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dopo la quarta tornata di aste fondiarie di shanghai nel 2024, che ha venduto al prezzo unitario "king of land" il 7 agosto, la quinta tornata di aste fondiarie di shanghai è stata aggiudicata per 114.100 dopo 163 tornate di aste il prezzo minimo è rmb/metro quadrato.

il 14 settembre si sono svolte fiere in loco presso il lotto 094a-14, unità n070402, comunità lingshi, distretto di jing'an, shanghai, e lotto 9a-20, unità c050301, comunità di caojiadu, distretto di jing'an, shanghai. la superficie totale dei due appezzamenti di terreno in vendita è di circa 5,01 ettari, con un prezzo iniziale di 10,679 miliardi di yuan e un valore totale della transazione di 12,025 miliardi di yuan.

tra questi, il lotto 9a-20 dell'unità c050301 della comunità di caojiadu è stato finalmente vinto da china merchants e dal consorzio nantong ruicheng al prezzo di 5,65987 miliardi di yuan, con un prezzo minimo di 114.100 yuan/metro quadrato e un tasso di premio del 31,2%. questo prezzo unitario è inferiore al prezzo minimo di 131.000 yuan/metro quadrato di xh128d-07, xietu street, distretto di xuhui il 7 agosto di quest'anno, ma supera anche il prezzo più alto sul mercato interno venduto da ronshine china a shanghai nel 2016. record di guidiwang ( prezzo minimo 100.000 yuan/metro quadrato).

un altro lotto, l'unità 094a-14 della comunità lingshi n070402, è stato vinto da china construction jiuhe ad un prezzo di riserva di 6,366 miliardi di yuan, con un prezzo di transazione di 68.300 yuan al metro quadrato.

ciò che è ancora più degno di nota è che questa è la prima volta che shanghai ha implementato la misura “doppio livello e doppia concorrenza” per un appezzamento di terreno molto popolare. dall’inizio di quest’anno, le regole delle aste locali di shanghai sono state modificate più volte e il limite superiore del tasso di premio è stato adeguato dal 10% al 30%. questa volta, il vincitore sarà determinato in un chiaro secondo turno di offerte sulla base del "miglior offerente".

dopo che "il miglior offerente ottiene", il quinto lotto di annunci di trasferimento di terreni per alloggi commerciali ha anche chiarito che aderisce al principio della mercatizzazione e che le imprese determinano in modo indipendente il prezzo di vendita degli alloggi commerciali in base alla domanda e all'offerta del mercato e implementano in conformità con le misure di gestione delle vendite di alloggi commerciali nazionali e di shanghai.

alcuni esperti hanno affermato che ciò significa anche che i prezzi dei terreni residenziali commerciali e quelli delle case di shanghai sono stati liberalizzati.

al fine di ottimizzare l'ambiente imprenditoriale implementando doppi massimi e doppie competizioni per i trasferimenti e la liberalizzazione dei prezzi dei terreni e delle case, l'ufficio municipale per la pianificazione e le risorse naturali di shanghai ha anche proposto di poter fornire servizi di "gestione dei terreni e consegna dei certificati" e "presa in consegna della casa e consegna del certificato". di conseguenza, i doppi massimi, la doppia concorrenza, la doppia liberalizzazione e la doppia sincronizzazione sono diventate le tre principali caratteristiche delle attuali aste locali di shanghai.

doppio massimo e doppia competizione

la cosiddetta "doppio alto e doppio concorso" si riferisce a due turni di gara e due turni di competizione per standard di costruzione di alta qualità. vale a dire, dopo che l'offerta avrà completato il requisito dell'indicatore precedente, passerà al requisito dell'indicatore successivo e adotterà misure di concorrenza graduale per raggiungere infine gli obiettivi di "costruzione di alta qualità, un sito, un piano" e "quella con vince il prezzo di allocazione più alto basato sul mercato."

yan yuejin, vicedirettore dello shanghai yiju real estate research institute, ha affermato che "il doppio livello e la doppia concorrenza" tengono conto della liberalizzazione dei limiti di prezzo dei terreni e dei requisiti per una costruzione di alta qualità o di "buone abitazioni", quindi è un approccio globale considerazione.

secondo il quinto lotto di annunci di trasferimento di terreni per abitazioni commerciali emessi dal mercato immobiliare di shanghai il 15 agosto, il "primo round di competizione per l'alta qualità" consiste nel combinare edifici verdi, edifici a bassissimo consumo energetico, edifici prefabbricati, energia rinnovabile e la tecnologia bim i requisiti generali come l'applicazione sono inclusi nei contratti di trasferimento del terreno. "offerta al primo turno", per i terreni con elevata popolarità sul mercato, attraverso un meccanismo di consultazione globale prima del trasferimento, il prezzo iniziale per il trasferimento viene fissato ragionevolmente e viene determinato lo spazio premium differenziato;

nella successiva "seconda tornata di offerte di alta qualità", una serie di misure come "standard di decorazione residenziale commerciale", "strutture di servizio pubblico e spazi pubblici" e "percentuale di costruzione di alloggi di talento di fascia alta" saranno selezionate e applicato in ordine; il "secondo giro di offerte", attraverso un altro processo di offerta, il vincitore viene infine determinato con il metodo "vince il miglior offerente".

rispetto a prima, sotto l'aspetto "competizione per l'alta qualità", in questo trasferimento sono stati aggiunti tre indicatori: "standard di decorazione residenziale commerciale", "strutture di servizio pubblico" e "percentuale di costruzione di alloggi di talento di fascia alta" per incoraggiare le entità del mercato costruire alloggi di alta qualità migliorare le funzioni di servizio pubblico delle strutture residenziali e l’ambiente dello spazio pubblico di alta qualità, attrarre talenti per stabilirsi e svilupparsi e creare una qualità ambientale vivibile, adatta al lavoro e pacifica.

l'orientamento edilizio di alta qualità e gli specifici indicatori di concorrenza dei lotti di terreno sono tutti determinati durante la fase delle condizioni di trasferimento. i dipartimenti competenti della municipalità di shanghai, insieme ai governi distrettuali competenti (cedenti), condurranno un meccanismo completo di valutazione e consultazione basato su. le condizioni di ubicazione, il posizionamento del prodotto e il mercato dei terreni. la situazione è differenziata e determinata. dopo la vendita del lotto di terreno, tutti i requisiti per una costruzione di alta qualità saranno inclusi nel contratto di trasferimento del terreno e la supervisione dell'intero ciclo di vita del contratto, compresa la costruzione, l'accettazione del completamento e il funzionamento, sarà implementata per garantire l'implementazione di una costruzione di alta qualità. requisiti.

in questa asta fondiaria, la competizione per il lotto comunitario di caojiadu è stata relativamente feroce, attirando un totale di 7 società tra cui china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering a fare offerte per l'asta. il lotto di terreno della comunità lingshi è stato offerto da china construction jiuhe. secondo il modello "doppio alto e doppia competizione", i due appezzamenti di terreno hanno determinato uno spazio premium differenziato nel "primo giro di offerte". tra questi, il terreno della comunità di caojiadu ha fissato un tetto del tasso di premio del 40%, mentre la comunità di lingshi trama impostare un limite di tasso di premio del 40%. il blocco è fissato al 30%.

tuttavia, il complotto della comunità di caojiadu non ha innescato il secondo round di offerte di alta qualità, né ha fatto sì che il miglior offerente vincesse la fase. yan yuejin ha affermato che ciò dimostra che, sebbene le società immobiliari siano attive nell'acquisizione di terreni, sono anche molto più razionali nel mercato dell'acquisto di terreni generalmente mantengono una strategia di acquisizione di terreni razionale.

chen julan, analista senior del china index research institute di shanghai, ha spiegato che il terreno della comunità di caojiadu è vicino al tempio jing'an e alla paramount. è un luogo di lusso vecchio stile e non ci sono restrizioni per le piccole e medie imprese. tuttavia, il terreno non è quadrato nel suo insieme e c'è una strada aperta che attraversa il terreno, il che potrebbe rendere più difficile lo sviluppo futuro.

secondo yan yuejin, questa transazione fondiaria secondo il modello del "doppio alto e doppia competizione" ha anche creato le condizioni per un'ulteriore ottimizzazione delle regole sull'uso del territorio per successivi edifici residenziali di alta qualità, e aiuterà a formulare regole più ragionevoli per le aste fondiarie e a promuovere la costruzione di edifici residenziali di alta qualità.

resta inteso che shanghai continuerà ad attuare il "doppio massimo e la doppia competizione" nei successivi lotti di cessione dei terreni. addetti al settore hanno affermato che questa mossa aiuterà a selezionare i migliori tra gli sviluppatori che fanno offerte per il progetto.

il china index research institute ha inoltre affermato che l'adeguamento delle regole delle aste locali di shanghai contribuirà a migliorare l'efficienza dell'allocazione delle risorse, in modo che "il ritorno del mercato al mercato" contribuisca a orientare le aspettative dei residenti e a ripristinare la fiducia del mercato. "competere per l'alta qualità" aiuterà anche ad accelerare la promozione. il processo di costruzione di "buone case" offre ai residenti un ambiente di vita più confortevole e vivibile.

riadeguamento delle regole dell'asta del suolo

non è la prima volta che shanghai quest’anno modifica le regole delle aste locali.

il 7 giugno, il mercato immobiliare di shanghai ha emesso un annuncio sul terzo lotto di trasferimenti di terreni per abitazioni commerciali a shanghai nel 2024, e ha anche adeguato le regole delle aste fondiarie. nello specifico, è stato rimosso il requisito del limite massimo del tasso di premio del 10% per i terreni residenziali commerciali. il prezzo di transazione del terreno sarà determinato tramite offerte basate sul mercato e il vincitore sarà determinato in base al principio del miglior offerente. allo stesso tempo, si propone che per specifici appezzamenti regionali con elevata popolarità sul mercato, possano essere adottate misure di controllo differenziate dopo il processo decisionale. dopo che il tasso di premio supera un certo limite, verrà trasferito al processo della lotteria per guidare le entità del mercato fare offerte razionalmente.

allo stesso tempo, questo aggiustamento delle regole ha iniziato a includere molteplici indicatori di alta qualità. l'annuncio affermava che, al fine di rispondere alle nuove aspettative della gente per alloggi di alta qualità, i dipartimenti municipali hanno differenziato i requisiti di costruzione di alta qualità attraverso meccanismi di valutazione e consultazione completi durante la fase di determinazione delle condizioni di trasferimento in base alle condizioni di ubicazione del terreno, alla domanda di mercato e ad altri fattori. aspetti, i requisiti che devono essere implementati come edifici verdi, edifici a bassissimo consumo energetico, edifici prefabbricati, energie rinnovabili e applicazioni della tecnologia bim sono inclusi nei contratti di trasferimento di terreni come condizioni di trasferimento, richiedendo alle società di sviluppo immobiliare di ottimizzare i prodotti e migliorare la qualità dell’edilizia residenziale.

il requisito limite massimo del 10% sul tasso di premio per le aste immobiliari decorre dal 2021. l'"avviso sull'ulteriore rafforzamento della gestione immobiliare in questa città" pubblicato nel marzo di quell'anno richiedeva l'approfondimento e il miglioramento del meccanismo di collegamento tra i prezzi delle case e quelli dei terreni. su questa base furono implementate offerte a prezzo limitato per il trasferimento di attività commerciali terreno residenziale. nell’aprile dello stesso anno, shanghai ha apportato modifiche alle regole di offerta per le aste fondiarie in base al meccanismo di collegamento tra i prezzi delle case e i prezzi dei terreni, ogni lotto di terreno fissa un prezzo iniziale, un prezzo finale e un’offerta massima al 110% del prezzo iniziale, ovvero il tasso di premio. il limite superiore è del 10%.

con la rimozione del limite del premio del 10%, la popolarità dei terreni popolari a shanghai è gradualmente aumentata.

il terzo lotto di trasferimenti di terreni per abitazioni commerciali avvenuto il 9 luglio è stato il primo lotto di trasferimenti di terreni a shanghai dopo la promulgazione dei "nove regolamenti di shanghai" il 27 maggio. sono stati trasferiti in totale 4 trasferimenti di terreni per abitazioni commerciali, con un'area totale di trasferimento di terreni di circa 15,29 ettari e gli edifici previsti la superficie totale è di circa 289.900 metri quadrati e il prezzo totale della transazione è di circa 9,133 miliardi di yuan. a giudicare dalla situazione delle offerte hanno partecipato complessivamente 13 società immobiliari. tra questi, 9 offerenti per il terreno della comunità di pingliang nel distretto di yangpu hanno completato la transazione dopo 60 tornate di offerte, e il tasso di premio della transazione ha raggiunto il 21,18%; 4 offerenti per il terreno della comunità di changbai nel distretto di yangpu hanno completato la transazione dopo 79 tornate di offerte, e il tasso di premio della transazione ha raggiunto il 17,12%.

poi, il 7 agosto, shanghai ha inaugurato la quarta tornata di aste fondiarie nel 2024. tra i cinque lotti di terreno in vendita questa volta, quello più accattivante è stato il lotto di terreno xh128d-07 in xietu street, distretto di xuhui, dopo 72 tornate quando è stato raggiunto il limite superiore del prezzo del terreno, è entrato nella lotteria e alla fine è stato vinto da greentown con un prezzo totale di 4,805 miliardi di yuan. il prezzo della transazione ha raggiunto 131.000 yuan/metro quadrato, con un premio tasso del 30%, superando il prezzo interno più alto mai venduto da ronshine china a shanghai nel 2016. la tua terra ha il record di essere il re della terra (il prezzo minimo a quel tempo era di 100.000 yuan/metro quadrato), rendendola la " land king” in termini di prezzo unitario nel paese.

la crescente popolarità delle aste fondiarie ha ovviamente avuto un effetto positivo sulla fiducia nel mercato fondiario e immobiliare di shanghai.

il 14 settembre, gli ultimi dati diffusi dall’ufficio nazionale di statistica hanno mostrato che, su base annua, il prezzo di vendita delle nuove abitazioni commerciali nelle città di primo livello è diminuito del 4,2% in agosto, lo stesso tasso del mese scorso. . tra questi, pechino, guangzhou e shenzhen sono diminuiti rispettivamente del 3,6%, 10,1% e 8,2%, mentre shanghai è aumentata del 4,9%. da una prospettiva mese su mese, ad agosto, il prezzo di vendita degli alloggi commerciali di nuova costruzione nelle città di primo livello è diminuito dello 0,3% su base mensile e il calo si è ridotto di 0,2 punti percentuali rispetto al mese precedente. tra questi, pechino, guangzhou e shenzhen sono diminuiti rispettivamente dello 0,5%, 0,5% e 0,8%, mentre shanghai è aumentata dello 0,6%.

da quest’anno, shanghai ha coordinato la scala, la struttura e i tempi dell’offerta per aumentare ulteriormente l’offerta di terreni di alta qualità in aree con buone condizioni di ubicazione, strutture di servizio pubblico complete, trasporti convenienti e forte domanda di mercato.

il responsabile della divisione per l'utilizzo delle risorse naturali dell'amministrazione delle risorse e della pianificazione municipale di shanghai ha affermato che shanghai sta attualmente rafforzando la ricerca sul lato delle riserve dei terreni residenziali per formare un ciclo virtuoso di pianificazione, riserva e trasferimento.

allo stesso tempo, al fine di promuovere lo sviluppo accelerato e l'elenco dei progetti, shanghai ha anche lanciato il "permesso di consegna e consegna di terreni" e il "permesso di consegna di case e proprietà". in altre parole, se l’impresa riesce a completare il pagamento delle spese di cessione del terreno, del pagamento dell’imposta sugli atti, della visura catastale, ecc. tra la firma del contratto di cessione del terreno e la consegna ufficiale del terreno, può ottenere il certificato di proprietà contemporaneamente alla il governo cede la terra. inoltre, attraverso i servizi anticipati del dipartimento di registrazione, del dipartimento delle imposte, ecc., quando il promotore consegna la casa, il proprietario può ottenere contemporaneamente la chiave di casa e il certificato immobiliare.

i singoli progetti non saranno più tenuti a costruire alloggi a prezzi accessibili al 5%.

vale anche la pena notare che il lotto 094a-14 dell'unità n070402 della comunità lingshi nel distretto di jing'an e il lotto 9a-20 dell'unità c050301 della comunità caojiadu nel distretto di jing'an non necessitano di essere dotati di alloggi a prezzi accessibili.

i cambiamenti sono iniziati quest'anno con il quarto lotto di aste fondiarie. il summenzionato progetto "king of land", xh128d-07, xietu street, distretto di xuhui, ha rotto la precedente pratica di trasferimento di terreni a shanghai e non ha più richiesto la costruzione di 5. % di alloggi a prezzi accessibili.

il motivo è che shanghai sta attualmente portando avanti un progetto pilota per monetizzare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, tenendo conto dei nuovi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta del mercato immobiliare e domanda e offerta di alloggi a prezzi accessibili, coordinando il mercato e sicurezza, incremento e stock, esplorando un nuovo meccanismo per monetizzare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili e uscendo dal un nuovo modo di aumentare gli alloggi.

secondo un tweet dell'account wechat ufficiale dell'amministrazione comunale per l'edilizia abitativa di shanghai, il meccanismo di monetizzazione per l'assegnazione di alloggi a prezzi accessibili si riferisce all'assegnazione in natura di alloggi a prezzi accessibili in nuovi progetti di edilizia residenziale commerciale secondo proporzioni specifiche basate su quelle effettive situazione del progetto, l’importo equivalente può essere convertito in valuta stanziare i fondi per la costruzione e consegnarli all’agenzia distrettuale della piattaforma per la sicurezza abitativa per acquistare vari tipi di alloggi commerciali adattati o alloggi di seconda mano, che saranno utilizzati per la sicurezza abitativa. .

con l'aiuto di questo progetto pilota, gli alloggi fisici a prezzi accessibili costruiti nel lotto xh128d-07 di xietu street, distretto di xuhui, sono stati convertiti in fondi di costruzione monetizzati. il dipartimento finanziario del distretto di xuhui ha predisposto fondi di bilancio speciali per acquisire haibo garden, longhua street, xuhui distretto. 96 case esistenti sono fornite come alloggi a prezzi accessibili.

negli ultimi anni, shanghai ha raccolto e fornito alloggi in affitto a prezzi accessibili attraverso vari metodi come nuove costruzioni, costruzioni aggiuntive e ristrutturazioni. attualmente, oltre al modello di costruzione fisica basato sull’assegnazione di singoli progetti e sulla costruzione coordinata per distretto, stiamo esplorando ulteriormente un nuovo meccanismo per monetizzare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili per formare un nuovo percorso per il finanziamento di alloggi a prezzi accessibili.

i dati mostrano che alla fine di luglio 2024, shanghai ha costruito e realizzato un totale di 517.000 unità (camere) di vari tipi di alloggi in affitto a prezzi accessibili e fornito 323.000 unità (camere), pari all'86% e all'81% dell'obiettivo complessivo del “14° piano quinquennale” rispettivamente %.