berita

setelah lelang tanah putaran keempat di shanghai pada tahun 2024, yang menjual harga satuan "raja tanah" pada tanggal 7 agustus, lelang tanah gelombang kelima di shanghai berhasil diselesaikan. salah satu bidang tanah terjual seharga 114.100 setelah 163 putaran penawaran yang sengit harga dasar adalah rmb/meter persegi.

pada tanggal 14 september, pameran dagang di lokasi diadakan di lot 094a-14, unit n070402, komunitas lingshi, distrik jing'an, shanghai, dan lot 9a-20, unit c050301, komunitas caojiadu, distrik jing'an, shanghai. total luas kedua bidang tanah yang dijual tersebut sekitar 5,01 hektar, dengan harga awal 10,679 miliar yuan dan total nilai transaksi 12,025 miliar yuan.

diantaranya, plot 9a-20 unit c050301 komunitas caojiadu akhirnya dimenangkan oleh china merchants dan nantong ruicheng consortium dengan harga 5,65987 miliar yuan, dengan harga dasar 114.100 yuan/meter persegi dan tingkat premi 31,2%. harga satuan ini lebih rendah dari harga dasar xh128d-07, jalan xietu, distrik xuhui sebesar 131.000 yuan/meter persegi pada 7 agustus tahun ini, tetapi juga melebihi harga tertinggi domestik yang dijual oleh ronshine china di shanghai pada tahun 2016. rekor guidiwang ( harga dasar 100,000 yuan/meter persegi).

paket lainnya, unit 094a-14 dari komunitas lingshi n070402, dimenangkan oleh china construction jiuhe dengan harga cadangan 6,366 miliar yuan, dengan harga transaksi 68.300 yuan per meter persegi.

yang lebih penting lagi adalah ini adalah pertama kalinya shanghai menerapkan kebijakan “persaingan ganda dan ganda” untuk sebidang tanah yang sangat populer. sejak awal tahun ini, peraturan lelang lokal shanghai telah disesuaikan beberapa kali, dan batas atas tarif premi telah disesuaikan dari 10% menjadi 30%. kali ini, pemenang akan ditentukan dalam penawaran putaran kedua berdasarkan "penawar yang lebih tinggi".

setelah "penawar tertinggi mendapatkannya", pengumuman pengalihan lahan perumahan komersial gelombang kelima juga memperjelas bahwa mereka menganut prinsip marketisasi, dan perusahaan secara mandiri menentukan harga jual perumahan komersial berdasarkan penawaran dan permintaan pasar, dan menerapkannya itu sesuai dengan langkah-langkah manajemen penjualan perumahan komersial nasional dan shanghai. pengajuan harga dan daftar untuk dijual.

beberapa ahli mengatakan bahwa ini juga berarti bahwa harga tanah perumahan komersial dan harga rumah di shanghai telah diliberalisasi.

untuk mengoptimalkan lingkungan bisnis sambil menerapkan kompetisi ganda dan ganda untuk transfer dan liberalisasi harga tanah dan perumahan, biro perencanaan dan sumber daya alam kota shanghai juga mengusulkan agar mereka dapat menyediakan layanan "penanganan tanah dan penyerahan sertifikat" dan "penyerahan rumah dan penyerahan sertifikat". akibatnya, double high, persaingan ganda, liberalisasi ganda, dan sinkronisasi ganda telah menjadi tiga karakteristik utama lelang lokal shanghai saat ini.

kompetisi ganda tinggi dan ganda

yang disebut "kompetisi ganda tinggi dan ganda" mengacu pada dua putaran penawaran dan dua putaran kompetisi untuk standar konstruksi berkualitas tinggi. dengan kata lain, setelah tender melengkapi persyaratan indikator sebelumnya, tender akan beralih ke persyaratan indikator berikutnya dan mengadopsi langkah-langkah kompetisi gradien untuk pada akhirnya mencapai tujuan "konstruksi berkualitas tinggi, satu lokasi, satu rencana" dan "yang memiliki harga alokasi berbasis pasar tertinggilah yang menang."

yan yuejin, wakil direktur shanghai yiju real estate research institute, mengatakan bahwa "persaingan ganda tinggi dan ganda" memperhitungkan liberalisasi batas harga tanah dan persyaratan untuk konstruksi berkualitas tinggi atau "perumahan yang baik", jadi ini adalah komprehensif pertimbangan.

menurut pengumuman pengalihan lahan perumahan komersial gelombang kelima yang dikeluarkan oleh shanghai land exchange market pada tanggal 15 agustus, "kompetisi putaran pertama untuk kualitas tinggi" adalah menggabungkan bangunan ramah lingkungan, bangunan dengan konsumsi energi sangat rendah, bangunan prefabrikasi, dan energi terbarukan. , dan teknologi bim. persyaratan umum seperti penerapannya termasuk dalam kontrak pengalihan tanah. "penawaran putaran pertama", untuk bidang tanah dengan popularitas pasar yang tinggi, melalui mekanisme konsultasi yang komprehensif sebelum pengalihan, harga awal pengalihan ditetapkan secara wajar dan ruang premi yang dibedakan ditentukan;

dalam "penawaran berkualitas tinggi putaran kedua" berikutnya, serangkaian langkah seperti "standar dekorasi perumahan komersial", "fasilitas layanan publik dan ruang publik", dan "proporsi pembangunan perumahan talenta kelas atas" akan dipilih dan diterapkan secara berurutan; "penawaran putaran kedua", melalui proses penawaran lainnya, pemenang akhirnya ditentukan dengan metode "penawar yang lebih tinggi menang".

dibandingkan dengan sebelumnya, dalam aspek "persaingan untuk kualitas tinggi", tiga indikator telah ditambahkan dalam pengalihan ini: "standar dekorasi perumahan komersial", "fasilitas pelayanan publik" dan "proporsi pembangunan perumahan talenta kelas atas" untuk mendorong entitas pasar membangun perumahan yang bermutu. meningkatkan fungsi pelayanan publik fasilitas permukiman dan lingkungan ruang publik yang bermutu, menarik talenta-talenta untuk menetap dan berkembang, serta menciptakan kualitas lingkungan yang layak huni, layak untuk bekerja, dan tenteram.

orientasi konstruksi berkualitas tinggi dan indikator persaingan spesifik dari bidang tanah semuanya ditentukan pada tahap persyaratan pengalihan. departemen terkait di kota shanghai, bersama dengan pemerintah kabupaten terkait (pihak yang mentransfer), akan melakukan evaluasi komprehensif dan mekanisme konsultasi berdasarkan pada mekanisme tersebut. kondisi lokasi, positioning produk, dan pasar bidang tanah situasinya dibedakan dan ditentukan. setelah sebidang tanah dijual, semua persyaratan untuk konstruksi berkualitas tinggi akan dimasukkan dalam kontrak pengalihan tanah, dan pengawasan kontrak siklus hidup penuh termasuk konstruksi, penerimaan penyelesaian, dan pengoperasian akan diterapkan untuk memastikan pelaksanaan konstruksi berkualitas tinggi. persyaratan.

pada lelang tanah kali ini, persaingan sebidang tanah masyarakat caojiadu relatif ketat sehingga menarik total 7 perusahaan antara lain china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering untuk mengajukan penawaran dalam lelang tersebut. sebidang tanah komunitas lingshi ditawar oleh china construction jiuhe. menurut model "kompetisi ganda tinggi dan ganda", kedua bidang tanah tersebut menentukan ruang premi yang berbeda dalam "penawaran putaran pertama". diantaranya, bidang tanah komunitas caojiadu menetapkan batas atas tarif premi sebesar 40%, sedangkan komunitas lingshi plot menetapkan batas tarif premi sebesar 40%. blok ditetapkan menjadi 30%.

namun, plot komunitas caojiadu tidak memicu putaran kedua penawaran berkualitas tinggi, juga tidak memicu penawar tertinggi untuk memenangkan tahap tersebut. yan yuejin mengatakan hal ini menunjukkan bahwa meskipun perusahaan real estat aktif dalam memperoleh tanah, mereka juga jauh lebih rasional. pesaing di pasar pembelian tanah umumnya mempertahankan strategi pembebasan tanah yang rasional.

chen julan, analis senior di china index research institute di shanghai, menjelaskan bahwa plot komunitas caojiadu dekat dengan kuil jing'an dan paramount. ini adalah lokasi mewah bergaya lama, dan tidak ada batasan pada skala kecil dan menengah. namun, lahan tersebut tidak berbentuk persegi secara keseluruhan, dan terdapat akses jalan terbuka yang melintasi lahan tersebut, yang mungkin mempersulit pengembangan di masa depan.

dalam pandangan yan yuejin, transaksi tanah di bawah model "persaingan ganda tinggi dan ganda" juga telah menciptakan kondisi untuk optimalisasi lebih lanjut aturan penggunaan lahan untuk bangunan tempat tinggal berkualitas tinggi berikutnya, dan akan membantu merumuskan aturan lelang tanah yang lebih masuk akal dan mempromosikan hak atas tanah. pembangunan bangunan tempat tinggal berkualitas tinggi.

dapat dipahami bahwa shanghai akan terus menerapkan "kompetisi ganda dan ganda" pada tahap pengalihan lahan berikutnya. orang dalam industri mengatakan bahwa langkah ini akan membantu memilih pengembang terbaik yang mengajukan penawaran untuk proyek tersebut.

institut penelitian indeks tiongkok juga mengatakan bahwa penyesuaian peraturan lelang lokal shanghai akan membantu meningkatkan efisiensi alokasi sumber daya, sehingga "pasar kembali ke pasar" akan membantu memandu ekspektasi warga dan memulihkan kepercayaan pasar. "bersaing untuk mendapatkan kualitas tinggi" juga akan membantu mempercepat promosi. proses pembangunan "rumah bagus" memberikan lingkungan hidup yang lebih nyaman dan layak huni bagi penghuninya.

penyesuaian kembali aturan lelang tanah

ini bukan pertama kalinya shanghai menyesuaikan aturan lelang lokalnya tahun ini.

pada tanggal 7 juni, pasar pertukaran tanah shanghai mengeluarkan pengumuman tentang pengalihan lahan perumahan komersial gelombang ketiga di shanghai pada tahun 2024, dan juga menyesuaikan aturan lelang tanah. secara khusus, persyaratan batas atas tarif premium 10% untuk tanah perumahan komersial telah dihapus. harga transaksi tanah akan ditentukan melalui penawaran berbasis pasar, dan pemenang akan ditentukan berdasarkan prinsip penawar tertinggi. pada saat yang sama, diusulkan bahwa untuk plot regional tertentu dengan popularitas pasar yang tinggi, tindakan pengendalian yang berbeda dapat diambil setelah pengambilan keputusan. setelah tarif premi melebihi batas tertentu, maka akan dialihkan ke proses lotere untuk memandu entitas pasar untuk menawar secara rasional.

pada saat yang sama, penyesuaian aturan ini mulai mencakup beberapa indikator berkualitas tinggi. pengumuman tersebut menyatakan bahwa untuk menanggapi harapan baru masyarakat terhadap perumahan berkualitas tinggi, departemen kota telah membedakan persyaratan konstruksi berkualitas tinggi melalui mekanisme penilaian dan konsultasi yang komprehensif selama tahap penentuan kondisi pengalihan berdasarkan kondisi lokasi tanah, permintaan pasar dan lainnya. aspek, persyaratan yang perlu diterapkan seperti bangunan hijau, bangunan berenergi sangat rendah, bangunan prefabrikasi, energi terbarukan, dan penerapan teknologi bim termasuk dalam kontrak pengalihan tanah sebagai syarat pengalihan, yang mengharuskan perusahaan pengembang real estat untuk mengoptimalkan produk dan meningkatkan kualitas konstruksi perumahan.

persyaratan batas atas sebesar 10% tarif premi lelang tanah berlaku mulai tahun 2021. "pemberitahuan tentang penguatan lebih lanjut pengelolaan real estat di kota ini" yang dikeluarkan pada bulan maret tahun itu memerlukan pendalaman dan peningkatan mekanisme hubungan antara harga rumah dan harga tanah. atas dasar ini, penawaran harga terbatas dilaksanakan untuk pengalihan komersial tanah perumahan. pada bulan april tahun itu, shanghai melakukan penyesuaian terhadap aturan penawaran lelang tanah. berdasarkan mekanisme keterkaitan harga rumah dan harga tanah, setiap bidang tanah menetapkan harga awal, harga penghentian, dan penawaran maksimum umumnya terbatas hingga 110% dari harga awal, yang merupakan tarif premium.

dengan penghapusan batas tarif premi 10%, popularitas bidang tanah populer di shanghai secara bertahap meningkat.

pengalihan lahan perumahan komersial gelombang ketiga pada tanggal 9 juli merupakan gelombang pertama pengalihan lahan di shanghai setelah "sembilan peraturan shanghai" diberlakukan pada tanggal 27 mei. sebanyak 4 pengalihan lahan perumahan komersial telah dialihkan, dengan total luas pengalihan lahan sekitar 15,29 hektar, dan bangunan yang direncanakan. luas total sekitar 289,900 meter persegi, dan total harga transaksi sekitar 9,133 miliar yuan. dilihat dari situasi penawaran, total ada 13 perusahaan real estate yang mengikuti penawaran tersebut. diantaranya, 9 penawar untuk petak komunitas pingliang di distrik yangpu menyelesaikan transaksi setelah 60 putaran penawaran, dan tingkat premi transaksi mencapai 21,18%; 4 penawar untuk petak komunitas changbai di distrik yangpu menyelesaikan transaksi setelah 79 putaran penawaran, dan tarif premi transaksi mencapai 17,12%.

kemudian pada tanggal 7 agustus, shanghai membuka lelang tanah putaran keempat pada tahun 2024. di antara lima bidang tanah yang dijual kali ini, yang paling menarik perhatian adalah bidang tanah xh128d-07 di jalan xietu, distrik xuhui setelah 72 putaran penawarannya, ketika batas atas harga tanah tercapai, memasuki proses undian, dan akhirnya dimenangkan oleh greentown dengan total harga 4,805 miliar yuan. harga transaksi mencapai 131.000 yuan/meter persegi, dengan premi tarif 30%, memecahkan harga domestik tertinggi yang pernah dijual oleh ronshine china di shanghai pada tahun 2016. tanah anda memiliki rekor sebagai raja tanah (harga dasar pada saat itu adalah 100.000 yuan/meter persegi), menjadikannya “ raja tanah” dalam hal harga satuan di dalam negeri.

meningkatnya popularitas lelang tanah jelas berdampak positif pada kepercayaan pasar tanah dan pasar properti shanghai.

pada tanggal 14 september, data terbaru yang dirilis oleh biro statistik nasional menunjukkan bahwa dari perspektif tahun ke tahun, harga penjualan perumahan komersial baru di kota-kota tingkat pertama turun sebesar 4,2% pada bulan agustus, sama dengan tingkat bulan lalu. . diantaranya, beijing, guangzhou dan shenzhen masing-masing mengalami penurunan sebesar 3,6%, 10,1% dan 8,2%, sedangkan shanghai meningkat sebesar 4,9%. dari perspektif bulan ke bulan, pada bulan agustus, harga jual perumahan komersial yang baru dibangun di kota-kota lapis pertama turun sebesar 0,3% bulan ke bulan, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 0,2 poin persentase dari bulan sebelumnya. diantaranya, beijing, guangzhou dan shenzhen masing-masing mengalami penurunan sebesar 0,5%, 0,5% dan 0,8%, sedangkan shanghai meningkat sebesar 0,6%.

sejak tahun ini, shanghai telah mengoordinasikan skala, struktur, dan waktu pasokan untuk lebih meningkatkan pasokan bidang tanah berkualitas tinggi di wilayah dengan kondisi lokasi yang baik, fasilitas layanan umum yang lengkap, transportasi yang nyaman, dan permintaan pasar yang kuat.

penanggung jawab divisi pemanfaatan sumber daya alam dari administrasi perencanaan dan sumber daya kota shanghai mengatakan bahwa shanghai saat ini sedang memperkuat penelitian di sisi cadangan lahan pemukiman untuk membentuk siklus perencanaan, pencadangan, dan pengalihan yang baik.

pada saat yang sama, untuk mendorong percepatan pengembangan dan pencatatan proyek, shanghai juga telah meluncurkan "izin pengiriman dan pengiriman tanah" dan "izin pengiriman rumah dan pengiriman properti". dengan kata lain, jika perusahaan dapat menyelesaikan pembayaran biaya pengalihan tanah, pembayaran pajak akta, survei kadaster, dan lain-lain antara penandatanganan kontrak pengalihan tanah dan penyerahan tanah secara resmi, maka perusahaan dapat memperoleh sertifikat hak milik pada saat yang bersamaan. pemerintah menyerahkan tanah tersebut. selain itu, melalui layanan lanjutan dari departemen pendaftaran, departemen pajak, dll., ketika pengembang menyerahkan rumah, pemilik bisa mendapatkan kunci rumah dan sertifikat real estat pada saat yang bersamaan.

proyek individu tidak lagi diperlukan untuk membangun 5% perumahan terjangkau

perlu juga dicatat bahwa petak 094a-14 unit n070402 komunitas lingshi di distrik jing'an dan petak 9a-20 unit c050301 komunitas caojiadu di distrik jing'an tidak perlu dilengkapi dengan perumahan yang terjangkau.

perubahan dimulai dengan lelang tanah gelombang keempat tahun ini. proyek "raja tanah" yang disebutkan di atas, xh128d-07, jalan xietu, distrik xuhui, mematahkan praktik pengalihan tanah sebelumnya di shanghai dan tidak lagi memerlukan pembangunan 5. % perumahan yang terjangkau.

alasannya adalah shanghai saat ini sedang melaksanakan proyek percontohan untuk memonetisasi pembangunan perumahan yang terjangkau, dengan mempertimbangkan perubahan baru dalam hubungan penawaran dan permintaan pasar real estat dan penawaran dan permintaan perumahan yang terjangkau, mengoordinasikan pasar dan keamanan, peningkatan dan stok, menjajaki mekanisme baru untuk memonetisasi pembangunan perumahan yang terjangkau, dan keluar dari cara baru untuk meningkatkan perumahan.

menurut tweet dari akun wechat resmi administrasi perumahan kota shanghai, mekanisme monetisasi untuk alokasi perumahan yang terjangkau mengacu pada alokasi perumahan yang terjangkau dalam bentuk barang dalam proyek perumahan komersial baru sesuai dengan proporsi yang ditentukan situasi proyek, jumlah yang setara dapat dikonversi ke mata uang. alokasikan dana konstruksi dan serahkan ke badan platform keamanan perumahan distrik untuk membeli berbagai jenis perumahan komersial stok yang disesuaikan atau perumahan bekas, yang akan digunakan untuk keamanan perumahan. .

dengan bantuan proyek percontohan ini, perumahan fisik terjangkau yang dibangun di petak xh128d-07 jalan xietu, distrik xuhui diubah menjadi dana pembangunan yang dimonetisasi. departemen keuangan distrik xuhui mengatur dana anggaran khusus untuk mengakuisisi haibo garden, jalan longhua, xuhui distrik. 96 rumah yang ada disediakan sebagai perumahan terjangkau.

dalam beberapa tahun terakhir, shanghai telah meningkatkan dan memasok perumahan sewa yang terjangkau melalui berbagai metode seperti konstruksi baru, konstruksi tambahan, dan renovasi. saat ini, selain model konstruksi fisik dari alokasi proyek individu dan konstruksi terkoordinasi berdasarkan distrik, kami menjajaki lebih lanjut mekanisme baru untuk memonetisasi pembangunan perumahan yang terjangkau untuk membentuk jalur baru dalam pembiayaan perumahan yang terjangkau.

data menunjukkan bahwa hingga akhir juli 2024, shanghai telah membangun dan meningkatkan total 517.000 unit (kamar) berbagai jenis perumahan sewa yang terjangkau dan memasok 323.000 unit (kamar), yang mencakup 86% dan 81% dari keseluruhan tujuan. dari "rencana lima tahun ke-14" masing-masing.