новости

после четвертого раунда земельных аукционов в шанхае в 2024 году, на котором 7 августа была продана цена за единицу «короля земли», пятая партия земельных аукционов в шанхае была продана за 114 100 после 163 раундов жестоких торгов. минимальная цена составляет юань/квадратный метр.

14 сентября торговые ярмарки прошли на участке 094a-14, квартал n070402, община линши, район цзинъань, шанхай, и лот 9a-20, участок c050301, община цаоцзяду, район цзинъань, шанхай. общая площадь двух выставленных на продажу земельных участков составляет около 5,01 га, стартовая цена — 10,679 млрд юаней, общая стоимость сделки — 12,025 млрд юаней.

среди них участок 9a-20 объекта c050301 общины цаоцзяду был наконец выигран консорциумом china merchants и nantong ruicheng по цене 5,65987 млрд юаней, с минимальной ценой 114 100 юаней за квадратный метр и ставкой премии 31,2%. эта цена за единицу ниже, чем минимальная цена xh128d-07, xietu street, xuhui district, составляющая 131 000 юаней за квадратный метр, 7 августа этого года, но она также превышает самую высокую внутреннюю цену, проданную ronshine china в шанхае в 2016 году. рекорд guidiwang ( минимальная цена 100 000 юаней/квадратный метр).

другой участок, номер 094a-14 общины линши n070402, был выигран компанией china construction jiuhe по резервной цене 6,366 млрд юаней при цене сделки 68 300 юаней за квадратный метр.

что еще более примечательно, так это то, что шанхай впервые ввел меру «двойного налога и двойной конкуренции» в отношении очень популярного земельного участка. с начала этого года правила местных аукционов в шанхае несколько раз корректировались, а верхний предел ставки премии был скорректирован с 10% до 30%. на этот раз победитель будет определен в ходе четкого второго раунда торгов по принципу «предложивший более высокую цену».

после того, как «тот, кто предложит самую высокую цену, получит его», пятая партия объявлений о передаче земли под коммерческое жилье также ясно дала понять, что она придерживается принципа маркетизации, и предприятия самостоятельно определяют цену продажи коммерческого жилья на основе рыночного спроса и предложения и реализуют это в соответствии с национальными и шанхайскими мерами по управлению продажами коммерческого жилья. регистрация цен и выставление на продажу.

некоторые эксперты заявили, что это также означает, что цены на коммерческую жилую землю и жилье в шанхае были либерализованы.

в целях оптимизации бизнес-среды при реализации двойных максимумов и двойной конкуренции за передачу и либерализацию цен на землю и жилье шанхайское муниципальное бюро планирования и природных ресурсов также предложило предоставлять услуги по «обработке земли и передаче сертификата». и «сдача дома и передача сертификата». в результате двойные максимумы, двойная конкуренция, двойная либерализация и двойная синхронизация стали тремя основными характеристиками нынешних местных аукционов в шанхае.

двойной хай и двойная конкуренция

так называемая «двойная высокая и двойная конкуренция» означает два раунда торгов и два раунда конкуренции за стандарты строительства высокого качества. то есть, после того, как торги завершат выполнение предыдущего требования к индикатору, они перейдут к следующему требованию к индикатору и примут меры постепенной конкуренции, чтобы в конечном итоге достичь целей «высококачественного строительства, одного участка, одного плана» и «того, у которого есть побеждает самая высокая рыночная цена распределения».

ян юэджин, заместитель директора шанхайского научно-исследовательского института недвижимости иджу, сказал, что «двойная высокая и двойная конкуренция» учитывает либерализацию ограничений цен на землю и требования к высококачественному или «хорошему жилищному» строительству, поэтому это комплексный подход. рассмотрение.

согласно пятому пакету объявлений о передаче земли под коммерческое жилье, опубликованному шанхайской биржой земли 15 августа, «первый раунд конкурса за высокое качество» заключается в объединении «зеленых» зданий, зданий со сверхнизким энергопотреблением, сборных зданий, возобновляемых источников энергии. и технология bim. общие требования, такие как применение, включены в контракты о передаче земли. «первый раунд торгов» для земельных участков, пользующихся высокой рыночной популярностью, посредством механизма всесторонних консультаций перед передачей, разумно устанавливается стартовая цена передачи и определяется дифференцированная премиальная площадь;

в последующем «втором раунде высококачественных торгов» будет выбран ряд мер, таких как «стандарты отделки коммерческого жилья», «объекты общественного обслуживания и общественные места» и «доля строительства элитного талантливого жилья». применяется по порядку; «второй раунд торгов», посредством другого процесса торгов, победитель окончательно определяется методом «побеждает тот, кто предложит более высокую цену».

по сравнению с предыдущим, в аспекте «конкуренция за высокое качество» в этот трансфер были добавлены три показателя: «стандарты отделки коммерческого жилья», «объекты коммунального обслуживания» и «доля строительства элитного талантливого жилья» для стимулирования субъектов рынка. построить качественное жилье. улучшить функции общественного обслуживания жилых объектов и высококачественной среды общественного пространства, привлечь таланты для обустройства и развития, а также создать качество окружающей среды, пригодное для жизни, пригодное для работы и мирное.

ориентация на высококачественное строительство и конкретные показатели конкуренции земельных участков определяются на этапе условий передачи. соответствующие департаменты муниципалитета шанхая вместе с соответствующими районными правительствами (передающими лицами) проведут комплексную оценку и механизм консультаций на основе. условия местоположения, позиционирование продукта и рынок земельных участков. ситуация дифференцирована и определена. после продажи земельного участка в договор о передаче земельного участка будут включены все требования к качественному строительству, а для обеспечения реализации качественного строительства будет осуществляться полный надзор за исполнением договора, включая строительство, приемку завершения и эксплуатацию. требования.

на этом земельном аукционе конкуренция за участок общины цаоцзяду была относительно жесткой, в результате чего в торгах приняли участие в общей сложности 7 компаний, включая china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development и shanghai construction engineering. земельный участок общины линши был предложен компанией china construction jiuhe. в соответствии с моделью «двойного максимума и двойной конкуренции» для двух земельных участков были определены дифференцированные площади с премией в «первом раунде торгов». среди них для участка общины цаоцзяду установлен потолок премии в размере 40%, а для общины линши. участок установил предел ставки премии в размере 40%. блок установлен на уровне 30%.

однако заговор сообщества цаоцзяду не стал причиной второго раунда высококачественных торгов и не привел к победе на этапе того, кто предложит самую высокую цену. ян юэджин сказал, что это показывает, что, хотя компании по недвижимости активно приобретают землю, они также гораздо более рациональны. конкуренты на рынке покупки земли в целом придерживаются рациональной стратегии приобретения земли.

чэнь цзюлань, старший аналитик исследовательского института china index в шанхае, объяснил, что участок сообщества цаоцзяду находится недалеко от храма цзинъань и paramount. это роскошное место в старом стиле, и здесь нет никаких ограничений для малых и средних предприятий. однако участок в целом не квадратный, и через него проходит открытая дорога, что может затруднить дальнейшее развитие.

по мнению янь юэджина, эта сделка с землей по модели «двойного максимума и двойной конкуренции» также создала условия для дальнейшей оптимизации правил землепользования для последующих высококачественных жилых домов, а также поможет сформулировать более разумные правила земельных аукционов и способствовать строительство качественных жилых домов.

понятно, что шанхай продолжит реализовывать «двойную конкуренцию и двойную конкуренцию» в последующих партиях передачи земель. инсайдеры отрасли заявили, что этот шаг поможет выбрать лучших среди разработчиков, претендующих на проект.

китайский институт исследования индексов также заявил, что корректировка правил местных аукционов в шанхае поможет повысить эффективность распределения ресурсов, так что «рынок вернется к рынку» поможет управлять ожиданиями жителей и в то же время восстановить доверие рынка. «конкуренция за высокое качество» также поможет ускорить продвижение. процесс строительства «хороших домов» обеспечивает жильцам более комфортные и пригодные для жизни условия проживания.

изменение правил земельных аукционов

это не первый раз, когда шанхай вносит коррективы в правила местных аукционов в этом году.

7 июня шанхайская биржа земли опубликовала объявление о третьей партии передачи земель под коммерческое жилье в шанхае в 2024 году, а также скорректировала правила земельных аукционов. в частности, было отменено требование о верхнем пределе ставки премии в размере 10% для земли под коммерческое жилье. цена сделки с землей будет определяться путем рыночных торгов, а победитель будет определяться по принципу того, кто предложит наибольшую цену. в то же время предлагается, чтобы для конкретных региональных участков с высокой популярностью на рынке после принятия решения могли быть приняты дифференцированные меры контроля. после того, как ставка премии превысит определенный предел, она будет переведена в лотерейный процесс для руководства субъектами рынка. делать ставки рационально.

в то же время эта корректировка правил стала включать в себя множество качественных показателей. в объявлении говорилось, что, чтобы ответить на новые ожидания людей в отношении высококачественного жилья, муниципальные департаменты дифференцировали требования к высококачественному строительству посредством комплексных механизмов оценки и консультаций на этапе определения условий передачи на основе условий местоположения земли, рыночного спроса и других факторов. в некоторых аспектах требования, которые необходимо реализовать, такие как зеленые здания, здания со сверхнизким энергопотреблением, сборные здания, возобновляемые источники энергии и применение технологий bim, включены в контракты о передаче земли в качестве условий передачи, что требует от девелоперских компаний оптимизировать продукты и улучшить качество жилищного строительства.

требование верхнего предела в размере 10% от ставки премии для земельных аукционов вступает в силу с 2021 года. «уведомление о дальнейшем усилении управления недвижимостью в этом городе», изданное в марте того же года, требовало углубления и совершенствования механизма связи между ценами на жилье и ценами на землю. на этой основе были проведены торги с ограниченной ценой для передачи коммерческой недвижимости. жилая земля. в апреле того же года шанхай внес изменения в правила торгов на земельных аукционах. в соответствии с механизмом увязки цен на жилье и цен на землю каждый земельный участок устанавливает стартовую цену, стоп-цену и максимальную ставку. максимальная ставка обычно ограничена. до 110% от начальной цены, что является ставкой премии. верхний предел составляет 10%.

с отменой ограничения ставки премии в размере 10% популярность популярных земельных участков в шанхае постепенно возросла.

третья партия передачи земель под коммерческое жилье, состоявшаяся 9 июля, была первой серией передач земли в шанхае после обнародования «шанхайских девяти правил» 27 мая. всего было передано 4 передачи земли под коммерческое жилье общей площадью переданной земли. около 15,29 га и запланированные здания, общая площадь составляет около 289 900 квадратных метров, а общая цена сделки составляет около 9,133 миллиарда юаней. судя по тендерной ситуации, всего в торгах приняли участие 13 компаний, занимающихся недвижимостью. среди них 9 претендентов на участок общины пинлян в районе янпу завершили сделку после 60 раундов торгов, а ставка премии за сделку достигла 21,18%; 4 претендента на участок общины чанбай в районе янпу завершили сделку после 79 раундов торгов; а ставка премии по сделке достигла 17,12%.

затем, 7 августа, в шанхае состоялся четвертый раунд земельных аукционов 2024 года. среди пяти земельных участков, выставленных на продажу на этот раз, самым привлекательным стал земельный участок xh128d-07 на улице сету в районе сюхуэй. после 72 раундов. торгов, когда был достигнут верхний предел цены на землю, она вступила в лотерею и, наконец, была выиграна компанией greentown с общей стоимостью 4,805 миллиарда юаней. цена сделки достигла 131 000 юаней за квадратный метр с премией. ваша земля имеет репутацию короля земли (минимальная цена в то время составляла 100 000 юаней за квадратный метр), что делает ее « «земельный король» в пересчете на цену за единицу продукции в стране.

растущая популярность земельных аукционов, очевидно, оказала положительное влияние на доверие к рынку земли и недвижимости шанхая.

14 сентября последние данные, опубликованные национальным бюро статистики, показали, что в годовом исчислении цена продажи нового коммерческого жилья в городах первого эшелона в августе упала на 4,2%, как и в прошлом месяце. . среди них пекин, гуанчжоу и шэньчжэнь снизились на 3,6%, 10,1% и 8,2% соответственно, а шанхай увеличился на 4,9%. в месячном исчислении в августе цена продажи вновь построенного коммерческого жилья в городах первого эшелона упала на 0,3% в месячном исчислении, а снижение сократилось на 0,2 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем. среди них пекин, гуанчжоу и шэньчжэнь снизились на 0,5%, 0,5% и 0,8% соответственно, а шанхай увеличился на 0,6%.

с этого года шанхай скоординировал масштабы, структуру и сроки предложения для дальнейшего увеличения предложения высококачественных земельных участков в районах с хорошими условиями расположения, комплексными объектами общественного обслуживания, удобной транспортной развязкой и высоким рыночным спросом.

человек, отвечающий за отдел использования природных ресурсов шанхайского муниципального управления планирования и ресурсов, сказал, что шанхай в настоящее время усиливает исследования резервной части жилых земель, чтобы сформировать эффективный цикл планирования, резервирования и передачи.

в то же время, чтобы способствовать ускоренному развитию и листингу проектов, шанхай также ввел «разрешение на сдачу земли и сдачу» и «разрешение на сдачу дома и недвижимость». другими словами, если предприятие может завершить оплату сборов за передачу земли, уплату налога на право собственности, кадастровое обследование и т. д. между подписанием договора о передаче земли и официальной передачей земли, оно может получить свидетельство о собственности одновременно с правительство передает землю. кроме того, через предварительные услуги регистрационного отдела, налогового департамента и т. д., когда застройщик сдает дом, владелец может одновременно получить ключ от дома и свидетельство о недвижимости.

индивидуальные проекты больше не будут требоваться для строительства доступного жилья на 5%

также стоит отметить, что участок 094a-14 квартиры n070402 общины линши района цзинъань и участок 9a-20 квартиры c050301 общины цаоцзяду района цзинъань не нуждаются в оборудовании доступным жильем.

изменения начались с четвертой партии земельных аукционов в этом году. вышеупомянутый проект «король земли», xh128d-07, улица сету, район сюйхуэй, сломал предыдущую практику передачи земель в шанхае и больше не требовал строительства 5 земель. % доступного жилья.

причина в том, что в настоящее время в шанхае реализуется пилотный проект по монетизации строительства доступного жилья с учетом новых изменений в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости, а также спроса и предложения доступного жилья, координации рынка и безопасности, прироста и запаса, изучение нового механизма монетизации строительства доступного жилья и выход из строя. новый способ повышения жилищного строительства.

согласно твиту из официального аккаунта муниципального жилищного управления шанхая в wechat, механизм монетизации распределения доступного жилья подразумевает распределение доступного жилья в натуральной форме в новых проектах коммерческого жилья в соответствии с указанными пропорциями на основе фактических. в случае реализации проекта эквивалентная сумма может быть конвертирована в валюту. выделите средства на строительство и передайте их районному агентству платформы жилищного обеспечения для приобретения различных типов адаптированного фондового коммерческого жилья или подержанного жилья, которое будет использоваться для обеспечения жилищного обеспечения. .

с помощью этого пилотного проекта физическое доступное жилье, построенное на участке xh128d-07 на улице сету, район сюйхуэй, было преобразовано в монетизированные строительные фонды. департамент финансов района сюхуэй выделил специальные бюджетные средства для приобретения сада хайбо, улицы лунхуа, сюйхуэй. в районе 96 существующих домов предоставляются в качестве доступного жилья.

в последние годы шанхай построил и предоставил доступное арендное жилье различными методами, такими как новое строительство, дополнительное строительство и реконструкция. в настоящее время, помимо модели физического строительства с индивидуальным распределением проектов и согласованным строительством по районам, мы продолжаем изучать новый механизм монетизации строительства доступного жилья, чтобы сформировать новый путь финансирования доступного жилья.

данные показывают, что по состоянию на конец июля 2024 года в шанхае построено и возведено в общей сложности 517 000 единиц (комнат) различных типов доступного арендуемого жилья и поставлено 323 000 единиц (комнат), что составляет 86% и 81% от общей цели. «14-й пятилетки» соответственно.