«район большого залива становится все больше и больше похожим на город».

текст/ба цзюлин (

гражданин гонконга хуан шэн до сих пор помнит жаркий полдень 29 августа 2019 года.

в тот день он последовал за группой наблюдателей за домом из гонконга в зону свободной торговли чжухай хэнцинь. после долгой прогулки на его ногах еще не было волдырей, но на ушах вот-вот появились мозоли.

попутно местный агент в чжухае продолжал повторять: «если вы пропустите шэньчжэнь, не пропустите снова хэнцинь». «шэньчжэнь наньшань сейчас стоит 100 000, а хэнцинь - как минимум 80 000. эта недвижимость стоит всего 40 000, и она стоит». стоимость увеличилась вдвое». «есть место». «расстояние не проблема. мост гонконг-чжухай-макао открыт для движения, и поездка займет всего час».…

не выдержав тяжелой работы посредника, хуан шэн подписал договор купли-продажи дома.

прошло пять лет. вместо повышения общая стоимость дома хуан шэна упала на 700 000 долларов. хуан шэн, понесший убытки, часто напоминал своим друзьям, чтобы они не покупали дома наобум.

но всегда есть люди, которые не слушают. коллега хуан шэна, чэнь шэнган, потратил 1 миллион на покупку коммерческого дома площадью 100 квадратных метров в городе чжуншань.

на вопрос, почему он выбрал чжуншань, чэнь шэн ответил так: «эту квартиру мы с женой используем для выхода на пенсию, учитывая 20-летний срок проживания, мои ежемесячные расходы составляют всего более 4000 юаней. это отличная сделка. в гонконге ежемесячная арендная плата за парковочное место составляет 4000 тайваньских долларов.”

покупатели жилья в гонконге, такие как чэнь шэн, в этот период были переполнены крупными офисами продаж в гуандуне. согласно сообщению global times от 25 августа:

в прошлом июль и август были традиционным межсезоньем для рынка недвижимости, но в этом году открытие коридора шэньчжэнь-чжуншань привлекло большое количество клиентов из гонконга и макао, которые «поехали на север» для просмотра недвижимости. у застройщиков есть группы для самостоятельного вождения или осмотра недвижимости, а также группы специального опыта, отправляющиеся из гонконга и макао (например: двухдневный и однодневный тур, знакомство с местной едой, посещение спа-массажа) и другие методы для привлечения клиентов к реальному осмотру. имущество.

«гонконгцы едут на север покупать недвижимость» снова стало модным трендом.

психологическое путешествие жителей гонконга

для жителей гонконга покупка домов в материковых городах не является чем-то новым.еще на заре реформ и открытости многие гонконгские бизнесмены покупали дома в гуандуне.самым высокомерным человеком является хо индун, который потратил 1,8 миллиарда юаней на покупку 30 000 акров земли в самой южной части гуанчжоу.

новый район гуанчжоу наньша

однако это эксклюзивная игра для небольшого числа богатых людей гонконга, и она не имеет ничего общего с обычными гражданами гонконга. в то время экономика гонконга процветала. в 1980 году ввп на душу населения в гонконге был более чем в 90 раз выше, чем в гуандуне. многие жители гонконга не смотрели свысока на своих «бедных родственников» в гуандуне, не говоря уже о заботе о гуандуне. рынок недвижимости.

позже, из-за быстрого экономического развития провинции гуандун, все больше и больше жителей гонконга отправлялись в гуандун. они обнаружили, что гуандун становится лучше с каждым днем, а разрыв в экономическом и городском строительстве между дельтой жемчужной реки и гонконгом постепенно сокращается. , так возникла идея купить дом в дельте жемчужной реки.

примерно в 2019 году это была первая волна небольшого кульминационного момента для жителей гонконга, отправившихся на север для покупки недвижимости.в то время рынок недвижимости в дельте жемчужной реки был чрезвычайно горячим. многие жители провинции гуандун заработали состояние, спекулируя недвижимостью, что также привлекало жителей гонконга.

с другой стороны, правительства всех уровней в гуандуне также поддерживают жителей гонконга, едущих на север для покупки недвижимости.до 2019 года жители гонконга и макао должны были прожить и работать в гуандуне в течение одного года и предоставить соответствующие сертификаты об учебе, работе, разрешении на жительство и сертификаты работодателя, прежде чем они смогут приобрести самостоятельное жилье.

во второй половине 2019 года девять городов в дельте жемчужной реки постепенно отменили эту ограничительную политику и упростили процесс покупки жилья. жителям гонконга и макао необходимо предоставить только свои удостоверения личности гонконга и макао и пропуска для приобретения жилья.

многие жители гонконга были тронуты этой новостью и по выходным отправились на север, совершая покупки и осматривая недвижимость в поисках объектов, которые, казалось, имели наибольший потенциал для повышения стоимости.

в то время зона свободной торговли шэньчжэнь цяньхай, зона свободной торговли чжухай хэнцинь и зона свободной торговли гуанчжоу наньша были секторами, наиболее ценимыми гонконгскими инвесторами.

эти три зоны свободной торговли пользуются дивидендами национальной политики и привлекли к себе множество крупных компаний и звездных стартапов. промышленная экономика развивается быстрыми темпами, а образовательные и медицинские учреждения постепенно улучшаются, предоставляя людям неограниченный простор для воображения.

идеал очень насыщен, реальность очень тощая. в результате постоянного усиления политики контроля над недвижимостью, такой как политика «трех красных линий», политика «двух концентраций земельного предложения» и политика «управления концентрацией ипотеки», рынок недвижимости на материке претерпел разворот на 180 градусов. во второй половине 2021 года, а цены на жилье продолжили падать. это разрушило спекулятивные мечты жителей гонконга.

однако, поскольку разница в ценах на жилье между гонконгом и дельтой жемчужной реки все еще существует, коммерческое жилье в дельте жемчужной реки по-прежнему привлекательно для жителей гонконга.

после 2023 года жители гонконга «убивали» обратно в дельту жемчужной реки.

в первой половине этого года среднемесячное количество «гонконгских автомобилей, идущих на север» превысило 110 000, а среднемесячный темп роста гонконгских однодисковых автомобилей, проезжающих по мосту гонконг-чжухай-макао, составил почти 34%. . с момента открытия 30 июня еще одной «главной артерии» коридора шэньчжэнь-чжуншань совокупный объем трафика за первый месяц превысил 3 миллиона человек, при этом среднесуточный объем движения составил около 100 000 автомобилей.

чжуншань, гуандун, проход шэньчжэнь-чжун

среди гонконгских автобусов, идущих на север, есть несколько автобусов, организованных агентствами провинции гуандун, и пассажиры внутри — жители гонконга, которые едут в дельту жемчужной реки, чтобы осмотреть недвижимость.

чжан бо, президент 58 исследовательского института анджуке, отметил: «с начала этого года рынок недвижимости в районе большого залива продолжает снижаться, а предложение превышает спрос. это также привело к появлению множества проектов строительства жилья из первых рук. прилагаем большие усилия для развития новых групп клиентов. подробнее комиссии по транзакциям также дают посредникам сильный стимул для привлечения клиентов из гонконга и макао».

арендаторы в гонконге оправдали кропотливые усилия агентов. они очень быстро размещают заказы. если что-то им нравится, они покупают без каких-либо задержек.

по данным securities times, по состоянию на конец июля на долю клиентов из гонконга приходилось около 4% объема транзакций на рынке вторичного жилья шэньчжэня. жители гонконга едут на север покупать недвижимость, и здесь наступает второй кульминационный момент.

по поводу этого явления финансовый обозреватель лю сяобо выразил свое мнение:

с этого года действительно произошло значительное увеличение числа жителей гонконга, отправляющихся на север, чтобы купить дома в городах в районе большого залива. это тесно связано с новой волной жителей гонконга, отправляющихся на север в целях потребления. есть три основные причины, по которым жители гонконга едут на север, чтобы потреблять: во-первых, гонконгский доллар укрепился по отношению к юаню, что делает потребление на севере очень рентабельным, во-вторых, собственное потребление гонконга снизилось, и потребление движется на север; стал заменой; в-третьих, за последние несколько лет транспортные и коммерческие объекты материка стали более совершенными, а условия для покупок стали еще более ценными.

все больше и больше жителей гонконга едут на север, чтобы потреблять, понимая, что уровень развития района большого залива близок к уровню гонконга, а медицинское обслуживание более удобно и эффективно. пусть им покажется привлекательным выйти на пенсию на материке или жить в другом конце города.

в прошлом, когда жители гонконга приезжали на материк, чтобы покупать дома, они больше сосредотачивались на инвестициях и повышении стоимости. теперь он больше ориентирован на личное использование. до выхода на пенсию вы можете наслаждаться жизнью в городе по принципу 5+2, а после выхода на пенсию вы сможете позаботиться о себе на материке.

за путешествием жителей гонконга, направляющихся на север в поисках домов, стоят экономические изменения и культурная интеграция между двумя местами.

какие дома нравятся жителям гонконга?

за умственным процессом жителей гонконга, покупающих дом, лежат их предпочтения при покупке дома.

старший агент по недвижимости чжэн цзинлян рассказал minibus:среди девяти городов в дельте жемчужной реки жители гонконга предпочитают покупать дом чжухай или чжуншань.

почему не гуанчжоу, фошань, цзянмэнь, хуэйчжоу или чжаоцин? поскольку эти пять городов находятся слишком далеко от гонконга, ездить туда и обратно очень затруднительно.

тогда почему не шэньчжэнь или дунгуань, которые расположены очень близко к гонконгу? поскольку эти два города поддерживаются выходцами из других провинций, жители редко говорят на кантонском диалекте, а на улицах трудно найти настоящие кантонские рестораны. это заставляет гонконгских соотечественников чувствовать себя некомфортно при интеграции.

соотношение арендной платы и продажи коммерческого жилья слишком низкое. жители гонконга предпочитают арендовать дом в шэньчжэне, чем покупать дом в шэньчжэне. одноклассник цай шэн (постоянный житель гонконга) предпочел арендовать микроавтобус в шэньчжэне, а купить в чжуншане.

помимо городских предпочтений, жителей гонконга при покупке дома также волнуют цена, местоположение, тип комнаты, качество, фэн-шуй и другие факторы.

покупатели жилья, знающие информацию о недвижимости

поскольку средний класс в гонконге имеет ограниченные активы, им сложно потратить деньги на покупку дорогого дома после того, как они уже купили дом в гонконге. средний класс гонконга, как правило, не рассматривает такие престижные места, как новый город чжуцзян в гуанчжоу и северный залив шэньчжэнь. хорошо оформленные виллы в чжухае, чжуншане и других городах также превысят бюджет среднего класса гонконга.

на самом деле погоня жителей гонконга за жилплощадью не так преувеличена, как у жителей материка (проекты недвижимости в некоторых небольших городах продают только дома площадью более 120 квадратных метров).в гонконге жилая площадь на душу населения составляет всего 5 квадратных метров, а если она превысит 92 квадратных метра, то это будет считаться «особняком на тысячу футов».

однако у жителей гонконга более строгие требования к общественным объектам и качеству жилья, чем у жителей материка. эту волну покупок жилья на севере возглавляет пожилой средний класс гонконга. они предпочитают покупать крупные жилые комплексы со зрелыми объектами и существующими зданиями. многие люди также выбирают квартиры по более низкой общей цене.

чжэн цзинлян рассказал minibus, что люди среднего и пожилого возраста в гонконге, чьими основными потребностями является уход за пожилыми людьми, также придают большое значение условиям транспортировки.хотя уровень медицины в гуандуне быстро улучшился, пожилые люди в гонконге по-прежнему больше доверяют медицинской системе гонконга.даже если я живу на материке, мне все равно придется вернуться в гонконг, чтобы обратиться к врачу.

в целом жители гонконга более рациональны и не робки при покупке домов в гуандуне.

функциональная совместимость в районе большого залива

когда жители гонконга «спешат» покупать дома на материке, все больше и больше жителей материка спешат в гонконг, чтобы «подметать дома».

жители материкового китая, отправляющиеся на юг для покупки недвижимости, также достигли небольшого апогея в этом году.

в первой половине этого года в гонконге было зарегистрировано в общей сложности 6117 регистраций транзакций покупателей «мандарин», что почти на 70% больше, чем 3667 транзакций за тот же период прошлого года, на общую сумму 70,54 миллиарда гонконгских долларов. годовой рост составил 42%. как объем транзакций, так и стоимость транзакций достигли рекордного уровня в 1995 году. это рекордный максимум в этом году.

текущая доля покупателей «мандаринов» на рынке недвижимости гонконга выросла до рекордного уровня в 25%.

гонконг, строящиеся жилые дома

туристов с материка, наводнивших рынок недвижимости гонконга, можно разделить на две категории:первая категория — это молодые люди с материка, которые хотят жить, работать и учиться в гонконге, а вторая категория — люди среднего и пожилого возраста, которые хотят инвестировать в гонконг.

молодые люди с материкового китая полюбили образовательные ресурсы и возможности трудоустройства гонконга, и на них глубоко повлиял «план доступа к высоким талантам».

так называемый «план доступа к высоким талантам» — это политика правительства гонконга, направленная на привлечение высокообразованных талантов с высокими доходами к концу 2022 года. по состоянию на конец мая 2024 года правительство гонконга получило около 85 000 заявок от талантливых специалистов, из которых более 68 000 были одобрены. почти 90% одобренных — с материка.

непрерывный приток молодых людей с материка в гонконг напрямую привел к росту цен на жилье в гонконге. по оценке чжэн цзинляна, с начала 2023 года по настоящее время средняя арендная плата домов в гонконге выросла на 20%.

однако цены на новое жилье в гонконге продолжают падать. 28 августа данные департамента рейтингов и оценок гонконга показали, что индекс цен на частное жилье в июле 2024 года составил 296,8 пункта, что на 1,88% ниже по сравнению с предыдущим месяцем, что является самым большим месячным снижением с ноября прошлого года. индекс падал третий месяц подряд месяц падал.это был самый низкий показатель за последние восемь лет с сентября 2016 года.

рост арендной платы и падение цен на жилье означают, что соотношение арендной платы к продажам на рынке недвижимости гонконга растет. это хорошая отправная точка для богатых людей с материка, нуждающихся в инвестициях.

согласно отчету «daily economic news», покупатели с материкового китая обычно отдают предпочтение малому и среднему жилью в гонконге, например, с 1-2 спальнями общей стоимостью менее 10 миллионов гонконгских долларов. есть также определенная доля роскоши. покупатели. в некоторых новых проектах доля покупателей «мандарин пиньинь» составляет более 40%.

фактически, независимо от того, едут ли жители гонконга на север покупать недвижимость или жители гуандуна едут на юг, чтобы купить недвижимость, они, по сути, отражают тенденцию:внутренние обмены в районе большого залива гуандун-гонконг-макао становятся все более частыми, поток капитала, технологий и талантов становится более плавным, а 11 городов интегрируются.

фактически, еще во времена династии тан, более 1000 лет назад, на равнине дельты жемчужной реки существовала только одна административная единица - округ наньхай (называвшийся гуанчжоу во времена династии сун и префектурой гуанчжоу во времена династий мин и цин). только когда разразилась опиумная война и гонконг был передан великобритании, префектура гуанчжоу начала раскалываться.

источник: интернет

теперь прошло более 180 лет, и равнина дельты жемчужной реки «объединилась» в новом виде.

в эпоху большого залива вода в жемчужной реке станет сильнее, ветер в южно-китайском море станет сильнее, а богатство лингнаня станет более процветающим.

автор этой статьи | рао цзуфен | ответственностьредактировать | сюй тао

редактор | хэ мэнфэй | источник |вкг