 요구했으며, 이를 바탕으로 상업용 택지 양도에 대해 한정가격 입찰을 실시했습니다. . 그해 4월, 상하이는 주택 가격과 토지 가격의 연계 메커니즘에 따라 토지 경매 입찰 규칙을 조정했으며, 각 토지 필지는 시작 가격, 중지 가격 및 최대 입찰 금액을 일반적으로 제한했습니다. 프리미엄 요율인 시작 가격의 110%까지이며, 상한은 10%입니다.

10% 프리미엄 요율 제한이 철폐되면서 상하이 인기 토지의 인기가 점차 높아졌습니다.

7월 9일 세 번째 상업용 주택 토지 이전은 5월 27일 '상하이 9조'가 공포된 후 상하이에서 처음으로 이루어진 토지 이전입니다. 총 4건의 상업용 주택 토지 이전이 이루어졌으며 총 토지 이전 면적은 총 면적은 약 15.29헥타르, 계획된 건물은 약 289,900㎡이며, 총 거래 가격은 약 91억 3,300만 위안입니다. 입찰 상황으로 볼 때 총 13개 부동산 회사가 입찰에 참여했다. 그 중 양푸구 핑량단지 입찰자는 9명이 60차 입찰을 거쳐 거래를 성사시켰고, 거래 프리미엄율은 21.18%에 달했다. 거래 프리미엄율은 17.12%에 이르렀습니다.

그러다가 8월 7일, 상하이에서는 2024년 4차 토지 경매를 시작했습니다. 이번에 매각된 5개 토지 필지 중 가장 눈길을 끄는 것은 72라운드를 거쳐 쉬후이구 시에투 거리에 있는 xh128d-07 토지 필지입니다. 입찰 결과 토지 가격 상한선에 도달해 복권에 들어갔고 최종적으로 그린타운이 총 가격 48억 5000만 위안에 낙찰됐다. 30%로 2016년 상하이에서 ronshine china가 판매한 국내 최고 가격을 경신했습니다. 귀하의 토지는 토지 가격이 가장 높은 기록을 보유하고 있으며(당시 최저 가격은 100,000위안/제곱미터), 토지 측면에서 "토지 왕"이 되었습니다. 국내 단가.

토지 경매의 인기 상승은 분명히 상하이 토지 시장과 부동산 시장에 대한 신뢰에 긍정적인 영향을 미쳤습니다.

9월 14일 국가통계국이 발표한 최신 자료에 따르면 전년 동기 대비 8월 1선 도시 신규 상업용 주택 매매가격은 전월과 같은 4.2% 하락한 것으로 나타났다. . 이 중 베이징, 광저우, 선전은 각각 3.6%, 10.1%, 8.2% 감소한 반면 상하이는 4.9% 증가했다. 월간 기준으로 보면 8월 1선 도시 신축 상업용 주택 매매가격은 전월 대비 0.3% 하락했고, 전월 대비 0.2%포인트 하락폭이 축소됐다. 이 중 베이징, 광저우, 선전은 각각 0.5%, 0.5%, 0.8% 감소한 반면 상하이는 0.6% 증가했다.

올해부터 상하이는 위치 조건이 좋고 공공 서비스 시설이 완벽하며 교통이 편리하고 시장 수요가 강한 지역에 고품질 토지 공급을 더욱 늘리기 위해 공급 규모, 구조 및 시기를 조율해 왔습니다.

상하이 시 계획자원국 천연자원 이용과 책임자는 상하이가 현재 계획, 보존, 이전의 선순환을 형성하기 위해 주거용 토지 보존 측면에 대한 연구를 강화하고 있다고 말했습니다.

동시에, 프로젝트 개발 및 상장을 가속화하기 위해 상하이에서는 '토지 인도 및 인도 허가'와 '주택 인도 및 부동산 인도 허가'도 시행했습니다. 즉, 기업이 토지양도계약을 체결한 후 공식적으로 토지를 인도하는 사이에 토지양도수수료 납부, 증서세 납부, 지적측량 등을 완료할 수 있으면 재산증명서를 동시에 취득할 수 있다. 정부가 땅을 넘겨주니까. 또한 등기부, 세무서 등의 사전 서비스를 통해 개발업자가 집을 양도할 때 소유자는 집 열쇠와 부동산 증명서를 동시에 받을 수 있다.

5% 저렴한 주택을 건설하는 데 더 이상 개별 프로젝트가 필요하지 않습니다.

또한 저렴한 주택을 건설하려면 plot 094a-14, unit n070402, ling'shi community, jing'an district나 plot 9a-20, unit c050301, caojiadu community, jing'an district가 필요하지 않다는 점도 주목할 가치가 있습니다.

올해 네 번째 토지 경매에서 변화가 시작되었습니다. 위에서 언급한 xh128d-07, xuhui district, xietu street 프로젝트는 상하이의 이전 토지 양도 관행을 깨고 더 이상 5개의 건설이 필요하지 않습니다. % 저렴한 주택.

그 이유는 상하이가 현재 부동산 시장 수급 관계의 새로운 변화와 저렴한 주택 공급과 수요를 고려하고 시장과 보안을 조율하면서 저렴한 주택 수익화를 위한 시범 프로젝트를 진행하고 있기 때문입니다. , 증분 및 재고, 저렴한 주택의 수익화를 위한 새로운 메커니즘을 탐구하고 주택을 조달하는 새로운 방법에서 벗어났습니다.

상하이시 주택국 공식 wechat 계정의 트윗에 따르면 저렴한 주택 건설을 위한 수익화 메커니즘은 실제 상황에 따라 새로운 상업용 주택 프로젝트에 저렴한 주택을 물리적으로 제공하는 것을 의미합니다. 프로젝트에 따라 해당 금액을 화폐로 환산하여 지역 주택보안 플랫폼 기관에 전달하여 다양한 유형의 개조형 상업용 주택이나 중고 주택을 구입하여 주택 보안에 사용할 수 있습니다.

이 시범 프로젝트의 도움으로 쉬후이구 xietu street의 xh128d-07 부지에 건설된 저렴한 물리적 주택이 화폐화 건설 자금으로 전환되었습니다. xuhui district 재무부는 xuhui의 longhua street, haibo garden을 인수하기 위해 특별 예산 기금을 마련했습니다. 96개의 기존 주택이 저렴한 주택으로 제공됩니다.

최근 상하이는 신축, 증축, 개축 등 다양한 방식을 통해 저렴한 임대주택을 조달·공급해 왔다. 현재 우리는 개별 프로젝트 할당 및 구역별 공동 건설이라는 물리적 건설 모델 외에도 저렴한 주택 건설을 통해 수익을 창출하는 새로운 메커니즘을 더욱 탐구하여 저렴한 주택 자금 조달을 위한 새로운 경로를 형성하고 있습니다.

데이터에 따르면 2024년 7월 말 현재 상하이는 다양한 유형의 저렴한 임대 주택을 총 517,000개(방) 건설 및 조달했으며 전체 목표의 86%와 81%에 해당하는 323,000개(방)를 공급했습니다. '14차 5개년 계획'의 %입니다.