"a grande baía está se tornando cada vez mais parecida com uma cidade."

texto/ba jiuling (

o cidadão de hong kong, huang sheng, ainda se lembra da tarde quente de 29 de agosto de 2019.

naquele dia, ele seguiu um grupo de observação de casas de hong kong até a zona franca de zhuhai hengqin. depois de caminhar muito, seus pés ainda não estavam com bolhas, mas suas orelhas estavam prestes a ficar com calos.

ao longo do caminho, o agente local em zhuhai dizia: “se você sentir falta de shenzhen, não perca hengqin novamente”. “shenzhen nanshan agora vale 100,000, e hengqin vale pelo menos 80,000. dobrou de valor." há espaço.” “a distância não é um problema. a ponte hong kong-zhuhai-macau está aberta ao tráfego e leva apenas uma hora para dirigir.”…

incapaz de resistir ao árduo trabalho do intermediário, huang sheng assinou o contrato de compra da casa.

cinco anos se passaram. em vez de valorização, o preço total da casa de huang sheng caiu em 700.000. huang sheng, que sofreu uma perda, sempre lembrava seus amigos de não comprarem casas aleatoriamente.

mas sempre há pessoas que não ouvem. chen shenggang, colega de huang sheng, gastou 1 milhão para comprar uma casa comercial de 100 metros quadrados na cidade de zhongshan.

quando questionado por que escolheu zhongshan, chen sheng respondeu assim: "este apartamento é usado por minha esposa e eu para nossa aposentadoria. com base em uma estadia de 20 anos, meu custo mensal é de apenas mais de 4.000 yuans. é um ótimo negócio. em hong kong, o aluguel mensal de uma vaga de estacionamento é de nt$ 4.000.”

os compradores de casas de hong kong, como chen sheng, ficaram lotados de grandes escritórios de vendas em guangdong durante este período. de acordo com o relatório do global times de 25 de agosto:

no passado, julho e agosto eram a tradicional época baixa para o mercado imobiliário, mas este ano a abertura do corredor shenzhen-zhongshan atraiu um grande número de clientes de hong kong e macau para "ir para norte" para ver propriedades. os desenvolvedores têm grupos autônomos ou de visualização de propriedades e grupos de experiências especiais partindo de hong kong e macau (por exemplo: passeio de dois dias e uma noite, experimente a comida local, experimente a massagem no spa) e outros métodos para atrair clientes para inspecionar o real. propriedade.

“as pessoas de hong kong vão para o norte para comprar propriedades” tornou-se mais uma vez uma tendência da moda.

a jornada psicológica do povo de hong kong

não é novidade para os habitantes de hong kong comprar casas nas cidades do continente.já nos primeiros dias da reforma e abertura, muitos empresários de hong kong compraram casas em guangdong.a pessoa mais arrogante é huo yingdong, que gastou 1,8 bilhão de yuans para comprar 30.000 acres de terra na parte sul de guangzhou.

novo distrito de guangzhou nansha

no entanto, este é um jogo exclusivo para um pequeno número de pessoas ricas de hong kong e não tem nada a ver com os cidadãos comuns de hong kong. naquela época, a economia de hong kong estava em expansão. em 1980, o pib per capita de hong kong era mais de 90 vezes o de guangdong. muitas pessoas de hong kong não desprezavam os seus "parentes pobres" em guangdong, muito menos se preocupavam com os guangdong. mercado imobiliário.

mais tarde, devido ao rápido desenvolvimento económico de guangdong, cada vez mais pessoas de hong kong foram para guangdong. eles descobriram que guangdong estava melhorando a cada dia e que a lacuna econômica e de construção urbana entre o delta do rio das pérolas e hong kong estava gradualmente diminuindo. , então surgiu a ideia de comprar uma casa no delta do rio das pérolas.

por volta de 2019, foi a primeira onda de pequeno clímax para a população de hong kong ir para o norte para comprar propriedades.naquela época, o mercado imobiliário no delta do rio das pérolas estava extremamente aquecido. muitas pessoas de guangdong fizeram fortuna especulando no mercado imobiliário, o que também atraiu pessoas de hong kong.

por outro lado, os governos a todos os níveis em guangdong também apoiam as pessoas de hong kong que vão para norte para comprar propriedades.antes de 2019, os residentes de hong kong e macau deviam ter vivido e trabalhado em guangdong durante um ano e fornecido estudos, trabalho, certificados de residência e certificados de empregador relevantes antes de poderem adquirir uma residência independente.

no segundo semestre de 2019, as nove cidades do delta do rio das pérolas levantaram gradualmente estas políticas restritivas e simplificaram o processo de compra de casa. os residentes de hong kong e macau apenas necessitam de apresentar os seus bilhetes de identidade e passes de hong kong e macau para adquirirem uma residência.

muitos residentes de hong kong ficaram emocionados com a notícia e rumaram para o norte nos finais de semana, fazendo compras e visitando imóveis em busca de imóveis que pareciam ter maior potencial de valorização.

naquela época, a zona franca de shenzhen qianhai, a zona franca de zhuhai hengqin e a zona franca de guangzhou nansha eram os setores mais valorizados pelos investidores de hong kong.

estas três zonas de comércio livre beneficiam dos dividendos das políticas nacionais e atraíram a instalação de muitas grandes empresas e startups de renome. a economia industrial está a desenvolver-se rapidamente e as instalações de apoio educativo e médico estão a melhorar gradualmente, dando às pessoas espaço ilimitado para a imaginação.

o ideal é muito pleno, a realidade é muito tênue. com a contínua intensificação das políticas de controlo imobiliário, como a política das “três linhas vermelhas”, a política das “duas concentrações de oferta de terrenos” e a política de “gestão da concentração hipotecária”, o mercado imobiliário do continente sofreu uma reversão de 180 graus. no segundo semestre de 2021, e os preços da habitação continuaram a cair, destruindo os sonhos especulativos do povo de hong kong.

no entanto, como a disparidade de preços da habitação entre hong kong e o delta do rio das pérolas ainda existe, a habitação comercial no delta do rio das pérolas ainda é atractiva para a população de hong kong.

depois de 2023, o povo de hong kong "matou" no delta do rio das pérolas.

no primeiro semestre deste ano, o número médio mensal de "carros de hong kong indo para o norte" ultrapassou 110.000, e a taxa média de crescimento mensal dos carros de placa única de hong kong que passam pela ponte hong kong-zhuhai-macau foi de quase 34%. . desde a abertura de outra "grande artéria" do corredor shenzhen-zhongshan em 30 de junho, o volume de tráfego acumulado no primeiro mês ultrapassou 3 milhões, com um volume médio de tráfego diário de aproximadamente 100 mil veículos.

zhongshan, guangdong, passagem shenzhen-zhong

entre os ônibus de hong kong que vão para o norte, há vários ônibus organizados por agências de guangdong, e os passageiros dentro são pessoas de hong kong que vão ao delta do rio das pérolas para ver propriedades.

zhang bo, presidente do 58 anjuke research institute, destacou: “desde o início deste ano, o mercado imobiliário na área da grande baía continuou a diminuir e a oferta excede a procura. isto também levou a muitos projetos habitacionais de primeira mão. envidando grandes esforços para desenvolver novos grupos de clientes mais as comissões de transação também dão aos intermediários um forte incentivo para atrair clientes de hong kong e macau.”

os inquilinos em hong kong têm correspondido aos esforços meticulosos dos agentes. eles são muito rápidos em fazer pedidos. se gostarem, compram sem demora.

de acordo com o securities times, no final de julho, os clientes de hong kong representavam cerca de 4% do volume de transações no mercado imobiliário de segunda mão de shenzhen. a população de hong kong está indo para o norte para comprar propriedades e há um segundo clímax.

em relação a este fenómeno, o comentador financeiro liu xiaobo expressou a sua opinião:

desde este ano, tem havido de facto um aumento significativo de pessoas de hong kong que se deslocam para norte para comprar casas em cidades da grande baía. isto está intimamente relacionado com a nova onda de pessoas de hong kong que se deslocam para o norte para consumir. existem três razões principais para esta onda de pessoas de hong kong que se deslocam para o norte para consumir: em primeiro lugar, o dólar de hong kong valorizou-se face ao rmb, tornando o consumo no sentido norte muito rentável; em segundo lugar, o consumo próprio de hong kong diminuiu e o consumo rumo ao norte; tornou-se um substituto; em terceiro lugar, nos últimos anos, as instalações de transporte e comerciais do continente são mais completas e o ambiente de compras é ainda mais valioso.

cada vez mais pessoas de hong kong viajam para o norte para consumir, percebendo que o nível de desenvolvimento da grande baía é próximo ao de hong kong e que o tratamento médico é mais conveniente e eficiente. deixe-os achar atraente se aposentar no continente ou morar no outro lado da cidade.

no passado, quando as pessoas de hong kong vinham ao continente para comprar casas, concentravam-se mais no investimento e na valorização. agora está mais focado no uso pessoal. você pode desfrutar de uma vida 5 + 2 na cidade antes de se aposentar e pode cuidar de si mesmo no continente após a aposentadoria.

por trás da viagem das pessoas de hong kong para o norte para comprar casas estão as mudanças económicas e a integração cultural entre os dois lugares.

de que tipo de casa as pessoas de hong kong gostam?

por trás do processo mental das pessoas de hong kong que compram uma casa estão suas preferências em comprar uma casa.

o corretor imobiliário sênior zheng jingliang disse ao minibus,entre as nove cidades do delta do rio das pérolas, a primeira escolha para os residentes de hong kong comprarem uma casa é zhuhai ou zhongshan.

por que não guangzhou, foshan, jiangmen, huizhou ou zhaoqing? como essas cinco cidades estão muito longe de hong kong, dirigir de um lado para outro é muito problemático.

então porque não shenzhen ou dongguan, que ficam muito perto de hong kong? como estas duas cidades são apoiadas por pessoas de outras províncias, os residentes raramente falam cantonês e é difícil encontrar restaurantes cantoneses autênticos nas ruas. isto faz com que os compatriotas de hong kong se sintam desconfortáveis ​​quando se integram.

a relação entre aluguel e venda de moradias comerciais é muito baixa. as pessoas de hong kong preferem alugar uma casa em shenzhen do que comprar uma casa em shenzhen. o colega de microônibus cai sheng (residente permanente em hong kong) optou por alugar em shenzhen e comprar em zhongshan.

além das preferências da cidade, os moradores de hong kong também se preocupam com preço, localização, tipo de quarto, qualidade, feng shui e outros fatores ao comprar uma casa.

compradores de casas que conhecem as informações imobiliárias

dado que a classe média em hong kong tem activos limitados, é difícil para eles gastar dinheiro para comprar uma casa cara depois de já terem comprado uma casa em hong kong. a classe média de hong kong geralmente não considera locais privilegiados como a cidade nova de zhujiang, em guangzhou, e o norte da baía de shenzhen. as vilas bem decoradas em zhuhai, zhongshan e outras cidades também excederão o orçamento da classe média de hong kong.

na verdade, a procura de espaço habitacional por parte da população de hong kong não é tão exagerada como a dos continentais (os projectos imobiliários em algumas pequenas cidades vendem apenas casas com área superior a 120 metros quadrados).em hong kong, a área habitacional per capita é de apenas 5 metros quadrados e, se ultrapassar 92 metros quadrados, será considerada uma “mansão de mil pés”.

no entanto, a população de hong kong tem requisitos mais rigorosos em termos de instalações comunitárias e qualidade de habitação do que os habitantes do continente. esta onda de compra de casas no norte é liderada pela classe média mais velha de hong kong. eles preferem comprar complexos residenciais de grande porte com instalações maduras e edifícios existentes. as unidades são principalmente de 2 a 3 quartos. muitas pessoas também escolhem apartamentos com preços totais mais baixos.

zheng jingliang disse ao minibus que as pessoas de meia-idade e idosas em hong kong, cujas principais necessidades são os cuidados aos idosos, também atribuem grande importância às condições de transporte.embora o nível médico em guangdong tenha melhorado rapidamente, os idosos em hong kong ainda confiam mais no sistema médico de hong kong.mesmo morando no continente, ainda terei que voltar a hong kong para consultar um médico.

de um modo geral, as pessoas de hong kong são mais racionais e não tímidas quando compram casas em guangdong.

interoperabilidade na grande baía

quando as pessoas de hong kong estão “correndo” para comprar casas no continente, cada vez mais pessoas do continente estão correndo para hong kong para “varrer casas”.

as pessoas do continente que vão para o sul para comprar propriedades também atingiram um pequeno clímax este ano.

no primeiro semestre deste ano, hong kong registou um total de 6.117 registos de transacções de compradores "mandarim", um aumento de quase 70% em relação às 3.667 transacções no mesmo período do ano passado, envolvendo um montante total de hk$ 70,54 mil milhões, um aumento anual de 42%. tanto o volume como o valor das transações atingiram um recorde em 1995. um recorde no ano.

a actual proporção de compradores de "mandarim" no mercado imobiliário de hong kong aumentou para um máximo histórico de 25%.

hong kong, edifícios residenciais em construção

os turistas do continente que inundam o mercado imobiliário de hong kong podem ser divididos em duas categorias:a primeira categoria são os jovens do continente que querem viver, trabalhar e estudar em hong kong, e a segunda categoria são os pessoas de meia-idade e idosos que querem investir em hong kong.

os jovens do continente gostaram dos recursos educacionais e das oportunidades de emprego de hong kong e foram profundamente influenciados pelo "plano de acesso a altos talentos".

o chamado "plano de acesso a altos talentos" é uma política do governo de hong kong para atrair talentos altamente qualificados e de alta renda até o final de 2022. no final de maio de 2024, o governo de hong kong recebeu quase 85.000 candidaturas de grandes talentos e mais de 68.000 foram aprovadas. quase 90% dos aprovados são do continente.

o afluxo contínuo de jovens do continente para hong kong fez subir diretamente os preços da habitação em hong kong. segundo estimativa de zheng jingliang, desde o início de 2023 até agora, o aluguel médio das casas em hong kong aumentou 20%.

no entanto, os preços das novas casas em hong kong continuam a cair. em 28 de agosto, dados do departamento de classificação e avaliação de hong kong mostraram que o índice de preços residenciais privados em julho de 2024 estava em 296,8 pontos, queda de mais 1,88% em relação ao mês anterior, o maior declínio em um único mês desde novembro do ano passado. índice caiu por três meses consecutivos o mês caiu,foi o mais baixo dos últimos oito anos desde setembro de 2016.

o aumento das rendas e a queda dos preços da habitação significam que o rácio renda/vendas no mercado imobiliário de hong kong está a aumentar. este é um bom ponto de entrada para pessoas ricas do continente com necessidades de investimento.

de acordo com o relatório do "daily economic news", os compradores do continente geralmente preferem unidades habitacionais de pequeno e médio porte em hong kong, como 1-2 quartos com um preço total inferior a hk$ 10 milhões. há também uma certa proporção de luxo. compradores. em alguns novos projetos, os compradores de “mandarin pinyin” representam mais de 40%.

na verdade, quer sejam as pessoas de hong kong que vão para o norte para comprar propriedades, quer as pessoas de guangdong que vão para o sul para comprar propriedades, reflectem essencialmente uma tendência:os intercâmbios internos na grande baía guangdong-hong kong-macau estão a tornar-se cada vez mais frequentes, o fluxo de capital, tecnologia e talentos está a tornar-se mais suave e as 11 cidades estão a ser integradas.

na verdade, já na dinastia tang, há mais de 1.000 anos, havia apenas uma unidade administrativa na planície do delta do rio das pérolas - o condado de nanhai (chamado guangzhou na dinastia song e prefeitura de guangzhou nas dinastias ming e qing). só quando estourou a guerra do ópio e hong kong foi cedido à grã-bretanha é que a prefeitura de guangzhou começou a se dividir.

fonte: internet

já se passaram mais de 180 anos e a planície do delta do rio das pérolas foi "unificada" em uma nova forma.

na era da grande baía, a água do rio das pérolas ficará mais forte, o vento no mar da china meridional ficará mais forte e a riqueza em lingnan se tornará mais próspera.

autor deste artigo | rao zufen | responsabilidadeeditar | xu tao

editor | ele meng fei fonte |vcg