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8月7日に「キング・オブ・ランド」の単価で落札された2024年の上海の第4回土地オークションに続き、上海の第5回土地オークションは163回の熾烈な入札の末、1区画が11万4100で落札された。最低価格は人民元/平方メートルです。

9月14日、上海市静安区霊石コミュニティのロット094a-14、ユニットn070402と静安区曹家都コミュニティのロット9a-20、ユニットc050301で現地見本市が開催されました。販売される2つの土地区画の総面積は約5.01ヘクタール、開始価格は106億7,900万元、総取引額は120億2,500万元である。

このうち、曹家都コミュニティのユニットc050301の区画9a-20は、最終的に中国商人と南通瑞城コンソーシアムが、最低価格114,100元/平方メートル、プレミアム率31.2%の価格56億5,987万元で落札した。この単価は、今年8月7日に徐匯区謝図街xh128d-07の床価格13万1,000元/平方メートルよりも低いが、2016年にロンシャインチャイナが上海で販売した国内最高価格も上回っている。guidiwang記録（最低価格 100,000 元/平方メートル）。

もう1つの区画、霊石コミュニティn070402のユニット094a-14は、中国建設九合が最低価格63億6,600万元、取引価格1平方メートル当たり6万8,300元で落札した。

さらに注目すべきは、上海市が人気の高い土地区画に対して「二重高・二重競争」措置を導入したのは今回が初めてだということだ。今年初め以来、上海の現地オークション規則は数回にわたり調整され、プレミアム率の上限は10％から30％に調整された。今回は、「より高い入札者」に基づいた明確な第2ラウンドの入札で勝者が決定されます。

「最高入札者が取得する」に続き、第5次商業住宅用地譲渡発表では、市場化の原則を堅持し、企業が市場の需給に基づいて商業住宅の販売価格を自主的に決定し、実施することも明らかにした。国家および上海の商業住宅販売管理措置に従って、販売のための価格申請およびリストを作成します。

一部の専門家は、これは上海の商業用住宅地価格と住宅価格が自由化されたことを意味すると述べた。

上海市計画天然資源局は、土地・住宅価格の譲渡と自由化において二重高と二重競争を実施しながらビジネス環境を最適化するために、「土地を引き渡し、証明書を取得する」などのサービスを提供できることも提案した。 「引き渡される」「家が引き渡され、証明書が引き渡される」。その結果、二重高、二重競争、二重自由化、二重同期が現在の上海現地オークションの三大特徴となっている。

ダブルハイとダブル競争

いわゆる「ダブルハイ・ダブルコンペ」とは、質の高い建築基準を2回の入札と2回の競争で行うことを指します。すなわち、入札は前の指標要件を完了した後、次の指標要件に移行し、段階的競争措置を採用し、最終的に「高品質な建設、1現場、1プラン」と「品質の高い建設」を達成することになります。市場に基づく最も高い割り当て価格が優先されます。」

上海宜居不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏は、「二重の高さと二重の競争」は、地価制限の自由化と、高品質または「良い住宅」建設の要件の両方を考慮しているため、総合的な検討。

8月15日に上海土地取引市場が発表した第5期商業住宅用地譲渡公告に​​よると、「高品質競争の第1ラウンド」は、グリーンビルディング、超低エネルギー消費ビル、プレハブビル、再生可能エネルギーを組み合わせるというものだ。 、bim テクノロジーの適用などの一般的な要件は、土地譲渡契約に含まれます。 「第 1 ラウンド入札」では、市場での人気が高い土地区画について、譲渡前の包括的な協議メカニズムを通じて、譲渡開始価格が合理的に設定され、差別化されたプレミアムスペースが決定されます。

続く「第2回質の高い入札」では、「商業住宅の装飾基準」「公共サービス施設と公共スペース」「ハイエンドタレント住宅の建設割合」などの一連の施策が選定され、順番に適用され、別の入札プロセスを経て「より高い入札者が勝つ」方法で最終的に落札者が決定されます。

従来と比較して、「高品質競争」の面では、今回の移管では「商業住宅装飾基準」、「公共サービス施設」、「高級人材住宅建設割合」の3つの指標が追加され、市場主体を奨励している。住宅施設の公共サービス機能と質の高い公共空間環境を向上させ、人材の定住・発展を促進し、住みやすく、働きやすく、安らぎのある環境を創出します。

土地区画の高品質な建設の方向性と具体的な競争指標はすべて、譲渡条件の段階で決定されます。上海市の関連部門は、関連する地区政府（譲渡者）と協力して、以下に基づいて包括的な評価と協議の仕組みを実施します。土地区画の立地条件、製品の位置付け、市場の状況を区別して決定します。土地分譲後は、高品質な工事の要件を土地譲渡契約書に盛り込み、建設、完成検収、運営までのライフサイクル全体の契約監理を実施し、高品質な工事を確実に遂行します。要件。

今回の土地競売では、曹家都コミュニティの土地区画をめぐる競争は比較的熾烈を極め、中国海運、中国招商・南通瑞城、翔裕・越秀、保利発展・上海建設工程を含む計7社が応札した。霊石コミュニティの土地区画は中国建設九合社が入札した。 「ダブル・ハイ・ダブル・コンペティション」モデルによると、2つの土地区画は「第1ラウンド入札」で差別化されたプレミアムスペースを決定した。そのうち、caojiaduコミュニティの区画はプレミアム率の上限を40％に設定したが、lingshiコミュニティの区画はプレミアム率の上限を設定した。プロットでは、40% のプレミアム レート制限が 30% に設定されています。

しかし、caojiadu コミュニティの陰謀は、高品質入札の第 2 ラウンドを引き起こすことはなく、最高額入札者がステージを獲得するきっかけにもなりませんでした。ヤン・ユエジン氏は、これは不動産会社が土地取得に積極的である一方で、土地購入市場の競合他社も一般に合理的な土地取得戦略を維持していることを示していると述べた。

上海の中国指数研究所のシニアアナリスト、チェン・ジュラン氏は、曹家都コミュニティの敷地は静安寺とパラマウントに近く、昔ながらの高級な場所であり、中小規模の住宅には制限がないと説明した。しかし、敷地全体が正方形ではなく、公共のアクセス道路が横切っているため、将来の開発がより困難になる可能性があります。

厳岳進氏の見解では、「二重高・二重競争」モデルに基づくこの土地取引は、その後の高品質住宅の土地利用ルールをさらに最適化する条件も生み出し、土地競売ルールをより合理的に策定し、建設を促進するのに役立つだろう。上質な住まいを。

上海市は今後も土地譲渡の際に「二重高・二重競争」を実施していくことがわかっている。業界関係者らは、今回の措置はプロジェクトに入札する開発者の中から最良の開発者を選ぶのに役立つと述べた。

中国指数研究院はまた、上海の現地オークション規則の調整は資源配分の効率を改善するのに役立ち、その結果「市場が市場に戻る」ことが住民の期待を導き、市場の信頼を回復するのに役立つと述べた。 「質の高さを競うこと」で住宅の普及促進も加速 「いい家」の建設プロセスは、住まい手により快適で住みやすい住環境を提供します。

土壌オークションルールの再調整

上海が今年現地オークションのルールを調整するのはこれが初めてではない。

6月7日、上海土地取引市場は2024年上海市の第3回商業住宅用地譲渡に関する発表を行うとともに、土地競売ルールを調整した。具体的には、事業用住宅用地のプレミアム率10％の上限要件を撤廃し、土地の取引価格は市場入札により決定され、落札者が決定されることとなります。同時に、市場での人気が高い特定の地域区画については、プレミアム率が一定の限度を超えた後、市場主体を誘導するための抽選プロセスに移管され、意思決定後に差別化された管理措置を採用できることが提案されている。合理的に入札すること。

同時に、このルール調整には複数の高品質指標が含まれるようになりました。発表によると、高品質な住宅に対する国民の新たな期待に応えるため、市当局は土地の立地条件や市場の需要などを踏まえ、譲渡条件決定段階で総合的な評価・協議の仕組みを通じて高品質な建築要件を区別している。グリーンビルディング、超低エネルギービルディング、プレハブビルディング、再生可能エネルギー、bim 技術の適用など、実現すべき要件が譲渡条件として土地譲渡契約に盛り込まれ、不動産開発会社に商品やサービスの最適化が求められます。住宅建設の品質を向上させます。

土地競売のプレミアム率10％の上限要件は2021年からとなる。同年３月に発出された「本市における不動産管理の一層の強化に関する通知」により、住宅価格と地価の連動メカニズムの深化・改善が求められ、これに基づき、商業用住宅地の譲渡については制限価格入札が実施されました。 。同年4月、上海市は住宅価格と土地価格の連動メカニズムに基づいて、各土地区画に開始価格、ストップ価格、最高入札額を設定する入札ルールを調整した。開始価格の110％までのプレミアム率が上限となります。

10% の割増率制限が撤廃されたことで、上海で人気の土地区画の人気が徐々に高まっています。

7月9日に行われた第3回の商業住宅用地譲渡は、5月27日の「上海九条」公布後、上海における初の土地譲渡となった。合計4件の商業用住宅用地譲渡が行われ、土地譲渡面積は合計となった。敷地面積は約15.29ヘクタール、計画されている建物の総面積は約28万9,900平方メートル、取引総額は約91億3,300万元。入札状況から判断すると、合計13社の不動産会社が入札に参加した。このうち、楊浦区の平涼コミュニティー区画の入札者9社は60回の入札を経て取引を完了し、取引プレミアム率は21.18%に達した。楊浦区の長白コミュニティー区画の入札者4社は79回の入札を経て取引を完了した。取引プレミアム率は17.12%に達しました。

そして8月7日、上海は2024年に第4回土地競売を開始した。今回売却された5つの土地区画のうち、最も目を引くのは徐匯区xietu街にあるxh128d-07土地区画であり、72回の競売が終了した。入札では、土地価格の上限に達したため抽選手続きに入り、最終的に総額48億5000万元でグリーンタウンが落札した。取引価格は1平方メートル当たり13万1000元に達し、プレミアムレートが付けられた。 30％となり、2016年に上海でロンシャインチャイナが販売した国内最高価格を更新しました。あなたの土地は地価最高記録（当時の最低価格は1平方メートル当たり10万元）で、土地の面で「土地王」になりました。国内での単価です。

土地オークションの人気の高まりは、明らかに上海の土地市場と不動産市場への信頼にプラスの影響を与えている。

9月14日に国家統計局が発表した最新データによると、8月の一級都市の新築商業住宅販売価格は前年比で4.2％下落し、前月と同じ率となった。 。このうち、北京、広州、深センはそれぞれ3.6％、10.1％、8.2％減少したが、上海は4.9％増加した。前月比でみると、8月の一級都市の新築商業住宅販売価格は前月比0.3％下落し、前月に比べて下落幅は0.2％ポイント縮小した。このうち、北京、広州、深センはそれぞれ0.5％、0.5％、0.8％減少したが、上海は0.6％増加した。

上海市は今年以来、立地条件が良く、公共サービス施設が充実し、交通が便利で市場の需要が強い地域での高品質な土地の供給をさらに増やすため、供給規模、構造、タイミングを調整している。

上海市計画資源局天然資源利用局の責任者は、上海市は現在、計画、保留、移転の好循環を形成するために、住宅地の保留地側の研究を強化していると述べた。

同時に、プロジェクトの開発と上場の加速を促進するため、上海市は「土地引渡・引渡許可」と「住宅引渡・不動産引渡許可」も開始した。つまり、企業は土地譲渡契約を締結してから正式に土地を引き渡すまでに、土地譲渡料の支払い、権利書税の支払い、地籍調査などを完了できれば、同時に不動産証明書を取得することができます。政府が土地を引き渡すと。また、登記局、税務局などの事前サービスを通じて、開発業者が住宅を引き渡す際に、所有者は家の鍵と不動産証明書を同時に取得することができます。

5% の手頃な価格の住宅を建設するために個別のプロジェクトは必要なくなります

また、静安区霊石コミュニティのプロット094a-14、ユニットn070402、静安区曹家都コミュニティのユニットc050301のプロット9a-20のいずれも、手頃な価格の住宅を建設する必要がないことも注目に値します。

変化は今年の第4回土地オークションから始まった、徐匯区xietu街の上記の「キング・オブ・ランド」プロジェクトxh128d-07は、上海におけるこれまでの土地譲渡の慣例を破り、もはや5つの土地の建設を必要としなかった。 % 手頃な価格の住宅。

その理由は、上海市が現在、不動産市場の需給関係と手頃な価格の住宅の需要と供給の新たな変化を考慮し、市場と安全性を調整し、手頃な価格の住宅の収益化のためのパイロットプロジェクトを実施しているためである。 、増分とストック、手頃な価格の住宅を収益化するための新しいメカニズムを模索し、住宅を調達する新しい方法から抜け出します。

上海市住宅局のwechat公式アカウントのツイートによると、手頃な価格の住宅建設の収益化メカニズムとは、住宅の実際の状況に基づいて、新しい商業住宅プロジェクトにおいて、手頃な価格の住宅を物理的に提供することを指します。プロジェクトに参加した場合、その相当額を通貨に換算して、住宅安全保障に使用されるさまざまなタイプの適応ストック商業住宅または中古住宅を購入するために、それを地区住宅安全プラットフォーム機関に渡すことができます。

このパイロットプロジェクトの助けを借りて、徐匯区xietu街のxh128d-07区画に建設された物理的な手頃な価格の住宅は、収益化された建設資金に変換され、徐匯区財務局は徐匯市龍華街の海波園を取得するための特別予算資金を手配しました。 96 戸の既存住宅が手頃な価格の住宅として提供される。

上海では近年、新築、増築、リノベーションなどさまざまな手法により、手頃な価格の賃貸住宅を調達・供給している。現在、個別プロジェクトの割り当てと地区ごとの調整された建設という物理的な建設モデルに加えて、私たちは手頃な価格の住宅の建設を収益化するための新しいメカニズムをさらに模索し、手頃な価格の住宅に融資するための新しい道を形成しています。

データによると、2024年7月末現在、上海市はさまざまなタイプの手頃な賃貸住宅を合計51万7,000戸（部屋）建設・調達し、32万3,000戸（部屋）を供給しており、全体目標の86％と81％を占めている。それぞれ「第14次5カ年計画」の％。