"el gran área de la bahía se parece cada vez más a una ciudad".

texto/ba jiuling (

el ciudadano de hong kong huang sheng todavía recuerda la calurosa tarde del 29 de agosto de 2019.

ese día, siguió a un grupo de visitantes de casas de hong kong hasta la zona de libre comercio de zhuhai hengqin. después de caminar mucho, sus pies aún no tenían ampollas, pero sus oídos estaban a punto de tener callos.

en el camino, el agente local en zhuhai seguía diciendo: "si extrañas shenzhen, no vuelvas a perderte hengqin". "shenzhen nanshan ahora vale 100.000 y hengqin vale al menos 80.000. esta propiedad vale sólo 40.000 y tiene duplicado su valor". hay espacio". "la distancia no es un problema. el puente hong kong-zhuhai-macao está abierto al tráfico y solo toma una hora conducir".

incapaz de soportar el arduo trabajo del intermediario, huang sheng firmó el contrato de compra de la casa.

han pasado cinco años. en lugar de apreciarse, el precio total de la casa de huang sheng ha bajado en 700.000. huang sheng, que sufrió una pérdida, a menudo recordaba a sus amigos que no compraran casas al azar.

pero siempre hay gente que no escucha. chen shenggang, colega de huang sheng, gastó 1 millón para comprar una casa comercial de 100 metros cuadrados en la ciudad de zhongshan.

cuando se le preguntó por qué eligió zhongshan, chen sheng respondió así: "mi esposa y yo utilizamos este apartamento para nuestra jubilación. basado en una estadía de 20 años, mi costo mensual es de solo más de 4.000 yuanes. es mucho. en hong kong, el alquiler mensual de una plaza de aparcamiento es de 4.000 nt$.”

los compradores de viviendas de hong kong como chen sheng se han visto abarrotados de importantes oficinas de ventas en guangdong durante este período. según el informe del global times del 25 de agosto:

en el pasado, julio y agosto eran la temporada baja tradicional para el mercado inmobiliario, pero este año la apertura del corredor shenzhen-zhongshan ha atraído a un gran número de clientes de hong kong y macao a "ir al norte" para ver propiedades. los desarrolladores tienen grupos de conducción autónoma o de visualización de propiedades y grupos de experiencias especiales que parten de hong kong y macao (por ejemplo: recorridos de dos días y una noche, experiencia de comida local, experiencia de masajes spa) y otros métodos para atraer clientes para inspeccionar bienes reales. bienes.

"la gente de hong kong va al norte a comprar propiedades" se ha convertido una vez más en una tendencia de moda.

el viaje psicológico del pueblo de hong kong

no es algo nuevo para los habitantes de hong kong comprar casas en ciudades continentales.ya en los primeros días de la reforma y apertura, muchos empresarios de hong kong compraron casas en guangdong.la persona más arrogante es huo yingdong, que gastó 1.800 millones de yuanes para comprar 30.000 acres de tierra en la parte más meridional de guangzhou.

nuevo distrito de guangzhou nansha

sin embargo, se trata de un juego exclusivo para un pequeño número de personas ricas de hong kong y no tiene nada que ver con los ciudadanos comunes y corrientes de hong kong. en ese momento, la economía de hong kong estaba en auge. en 1980, el pib per cápita de hong kong era más de 90 veces mayor que el de guangdong. muchos habitantes de hong kong no despreciaban a sus "parientes pobres" en guangdong, y mucho menos se preocupaban por guangdong. mercado inmobiliario.

más tarde, debido al rápido desarrollo económico de guangdong, cada vez más habitantes de hong kong fueron a guangdong. descubrieron que guangdong estaba mejorando día a día y que la brecha económica y de construcción urbana entre el delta del río perla y hong kong se estaba reduciendo gradualmente. entonces surgió la idea de comprar una casa en el delta del río perla.

alrededor de 2019, fue la primera ola de un pequeño clímax para que los habitantes de hong kong se dirigieran al norte a comprar propiedades.en ese momento, el mercado inmobiliario en el delta del río perla estaba extremadamente activo. mucha gente de guangdong hizo una fortuna especulando con bienes raíces, lo que también atrajo a la gente de hong kong.

por otro lado, los gobiernos de todos los niveles en guangdong también apoyan a los habitantes de hong kong que van al norte a comprar propiedades.antes de 2019, los residentes de hong kong y macao debían haber vivido y trabajado en guangdong durante un año y haber presentado los correspondientes certificados de estudio, trabajo, residencia y certificados de empleador antes de poder comprar una residencia independiente.

en la segunda mitad de 2019, las nueve ciudades del delta del río perla levantaron gradualmente estas políticas restrictivas y simplificaron el proceso de compra de viviendas. los residentes de hong kong y macao sólo necesitan presentar sus tarjetas de identificación y pases de hong kong y macao para comprar una residencia.

muchos residentes de hong kong se sintieron conmovidos por la noticia y se dirigieron al norte los fines de semana, comprando y revisando propiedades en busca de propiedades que parecían tener el mayor potencial de apreciación.

en ese momento, la zona de libre comercio de shenzhen qianhai, la zona de libre comercio de zhuhai hengqin y la zona de libre comercio de guangzhou nansha eran los sectores más valorados por los inversores de hong kong.

estas tres zonas de libre comercio disfrutan de los dividendos de las políticas nacionales y han atraído a muchas grandes empresas y nuevas empresas para establecerse. la economía industrial se está desarrollando rápidamente y las instalaciones de apoyo educativo y médico están mejorando gradualmente, dando a la gente un espacio ilimitado para la imaginación.

el ideal es muy pleno, la realidad es muy flaca. con la continua intensificación de las políticas de control inmobiliario, como la política de "tres líneas rojas", la política de "dos concentraciones de oferta de tierras" y la política de "gestión de la concentración hipotecaria", el mercado inmobiliario continental ha experimentado un giro de 180 grados. en la segunda mitad de 2021, los precios de la vivienda siguieron cayendo. destrozó los sueños especulativos de la gente de hong kong.

sin embargo, como la diferencia de precios de la vivienda entre hong kong y el delta del río perla todavía existe, las viviendas comerciales en el delta del río perla siguen siendo atractivas para los habitantes de hong kong.

después de 2023, la gente de hong kong "mató" de regreso al delta del río perla.

en el primer semestre de este año, el número promedio mensual de "automóviles de hong kong que van al norte" superó los 110.000, y la tasa de crecimiento mensual promedio de los automóviles monoplaca de hong kong que pasan por el puente hong kong-zhuhai-macao fue de casi el 34%. . desde la apertura de otra "arteria importante", el corredor shenzhen-zhongshan, el 30 de junio, el volumen de tráfico acumulado en el primer mes superó los 3 millones, con un volumen de tráfico diario promedio de aproximadamente 100.000 vehículos.

zhongshan, guangdong, pasaje shenzhen-zhong

entre los autobuses de hong kong que van al norte, hay varios autobuses organizados por agencias de guangdong, y los pasajeros en el interior son habitantes de hong kong que van al delta del río perla para ver propiedades.

zhang bo, presidente del 58 anjuke research institute, señaló: “desde principios de este año, el mercado inmobiliario en el gran área de la bahía ha seguido cayendo y la oferta supera la demanda. esto también ha dado lugar a muchos proyectos de vivienda de primera mano. "hacer grandes esfuerzos para desarrollar nuevos grupos de clientes. más las comisiones por transacciones también brindan a los intermediarios un fuerte incentivo para atraer clientes de hong kong y macao".

los inquilinos en hong kong han estado a la altura de los esmerados esfuerzos de los agentes. son muy rápidos a la hora de hacer pedidos. si les gusta, lo compran sin demora.

según el securities times, a finales de julio, los clientes de hong kong representaban alrededor del 4% del volumen de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano de shenzhen. los habitantes de hong kong están yendo al norte a comprar propiedades y se produce un segundo clímax.

respecto a este fenómeno, el comentarista financiero liu xiaobo expresó su opinión:

desde este año, ha habido de hecho un aumento significativo en el número de habitantes de hong kong que se dirigen al norte para comprar casas en ciudades del gran área de la bahía. esto está estrechamente relacionado con la nueva ola de habitantes de hong kong que se dirigen al norte para consumir. hay tres razones principales para esta ola de habitantes de hong kong que van al norte a consumir: primero, el dólar de hong kong se ha apreciado frente al rmb, lo que hace que el consumo hacia el norte sea muy rentable; segundo, el propio consumo de hong kong ha disminuido y el consumo hacia el norte; se ha convertido en un sustituto; en los últimos años, las instalaciones de transporte y las instalaciones comerciales del continente son más completas y el entorno comercial es mejor. este "reemplazo" es aún más valioso.

cada vez más habitantes de hong kong viajan al norte para consumir, al darse cuenta de que el nivel de desarrollo del gran área de la bahía es cercano al de hong kong y que el tratamiento médico es más conveniente y eficiente. que les resulte atractivo retirarse en el continente o vivir al otro lado de la ciudad.

en el pasado, cuando los habitantes de hong kong venían al continente a comprar casas, se centraban más en la inversión y la apreciación. ahora está más enfocado al uso personal. puede disfrutar de una vida 5+2 entre ciudades antes de jubilarse y puede cuidar de sí mismo en el continente después de jubilarse.

detrás del viaje de los habitantes de hong kong hacia el norte para comprar casas están los cambios económicos y la integración cultural entre los dos lugares.

¿qué tipo de casas les gustan a los habitantes de hong kong?

detrás del proceso mental de la gente de hong kong que compra una casa se encuentran sus preferencias para comprar una casa.

el agente inmobiliario senior zheng jingliang le dijo a minibus:entre las nueve ciudades del delta del río perla, la primera opción para los residentes de hong kong a la hora de comprar una casa es zhuhai o zhongshan.

¿por qué no guangzhou, foshan, jiangmen, huizhou o zhaoqing? debido a que estas cinco ciudades están demasiado lejos de hong kong, conducir de un lado a otro es muy problemático.

entonces, ¿por qué no shenzhen o dongguan, que están muy cerca de hong kong? debido a que estas dos ciudades cuentan con el apoyo de personas de otras provincias, los residentes rara vez hablan cantonés y es difícil encontrar auténticos restaurantes cantoneses en las calles, lo que hace que los compatriotas de hong kong se sientan incómodos al integrarse.

la relación alquiler-venta de viviendas comerciales es demasiado baja. la gente de hong kong prefiere alquilar una casa en shenzhen que comprar una casa en shenzhen. su compañero de minibús cai sheng (residente permanente en hong kong) decidió alquilar en shenzhen y comprar en zhongshan.

además de las preferencias de la ciudad, a los habitantes de hong kong también les preocupa el precio, la ubicación, el tipo de habitación, la calidad, el feng shui y otros factores a la hora de comprar una casa.

compradores de vivienda que conocen la información inmobiliaria

dado que la clase media de hong kong tiene activos limitados, les resulta difícil gastar dinero para comprar una casa cara después de haber comprado una casa en hong kong. la clase media de hong kong generalmente no considera ubicaciones privilegiadas como la ciudad nueva de zhujiang en guangzhou y el norte de la bahía de shenzhen. las villas bien decoradas en zhuhai, zhongshan y otras ciudades también superarán el presupuesto de la clase media de hong kong.

de hecho, la búsqueda de viviendas por parte de los habitantes de hong kong no es tan exagerada como la de los habitantes del continente (los proyectos inmobiliarios en algunas ciudades pequeñas solo venden casas con una superficie de más de 120 metros cuadrados).en hong kong, la superficie habitable per cápita es de sólo 5 metros cuadrados, y si supera los 92 metros cuadrados, se considerará una "mansión de mil pies".

sin embargo, los habitantes de hong kong tienen requisitos más estrictos en cuanto a instalaciones comunitarias y calidad de la vivienda que los habitantes del continente. esta ola de compra de viviendas en el norte está liderada por la clase media mayor de hong kong. prefieren comprar complejos residenciales de gran tamaño con instalaciones maduras y edificios existentes. las unidades son principalmente de 2 a 3 dormitorios. muchas personas también eligen apartamentos con precios totales más bajos.

zheng jingliang dijo a minibus que las personas de mediana edad y de edad avanzada en hong kong, cuyas principales necesidades son el cuidado de las personas mayores, también conceden gran importancia a las condiciones de transporte.aunque el nivel médico en guangdong ha mejorado rápidamente, los ancianos de hong kong todavía confían más en el sistema médico de hong kong.incluso si vivo en el continente, todavía tengo que regresar a hong kong para ver a un médico.

en términos generales, la gente de hong kong es más racional y no tímida a la hora de comprar casas en guangdong.

interoperabilidad en el área de la gran bahía

cuando la gente de hong kong "se apresura" a comprar casas en el continente, cada vez más personas del continente se apresuran a ir a hong kong para "barrer casas".

los habitantes del continente que van al sur a comprar propiedades también han alcanzado un pequeño clímax este año.

en el primer semestre de este año, hong kong registró un total de 6.117 registros de transacciones de compradores "mandarín", un aumento de casi el 70% con respecto a las 3.667 transacciones del mismo período del año pasado, por un monto total de 70.540 millones de dólares de hong kong, un un aumento interanual del 42%. tanto el volumen como el valor de las transacciones alcanzaron un nivel récord en 1995. un nivel récord en el año.

la proporción actual de compradores "mandarines" en el mercado inmobiliario de hong kong ha aumentado a un récord del 25%.

hong kong, edificios residenciales en construcción

los turistas del continente que inundan el mercado inmobiliario de hong kong se pueden dividir en dos categorías:la primera categoría son los jóvenes del continente que quieren vivir, trabajar y estudiar en hong kong, y la segunda categoría son las personas de mediana edad y mayores que quieren invertir en hong kong.

los jóvenes del continente se han enamorado de los recursos educativos y las oportunidades laborales de hong kong y han sido profundamente influenciados por el "plan de acceso a altos talentos".

el llamado "plan de acceso a altos talentos" es una política del gobierno de hong kong para atraer talentos altamente educados y con altos ingresos para finales de 2022. a finales de mayo de 2024, el gobierno de hong kong había recibido casi 85.000 solicitudes de alto talento y se habían aprobado más de 68.000. casi el 90% de los aprobados son del continente.

la continua afluencia de jóvenes del continente a hong kong ha hecho subir directamente los precios de la vivienda en hong kong. según la estimación de zheng jingliang, desde principios de 2023 hasta ahora, el alquiler medio de casas en hong kong ha aumentado un 20%.

sin embargo, los precios de las viviendas nuevas en hong kong siguen cayendo. el 28 de agosto, los datos del departamento de calificación y valoración de hong kong mostraron que el índice de precios residenciales privados en julio de 2024 estaba en 296,8 puntos, otro 1,88% menos mes a mes, la mayor caída en un solo mes desde noviembre del año pasado. el índice ha caído durante tres meses consecutivos. el mes cayó.fue el más bajo de los últimos ocho años desde septiembre de 2016.

el aumento de los alquileres y la caída de los precios de la vivienda significan que la relación alquiler-ventas en el mercado inmobiliario de hong kong está aumentando. este es un buen punto de entrada para los ricos del continente con necesidades de inversión.

según el informe "daily economic news", los compradores del continente generalmente prefieren unidades de vivienda pequeñas y medianas en hong kong, como las de 1 o 2 dormitorios con un precio total de menos de 10 millones de dólares de hong kong. también hay una cierta proporción de lujo. compradores. en algunos proyectos nuevos, los compradores de “mandarin pinyin” representan más del 40%.

de hecho, ya sea que los habitantes de hong kong vayan al norte a comprar propiedades o los de guangdong que vayan al sur a comprar propiedades, esencialmente reflejan una tendencia:los intercambios internos en la gran área de la bahía de guangdong-hong kong-macao son cada vez más frecuentes, el flujo de capital, tecnología y talentos se está volviendo más fluido y las 11 ciudades se están integrando.

de hecho, ya en la dinastía tang, hace más de 1.000 años, sólo había una unidad administrativa en la llanura del delta del río perla: el condado de nanhai (llamado guangzhou en la dinastía song y prefectura de guangzhou en las dinastías ming y qing). no fue hasta que estalló la guerra del opio y hong kong fue cedido a gran bretaña que la prefectura de guangzhou comenzó a dividirse.

fuente: internet

ahora han pasado más de 180 años y la llanura del delta del río perla se ha "unificado" en una nueva forma.

en la era de la gran área de la bahía, el agua del río perla se volverá más fuerte, el viento en el mar de china meridional se hará más fuerte y la riqueza en lingnan será más próspera.

autor de este artículo | rao zufen | responsabilidadeditar | xu tao

redactor | él mengfei | fuente |vcg