nachricht

nach shanghais vierter landauktionsrunde im jahr 2024, bei der am 7. august der „king of land“-stückpreis verkauft wurde, wurde eines der grundstücke nach 163 heftigen bieterrunden für 114.100 versteigert der grundpreis beträgt rmb/quadratmeter.

am 14. september fanden vor-ort-messen auf dem grundstück 094a-14, einheit n070402, gemeinde lingshi, bezirk jing'an, shanghai, und auf dem grundstück 9a-20, einheit c050301, gemeinde caojiadu, bezirk jing'an, shanghai, statt. die gesamtfläche der beiden zum verkauf stehenden grundstücke beträgt etwa 5,01 hektar, mit einem startpreis von 10,679 milliarden yuan und einem gesamttransaktionswert von 12,025 milliarden yuan.

unter ihnen wurde das grundstück 9a-20 der einheit c050301 der gemeinde caojiadu schließlich von china merchants und dem nantong ruicheng consortium zu einem preis von 5,65987 milliarden yuan gewonnen, mit einem mindestpreis von 114.100 yuan/quadratmeter und einer prämie von 31,2 %. dieser stückpreis liegt unter dem mindestpreis von 131.000 yuan/quadratmeter für xh128d-07, xietu street, bezirk xuhui am 7. august dieses jahres, übersteigt aber auch den inländischen höchstpreis, den ronshine china 2016 in shanghai verkauft hat. guidiwang-rekord mindestpreis 100.000 yuan/quadratmeter).

ein weiteres grundstück, einheit 094a-14 der lingshi-gemeinde n070402, wurde von china construction jiuhe zu einem mindestpreis von 6,366 milliarden yuan und einem transaktionspreis von 68.300 yuan pro quadratmeter gewonnen.

noch bemerkenswerter ist, dass dies das erste mal ist, dass shanghai die „doppelte hohe und doppelte konkurrenz“-maßnahme für ein äußerst beliebtes grundstück umgesetzt hat. seit anfang dieses jahres wurden die lokalen auktionsregeln in shanghai mehrmals angepasst und die obergrenze des prämiensatzes von 10 % auf 30 % angepasst. diesmal wird der gewinner in einer klaren zweiten bieterrunde auf der basis des „mehrbietenden“ ermittelt.

nachdem „der meistbietende den zuschlag bekommt“ wurde in der fünften ankündigung zur übertragung von gewerbeimmobilien auch deutlich, dass es sich um das prinzip der vermarktung handelt und die unternehmen den verkaufspreis für gewerbeimmobilien unabhängig von marktangebot und -nachfrage festlegen und umsetzen es in übereinstimmung mit nationalen und shanghaier gewerbeimmobilien-verkaufsmanagementmaßnahmen.

einige experten sagten, dass dies auch bedeute, dass shanghais gewerbliche wohngrundstücke und immobilienpreise liberalisiert worden seien.

um das geschäftsumfeld zu optimieren und gleichzeitig doppelte höchstpreise und doppelte wettbewerbe für transfers und die liberalisierung der grundstücks- und immobilienpreise einzuführen, schlug das shanghai municipal planning and natural resources bureau außerdem vor, dienstleistungen zur „landbearbeitung und übergabe des zertifikats“ anzubieten. und „übergabe des hauses und übergabe der urkunde“. infolgedessen sind doppelte höchststände, doppelter wettbewerb, doppelte liberalisierung und doppelte synchronisierung zu den drei hauptmerkmalen der aktuellen lokalen auktionen in shanghai geworden.

doppeltes hoch und doppelter wettbewerb

unter dem sogenannten „doppel-hoch- und doppelwettbewerb“ versteht man zwei ausschreibungsrunden und zwei wettbewerbsrunden für hochwertige baustandards. das heißt, nachdem die ausschreibung die vorherige indikatoranforderung erfüllt hat, geht sie zur nächsten indikatoranforderung über und übernimmt gradientenwettbewerbsmaßnahmen, um letztendlich die ziele „hochwertiger bau, ein standort, ein plan“ und „derjenige mit“ zu erreichen der höchste marktbasierte zuteilungspreis gewinnt.“

yan yuejin, stellvertretender direktor des shanghai yiju real estate research institute, sagte, dass „doppeltes hoch und doppelter wettbewerb“ die liberalisierung der grundstückspreisgrenzen und die anforderungen an den bau hochwertiger oder „guter wohnungen“ berücksichtige und daher umfassend sei rücksichtnahme.

laut der fünften ankündigung zur übertragung von gewerbeimmobilien, die am 15. august vom shanghai land exchange market herausgegeben wurde, besteht die „erste runde des wettbewerbs für hohe qualität“ darin, umweltfreundliche gebäude, gebäude mit extrem niedrigem energieverbrauch, vorgefertigte gebäude und erneuerbare energien zu kombinieren , und bim-technologie sind in grundstücksübertragungsverträgen enthalten. „erste ausschreibungsrunde“: für grundstücke mit hoher marktpopularität wird durch einen umfassenden konsultationsmechanismus vor der übertragung der startpreis für die übertragung angemessen festgelegt und die differenzierte prämienfläche festgelegt;

in der anschließenden „zweiten ausschreibungsrunde für hohe qualität“ werden eine reihe von maßnahmen wie „standards für die gewerbliche wohnraumgestaltung“, „öffentliche versorgungseinrichtungen und öffentliche räume“ und „anteil des hochwertigen wohnungsbaus“ ausgewählt und nacheinander angewendet; in der „zweiten bieterrunde“ wird der gewinner schließlich durch ein weiteres bieterverfahren ermittelt.

im vergleich zu zuvor wurden im aspekt „wettbewerb um hohe qualität“ bei dieser übertragung drei indikatoren hinzugefügt: „standards für die gewerbliche wohnausstattung“, „öffentliche dienstleistungseinrichtungen“ und „anteil des hochqualifizierten wohnungsbaus“, um marktteilnehmer zu fördern den bau hochwertiger wohnungen und die verbesserung der öffentlichen dienstleistungsfunktionen von wohneinrichtungen und einer hochwertigen öffentlichen raumumgebung, die anziehung von talenten zur ansiedlung und entwicklung sowie die schaffung einer lebenswerten, arbeitsfähigen und friedlichen umweltqualität.

die hochwertige bauausrichtung und die spezifischen wettbewerbsindikatoren der grundstücke werden alle in der phase der übertragungsbedingungen festgelegt. die zuständigen abteilungen der stadt shanghai werden zusammen mit den zuständigen bezirksregierungen (übertragern) einen umfassenden bewertungs- und konsultationsmechanismus durchführen die standortbedingungen, die produktpositionierung und der markt der grundstücke sind differenziert und bestimmt. nach dem verkauf des grundstücks werden alle anforderungen für eine qualitativ hochwertige bauausführung in den grundstücksübertragungsvertrag aufgenommen und die gesamte vertragsüberwachung über den gesamten lebenszyklus, einschließlich bau, fertigstellungsabnahme und betrieb, umgesetzt, um die umsetzung einer qualitativ hochwertigen bauausführung sicherzustellen anforderungen.

bei dieser landauktion war der wettbewerb um das gemeinschaftsgrundstück in caojiadu relativ hart und lockte insgesamt sieben unternehmen an, darunter china overseas investment & investment & nantong ruicheng, xiangyu & yuexiu, poly development & shanghai construction engineering, um an der auktion teilzunehmen. das grundstück der gemeinde lingshi wurde von china construction jiuhe geboten. nach dem „doppel-hoch- und doppel-wettbewerb“-modell ermittelten die beiden grundstücke in der „ersten ausschreibungsrunde“ differenzierte prämienflächen. dabei legte das caojiadu-gemeinschaftsgrundstück eine prämienobergrenze von 40 % fest, während die lingshi-gemeinschaft eine prämienobergrenze von 40 % festlegte die grundstücksgrenze liegt bei 40 % und ist auf 30 % festgelegt.

das caojiadu-gemeinschaftsgrundstück löste jedoch weder die zweite runde hochwertiger gebote aus, noch führte es dazu, dass der meistbietende die etappe gewann. yan yuejin sagte, dies zeige, dass immobilienunternehmen zwar beim erwerb von grundstücken aktiv seien, diese aber auch viel rationaler seien. konkurrenten auf dem grundstückskaufmarkt verfolgen im allgemeinen eine rationale strategie für den grundstückserwerb.

chen julan, ein leitender analyst am china index research institute in shanghai, erklärte, dass das grundstück der caojiadu-gemeinschaft in der nähe des jing'an-tempels und des paramount liegt. es handelt sich um einen luxusstandort im alten stil, und es gibt keine einschränkungen für kleine und mittlere. allerdings ist das grundstück insgesamt nicht quadratisch und es gibt eine offene straße, die das grundstück durchquert, was die zukünftige entwicklung erschweren könnte.

nach ansicht von yan yuejin hat diese grundstückstransaktion im rahmen des „double high and double competition“-modells auch die voraussetzungen für eine weitere optimierung der landnutzungsregeln für spätere hochwertige wohngebäude geschaffen und wird dazu beitragen, vernünftigere landauktionsregeln zu formulieren und diese zu fördern bau hochwertiger wohngebäude.

es wird davon ausgegangen, dass shanghai bei späteren landübertragungen weiterhin „doppeltes hoch und doppelten wettbewerb“ einführen wird. brancheninsider sagten, dass dieser schritt dabei helfen werde, die besten entwickler unter den bietern für das projekt auszuwählen.

das china index research institute sagte außerdem, dass die anpassung der lokalen auktionsregeln in shanghai dazu beitragen werde, die effizienz der ressourcenallokation zu verbessern, so dass „die marktrendite zum markt“ dazu beitragen werde, die erwartungen der bewohner zu lenken und gleichzeitig das marktvertrauen wiederherzustellen. „wettbewerb um hohe qualität“ wird auch dazu beitragen, die förderung zu beschleunigen. der bauprozess „guter häuser“ bietet den bewohnern ein komfortableres und lebenswerteres wohnumfeld.

neuanpassung der bodenversteigerungsregeln

dies ist nicht das erste mal, dass shanghai in diesem jahr seine lokalen auktionsregeln angepasst hat.

am 7. juni gab der shanghai land exchange market eine ankündigung zur dritten reihe von grundstücksübertragungen für gewerbeimmobilien in shanghai im jahr 2024 heraus und passte auch die grundstücksauktionsregeln an. insbesondere wurde die obergrenze von 10 % prämie für gewerbliche wohngrundstücke aufgehoben. der transaktionspreis von grundstücken wird durch marktbasierte ausschreibung ermittelt und der gewinner wird nach dem prinzip des meistbietenden ermittelt. gleichzeitig wird vorgeschlagen, dass für bestimmte regionale grundstücke mit hoher marktpopularität differenzierte kontrollmaßnahmen ergriffen werden können, nachdem der prämiensatz eine bestimmte grenze überschreitet, um ihn an den lotterieprozess zu übertragen, um die marktteilnehmer zu leiten rational bieten.

gleichzeitig begann diese regelanpassung mit der einbeziehung mehrerer hochwertiger indikatoren. in der ankündigung heißt es, dass die stadtverwaltungen, um auf die neuen erwartungen der menschen an hochwertigen wohnraum zu reagieren, die anforderungen an hochwertige bauarbeiten durch umfassende bewertungs- und konsultationsmechanismen während der phase der festlegung der übertragungsbedingungen auf der grundlage der standortbedingungen des grundstücks, der marktnachfrage usw. differenziert haben aspekte, die umgesetzt werden müssen, wie z. b. umweltfreundliche gebäude, gebäude mit extrem niedrigem energieverbrauch, vorgefertigte gebäude, erneuerbare energien und bim-technologieanwendungen, sind als übertragungsbedingungen in grundstücksübertragungsverträgen enthalten, die immobilienentwicklungsunternehmen dazu verpflichten, produkte zu optimieren die qualität des wohnungsbaus verbessern.

die obergrenze von 10 % auf den prämiensatz für grundstücksversteigerungen gilt ab 2021. die im märz desselben jahres herausgegebene „mitteilung zur weiteren stärkung des immobilienmanagements in dieser stadt“ forderte die vertiefung und verbesserung des verknüpfungsmechanismus zwischen immobilienpreisen und grundstückspreisen. auf dieser grundlage wurden begrenzte ausschreibungen für die übertragung von gewerbeimmobilien durchgeführt wohngrundstück. im april dieses jahres nahm shanghai anpassungen an den gebotsregeln für grundstücksauktionen vor. im rahmen des verknüpfungsmechanismus von immobilienpreisen und grundstückspreisen legt jede grundstücksparzelle einen startpreis, einen stopppreis und ein höchstgebot fest bis 110 % des startpreises, also des prämiensatzes. die obergrenze liegt bei 10 %.

mit der aufhebung der 10-prozent-grenze für den prämiensatz hat die beliebtheit beliebter grundstücke in shanghai allmählich zugenommen.

die dritte reihe von grundstücksübertragungen für gewerbeimmobilien am 9. juli war die erste reihe von grundstücksübertragungen in shanghai nach der verkündung der „shanghai nine regulations“ am 27. mai. insgesamt wurden vier grundstücksübertragungen für gewerbeimmobilien mit einer gesamten grundstücksübertragungsfläche übertragen von ca. 15,29 hektar und geplanten gebäuden. die gesamtfläche beträgt ca. 289.900 quadratmeter und der gesamttransaktionspreis beträgt ca. 9,133 milliarden yuan. der bieterlage zufolge beteiligten sich insgesamt 13 immobilienunternehmen an der ausschreibung. unter ihnen schlossen 9 bieter für das gemeinschaftsgrundstück pingliang im bezirk yangpu die transaktion nach 60 ausschreibungsrunden ab, und die transaktionsprämie erreichte 21,18 %; 4 bieter für das gemeinschaftsgrundstück changbai im bezirk yangpu schlossen die transaktion nach 79 ausschreibungsrunden ab; und der transaktionsprämiensatz erreichte 17,12 %.

am 7. august läutete shanghai dann die vierte runde der grundstücksauktionen im jahr 2024 ein. unter den fünf grundstücken, die dieses mal zum verkauf standen, war das grundstück xh128d-07 in der xietu-straße im bezirk xuhui das auffälligste als die obergrenze des grundstückspreises erreicht war, ging es in die lotterie und wurde schließlich von greentown mit einem gesamtpreis von 4,805 milliarden yuan gewonnen. der transaktionspreis erreichte 131.000 yuan/quadratmeter, mit einer prämie dies entspricht dem höchsten inlandspreis, der jemals von ronshine china in shanghai im jahr 2016 verkauft wurde. ihr land hat den ruf, der könig der grundstücke zu sein (der mindestpreis lag damals bei 100.000 yuan/quadratmeter) und ist damit das „ landkönig“ gemessen am stückpreis im land.

die zunehmende beliebtheit von grundstücksauktionen hat sich offensichtlich positiv auf das vertrauen in den shanghaier grundstücks- und immobilienmarkt ausgewirkt.

am 14. september zeigten die neuesten vom national bureau of statistics veröffentlichten daten, dass die verkaufspreise für neue gewerbeimmobilien in erstklassigen städten im august im jahresvergleich um 4,2 % gesunken sind, was der gleichen rate wie im vormonat entspricht . unter ihnen sanken peking, guangzhou und shenzhen um 3,6 %, 10,1 % bzw. 8,2 %, während shanghai um 4,9 % zulegte. im monatsvergleich sanken die verkaufspreise für neu gebaute gewerbeimmobilien in erstklassigen städten im august im vergleich zum vormonat um 0,3 %, und der rückgang verringerte sich gegenüber dem vormonat um 0,2 prozentpunkte. unter ihnen gingen peking, guangzhou und shenzhen um 0,5 %, 0,5 % bzw. 0,8 % zurück, während shanghai um 0,6 % zulegte.

seit diesem jahr koordiniert shanghai den umfang, die struktur und den zeitplan des angebots, um das angebot an hochwertigen grundstücken in gebieten mit guten standortbedingungen, vollständigen öffentlichen versorgungseinrichtungen, bequemen transportmöglichkeiten und einer starken marktnachfrage weiter zu erhöhen.

der verantwortliche der abteilung für die nutzung natürlicher ressourcen der städtischen planungs- und ressourcenverwaltung von shanghai sagte, dass shanghai derzeit die forschung auf der reserveseite von wohngrundstücken verstärkt, um einen positiven kreislauf aus planung, reserve und übertragung zu schaffen.

um die beschleunigte entwicklung und auflistung von projekten zu fördern, hat shanghai gleichzeitig auch die „genehmigung für die lieferung von grundstücken und grundstücken“ und die „genehmigung für die lieferung von häusern und grundstücken“ eingeführt. mit anderen worten: wenn das unternehmen zwischen der unterzeichnung des grundstücksübertragungsvertrags und der offiziellen übergabe des grundstücks die zahlung der grundstücksübertragungsgebühren, der grundsteuer, der katastervermessung usw. abschließen kann, kann es gleichzeitig mit der grundstücksübergabe die eigentumsbescheinigung erhalten die regierung übergibt das land. darüber hinaus kann der eigentümer durch die vorabdienste der registrierungsabteilung, der steuerabteilung usw. bei der übergabe des hauses durch den bauträger gleichzeitig den hausschlüssel und die immobilienbescheinigung erhalten.

für den bau von 5 % bezahlbarem wohnraum sind keine einzelprojekte mehr erforderlich

es ist auch erwähnenswert, dass das grundstück 094a-14 der einheit n070402 der gemeinde lingshi im bezirk jing'an und das grundstück 9a-20 der einheit c050301 der gemeinde caojiadu im bezirk jing'an nicht mit bezahlbarem wohnraum ausgestattet werden müssen.

die veränderungen begannen mit der vierten reihe von landauktionen in diesem jahr. das oben erwähnte „king of land“-projekt, xh128d-07, xietu street, bezirk xuhui, brach die bisherige praxis der landübertragung in shanghai und erforderte nicht mehr den bau von 5 % bezahlbarer wohnraum.

der grund dafür ist, dass shanghai derzeit ein pilotprojekt zur monetarisierung des baus von bezahlbarem wohnraum durchführt und dabei die neuen veränderungen im angebots- und nachfrageverhältnis des immobilienmarktes sowie angebot und nachfrage von bezahlbarem wohnraum berücksichtigt, den markt koordiniert und sicherheit, zuwachs und bestand, erforschung eines neuen mechanismus zur monetarisierung des baus von bezahlbarem wohnraum und ausstieg aus der neuen art, wohnraum zu schaffen.

laut einem tweet des offiziellen wechat-kontos der städtischen wohnungsverwaltung von shanghai bezieht sich der monetarisierungsmechanismus für die zuweisung von bezahlbarem wohnraum auf die zuteilung von bezahlbarem wohnraum in form von sachleistungen in neuen gewerblichen wohnprojekten gemäß festgelegten anteilen in der projektsituation kann der entsprechende betrag in baugelder umgerechnet und an die wohnungssicherheitsplattform des bezirks übergeben werden, um verschiedene arten von angepassten gewerbewohnungen oder gebrauchtwohnungen zu erwerben, die zur wohnungssicherheit verwendet werden .

mit hilfe dieses pilotprojekts wurden die auf dem grundstück xh128d-07 in der xietu-straße im bezirk xuhui errichteten bezahlbaren wohnungen in monetäre baufonds umgewandelt. die finanzabteilung des bezirks xuhui stellte spezielle haushaltsmittel für den erwerb des haibo-gartens in der longhua-straße in xuhui bereit im bezirk werden 96 bestehende häuser als bezahlbarer wohnraum bereitgestellt.

in den letzten jahren hat shanghai durch verschiedene methoden wie neubau, zusatzbau und renovierung erschwingliche mietwohnungen geschaffen und bereitgestellt. derzeit erforschen wir zusätzlich zum physischen baumodell der individuellen projektzuweisung und dem koordinierten bau nach bezirken einen neuen mechanismus zur monetarisierung des baus von bezahlbarem wohnraum, um einen neuen weg zur finanzierung von bezahlbarem wohnraum zu schaffen.

daten zeigen, dass shanghai bis ende juli 2024 insgesamt 517.000 einheiten (zimmer) verschiedener arten von erschwinglichem mietwohnungsbau gebaut und errichtet und 323.000 einheiten (zimmer) geliefert hat, was 86 % bzw. 81 % des gesamtziels entspricht des „14. fünfjahresplans“ bzw. %.