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após a quarta rodada de leilões de terras de xangai em 2024, que vendeu o preço unitário do "rei da terra" em 7 de agosto, o quinto lote de leilões de terras de xangai foi vendido por 114.100 após 163 rodadas de licitações acirradas. o preço mínimo é rmb/metro quadrado.

em 14 de setembro, foram realizadas feiras comerciais no local no lote 094a-14, unidade n070402, comunidade lingshi, distrito de jing'an, xangai, e lote 9a-20, unidade c050301, comunidade caojiadu, distrito de jing'an, xangai. a área total dos dois terrenos à venda é de aproximadamente 5,01 hectares, com um preço inicial de 10,679 bilhões de yuans e um valor total de transação de 12,025 bilhões de yuans.

entre eles, o lote 9a-20 da unidade c050301 da comunidade caojiadu foi finalmente conquistado pela china merchants e pelo nantong ruicheng consortium a um preço de 5,65987 bilhões de yuans, com um preço mínimo de 114.100 yuans/metro quadrado e uma taxa premium de 31,2%. este preço unitário é inferior ao preço mínimo de 131.000 yuans/metro quadrado de xh128d-07, xietu street, distrito de xuhui em 7 de agosto deste ano, mas também excede o preço doméstico mais alto vendido pela ronshine china em xangai em 2016. registro guidiwang ( preço mínimo 100.000 yuan/metro quadrado).

outra parcela, a unidade 094a-14 da comunidade lingshi n070402, foi ganha pela china construction jiuhe a um preço de reserva de 6,366 bilhões de yuans, com um preço de transação de 68,300 yuans por metro quadrado.

o que é ainda mais digno de nota é que esta é a primeira vez que xangai implementa a medida “dupla alta e dupla concorrência” para uma parcela de terreno altamente popular. desde o início deste ano, as regras dos leilões locais de xangai foram ajustadas várias vezes e o limite superior da taxa premium foi ajustado de 10% para 30%. desta vez, o vencedor será determinado em uma segunda rodada de lances com base no “licitante mais alto”.

depois que "o licitante com lance mais alto ganha", o quinto lote de anúncios de transferência de terrenos para moradias comerciais também deixou claro que adere ao princípio da mercantilização, e as empresas determinam independentemente o preço de venda de moradias comerciais com base na oferta e demanda do mercado, e implementam de acordo com as medidas de gerenciamento de vendas de moradias comerciais nacionais e de xangai.

alguns especialistas disseram que isto também significa que os preços dos terrenos residenciais comerciais e os preços da habitação em xangai foram liberalizados.

a fim de optimizar o ambiente de negócios ao mesmo tempo que implementa duplos altos e duplos concursos para transferências e liberalização dos preços dos terrenos e da habitação, o gabinete municipal de planeamento e recursos naturais de xangai também propôs que pudesse fornecer serviços de "manuseio da terra e entrega do certificado" e “manuseio da casa e entrega do atestado”. como resultado, os máximos duplos, a dupla concorrência, a dupla liberalização e a dupla sincronização tornaram-se as três principais características dos actuais leilões locais de xangai.

dupla alta e dupla competição

a chamada “dupla alta e dupla competição” refere-se a duas rodadas de licitações e duas rodadas de competição por padrões de construção de alta qualidade. ou seja, após a licitação completar o requisito do indicador anterior, ela passará para o próximo requisito do indicador e adotará medidas de competição gradiente para, em última instância, atingir as metas de "construção de alta qualidade, um local, um plano" e "aquele com o preço de alocação mais alto baseado no mercado vence."

yan yuejin, vice-diretor do shanghai yiju real estate research institute, disse que "dupla alta e dupla competição" leva em consideração a liberalização dos limites de preços dos terrenos e os requisitos para construção de alta qualidade ou "boa habitação", por isso é um abrangente consideração.

de acordo com o quinto lote de anúncios de transferência de terrenos para habitação comercial emitido pelo shanghai land exchange market em 15 de agosto, a "primeira rodada de competição por alta qualidade" é combinar edifícios verdes, edifícios com consumo de energia ultrabaixo, edifícios pré-fabricados, energia renovável e tecnologia bim requisitos gerais, como aplicação, estão incluídos nos contratos de transferência de terreno. “licitação de primeira rodada”, para lotes de terreno com alta popularidade no mercado, através de um mecanismo de consulta abrangente antes da transferência, o preço inicial da transferência é razoavelmente definido e o espaço premium diferenciado é determinado;

na subsequente "segunda rodada de licitações de alta qualidade", uma série de medidas como "padrões de decoração residencial comercial", "instalações de serviço público e espaços públicos" e "proporção de construção de moradias de alto talento" serão selecionadas e aplicado em ordem; na “segunda rodada de licitações”, por meio de outro processo de licitação, o vencedor é finalmente determinado pelo método “o licitante com maior lance ganha”.

em comparação com antes, no aspecto “competição por alta qualidade”, três indicadores foram adicionados nesta transferência: “padrões de decoração residencial comercial”, “instalações de serviço público” e “proporção de construção de moradias de alto talento” para incentivar as entidades do mercado construir habitações de alta qualidade. melhorar as funções de serviço público das instalações residenciais e do ambiente do espaço público de alta qualidade, atrair talentos para se estabelecerem e desenvolverem e criarem uma qualidade ambiental habitável, adequada para trabalhar e pacífica.

a orientação para a construção de alta qualidade e os indicadores de concorrência específicos das parcelas de terreno são todos determinados durante a fase de condições de transferência. os departamentos relevantes do município de xangai, juntamente com os governos distritais relevantes (transmissores), conduzirão uma avaliação abrangente e um mecanismo de consulta com base em. as condições de localização, posicionamento do produto e mercado dos terrenos a situação é diferenciada e determinada. após a venda do terreno, todos os requisitos para construção de alta qualidade serão incluídos no contrato de transferência de terreno, e a supervisão do ciclo de vida completo do contrato, incluindo construção, aceitação de conclusão e operação, será implementada para garantir a implementação de construção de alta qualidade requisitos.

neste leilão de terrenos, a competição pelo terreno comunitário de caojiadu foi relativamente acirrada, atraindo um total de 7 empresas, incluindo china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering para concorrer ao leilão. o terreno da comunidade lingshi foi licitado pela china construction jiuhe. de acordo com o modelo “dupla alta e dupla concorrência”, os dois terrenos determinaram espaço premium diferenciado na “primeira rodada de licitações”. entre eles, o lote da comunidade caojiadu estabeleceu um teto de taxa de prêmio de 40%, enquanto a comunidade lingshi. enredo definir um limite de taxa de prêmio de 40%.

no entanto, o lote comunitário de caojiadu não desencadeou a segunda ronda de licitações de alta qualidade, nem fez com que o licitante com lance mais alto ganhasse a fase. yan yuejin disse que isso mostra que, embora as empresas imobiliárias sejam ativas na aquisição de terrenos, elas também são muito mais racionais. os concorrentes no mercado de compra de terrenos geralmente mantêm uma estratégia racional de aquisição de terrenos.

chen julan, analista sênior do china index research institute em xangai, explicou que o terreno da comunidade caojiadu fica perto do templo jing'an e da paramount. é um local de luxo de estilo antigo e não há restrições para pequenas e médias empresas. unidades de grande dimensão no entanto, o terreno não é quadrado no seu conjunto e existe uma estrada aberta que atravessa o terreno, o que pode dificultar o desenvolvimento futuro.

na opinião de yan yuejin, esta transação de terrenos sob o modelo de "dupla alta e dupla competição" também criou condições para uma maior otimização das regras de uso do solo para edifícios residenciais subsequentes de alta qualidade e ajudará a formular regras de leilão de terrenos mais razoáveis ​​​​e a promover o construção de edifícios residenciais de alta qualidade.

entende-se que xangai continuará a implementar "dupla alta e dupla concorrência" nos lotes subsequentes de transferência de terras. especialistas da indústria disseram que esta medida ajudará a selecionar os melhores entre os desenvolvedores que concorrem ao projeto.

o china index research institute também disse que o ajuste das regras de leilão locais de xangai ajudará a melhorar a eficiência da alocação de recursos, de modo que "o retorno do mercado ao mercado" ajudará a orientar as expectativas dos residentes e a restaurar a confiança do mercado. "competir pela alta qualidade" também ajudará a acelerar a promoção. o processo de construção de "boas casas" proporciona aos residentes um ambiente de vida mais confortável e habitável.

reajuste das regras do leilão de solos

esta não é a primeira vez que xangai ajusta suas regras de leilões locais este ano.

em 7 de junho, o mercado de troca de terrenos de xangai emitiu um anúncio sobre o terceiro lote de transferências de terrenos para habitação comercial em xangai em 2024 e também ajustou as regras do leilão de terrenos. especificamente, o requisito de limite superior de taxa de prémio de 10% para terrenos para habitação comercial foi removido. o preço de transação do terreno será determinado por licitação baseada no mercado e o vencedor será determinado com base no princípio do licitante com lance mais alto. ao mesmo tempo, propõe-se que, para parcelas regionais específicas com alta popularidade no mercado, medidas de controle diferenciadas possam ser adotadas após a tomada de decisão. após a taxa de prêmio ultrapassar determinado limite, ela será transferida para o processo de loteria para orientar as entidades do mercado. licitar racionalmente.

ao mesmo tempo, esse ajuste de regras passou a incluir múltiplos indicadores de alta qualidade. o anúncio afirmava que, a fim de responder às novas expectativas das pessoas por habitação de alta qualidade, os departamentos municipais diferenciaram os requisitos de construção de alta qualidade através de mecanismos abrangentes de avaliação e consulta durante a fase de determinação das condições de transferência com base nas condições de localização do terreno, na procura do mercado e outros aspectos, os requisitos que precisam ser implementados, como edifícios verdes, edifícios de energia ultrabaixa, edifícios pré-fabricados, energia renovável e aplicações de tecnologia bim, são incluídos nos contratos de transferência de terrenos como condições de transferência, exigindo que as empresas de incorporação imobiliária otimizem produtos e melhorar a qualidade da construção residencial.

a exigência do limite máximo de 10% sobre a alíquota premium para leilões de terrenos vem a partir de 2021. o “aviso sobre o fortalecimento da gestão imobiliária nesta cidade”, emitido em março desse ano, exigia o aprofundamento e melhoria do mecanismo de ligação entre os preços das casas e os preços dos terrenos. nesta base, foram implementadas licitações a preços limitados para a transferência de bens comerciais. terreno residencial. em abril daquele ano, xangai fez ajustes nas regras de licitação para leilões de terrenos. sob o mecanismo de vinculação dos preços das casas e dos preços dos terrenos, cada lote de terreno define um preço inicial, um preço final e um lance máximo. a 110% do preço inicial, que é a taxa premium. o limite superior é de 10%.

com a remoção do limite da taxa premium de 10%, a popularidade dos terrenos populares em xangai aumentou gradualmente.

o terceiro lote de transferências de terrenos para habitação comercial em 9 de julho foi o primeiro lote de transferência de terrenos em xangai depois que os "nove regulamentos de xangai" foram promulgados em 27 de maio. um total de 4 transferências de terrenos para habitação comercial foram transferidas, com uma área total de transferência de terreno de aproximadamente 15,29 hectares e edifícios planejados. a área total é de aproximadamente 289.900 metros quadrados e o preço total da transação é de aproximadamente 9,133 bilhões de yuans. a julgar pela situação da licitação, um total de 13 imobiliárias participaram da licitação. entre eles, 9 licitantes para o lote da comunidade pingliang no distrito de yangpu concluíram a transação após 60 rodadas de licitação, e a taxa de prêmio da transação atingiu 21,18%; e a taxa de prêmio da transação atingiu 17,12%.

então, em 7 de agosto, xangai deu início à quarta rodada de leilões de terrenos em 2024. entre os cinco terrenos à venda desta vez, o mais atraente foi o terreno xh128d-07 na rua xietu, distrito de xuhui. da licitação, foi quando o limite superior do preço do terreno foi atingido, ele entrou no processo de loteria e foi finalmente ganho por greentown com um preço total de 4,805 bilhões de yuans. o preço da transação atingiu 131.000 yuans/metro quadrado, com prêmio. taxa de 30%, quebrando o preço doméstico mais alto já vendido pela ronshine china em xangai em 2016. seu terreno tem um recorde de ser o rei dos terrenos (o preço mínimo na época era de 100.000 yuans/metro quadrado), tornando-o o “ rei da terra” em termos de preço unitário no país.

a crescente popularidade dos leilões de terras teve obviamente um efeito positivo na confiança no mercado fundiário e no mercado imobiliário de xangai.

em 14 de setembro, os últimos dados divulgados pelo departamento nacional de estatísticas mostraram que, numa perspetiva anual, o preço de venda de novas habitações comerciais nas cidades de primeiro nível caiu 4,2% em agosto, a mesma taxa do mês passado. . entre eles, pequim, guangzhou e shenzhen diminuíram 3,6%, 10,1% e 8,2%, respectivamente, enquanto xangai aumentou 4,9%. numa perspectiva mensal, em agosto, o preço de venda de habitações comerciais recém-construídas em cidades de primeiro nível caiu 0,3% em termos mensais, e o declínio diminuiu 0,2 pontos percentuais em relação ao mês anterior. entre eles, pequim, guangzhou e shenzhen diminuíram 0,5%, 0,5% e 0,8%, respectivamente, enquanto xangai aumentou 0,6%.

desde este ano, xangai coordenou a escala, a estrutura e o cronograma da oferta para aumentar ainda mais a oferta de terrenos de alta qualidade em áreas com boas condições de localização, instalações completas de serviço público, transporte conveniente e forte demanda de mercado.

o responsável pela divisão de utilização de recursos naturais da administração municipal de planejamento e recursos de xangai disse que xangai está atualmente fortalecendo a pesquisa no lado da reserva de terrenos residenciais para formar um ciclo virtuoso de planejamento, reserva e transferência.

ao mesmo tempo, a fim de promover o desenvolvimento acelerado e a listagem de projetos, xangai também lançou a "licença de entrega e entrega de terreno" e a "licença de entrega de casa e entrega de propriedade". por outras palavras, se a empresa puder concluir o pagamento das taxas de transferência de terrenos, pagamento do imposto de escritura, levantamento cadastral, etc. entre a assinatura do contrato de transferência de terrenos e a entrega oficial do terreno, poderá obter o certificado de propriedade ao mesmo tempo que o o governo entrega a terra. além disso, através dos serviços antecipados do departamento de registo, departamento fiscal, etc., quando o promotor entrega a casa, o proprietário pode obter a chave da casa e a certidão do imóvel ao mesmo tempo.

projetos individuais não serão mais obrigados a construir 5% de moradias populares

também é importante notar que o lote 094a-14 da unidade n070402 da comunidade lingshi no distrito de jing'an e o lote 9a-20 da unidade c050301 da comunidade caojiadu no distrito de jing'an não precisam de ser equipados com habitação a preços acessíveis.

as mudanças começaram com o quarto lote de leilões de terrenos este ano. o projeto "rei das terras" mencionado acima, xh128d-07, rua xietu, distrito de xuhui, quebrou a prática anterior de transferência de terras em xangai e não exigiu mais a construção de 5. % de habitação acessível.

a razão é que xangai está actualmente a realizar um projecto piloto para rentabilizar a construção de habitação a preços acessíveis, tendo em conta as novas mudanças na relação de oferta e procura do mercado imobiliário e a oferta e procura de habitação a preços acessíveis, coordenando o mercado e segurança, incremento e estoque, explorando um novo mecanismo para monetizar a construção de moradias populares e saindo de uma nova maneira de aumentar a habitação.

de acordo com um tweet da conta oficial do wechat da administração municipal de habitação de xangai, o mecanismo de monetização para a alocação de moradias populares refere-se à alocação em espécie de moradias populares em novos projetos de habitação comercial de acordo com proporções especificadas. situação do projeto, o valor equivalente pode ser convertido em moeda. alocar fundos de construção e entregá-los à agência da plataforma distrital de segurança habitacional para adquirir vários tipos de habitação comercial adaptada ou habitação de segunda mão, que será usada para segurança habitacional. .

com a ajuda deste projeto piloto, a habitação física acessível construída no lote xh128d-07 da rua xietu, distrito de xuhui, foi convertida em fundos de construção monetizados. o departamento financeiro do distrito de xuhui providenciou fundos orçamentários especiais para adquirir o jardim haibo, rua longhua, xuhui. distrito 96 casas existentes são fornecidas como habitação a preços acessíveis.

nos últimos anos, xangai aumentou e forneceu moradias para aluguel a preços acessíveis por meio de vários métodos, como novas construções, construções adicionais e reformas. actualmente, para além do modelo de construção física de atribuição de projectos individuais e construção coordenada por distrito, estamos a explorar ainda mais um novo mecanismo para rentabilizar a construção de habitação a preços acessíveis para formar um novo caminho para o financiamento de habitação a preços acessíveis.

os dados mostram que no final de julho de 2024, xangai construiu e levantou um total de 517.000 unidades (quartos) de vários tipos de moradias para aluguel a preços acessíveis e forneceu 323.000 unidades (quartos), representando 86% e 81% da meta geral do “14º plano quinquenal”, respectivamente.