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tras la cuarta ronda de subastas de terrenos de shanghai en 2024, que vendió el precio unitario del "rey de la tierra" el 7 de agosto, el quinto lote de subastas de terrenos de shanghai fue rechazado. una de las parcelas se vendió por 114.100 después de 163 rondas de subastas feroces. el precio mínimo es rmb/metro cuadrado.

el 14 de septiembre, se llevaron a cabo ferias comerciales en el lote 094a-14, unidad n070402, comunidad lingshi, distrito jing'an, shanghai, y lote 9a-20, unidad c050301, comunidad caojiadu, distrito jing'an, shanghai. la superficie total de las dos parcelas de tierra en venta es de aproximadamente 5,01 hectáreas, con un precio inicial de 10.679 millones de yuanes y un valor total de transacción de 12.025 millones de yuanes.

entre ellos, el lote 9a-20 de la unidad c050301 de la comunidad de caojiadu fue finalmente ganado por china merchants y el consorcio nantong ruicheng a un precio de 5.659,87 millones de yuanes, con un precio mínimo de 114.100 yuanes/metro cuadrado y una tasa de prima del 31,2%. este precio unitario es inferior al precio mínimo de 131.000 yuanes/metro cuadrado del xh128d-07, calle xietu, distrito de xuhui, el 7 de agosto de este año, pero también supera el precio nacional más alto vendido por ronshine china en shanghai en 2016. récord de guidiwang ( precio mínimo 100.000 yuanes/metro cuadrado).

otra parcela, la unidad 094a-14 de lingshi community n070402, fue ganada por china construction jiuhe a un precio de reserva de 6.366 millones de yuanes, con un precio de transacción de 68.300 yuanes por metro cuadrado.

lo que es aún más notable es que esta es la primera vez que shanghai implementa la medida de “doble precio y doble competencia” para una parcela de tierra muy popular. desde principios de este año, las reglas de subasta local de shanghai se han ajustado varias veces y el límite superior de la tasa de prima se ha ajustado del 10% al 30%. esta vez, el ganador se determinará en una clara segunda ronda de licitación sobre la base del "mejor postor".

después de que "el mejor postor lo consigue", el quinto lote de anuncios de transferencia de terrenos para viviendas comerciales también dejó claro que se adhiere al principio de comercialización y que las empresas determinan de forma independiente el precio de venta de las viviendas comerciales en función de la oferta y la demanda del mercado, e implementan de acuerdo con las medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales nacionales y de shanghai. presentación de precios y listado para la venta.

algunos expertos dijeron que esto también significa que los precios de los terrenos residenciales comerciales y de la vivienda en shanghai se han liberalizado.

con el fin de optimizar el entorno empresarial al tiempo que se implementan dobles máximos y competencias dobles para las transferencias y la liberalización de los precios de la tierra y la vivienda, la oficina de planificación municipal y recursos naturales de shanghai también propuso que pueda proporcionar servicios de "manejo de la tierra y entrega del certificado". y "tramitación de la vivienda y entrega del certificado". como resultado, el doble máximo, la doble competencia, la doble liberalización y la doble sincronización se han convertido en las tres características principales de las actuales subastas locales de shanghai.

doble altura y doble competencia.

la llamada "competencia doble y doble" se refiere a dos rondas de licitación y dos rondas de competencia por estándares de construcción de alta calidad. es decir, una vez que la licitación complete el requisito del indicador anterior, pasará al siguiente requisito del indicador y adoptará medidas de competencia gradual para lograr en última instancia los objetivos de "construcción de alta calidad, un sitio, un plan" y "el que tiene gana el precio de asignación más alto basado en el mercado".

yan yuejin, subdirector del instituto de investigación de bienes raíces yiju de shanghai, dijo que la "doble alta y doble competencia" tiene en cuenta la liberalización de los límites de precios de la tierra y los requisitos para la construcción de "buenas viviendas" o de alta calidad, por lo que es una solución integral. consideración.

según el quinto lote de anuncio de transferencia de terrenos para viviendas comerciales emitido por el mercado de intercambio de tierras de shanghai el 15 de agosto, la "primera ronda de competencia por la alta calidad" consiste en combinar edificios ecológicos, edificios de consumo de energía ultrabajo, edificios prefabricados y energía renovable. y la tecnología bim. los requisitos generales como la aplicación se incluyen en los contratos de cesión de terrenos. "primera ronda de licitación", para parcelas de tierra con alta popularidad en el mercado, a través de un mecanismo de consulta integral antes de la transferencia, se fija razonablemente el precio inicial de la transferencia y se determina el espacio premium diferenciado;

en la posterior "segunda ronda de licitación de alta calidad", se seleccionarán y seleccionarán una serie de medidas como "estándares de decoración residencial comercial", "instalaciones de servicios públicos y espacios públicos" y "proporción de construcción de viviendas para talentos de alto nivel". se aplica en orden; la "segunda ronda de licitación", a través de otro proceso de licitación, el ganador finalmente se determina mediante el método de "gana el postor más alto".

en comparación con antes, en el aspecto de "competencia por la alta calidad", se han agregado tres indicadores en esta transferencia: "estándares de decoración residencial comercial", "instalaciones de servicios públicos" y "proporción de construcción de viviendas con talento de alto nivel" para alentar a las entidades del mercado. construir viviendas de alta calidad mejorar las funciones de servicio público de las instalaciones residenciales y el entorno del espacio público de alta calidad, atraer talentos para establecerse y desarrollarse, y crear una calidad ambiental que sea habitable, adecuada para trabajar y pacífica.

la orientación de la construcción de alta calidad y los indicadores de competencia específicos de las parcelas de tierra se determinan durante la etapa de condiciones de transferencia. los departamentos pertinentes de la municipalidad de shanghai, junto con los gobiernos de distrito pertinentes (transmisores), llevarán a cabo un mecanismo integral de evaluación y consulta basado en. las condiciones de ubicación, posicionamiento del producto y mercado de las parcelas de tierra. la situación está diferenciada y determinada. después de vender la parcela de tierra, todos los requisitos para una construcción de alta calidad se incluirán en el contrato de transferencia de tierra y se implementará la supervisión del ciclo de vida completo del contrato, incluida la construcción, la aceptación de finalización y la operación, para garantizar la implementación de una construcción de alta calidad. requisitos.

en esta subasta de tierras, la competencia por el terreno comunitario de caojiadu fue relativamente feroz, atrayendo a un total de 7 empresas, incluidas china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering, para presentar ofertas en la subasta. la parcela de tierra de la comunidad lingshi fue ofrecida por china construction jiuhe. según el modelo de "doble alto y doble competencia", los dos terrenos determinaron un espacio premium diferenciado en la "primera ronda de licitación". entre ellos, el terreno de la comunidad de caojiadu estableció un límite máximo de tasa de prima del 40%, mientras que la comunidad de lingshi. la parcela establece un límite de tasa de prima del 40% y el bloque se establece en 30%.

sin embargo, el complot de la comunidad de caojiadu no desencadenó la segunda ronda de licitaciones de alta calidad, ni hizo que el mejor postor ganara la etapa. yan yuejin dijo que esto demuestra que, aunque las empresas inmobiliarias participan activamente en la adquisición de terrenos, también son mucho más racionales. los competidores en el mercado de compra de terrenos generalmente mantienen una estrategia de adquisición de terrenos racional.

chen julan, analista senior del instituto de investigación del índice de china en shanghai, explicó que el terreno de la comunidad caojiadu está cerca del templo jing'an y paramount. es un lugar de lujo de estilo antiguo y no hay restricciones para las pequeñas y medianas empresas. unidades de gran tamaño, sin embargo, la parcela no es cuadrada en su totalidad y hay un camino abierto que cruza el terreno, lo que puede dificultar el desarrollo futuro.

en opinión de yan yuejin, esta transacción de tierras bajo el modelo de "doble alto y doble competencia" también ha creado las condiciones para una mayor optimización de las reglas de uso de la tierra para posteriores edificios residenciales de alta calidad, y ayudará a formular reglas de subasta de tierras más razonables y promover la construcción de edificios residenciales de alta calidad.

se entiende que shanghai continuará implementando "doble alto y doble competencia" en lotes posteriores de transferencia de tierras. los conocedores de la industria dijeron que esta medida ayudará a seleccionar a los mejores entre los desarrolladores que ofertan por el proyecto.

el instituto de investigación del índice de china también dijo que el ajuste de las reglas de subasta locales de shanghai ayudará a mejorar la eficiencia de la asignación de recursos, de modo que "el mercado regrese al mercado" ayudará a guiar las expectativas de los residentes y restaurar la confianza del mercado. "competir por alta calidad" también ayudará a acelerar la promoción. el proceso de construcción de "buenas casas" proporciona a los residentes un entorno de vida más cómodo y habitable.

reajuste de reglas de subasta de suelos

esta no es la primera vez que shanghai ajusta sus reglas de subasta local este año.

el 7 de junio, el mercado de intercambio de tierras de shanghai emitió un anuncio sobre el tercer lote de transferencias de terrenos para viviendas comerciales en shanghai en 2024, y también ajustó las reglas de la subasta de terrenos. específicamente, se ha eliminado el requisito del límite superior de una prima del 10% para terrenos para viviendas comerciales. el precio de transacción del terreno se determinará mediante licitación basada en el mercado, y el ganador se determinará según el principio del mejor postor. al mismo tiempo, se propone que para parcelas regionales específicas con alta popularidad en el mercado, se puedan adoptar medidas de control diferenciadas después de la toma de decisiones, una vez que la tasa de prima exceda un cierto límite, se transferirá al proceso de lotería para guiar a las entidades del mercado. ofertar racionalmente.

al mismo tiempo, este ajuste de reglas comenzó a incluir múltiples indicadores de alta calidad. el anuncio indicó que para responder a las nuevas expectativas de la gente sobre viviendas de alta calidad, los departamentos municipales han diferenciado los requisitos de construcción de alta calidad a través de mecanismos integrales de evaluación y consulta durante la etapa de determinación de las condiciones de transferencia con base en las condiciones de ubicación del terreno, la demanda del mercado y otros. en aspectos, los requisitos que deben implementarse, como edificios ecológicos, edificios de energía ultrabaja, edificios prefabricados, energías renovables y aplicaciones de tecnología bim, se incluyen en los contratos de transferencia de terrenos como condiciones de transferencia, lo que requiere que las empresas de desarrollo inmobiliario optimicen los productos y. mejorar la calidad de la construcción residencial.

el requisito del límite superior del 10% sobre la prima para las subastas de terrenos entrará en vigor a partir de 2021. el "aviso sobre un mayor fortalecimiento de la gestión inmobiliaria en esta ciudad" emitido en marzo de ese año exigía la profundización y mejora del mecanismo de vinculación entre los precios de la vivienda y los precios del suelo. sobre esta base, se implementó la licitación de precio limitado para la transferencia de propiedades comerciales. terreno residencial. en abril de ese año, shanghai hizo ajustes a las reglas de licitación para las subastas de terrenos. bajo el mecanismo de vinculación de los precios de la vivienda y los precios de la tierra, cada parcela de tierra establece un precio inicial, un precio final y una oferta máxima. al 110% del precio inicial, que es la tasa de prima. el límite superior es el 10%.

con la eliminación del límite de la prima del 10%, la popularidad de las parcelas de tierra populares en shanghai ha aumentado gradualmente.

el tercer lote de transferencias de terrenos para viviendas comerciales el 9 de julio fue el primer lote de transferencias de terrenos en shanghai después de que se promulgaran las "nueve regulaciones de shanghai" el 27 de mayo. se transfirieron un total de 4 transferencias de terrenos para viviendas comerciales, con un área total de transferencia de terrenos. de aproximadamente 15,29 hectáreas y edificios planificados. la superficie total es de aproximadamente 289.900 metros cuadrados y el precio total de la transacción es de aproximadamente 9.133 millones de yuanes. a juzgar por la situación de la licitación, en la licitación participaron un total de 13 empresas inmobiliarias. entre ellos, 9 postores para el terreno de la comunidad de pingliang en el distrito de yangpu completaron la transacción después de 60 rondas de licitación, y la tasa de prima de la transacción alcanzó el 21,18%; 4 postores para el terreno de la comunidad de changbai en el distrito de yangpu completaron la transacción después de 79 rondas de licitación; y la tasa de prima de transacción alcanzó el 17,12%.

luego, el 7 de agosto, shanghai marcó el comienzo de la cuarta ronda de subastas de terrenos en 2024. entre las cinco parcelas de terreno a la venta esta vez, la más llamativa fue la parcela de terreno xh128d-07 en la calle xietu, distrito de xuhui, después de 72 rondas. cuando se alcanzó el límite superior del precio del terreno, entró en el proceso de lotería y finalmente fue ganado por greentown con un precio total de 4.805 millones de yuanes. el precio de la transacción alcanzó los 131.000 yuanes por metro cuadrado, con una prima. tasa del 30%, superando el precio interno más alto jamás vendido por ronshine china en shanghai en 2016. su tierra tiene un historial de ser el rey de la tierra (el precio mínimo en ese momento era de 100.000 yuanes/metro cuadrado), lo que la convierte en la “ land king” en términos de precio unitario en el país.

la creciente popularidad de las subastas de terrenos obviamente ha tenido un efecto positivo en la confianza en el mercado inmobiliario y en el mercado inmobiliario de shanghai.

el 14 de septiembre, los últimos datos publicados por la oficina nacional de estadísticas mostraron que desde una perspectiva interanual, el precio de venta de viviendas comerciales nuevas en ciudades de primer nivel cayó un 4,2% en agosto, la misma tasa que el mes pasado. . entre ellos, beijing, guangzhou y shenzhen disminuyeron un 3,6%, un 10,1% y un 8,2% respectivamente, mientras que shanghai aumentó un 4,9%. desde una perspectiva mes a mes, en agosto, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de primer nivel cayó un 0,3% mes a mes, y la caída se redujo 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. entre ellos, beijing, guangzhou y shenzhen disminuyeron un 0,5%, 0,5% y 0,8% respectivamente, mientras que shanghai aumentó un 0,6%.

desde este año, shanghai ha coordinado la escala, la estructura y el calendario de la oferta para aumentar aún más la oferta de terrenos de alta calidad en áreas con buenas condiciones de ubicación, instalaciones completas de servicios públicos, transporte conveniente y una fuerte demanda del mercado.

el responsable de la división de utilización de recursos naturales de la administración de recursos y planificación municipal de shanghai dijo que shanghai está fortaleciendo actualmente la investigación en el lado de las reservas de terrenos residenciales para formar un círculo virtuoso de planificación, reserva y transferencia.

al mismo tiempo, con el fin de promover el desarrollo acelerado y la cotización de proyectos, shanghai también ha lanzado el "permiso de entrega y entrega de terrenos" y el "permiso de entrega de viviendas y entrega de propiedades". en otras palabras, si la empresa puede completar el pago de las tasas de transferencia de tierras, el pago del impuesto sobre la escritura, el levantamiento catastral, etc. entre la firma del contrato de transferencia de tierras y la entrega oficial de la tierra, puede obtener el certificado de propiedad al mismo tiempo que la el gobierno entrega la tierra. además, a través de los servicios anticipados del departamento de registro, departamento de impuestos, etc., cuando el promotor entrega la casa, el propietario puede obtener la llave de la casa y el certificado de propiedad al mismo tiempo.

ya no se requerirán proyectos individuales para construir un 5% de viviendas asequibles

también vale la pena señalar que la parcela 094a-14 de la unidad n070402 de la comunidad lingshi en el distrito de jing'an y la parcela 9a-20 de la unidad c050301 de la comunidad caojiadu en el distrito de jing'an no necesitan estar equipadas con viviendas asequibles.

los cambios comenzaron con el cuarto lote de subastas de terrenos de este año. el proyecto "rey de la tierra" antes mencionado, xh128d-07, calle xietu, distrito de xuhui, rompió la práctica anterior de transferencia de terrenos en shanghai y ya no requirió la construcción de 5. % de viviendas asequibles.

la razón es que shanghai está llevando a cabo actualmente un proyecto piloto para monetizar la construcción de viviendas asequibles, teniendo en cuenta los nuevos cambios en la relación de oferta y demanda del mercado inmobiliario y la oferta y demanda de viviendas asequibles, coordinando el mercado y seguridad, incremento y stock, explorando un nuevo mecanismo para monetizar la construcción de viviendas asequibles y saliendo de la una nueva forma de aumentar la vivienda.

según un tweet de la cuenta oficial de wechat de la administración municipal de vivienda de shanghai, el mecanismo de monetización para la asignación de viviendas asequibles se refiere a la asignación en especie de viviendas asequibles en nuevos proyectos de viviendas comerciales de acuerdo con proporciones específicas. situación del proyecto, la cantidad equivalente se puede convertir en moneda. asignar fondos de construcción y entregarlos a la agencia de plataforma de seguridad de vivienda del distrito para comprar varios tipos de viviendas comerciales adaptadas o viviendas de segunda mano, que se utilizarán para la seguridad de la vivienda. .

con la ayuda de este proyecto piloto, las viviendas físicas asequibles construidas en el terreno xh128d-07 de la calle xietu, distrito de xuhui, se convirtieron en fondos de construcción monetizados. el departamento de finanzas del distrito de xuhui dispuso fondos presupuestarios especiales para adquirir haibo garden, calle longhua, xuhui. distrito 96 casas existentes se proporcionan como viviendas asequibles.

en los últimos años, shanghai ha recaudado y suministrado viviendas de alquiler asequibles mediante diversos métodos, como nuevas construcciones, construcciones adicionales y renovaciones. en la actualidad, además del modelo de construcción física de asignación de proyectos individuales y construcción coordinada por distrito, estamos explorando más a fondo un nuevo mecanismo para monetizar la construcción de viviendas asequibles para formar una nueva vía para financiar viviendas asequibles.

los datos muestran que, a finales de julio de 2024, shanghai ha construido y levantado un total de 517.000 unidades (habitaciones) de diversos tipos de viviendas de alquiler asequibles y ha suministrado 323.000 unidades (habitaciones), lo que representa el 86% y el 81% del objetivo general. del "xiv plan quinquenal" respectivamente.