"la greater bay area sta diventando sempre più simile a una città."

testo/ba jiuling (

il cittadino di hong kong huang sheng ricorda ancora il caldo pomeriggio del 29 agosto 2019.

quel giorno, ha seguito un gruppo di osservazione di una casa di hong kong nella zona di libero scambio di zhuhai hengqin. dopo aver camminato molto, i suoi piedi non erano ancora pieni di vesciche, ma le sue orecchie stavano per formarsi dei calli.

lungo la strada, l'agente locale di zhuhai continuava a dire: "se ti manca shenzhen, non perderti di nuovo hengqin". "shenzhen nanshan ora vale 100.000 e hengqin almeno 80.000. questa proprietà vale solo 40.000 e ha ha raddoppiato il suo valore." c'è spazio." "la distanza non è un problema. il ponte hong kong-zhuhai-macao è aperto al traffico e ci vuole solo un'ora di guida."...

incapace di resistere al duro lavoro dell'intermediario, huang sheng ha firmato il contratto di acquisto della casa.

sono passati cinque anni invece di apprezzarsi, il prezzo totale della casa di huang sheng è sceso di 700.000. huang sheng, che ha subito una perdita, ricordava spesso ai suoi amici di non comprare case a caso.

ma ci sono sempre persone che non ascoltano, chen shenggang, collega di huang sheng, ha speso 1 milione per acquistare una casa commerciale di 100 metri quadrati nella città di zhongshan.

quando gli è stato chiesto perché avesse scelto zhongshan, chen sheng ha risposto così: "questo appartamento viene utilizzato da me e mia moglie per la nostra pensione. sulla base di un soggiorno di 20 anni, il mio costo mensile è di soli 4.000 yuan. è un ottimo affare. a hong kong l’affitto mensile di un parcheggio è di nt$4.000.”

durante questo periodo gli acquirenti di case di hong kong come chen sheng sono stati affollati di importanti uffici vendite nel guangdong. secondo il rapporto del global times del 25 agosto:

in passato, luglio e agosto erano tradizionalmente la bassa stagione per il mercato immobiliare, ma quest'anno l'apertura del corridoio shenzhen-zhongshan ha attirato un gran numero di clienti di hong kong e macao a "andare a nord" per vedere le proprietà gli sviluppatori dispongono di gruppi con guida autonoma o per la visione di proprietà e gruppi di esperienza speciali con partenza da hong kong e macao (ad esempio: tour di due giorni e una notte, esperienza del cibo locale, esperienza del massaggio spa) e altri metodi per attirare i clienti a ispezionare la realtà. proprietà.

"la gente di hong kong va a nord per comprare proprietà" è diventata ancora una volta una tendenza della moda.

il viaggio psicologico della gente di hong kong

non è una novità per gli abitanti di hong kong acquistare case nelle città continentali.già nei primi giorni della riforma e dell’apertura, molti uomini d’affari di hong kong acquistarono case nel guangdong.la persona più arrogante è huo yingdong, che ha speso 1,8 miliardi di yuan per acquistare 30mila acri di terreno nella parte più meridionale di guangzhou.

nuovo distretto di guangzhou nansha

tuttavia, questo è un gioco esclusivo per un piccolo numero di ricchi di hong kong e non ha nulla a che fare con i normali cittadini di hong kong. a quel tempo, l'economia di hong kong era in forte espansione. nel 1980, il pil pro capite di hong kong era più di 90 volte quello del guangdong. molti hongkonghesi non disprezzavano i loro "parenti poveri" nel guangdong, per non parlare del guangdong. mercato immobiliare.

successivamente, a causa del rapido sviluppo economico del guangdong, sempre più persone di hong kong si recarono nel guangdong. scoprirono che il guangdong stava migliorando di giorno in giorno e il divario economico e di costruzione urbana tra il delta del fiume pearl e hong kong si stava gradualmente riducendo. , così è nata l'idea di acquistare una casa nel delta del fiume pearl.

intorno al 2019, c’è stata la prima ondata di piccolo climax per gli abitanti di hong kong che si sono diretti al nord per acquistare proprietà.a quel tempo, il mercato immobiliare nel delta del fiume pearl era estremamente caldo. molti abitanti del guangdong facevano fortuna speculando nel settore immobiliare, cosa che attirava anche gli abitanti di hong kong.

d’altro canto, anche i governi a tutti i livelli del guangdong sostengono gli abitanti di hong kong che si recano al nord per acquistare proprietà.prima del 2019, i residenti di hong kong e macao dovevano aver vissuto e lavorato nel guangdong per un anno e fornito i relativi certificati di studio, lavoro, residenza e datore di lavoro prima di poter acquistare una residenza occupata autonomamente.

nella seconda metà del 2019, le nove città del delta del fiume pearl hanno gradualmente revocato queste politiche restrittive e semplificato il processo di acquisto della casa. i residenti di hong kong e macao devono solo fornire le carte d'identità e i pass di hong kong e macao per acquistare una residenza.

molti residenti di hong kong sono stati commossi dalla notizia e si sono diretti a nord nei fine settimana, facendo acquisti e verificando proprietà alla ricerca di proprietà che sembravano avere il maggiore potenziale di apprezzamento.

a quel tempo, la zona di libero scambio di shenzhen qianhai, la zona di libero scambio di zhuhai hengqin e la zona di libero scambio di guangzhou nansha erano i settori più apprezzati dagli investitori di hong kong.

queste tre zone di libero scambio godono dei dividendi delle politiche nazionali e hanno attirato l’insediamento di molte grandi aziende e startup stellari. l’economia industriale si sta sviluppando rapidamente e le strutture di supporto educativo e medico stanno gradualmente migliorando, dando alle persone spazio illimitato per l’immaginazione.

l'ideale è molto pieno, la realtà è molto scarna. con la continua intensificazione delle politiche di controllo immobiliare, come la politica delle "tre linee rosse", la politica della "due concentrazioni dell'offerta fondiaria" e la politica della "gestione della concentrazione dei mutui", il mercato immobiliare continentale ha subito un'inversione di 180 gradi. nella seconda metà del 2021, e i prezzi delle case hanno continuato a scendere. ciò ha infranto i sogni speculativi degli abitanti di hong kong.

tuttavia, poiché il divario nei prezzi delle case tra hong kong e il delta del fiume pearl esiste ancora, gli alloggi commerciali nel delta del fiume pearl sono ancora attraenti per gli abitanti di hong kong.

dopo il 2023, la popolazione di hong kong è stata "uccisa" nel delta del fiume pearl.

nella prima metà di quest'anno, il numero medio mensile di "auto di hong kong in direzione nord" ha superato le 110.000 unità e il tasso di crescita medio mensile delle auto a targa singola di hong kong che attraversano il ponte hong kong-zhuhai-macao è stato quasi del 34%. . dall'apertura di un'altra "importante arteria" del corridoio shenzhen-zhongshan il 30 giugno, il volume di traffico cumulativo nel primo mese ha superato i 3 milioni, con un volume di traffico medio giornaliero di circa 100.000 veicoli.

passaggio di zhongshan, guangdong, shenzhen-zhong

tra gli autobus di hong kong diretti a nord, ci sono un certo numero di autobus organizzati dalle agenzie del guangdong, e i passeggeri all'interno sono persone di hong kong che si recano al delta del fiume pearl per visionare le proprietà.

zhang bo, presidente del 58 anjuke research institute, ha sottolineato: “dall’inizio di quest’anno, il mercato immobiliare nella greater bay area ha continuato a diminuire e l’offerta supera la domanda, ciò ha portato anche a molti progetti abitativi di prima mano facendo grandi sforzi per sviluppare nuovi gruppi di clienti leggi le commissioni sulle transazioni danno anche agli intermediari un forte incentivo per attirare clienti da hong kong e macao.”

gli inquilini di hong kong sono stati all'altezza degli sforzi scrupolosi degli agenti. sono molto veloci nell'effettuare gli ordini. se gli piace, lo acquistano senza alcun ritardo.

secondo il securities times, alla fine di luglio, i clienti di hong kong rappresentavano circa il 4% del volume delle transazioni nel mercato immobiliare di seconda mano di shenzhen. gli abitanti di hong kong si stanno dirigendo a nord per acquistare proprietà e si assiste a un secondo climax.

riguardo a questo fenomeno, il commentatore finanziario liu xiaobo ha espresso il suo punto di vista:

da quest’anno, infatti, si è registrato un aumento significativo di persone di hong kong che si sono recate a nord per acquistare case nelle città della greater bay area. ciò è strettamente correlato alla nuova ondata di persone di hong kong che si recano a nord per consumare. ci sono tre ragioni principali per questa ondata di persone di hong kong che si spostano verso nord per consumare: in primo luogo, il dollaro di hong kong si è apprezzato rispetto al rmb, rendendo il consumo diretto a nord molto conveniente in termini di costi; in secondo luogo, il consumo proprio di hong kong è diminuito e quello diretto verso nord; è diventato un sostituto; in terzo luogo, negli ultimi anni le strutture di trasporto e commerciali della terraferma sono più complete e l'ambiente per lo shopping è ancora migliore.

sempre più persone di hong kong viaggiano verso nord per consumare, rendendosi conto che il livello di sviluppo della greater bay area è vicino a quello di hong kong e che le cure mediche sono più convenienti ed efficienti. lascia che trovino attraente andare in pensione sulla terraferma o vivere dall'altra parte della città.

in passato, quando gli abitanti di hong kong si recavano sulla terraferma per acquistare case, si concentravano maggiormente sugli investimenti e sulla rivalutazione. ora è più focalizzato sull’uso personale. puoi goderti una vita 5+2 in città prima della pensione e prenderti cura di te sulla terraferma dopo la pensione.

dietro il viaggio delle persone di hong kong che vanno a nord per acquistare case ci sono i cambiamenti economici e l’integrazione culturale tra i due luoghi.

che tipo di case piacciono agli abitanti di hong kong?

dietro il processo mentale con cui le persone di hong kong acquistano una casa si celano le loro preferenze per l'acquisto di una casa.

l'agente immobiliare senior zheng jingliang ha detto a minibus,tra le nove città del delta del fiume pearl, la prima scelta per i residenti di hong kong per acquistare una casa è zhuhai o zhongshan.

perché non guangzhou, foshan, jiangmen, huizhou o zhaoqing? poiché queste cinque città sono troppo lontane da hong kong, guidare avanti e indietro è molto problematico.

allora perché non shenzhen o dongguan, che sono molto vicine a hong kong? poiché queste due città sono sostenute da persone provenienti da altre province, i residenti raramente parlano cantonese ed è difficile trovare autentici ristoranti cantonesi per le strade. ciò mette a disagio i connazionali di hong kong quando si integrano.

il rapporto affitto/vendita degli alloggi commerciali è troppo basso. gli abitanti di hong kong preferiscono affittare una casa a shenzhen piuttosto che comprarne una. il compagno di classe del minibus cai sheng (residente permanente a hong kong) ha scelto di noleggiarlo a shenzhen e di acquistarlo a zhongshan.

oltre alle preferenze della città, quando acquistano una casa gli abitanti di hong kong si preoccupano anche del prezzo, dell'ubicazione, del tipo di camera, della qualità, del feng shui e di altri fattori.

acquirenti di case che conoscono le informazioni immobiliari

poiché la classe media di hong kong dispone di risorse limitate, è difficile per loro spendere soldi per acquistare una casa costosa dopo aver già acquistato una casa a hong kong. la classe media di hong kong generalmente non prende in considerazione località privilegiate come la zhujiang new town di guangzhou e la baia settentrionale di shenzhen. anche le ville ben arredate di zhuhai, zhongshan e di altre città supereranno il budget della classe media di hong kong.

in effetti, la ricerca di aree abitative da parte degli abitanti di hong kong non è così esagerata come quella del continente (i progetti immobiliari in alcune piccole città vendono solo case con una superficie superiore a 120 metri quadrati).a hong kong, la superficie abitativa pro capite è di soli 5 metri quadrati e, se supera i 92 metri quadrati, sarà considerata una "villa di mille piedi".

tuttavia, gli abitanti di hong kong hanno requisiti più severi per le strutture comunitarie e la qualità degli alloggi rispetto ai cittadini del continente. questa ondata di acquisti di case nel nord è guidata dalla vecchia classe media di hong kong. preferiscono acquistare complessi residenziali di grandi dimensioni con strutture mature ed edifici esistenti. le unità sono principalmente da 2 a 3 camere da letto molte persone scelgono anche appartamenti con prezzi totali più bassi.

zheng jingliang ha detto a minibus che anche le persone di mezza età e gli anziani di hong kong, i cui bisogni principali sono l'assistenza agli anziani, attribuiscono grande importanza alle condizioni di trasporto.sebbene il livello medico nel guangdong sia migliorato rapidamente, gli anziani di hong kong continuano a fidarsi maggiormente del sistema medico di hong kong.anche se vivo nella terraferma, devo comunque tornare a hong kong per vedere un medico.

in generale, gli abitanti di hong kong sono più razionali e non timidi quando acquistano case nel guangdong.

interoperabilità nella greater bay area

quando la gente di hong kong "si precipita" a comprare case nella terraferma, sempre più persone della terraferma si precipitano a hong kong per "spazzare le case".

anche le persone della cina continentale che si recano a sud per acquistare proprietà hanno raggiunto un piccolo picco quest’anno.

nella prima metà di quest'anno, hong kong ha registrato un totale di 6.117 transazioni registrate da acquirenti di "mandarini", con un aumento di quasi il 70% rispetto alle 3.667 transazioni dello stesso periodo dell'anno scorso, per un importo totale di 70,54 miliardi di dollari di hong kong, un valore un aumento annuo del 42%. sia il volume delle transazioni che il valore delle transazioni hanno raggiunto un livello record nel 1995. un livello record durante l'anno.

l'attuale percentuale di acquirenti "mandarino" nel mercato immobiliare di hong kong è salita al livello record del 25%.

hong kong, edifici residenziali in costruzione

i turisti continentali che si riversano nel mercato immobiliare di hong kong possono essere suddivisi in due categorie:la prima categoria è costituita dai giovani della terraferma che vogliono vivere, lavorare e studiare a hong kong, mentre la seconda categoria è costituita dalle persone di mezza età e dagli anziani che vogliono investire a hong kong.

i giovani della cina continentale hanno apprezzato le risorse educative e le opportunità di lavoro di hong kong e sono stati profondamente influenzati dal "piano di accesso agli alti talenti".

il cosiddetto “high talent access plan” è una politica del governo di hong kong volta ad attrarre talenti altamente istruiti e ad alto reddito entro la fine del 2022. alla fine di maggio 2024, il governo di hong kong ha ricevuto quasi 85.000 candidature per talenti elevati e più di 68.000 sono state approvate. quasi il 90% di quelli approvati provengono dalla terraferma.

il continuo afflusso di giovani dal continente a hong kong ha fatto salire direttamente i prezzi delle case a hong kong. secondo le stime di zheng jingliang, dall'inizio del 2023 ad oggi, l'affitto medio delle case a hong kong è aumentato del 20%.

tuttavia, i prezzi delle nuove case a hong kong continuano a scendere. il 28 agosto, i dati del dipartimento di rating e valutazione di hong kong hanno mostrato che l’indice dei prezzi delle residenze private nel luglio 2024 era a 296,8 punti, in calo di un altro 1,88% su base mensile, il più grande calo mensile da novembre dello scorso anno l'indice è caduto per tre mesi consecutivi.è stato il più basso degli ultimi otto anni da settembre 2016.

l'aumento degli affitti e il calo dei prezzi delle case significano che il rapporto affitti/vendite nel mercato immobiliare di hong kong è in aumento. questo è un buon punto di ingresso per i ricchi del continente con esigenze di investimento.

secondo il rapporto "daily economic news", gli acquirenti dalla cina continentale generalmente preferiscono le unità abitative di piccole e medie dimensioni a hong kong, come 1-2 camere da letto con un prezzo totale inferiore a 10 milioni di dollari di hong kong. ci sono anche una certa percentuale di lusso acquirenti. in alcuni nuovi progetti, gli acquirenti di “mandarin pinyin” rappresentano oltre il 40%.

in effetti, che si tratti di persone di hong kong che vanno a nord per acquistare proprietà o di persone del guangdong che vanno a sud per acquistare proprietà, riflettono essenzialmente una tendenza:gli scambi interni nella greater bay area di guangdong-hong kong-macao stanno diventando sempre più frequenti, il flusso di capitali, tecnologia e talenti sta diventando più fluido e le 11 città si stanno integrando.

infatti, già durante la dinastia tang, più di 1.000 anni fa, esisteva una sola unità amministrativa nella pianura del delta del fiume pearl: la contea di nanhai (chiamata guangzhou durante la dinastia song e prefettura di guangzhou durante le dinastie ming e qing). fu solo quando scoppiò la guerra dell’oppio e hong kong fu ceduta alla gran bretagna che la prefettura di guangzhou iniziò a dividersi.

fonte: internet

ora sono trascorsi più di 180 anni e la pianura del delta del fiume pearl è stata "unificata" in una nuova forma.

nell'era della greater bay area, l'acqua del fiume delle perle diventerà più forte, il vento nel mar cinese meridionale diventerà più forte e la ricchezza di lingnan diventerà più prospera.

autore di questo articolo | rao zufen | responsabilitàmodifica | xu tao

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