「大湾区はますます都市らしくなってきています。」

文/ba jiuling (

香港市民の黄生さんは、2019年8月29日の暑い午後のことを今でも覚えている。

その日、彼は香港の住宅視察団を追って珠海横琴保税区へ向かったが、たくさん歩いた後、足にはまだ水ぶくれはなかったが、耳にはタコができそうになっていた。

途中、珠海の地元代理店は「深センが恋しければ、また横琴を見逃すな」と言い続けた、「深セン南山の価値は今10万、横琴は少なくとも8万だ。この物件はたったの4万だ。 「スペースはあります。距離は問題ありません。港珠澳大橋は開通しており、車で 1 時間しかかかりません。」

仲介業者の激務に耐えられず、黄生さんは住宅購入契約にサインした。

5年が経ち、黄生さんの家の価格は70万下がった。損失を被った黄生さんは、むやみやたらに家を買わないよう友人によく注意した。

しかし、黄生さんの同僚、陳生剛さんは中山市に100平方メートルの商業住宅を買うのに100万ドルを費やした。

中山を選んだ理由を尋ねると、陳勝さんは次のように答えた。このアパートは私と妻が退職後の生活のために使用しています。20 年間住んでいると考えると、月々の生活費はわずか 4,000 元です。それはとてもお得です。香港の駐車スペースの月額賃料は nt$4,000 です。”

陳勝氏のような香港の住宅購入者は、この期間中、広東省の主要な営業所に混雑している。 8月25日の環球時報の報道によると、

これまで、7月と8月は不動産市場の伝統的なオフシーズンだったが、今年は深セン中山回廊の開通により、多くの香港とマカオの顧客が物件を見に「北へ」訪れた。開発業者は、香港やマカオからの自動運転ツアーやツアーグループ、特別体験ツアー（例：1泊2日ツアー、現地グルメ体験、spaマッサージ体験）などを企画し、不動産視察への集客を図った。 。

「香港人は不動産を買うために北へ行く」が再びファッショントレンドになっている。

香港人の心理的な旅

香港人にとって本土の都市で住宅を購入することは新しいことではない。改革開放の初期には早くも、多くの香港の実業家が広東省に家を購入した。最も傲慢な人物は、18億元を投じて広州最南端の3万エーカーの土地を購入した霍英東だ。

広州南沙新区

しかし、それは香港の一部の富裕層だけのゲームであり、一般の香港市民には関係ない。当時、香港の経済は活況を呈しており、香港の一人当たりgdpは広東省の90倍を超えていたが、多くの香港人は広東省の「貧しい親戚」を軽視することはなく、ましてや広東省の人々のことなど気にもしなかった。不動産市場。

その後、広東省の急速な経済発展により、ますます多くの香港人が広東省を訪れ、広東省が日に日に良くなり、珠江デルタと香港との間の経済的および都市建設の格差が徐々に縮まっていることを発見しました。そこで、珠江デルタに家を購入するという考えが浮かびました。

2019年頃、香港人が不動産を購入するために北へ向かうのは小さなクライマックスの最初の波だった。当時、珠江デルタの不動産市場は非常に熱を帯びており、多くの広東省人が不動産投機で富を築き、香港人も魅了されました。

その一方で、広東省のあらゆるレベルの政府も、不動産を購入するために北に向かう香港人を支持している。香港とマカオの居住者は、2019年以前に広東省に1年間住み、働いていて、関連する学業、就労、居住証明書、雇用主証明書を提出してから自家用住居を購入する必要があった。

2019年下半期、珠江デルタの9都市はこうした制限政策を段階的に解除し、住宅購入プロセスを簡素化した。香港とマカオの居住者は、住居を購入するために香港とマカオの id カードとパスを提示するだけで済みます。

多くの香港住民はこのニュースに感動し、週末には北へ向かい、最も価値が高くなりそうな物件を求めて買い物や物件チェックを行った。

当時、深セン前海自由貿易区、珠海横琴自由貿易区、広州南沙自由貿易区は香港の投資家が最も高く評価していたセクターだった。

これら 3 つの自由貿易地域は、国の政策の恩恵を受け、多くの大企業やスタースタートアップが定住しています。産業経済は急速に発展し、教育や医療支援施設も徐々に整備され、人々に無限の想像力の余地を与えています。

理想はとても充実していますが、現実はとても痩せています。 「三赤線」政策、「二集中土地供給」政策、「住宅ローン集中管理」政策などの不動産管理政策が継続的に強化され、本土の不動産市場は180度逆転した。 2021年後半、住宅価格は下落し続け、香港人の投機的な夢は打ち砕かれた。

しかし、香港と珠江デルタの住宅価格差は依然として存在するため、珠江デルタの商業住宅は依然として香港の人々にとって魅力的です。

2023年以降、香港人は珠江デルタに「殺されて」戻った。

今年上半期、「北上する香港車両」の月間平均台数は11万台を超え、港珠澳大橋を通過する香港単板車両の月間平均増加率は34％近くとなった。 。 6月30日にもう一つの「大動脈」深セン・中山回廊が開通して以来、最初の1カ月の累計交通量は300万台を超え、1日平均交通量は約10万台となった。

広東省中山市深セン-中航路

北に向かう香港のバスの中には広東省の代理店が手配したバスも多く、車内の乗客は珠江デルタに物件を見に行く香港人たちだ。

58 anjuke research institute の所長、zhang bo 氏は次のように指摘しました。「今年初め以来、大湾区の不動産市場は下落し続けており、供給は明らかに需要を上回っています。これはまた、多くの直接の被害につながっています。」住宅プロジェクトは新たな顧客グループの開拓に多大な努力を払っています。取引手数料はまた、仲介業者に香港やマカオからの顧客を引き付ける強い動機を与えています。」

香港のテナントはエージェントの熱心な努力に応え、気に入ったらすぐに注文します。

証券時報によると、7月末現在、深センの中古住宅市場の取引高の約4％を香港の顧客が占めている。香港の人々は不動産を購入するために北へ向かい、第二のクライマックスが到来している。

この現象について、金融評論家の劉暁波氏は次のように見解を述べた。

実際、今年以来、大湾区の都市で住宅を購入するために北に向かう香港人が大幅に増加している。これは、消費のために北に向かう香港人の新たな波と密接に関係している。香港人が消費のために北に向かうこの波には、主に 3 つの理由があります。第一に、香港ドルが人民元に対して上昇し、北へ向かう消費の費用対効果が非常に高くなったことです。第二に、香港自身の消費が減少し、消費が北へ向かうことです。 ３つ目は、ここ数年で本土の交通機関や商業施設が充実し、買い物環境がさらに良くなったということです。

大湾区の発展レベルが香港に近く、医療がより便利で効率的であることを認識し、消費のために北に旅行する香港人が増えています。本土で引退するか、都市の反対側に住むことが魅力的だと感じてもらいましょう。

かつて、香港人が住宅を購入するために本土に来たとき、彼らは投資と評価に重点を置いていました。現在は個人使用に重点が置かれています。退職前は 5+2 の都市間生活を楽しむことができ、退職後は本土で自分の面倒を見ることができます。

香港の人々が住宅を購入するために北に向かう旅の背景には、2つの場所の間の経済変化と文化的統合があります。

香港人はどんな家が好きですか？

香港人が住宅を購入する心理プロセスの背後には、住宅購入に対する彼らの好みがあります。

シニア不動産エージェントの鄭景良氏はミニバスにこう語った。珠江デルタの9つの都市のうち、香港住民が住宅を購入する最初の選択肢は珠海または中山だ。

なぜ広州、佛山、江門、恵州、肇慶ではないのでしょうか？これら 5 つの都市は香港から遠すぎるため、車で往復するのは非常に面倒です。

では、香港に近い深センや東莞はどうでしょうか？この 2 つの都市は他省出身者によって支えられているため、住民が広東語を話すことはほとんどなく、街中で本格的な広東料理レストランを見つけるのは難しいため、香港の同胞は統合する際に不快感を抱いています。

そして、商業用住宅の賃貸料と売却の比率が低すぎるため、香港人は深センで家を買うよりも深センで家を借りることを望んでいる。ミニバスの同級生、蔡盛さん（香港永住者）は、深センで借りて中山で購入することにしました。

香港人は住宅を購入する際、都市の好みに加えて、価格、場所、部屋のタイプ、品質、風水などの要素も気にします。

不動産情報に詳しい住宅購入者

香港の中産階級は資産が限られているため、香港で家を購入した後は、お金を出して高価な家を買うのは難しい。香港の中産階級は一般に、広州の珠江新城や深セン湾北部のような一等地を考慮しないだろう。珠海や中山などの都市にある立派な装飾が施された別荘も、香港の中産階級の予算を超えるだろう。

実際、香港人の住宅面積の追求は本土の人々ほど誇張されていません（一部の小都市の不動産プロジェクトでは、面積が 120 平方メートルを超える住宅しか販売されていません）。香港では一人当たりの居住面積はわずか5平方メートルで、92平方メートルを超えると「千フィートの大邸宅」とみなされます。

しかし、香港の人々は本土の人々よりもコミュニティ施設や住宅の質に対して厳しい要件を持っています。この北部における住宅購入の波は、香港の年配の中産階級が主導している。設備が整い、既存の建物が多い大規模集合住宅を好んで購入する人も多く、総価格が安いアパートを選ぶ人も多いです。

鄭景良氏はミニバスに対し、主なニーズが高齢者介護である香港の中高年者も交通条件を非常に重視していると語った。広東省の医療レベルは急速に向上しているが、香港の高齢者は依然として香港の医療制度を信頼している。たとえ本土に住んでいても、医者に診てもらうために香港に戻らなければなりません。

一般的に言えば、香港人は広東省で家を買うとき、より合理的で、恥ずかしがりません。

大湾区における相互運用性の必要性

香港人が本土で家を買うために「急いで」いるとき、ますます多くの本土人が「家を掃除する」ために香港に殺到する。

不動産を購入するために南下する本土の人々も、今年はささやかな頂点に達している。

今年上半期、香港では合計6,117件の「マンダリン」バイヤー取引登録が記録され、前年同期の3,667件の取引から70％近く増加し、年間総額705億4,000万香港ドルに達した。前年比 42% 増加。取引高と取引額はいずれも 1995 年に最高を記録しました。

現在、香港の不動産市場における「マンダリン」購入者の割合は過去最高の25％に上昇している。

香港、建設中の住宅ビル

香港の不動産市場に殺到する本土の観光客は、次の 2 つのカテゴリーに分類できます。1 つ目のカテゴリーは香港に住み、働き、学びたい本土出身の若者で、2 つ目は香港への投資を希望する中高年です。

本土の若者は香港の教育資源や雇用機会に興味を持ち、「高人材アクセス計画」に深い影響を受けている。

いわゆる「高人材アクセス計画」は、2022年末までに高学歴で高収入の人材を呼び込むという香港政府の政策である。 2024年5月末の時点で、香港政府は8万5,000人近くの優秀な人材の申請を受け取り、6万8,000人以上が承認されている。承認された人の90％近くは本土出身者だ。

本土から香港への若者の継続的な流入は、香港の住宅価格を直接押し上げている。鄭景良氏の推計によると、2023年初頭から現在まで、香港の住宅の平均家賃は20％上昇した。

しかし、香港の新築住宅価格は下落し続けている。 8月28日、香港格付け評価局のデータによると、2024年7月の民間住宅価格指数は296.8ポイントで、前月比さらに1.88％下落し、単月としては昨年11月以来最大の下落となった。同月は３カ月連続で指数が下落した。２０１６年９月以来、過去８年で最低となった。

家賃の上昇と住宅価格の下落は、香港の不動産市場における売上高に対する家賃の比率が上昇していることを意味している。これは、投資を必要とする本土の富裕層にとって、良い入り口となります。

「デイリー・エコノミック・ニュース」の報道によると、本土の購入者は一般的に香港の中小規模の住宅、例えば総価格が1000万香港ドル未満の1～2ベッドルームの住宅を好むという。購入者。一部の新しいプロジェクトでは、「北京語ピンイン」バイヤーが 40% 以上を占めています。

実際、香港人が不動産を購入するために北に向かうのか、広東省の人々が不動産を購入するために南に向かうのかにかかわらず、それらは本質的に傾向を反映しています。広東・香港・マカオ大湾区の国内交流はますます頻繁になり、資本、技術、人材の流れはよりスムーズになり、11都市は統合されつつある。

実際、1,000 年以上前の唐の時代には、珠江デルタ平原には南海県 (宋の時代には広州、明・清の時代には広州県と呼ばれた) という行政単位が 1 つしかありませんでした。広州県が分裂し始めたのは、アヘン戦争が勃発し、香港がイギリスに割譲されてからでした。

出典: インターネット

180年以上が経過した今、珠江デルタ平原は新たな形で「統一」されました。

大湾区時代には、珠江の水は強くなり、南シナ海の風は強くなり、嶺南の富はさらに豊かになるだろう。

この記事の著者 | ラオ・ズーフェン | 責任編集 | 徐濤

編集者 | 何孟飛 | ソース |vcgb の