2024-09-05
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"greater bay area는 점점 더 도시처럼 변하고 있습니다."
글/바지울링(ba jiuling)
홍콩 시민 huang sheng은 2019년 8월 29일의 뜨거운 오후를 아직도 기억합니다.
그날 그는 홍콩 주택 관람 그룹을 따라 주하이 헝친 자유 무역 지역으로 갔다. 많이 걸은 후에도 발은 아직 물집이 생기지 않았지만 귀에 굳은살이 생길 뻔했다.
그 과정에서 주하이 현지 중개업자는 "심천을 놓치면 다시는 헝친(hengqin)을 놓치지 마세요"라고 계속 말했다. 가치 두 배." 공간이 있다. "거리는 문제가 되지 않는다. 홍콩-주하이-마카오 대교는 통행이 가능하고, 차로 1시간밖에 걸리지 않는다."…
중개업자의 노고를 견디지 못한 황생은 주택 구입 계약을 체결했다.
5년이 지나자 황생의 집 가격은 오히려 70만 달러나 떨어졌다. 손실을 입은 황생(huang sheng)은 친구들에게 집을 무작위로 사지 말라고 자주 상기시켰다.
그러나 huang sheng의 동료인 chen shenggang은 중산시에 100제곱미터 규모의 상업용 주택을 구입하는 데 백만 달러를 썼습니다.
왜 중산을 선택했는지 묻자 진승은 이렇게 답했다.이 아파트는 저와 아내가 은퇴 생활을 위해 사용하고 있습니다. 20년 거주 기준으로 월 생활비는 4,000위안이 넘습니다. 정말 대단한 일이다. 홍콩에서는 월 주차 공간 임대료가 nt$4,000입니다.”
chen sheng과 같은 홍콩 주택 구매자들은 이 기간 동안 광동의 주요 판매 사무소로 붐볐습니다. 8월 25일자 global times의 보도에 따르면:
과거에는 7월과 8월이 부동산 시장의 전통적인 비수기였지만 올해 심천-중산 회랑이 개장하면서 많은 홍콩과 마카오 고객이 부동산을 보러 "북쪽으로" 몰려들었습니다. 개발자들은 홍콩과 마카오에서 출발하는 자율주행 또는 부동산 관람 그룹과 특별 체험 그룹(예: 1박 2일 투어, 현지 음식 체험, spa 마사지 체험) 등을 통해 고객을 실제 견학하도록 유도합니다. 사유지.
'홍콩 사람들은 부동산을 사러 북쪽으로 간다'가 다시 한 번 패션 트렌드가 됐다.
홍콩 사람들이 본토 도시에서 주택을 구입하는 것은 새로운 일이 아닙니다.개혁개방 초기부터 많은 홍콩 사업가들이 광둥성에서 주택을 구입했습니다.가장 오만한 사람은 18억 위안을 들여 광저우 최남단의 땅 3만 에이커를 구입한 훠잉둥(huo yingdong)이다.
광저우 난사 신지구
그러나 그것은 소수의 홍콩 부자만을 위한 게임일 뿐 일반 홍콩 시민들과는 아무런 관련이 없습니다. 당시 홍콩의 경제는 호황을 누리고 있었습니다. 1980년 홍콩의 1인당 gdp는 광둥성의 90배가 넘었습니다. 많은 홍콩인들은 광둥성의 '가난한 친척'을 무시하지 않았습니다. 부동산 시장.
이후 광둥성의 급속한 경제 발전으로 인해 점점 더 많은 홍콩인들이 광둥성으로 이주하게 되었고, 광둥성은 날로 좋아지고 주강삼각주와 홍콩 사이의 경제 및 도시 건설 격차가 점차 줄어들고 있음을 알게 되었습니다. 그래서 주강삼각주에 집을 구입하자는 생각이 떠올랐어요.
2019년경, 홍콩 사람들이 북쪽으로 부동산을 구입하는 작은 절정의 첫 번째 물결이었습니다.당시 주강삼각주 부동산 시장은 매우 뜨거웠고, 많은 광둥성 사람들이 부동산 투기로 돈을 벌었고 홍콩 사람들도 매료되었습니다.
한편, 광둥성 각급 정부는 홍콩 사람들이 북쪽으로 부동산을 구입하는 것을 지원합니다.2019년 이전에 홍콩 및 마카오 거주자는 광둥에서 1년 동안 거주하고 근무해야 하며 관련 학업, 취업, 거주 증명서 및 고용주 증명서를 제공해야 자영업 주택을 구입할 수 있습니다.
2019년 하반기에 주강삼각주의 9개 도시는 이러한 제한 정책을 점차적으로 해제하고 주택 구입 절차를 단순화했습니다. 홍콩 및 마카오 거주자는 거주지를 구입하려면 홍콩 및 마카오 신분증과 패스만 제시하면 됩니다.
많은 홍콩 주민들은 이 소식에 감동을 받아 주말에 북쪽으로 향했고, 가치 평가 가능성이 가장 큰 부동산을 찾기 위해 쇼핑하고 부동산을 조사했습니다.
당시 선전 첸하이(shenzhen qianhai) 보세구, 주하이 헝친(zhuhai hengqin) 보세구, 광저우 난사(guangzhou nansha) 보세구는 홍콩 투자자들이 가장 높이 평가하는 분야였습니다.
이들 3개 자유무역지대는 국가정책의 혜택을 누리며 많은 대기업과 스타 스타트업이 정착하고 있다. 산업경제가 급속도로 발전하고 교육·의료 지원시설도 점차 개선돼 국민들에게 무한한 상상의 여지를 주고 있다.
이상은 매우 충만하고 현실은 매우 마른 체형입니다. '3개 레드 라인' 정책, '2개 토지 공급 집중' 정책, '담보대출 집중 관리' 정책 등 부동산 통제 정책이 지속적으로 강화되면서 본토 부동산 시장은 180도 역전됐다. 2021년 하반기에도 주택 가격이 계속 하락하면서 홍콩 사람들의 투기 꿈이 산산조각이 났습니다.
그러나 홍콩과 주강삼각주 사이의 주택 가격 격차가 여전히 존재하기 때문에 주강삼각주의 상업용 주택은 여전히 홍콩 사람들에게 매력적입니다.
2023년 이후 홍콩 사람들은 주강 삼각주로 돌아가 '살해'했습니다.
올해 상반기 '북쪽으로 향하는 홍콩 자동차'의 월평균 대수는 11만 대를 넘어섰고, 홍콩-주하이-마카오 대교를 통과하는 홍콩 단판 자동차의 월평균 증가율은 약 34%에 달했다. . 6월 30일 또 다른 '대동맥' 선전-중산 통로가 개통된 이후 첫 달 누적 교통량은 300만 대를 넘어섰고, 일일 평균 교통량은 약 10만 대에 이른다.
중산, 광동, 심천-중 항로
북쪽으로 가는 홍콩 버스 중에는 광둥성 기관이 주선한 버스가 다수 있고, 그 안에 탑승한 승객은 주강삼각주에 부동산을 보러 가는 홍콩인이다.
58 anjuke research institute의 zhang bo 회장은 다음과 같이 지적했습니다. “올해 초부터 greater bay area의 부동산 시장은 계속 감소했으며 공급이 수요를 초과했으며 이로 인해 많은 직접 주택 프로젝트도 발생했습니다. 새로운 고객 그룹을 개발하기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다. 거래 수수료는 또한 중개자에게 홍콩과 마카오 고객을 유치할 수 있는 강력한 인센티브를 제공합니다.”
홍콩의 세입자들은 에이전트의 노고에 부응하여 매우 신속하게 주문을 했습니다. 마음에 들면 지체 없이 구매해 줍니다.
증권타임스에 따르면 지난 7월 말 기준 선전 중고주택 시장에서 홍콩 고객이 거래량의 약 4%를 차지했다. 홍콩 사람들은 부동산을 구입하기 위해 북쪽으로 가고 있으며 두 번째 절정이 있습니다.
이 현상에 대해 금융평론가 류샤오보(liu xiaobo)는 자신의 견해를 다음과 같이 표현했습니다.
올해부터 홍콩 사람들이 greater bay area의 도시에서 주택을 구입하기 위해 북쪽으로 이동하는 것이 실제로 크게 증가했습니다. 이는 홍콩 사람들이 소비를 위해 북쪽으로 향하는 새로운 물결과 밀접한 관련이 있습니다. 홍콩 사람들이 북쪽으로 향하는 소비 물결에는 세 가지 주요 이유가 있습니다. 첫째, 홍콩 달러가 위안화에 대해 평가절상되어 북쪽으로 향하는 소비가 매우 비용 효율적이게 되었습니다. 둘째, 홍콩 자체 소비가 감소하고 소비가 북쪽으로 향하고 있습니다. 세 번째, 최근 몇 년 동안 본토의 교통 시설과 상업 시설이 더욱 완벽해지고 쇼핑 환경이 더욱 좋아졌습니다.
점점 더 많은 홍콩인들이 소비를 위해 북쪽으로 여행하고 있으며, 대만 지역의 개발 수준이 홍콩과 가깝고 의료가 더 편리하고 효율적이라는 것을 깨닫고 있습니다. 본토에서 은퇴하거나 도시 건너편에 사는 것이 매력적이라는 것을 알게 하십시오.
과거 홍콩 사람들은 집을 구입하기 위해 본토에 왔을 때 투자와 평가에 더 중점을 두었습니다. 이제는 개인적인 사용에 더 중점을 두고 있습니다. 은퇴 전에는 5+2 도시 간 생활을 즐길 수 있고, 은퇴 후에는 본토에서 몸을 돌볼 수 있습니다.
홍콩 사람들이 집을 사러 북쪽으로 향하는 여정의 이면에는 두 곳 사이의 경제적 변화와 문화적 통합이 자리잡고 있습니다.
홍콩 사람들이 집을 구입하는 정신적 과정 뒤에는 집을 구입하려는 선호가 숨어 있습니다.
선임 부동산 중개인 zheng jingliang은 minibus에게 다음과 같이 말했습니다.주강삼각주 9개 도시 중 홍콩 주민들이 주택을 구입하기 위한 첫 번째 선택지는 주하이(zhuhai)나 중산(zhongshan)이다.
광저우, 포산, 장먼, 후이저우, 자오칭은 어떨까요? 이 5개 도시는 홍콩에서 너무 멀기 때문에 운전해서 왔다 갔다 하는 것이 매우 번거롭습니다.
그렇다면 홍콩과 매우 가까운 선전이나 둥관은 어떨까요? 이 두 도시는 다른 지방 사람들의 지원을 받고 있기 때문에 주민들은 광둥어를 거의 사용하지 않으며 거리에서 정통 광둥어 레스토랑을 찾기가 어렵습니다. 이로 인해 홍콩 동포들은 통합시 불편함을 느낍니다.
상업용 주택의 판매 대비 임대료 비율이 너무 낮습니다. 홍콩 사람들은 선전에서 집을 사는 것보다 선전에서 집을 임대하는 것을 선호합니다. 미니버스 동급생 cai sheng(홍콩 영주권자)은 심천에서 임대하고 중산에서 구입하기로 결정했습니다.
도시 선호도 외에도 홍콩 사람들은 집을 구입할 때 가격, 위치, 객실 유형, 품질, 풍수 및 기타 요소에 관심을 갖고 있습니다.
부동산정보를 잘 아는 주택구입자
홍콩 중산층은 자산이 제한되어 있기 때문에 이미 홍콩에 집을 구입한 후에는 돈을 들여 비싼 집을 사기가 어렵습니다. 홍콩의 중산층은 일반적으로 광저우의 zhujiang new town 및 shenzhen bay 북부와 같은 주요 위치를 고려하지 않습니다. 주하이(zhuhai), 중산(zhongshan) 및 기타 도시의 잘 꾸며진 빌라도 홍콩 중산층의 예산을 초과할 것입니다.
실제로 홍콩 사람들의 주택 지역 추구는 본토인만큼 과장되지 않습니다 (일부 소도시의 부동산 프로젝트는 120 평방 미터 이상의 주택 만 판매합니다).홍콩에서는 1인당 생활 면적이 5㎡에 불과해 92㎡를 초과하면 '1000피트 맨션'으로 간주된다.
그러나 홍콩 사람들은 본토 사람들보다 커뮤니티 시설과 주거 품질에 대한 요구 사항이 더 엄격합니다. 북부 지역의 주택 구입 물결은 홍콩 중산층이 주도하고 있습니다. 그들은 시설이 잘 갖춰져 있고 기존 건물이 있는 대규모 주거 단지를 선호하며, 주로 2~3개 침실이 있는 아파트를 선호합니다.
zheng jingliang은 minibus와의 인터뷰에서 노인 간호가 주요 요구 사항인 홍콩의 중노년층도 교통 조건을 매우 중요하게 생각한다고 말했습니다.광둥성의 의료 수준이 급속히 향상되었지만 홍콩의 노인들은 여전히 홍콩의 의료 시스템을 더 신뢰합니다.본토에 살고 있더라도 의사를 만나려면 홍콩으로 돌아가야 합니다.
일반적으로 홍콩 사람들은 광둥성에서 주택을 구입할 때 더 합리적이고 수줍어하지 않습니다.
홍콩 사람들이 본토에서 집을 사기 위해 '돌진'할 때, 점점 더 많은 본토 사람들이 '집 청소'를 위해 홍콩으로 달려가고 있습니다.
부동산을 구입하기 위해 남쪽으로 향하는 본토 사람들도 올해 소폭 정점에 도달했습니다.
올해 상반기 홍콩은 총 6,117건의 '만다린' 구매자 거래 등록을 기록했는데, 이는 지난해 같은 기간의 3,667건의 거래보다 거의 70% 증가한 수치이며 총 금액은 705억 4천만 홍콩달러에 달한다. 거래량과 거래금액 모두 1995년에 사상 최고치를 기록했습니다. 올해 최고치를 기록했습니다.
현재 홍콩 부동산 시장에서 "만다린" 구매자의 비율은 25%로 사상 최고치를 기록했습니다.
홍콩, 건설중인 주거용 건물
홍콩 부동산 시장으로 몰려드는 본토 관광객은 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.첫 번째 범주는 홍콩에서 살고 일하고 공부하기를 원하는 본토 출신의 젊은이들이며, 두 번째 범주는 홍콩에 투자하기를 원하는 중년 및 노년층입니다.
본토 젊은이들은 홍콩의 교육 자원과 취업 기회에 관심을 갖고 있으며 "고급 인재 접근 계획"에 깊은 영향을 받았습니다.
이른바 '고인재 접근 계획'은 2022년 말까지 고학력, 고소득 인재를 유치하겠다는 홍콩 정부의 정책이다. 2024년 5월 말 현재 홍콩 정부는 약 85,000명의 우수 인재 지원서를 접수했고, 68,000명 이상이 승인되었습니다. 승인된 사람들의 거의 90%가 본토 출신입니다.
본토에서 홍콩으로 젊은이들이 지속적으로 유입되면서 홍콩의 주택 가격이 직접적으로 상승했습니다. zheng jingliang의 추정에 따르면 2023년 초부터 현재까지 홍콩의 평균 주택 임대료는 20% 증가했습니다.
그러나 홍콩의 신규 주택 가격은 계속 하락하고 있다. 8월 28일 홍콩 신용평가부 자료에 따르면 2024년 7월 민간 주택 가격 지수는 296.8포인트로 전월 대비 1.88% 하락해 지난해 11월 이후 최대 월간 하락폭을 기록했다. 지수가 3개월 연속 하락했다.2016년 9월 이후 8년 만에 최저치다.
임대료 상승과 주택 가격 하락은 홍콩 부동산 시장의 판매 대비 임대료 비율이 상승하고 있음을 의미합니다. 이는 투자가 필요한 본토 부유층에게 좋은 진입점입니다.
"daily economic news" 보고서에 따르면, 본토 구매자는 일반적으로 총 가격이 hk$1000만 미만인 1~2개 침실과 같은 홍콩의 중소형 주택을 선호합니다. 구매자. 일부 신규 프로젝트에서는 '북경어 병음' 구매자가 40% 이상을 차지합니다.
실제로 부동산을 구입하기 위해 홍콩 사람들이 북쪽으로 가는지, 부동산을 구입하기 위해 남쪽으로 가는 광둥 사람들인지는 본질적으로 다음과 같은 추세를 반영합니다.광둥-홍콩-마카오 대만구 지역의 내부 교류가 점점 더 빈번해지고 자본, 기술, 인재의 흐름이 원활해지고 11개 도시가 통합되고 있습니다.
사실, 1,000여년 전 당나라 초기에는 주강 삼각주 평원에 남해현(송 왕조에서는 광저우, 명청 왕조에서는 광저우 현이라고 불림)이라는 행정 구역이 단 하나뿐이었습니다. 아편전쟁이 발발하고 홍콩이 영국에 할양된 후에야 광저우 현이 분열되기 시작했습니다.
출처 : 인터넷
이제 180여년이 흘렀고 주강 삼각주 평원은 새로운 형태로 '통일'되었습니다.
대만구 시대에는 주강(珠河)의 물이 강해지고, 남중국해의 바람이 강해지며, 링난의 부(富)가 더욱 번영하게 될 것입니다.
이 기사의 저자 | 라오 주펀 | 책임편집 | 쉬타오
편집자 | 허 멍페이 소스 |(주)
