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propriedade como garantia de dívida

as pessoas que nunca foram expostas a leilões online para transacções de activos podem realmente não ser capazes de imaginar quão profunda é a água lá dentro, e até mesmo advogados seniores podem perder o seu dinheiro.

em 3 de setembro, o advogado liu da cidade de wuhan, província de hubei, comprou uma dívida hipotecária de 338.001 yuans em uma plataforma de leilão online - "[dívida hipotecária] a hipoteca de 660.000 yuans sobre edifícios residenciais de alto padrão na área central de wuhan foi transferência de pedidos de sentença efetiva”. mas quando ele leiloou com sucesso os direitos do credor e se comunicou com a empresa de leilões yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., ele descobriu que a hipoteca dos direitos do credor que ele leiloou era uma hipoteca sequencial, comumente conhecida como "segunda hipoteca ". no entanto, o advogado liu nunca havia encontrado essa informação de “segundo depósito” nas informações de exibição do leilão antes.

quando o advogado liu expressou sua insatisfação a zhou ping, gerente da yifeng jiateng (jiangsu) auction co., ltd., que cuidava do negócio, zhou ping explicou esta questão ao repórter do china times: "o primeiro depósito e o segundo depósito são ambas práticas privadas irregulares. não existe tal palavra no documento de hipoteca, pelo que só podemos divulgar que esta dívida tem direitos hipotecários.

“se a casa usada como hipoteca for colocada em leilão agora, ela poderá, no máximo, reembolsar o primeiro depósito. quem quiser leiloar essa dívida definitivamente não receberá um centavo”, disse o pai do proprietário, sr. china times, disse o repórter. além disso, esta casa não pode ser hipotecada porque nela vivem duas pessoas de 90 anos. o repórter percebeu que essa dívida já havia sido leiloada uma vez, em 1º de agosto de 2024, mas o comprador se arrependeu do leilão porque descobriu que se tratava de uma “segunda hipoteca”.

nos últimos anos, os leilões online tornaram-se muito populares. tão grandes como uma casa ou tão pequenos como um relógio, tornaram-se alvos comuns em leilões online. os dados mostram que em 2023, o volume de negócios anual de várias atividades de leilão online ultrapassou um trilião de yuans. no entanto, os leilões online em expansão também testemunharam o caos, como operações não licenciadas, licenças sem licenças, conceitos de leilões que mudam secretamente e alvos de leilões não auditados para relíquias culturais. no dia 22 de maio deste ano, a administração estatal de regulação do mercado, o ministério do comércio e a administração estatal do património cultural emitiram conjuntamente os "pareceres orientadores sobre a promoção do desenvolvimento padronizado e saudável dos leilões online. este é o primeiro documento normativo em". no domínio dos leilões online no meu país a lacuna do sistema na gestão de leilões online foi resolvida.

a dívida hipotecária torna-se a segunda dívida hipotecária

em 2 de setembro, o advogado liu viu um vídeo de promoção do leilão em uma plataforma de leilões online, que apresentava a dívida hipotecária da qual mais tarde participou no leilão. de acordo com as informações exibidas, a garantia para esta reivindicação é uma casa no valor de 503, edifício 7, rongqiao huafu, avenida heping, distrito de wuchang, cidade de wuhan. a última palavra no vídeo promocional diz: “você pode leiloar com confiança. pois você tem a certidão do imóvel em mãos." a certidão do imóvel apresentada nas informações do leilão possui um e apenas um selo onde se lê “o imóvel foi hipotecado registrado” carimbado em 17 de setembro de 2018.

"o principal desta dívida em 10 de agosto de 2022 é de 660.000 yuans. quando for executada, também devem ser adicionados juros, taxas de desempenho atrasadas, etc.. como há imóveis como garantia, compre esta dívida por menos de 400.000 yuans. vale a pena o dinheiro investido.” o advogado liu explicou ao repórter do china times por que gastou 338 mil yuans para comprar a dívida.

mas quando tirou a foto com sucesso, descobriu que a hipoteca da dívida que contraiu era uma hipoteca sequencial, comumente conhecida como “segunda hipoteca”. a chamada "segunda hipoteca" refere-se a um segundo empréstimo hipotecário, o que significa que o mutuário re-hipoteca um ativo (como uma propriedade) que foi hipotecado uma vez para obter um montante de empréstimo adicional. no reembolso de dívidas, somente quando a primeira dívida hipotecária estiver totalmente quitada, os recursos restantes serão utilizados para pagar a segunda dívida hipotecária de acordo com os procedimentos legais.

na introdução da informação do leilão nunca foi mencionado que esta dívida se tratava de uma segunda hipoteca. entre as certidões imobiliárias expostas, existe apenas um selo onde se lê “o imóvel está hipotecado e registado” carimbado em 17 de setembro de 2018, mas este selo refere-se à primeira hipoteca.

zhou ping disse a um repórter do china times: "as informações que fornecemos on-line agora são apenas para os clientes verem e usarem. ou seja, quando o cliente nos confiar o leilão, carregaremos todas as informações que ele nos fornecer, incluindo o certificado imobiliário. as informações acima também nos foram enviadas pelo expedidor. os clientes só podem ver todas as informações após o leilão, inclusive nós, e nem todas as informações devem ser publicadas online se você quiser fazer um preço preciso para este lote. antes do leilão, aceitamos consultas telefônicas dos clientes e vamos ao local para ver as amostras. o cliente deve vir ao nosso site para assinar um acordo de confidencialidade para ver todas as informações. para aqueles que pedem consulta, eu lhes disse claramente que estão em segunda custódia.”

durante a investigação, o repórter do china times também descobriu que esta "transferência [de reivindicação hipotecária] do direito de um credor judicial de 660.000 yuans de hipotecar edifícios residenciais de alto padrão na área central de wuhan" foi na verdade leiloada em 1º de agosto, 2024. certa vez, foi comprado pelo licitante de codinome w5349 ao preço de 82.001 yuans. segundo zhou ping, o vencedor do leilão também se arrependeu do leilão devido à “segunda aposta”.

então, por que não houve indicação especial de “segunda hipoteca” no leilão de setembro? a explicação de zhou ping foi proteger os interesses do cliente e reservar o direito do cliente de buscar compensação do licitante que se arrependeu do primeiro leilão.

na verdade, o direito do credor adquirido pelo advogado liu tinha as palavras “hipoteca em sequência” na coluna de comentários do formulário de consulta de resultados de registro imobiliário de wuhan. o repórter então perguntou a zhou ping por que ele não colocou “hipoteca em sequência”. foi divulgado, e a resposta de zhou ping foi "apenas uma nota".

existe alguma ocultação nas informações divulgadas pela plataforma?

durante a investigação de acompanhamento, o advogado liu descobriu que duas pessoas de 90 anos ainda moravam na casa nº 503, edifício 7, rongqiao huafu, avenida heping, distrito de wuchang, cidade de wuhan, que foi usada como garantia. na prática judicial da china, é quase impossível que tal casa seja executada e colocada em leilão. esta informação não foi mencionada nas informações do leilão.

mas zhou ping disse aos repórteres que não sabia sobre os idosos que moravam na casa. “o que sabemos deve ser divulgado, mas não conseguimos entender a situação dos direitos de cada credor. nossa leiloeira apenas garante a autenticidade dos direitos do credor. no edital as instruções afirmavam que os licitantes deveriam fazer suas próprias pesquisas antes do leilão e assumir o risco de dívidas irrecuperáveis. estamos realizando leilões online em todo o país e não temos recursos materiais ou financeiros para realizar investigações. a plataforma de leilões não é a verdadeira proprietária dos direitos do credor, por isso não temos a responsabilidade e a obrigação de investigar a situação atual", disse zhou ping.

"o slogan 'tenho o certificado imobiliário em mãos, fique à vontade para leiloar' é definitivamente falso. ainda tenho o certificado imobiliário em mãos", disse o pai do proprietário, sr. wang, ao repórter do china times. segundo ele, quando pediu o dinheiro emprestado em 2019, a casa estava avaliada em 3,4 milhões de yuans. agora a casa está avaliada em pouco mais de 2 milhões de yuans, o que é suficiente apenas para pagar a primeira dívida hipotecária. “quem quiser tirar fotos dessa dívida com certeza não receberá um centavo.”

"o valor deste direito do credor é muito grande. o credor original (pequim xian tengfeng business management services co., ltd.) gastou 361.000 yuans para comprar o direito hipotecário de até 3.401 milhões de yuans, e há um imóvel como um hipoteca. o imóvel não é suficiente para pagar. o indivíduo tem que continuar a pagar, e os juros continuam aumentando a cada dia, então como se pode dizer que essa dívida não vale nada?" zhou ping acredita que essa dívida é muito valiosa.

durante este período, o advogado liu apresentou reclamação à plataforma de leilões online. de acordo com a gravação telefônica que ele enviou aos repórteres, a plataforma de leilões online respondeu ao advogado liu às 17h37 do dia 9 de setembro, dizendo: “verificamos que é um problema com o comerciante e agora estamos entrando em contato com o comerciante para lide com isso. estamos preocupados aqui seu dinheiro está seguro. é recomendável que você solicite um reembolso primeiro para garantir que o dinheiro não seja transferido para o comerciante.

no entanto, o advogado liu recusou-se a devolver o dinheiro e exigiu indemnizações punitivas do leiloeiro. ele acredita que se optar pela devolução do produto, abriu mão da indenização e não concorda em devolver o produto conforme orientação da plataforma. zhou ping, por outro lado, não aceitou o pedido de indenização. ele acreditava que o advogado liu não entendeu antes do tiroteio e se arrependeu depois do tiroteio. foi um ato ruim de se arrepender do tiroteio e ele deveria arcar com a responsabilidade legal. compensação.

“acreditamos que a introdução do leilão deve ser abrangente e completa, e não deve conter declarações enganosas ou omissões importantes. uma vez que existem grandes diferenças em outros direitos entre a primeira hipoteca e a segunda hipoteca, o que afeta substancialmente a possibilidade de concretização dos direitos do credor , esse comportamento não está em conformidade com os regulamentos legais, a parte da plataforma também tem o dever de diligência ao publicar informações e deve exercer cuidados razoáveis ​​e obrigações de lembrete para questões importantes que envolvam propriedade e realização de reivindicações. também deverá assumir a responsabilidade legal correspondente se a empresa de leilões tiver sido informada. mas se informações relevantes forem deliberadamente ocultadas, o leiloeiro tem o direito de rescindir o contrato e responsabilizar a empresa de leilões por compensação", disse liu peng, advogado da shanghai huzi law. firme, disse um repórter do china times.

“o edital do leilão é um convite à oferta por natureza jurídica, cabendo à instituição leiloeira verificar as condições específicas do objeto da transação e fazer divulgações específicas e claras no edital do leilão. no anúncio do leilão e na situação real, o comprador o destinatário pode recusar a entrega e assumir a responsabilidade legal do vendedor e da agência de leilões", disse wang zhibin, advogado do shanghai minglun law firm, aos repórteres.

a supervisão do leilão online está acompanhando

os dados mostram que em 2023, o volume de negócios anual de várias atividades de leilão online ultrapassou um trilião de yuans. na plataforma de leilões on-line, os assuntos do leilão incluem vendas judiciais, fornecimento direto do governo, vendas de falências, liquidações bancárias, empresas estatais centrais, etc. os itens do leilão variam de imóveis, carros especiais, fábricas de terrenos, dívidas, patrimônio, intangíveis ativos, direitos de aluguel de coleções de brinquedos culturais, uma variedade deslumbrante de coisas para ver e muitos itens de leilão a partir de 1 yuan são ainda mais atraentes. no entanto, também surgiu algum caos de tiroteios online.

"como a lei de leilões, as medidas de gestão de leilões, as medidas de supervisão e gestão de leilões, as medidas de gestão de leilões de relíquias culturais, etc. foram formuladas anteriormente, não existem disposições claras sobre leilões online. algumas entidades têm qualificações não conformes, operações comerciais irregulares, imperfeitas sistemas regulatórios e falta de integridade problemas como o sistema que precisa ser fortalecido tornaram-se cada vez mais proeminentes”, disse em público em maio deste ano o chefe dos departamentos e gabinetes relevantes da administração estatal de regulação do mercado.

a fim de padronizar ainda mais a ordem do mercado de leilões online e promover o desenvolvimento de alta qualidade da indústria de leilões, em 22 de maio, a administração estatal de regulação do mercado, o ministério do comércio e a administração estatal do patrimônio cultural emitiram conjuntamente o “opiniões orientadoras sobre a promoção do desenvolvimento padronizado e saudável de leilões online” (doravante denominadas “orientações”). consta que este é o primeiro documento normativo na área de leilões online no meu país, preenchendo a lacuna institucional na gestão de leilões online.

ou shuying, vice-secretário-geral da associação da indústria de leilões da china, disse: “nos últimos anos, as atividades de leilão online e offline foram separadas e opostas no mercado de leilões. alguns operadores de leilões online até acreditam que os leilões online não estão sujeitos a leilão. leis, evitando a gestão da indústria de leilões e a supervisão do mercado, causando efeitos adversos a orientação destaca a consistência dos sistemas regulatórios de leilões online e offline na regulação e promoção de atividades de leilões online, esclarece as principais responsabilidades dos operadores de plataformas de leilões online e propõe incentivos específicos. opiniões sobre o desenvolvimento inovador de leilões online e outros destaques.”

editor-chefe: xu yunqian editor-chefe: gong peijia