« la région de la grande baie ressemble de plus en plus à une ville. »

texte/ba jiuling (

le citoyen de hong kong huang sheng se souvient encore de la chaude après-midi du 29 août 2019.

ce jour-là, il a suivi un groupe de visites de maisons de hong kong jusqu'à la zone de libre-échange de zhuhai hengqin. après avoir beaucoup marché, ses pieds n'avaient pas encore d'ampoules, mais ses oreilles étaient sur le point d'avoir des callosités.

en chemin, l'agent local à zhuhai n'arrêtait pas de dire : « si shenzhen vous manque, ne manquez plus hengqin. » « shenzhen nanshan vaut maintenant 100 000, et hengqin vaut au moins 80 000. cette propriété ne vaut que 40 000, et elle a sa valeur a doublé. " il y a de l'espace. " " la distance n'est pas un problème. le pont hong kong-zhuhai-macao est ouvert à la circulation et il ne faut qu'une heure pour le conduire. "

incapable de résister au travail acharné de l'intermédiaire, huang sheng a signé le contrat d'achat de la maison.

cinq ans se sont écoulés. au lieu d'une appréciation, le prix total de la maison de huang sheng a chuté de 700 000. huang sheng, qui a subi une perte, a souvent rappelé à ses amis de ne pas acheter de maison au hasard.

mais il y a toujours des gens qui n'écoutent pas. chen shenggang, collègue de huang sheng, a dépensé 1 million pour acheter une maison commerciale de 100 mètres carrés dans la ville de zhongshan.

lorsqu'on lui a demandé pourquoi il avait choisi zhongshan, chen sheng a répondu ainsi : "cet appartement est utilisé par ma femme et moi pour notre retraite. sur la base des 20 années de vie dans cet appartement, mon coût mensuel n'est que de plus de 4 000 yuans. c'est une bonne affaire. à hong kong, le loyer mensuel d'une place de parking est de 4 000 nt$.”

les acheteurs de maisons de hong kong comme chen sheng ont été envahis par les principaux bureaux de vente du guangdong au cours de cette période. selon le rapport du global times du 25 août :

dans le passé, juillet et août étaient la basse saison traditionnelle du marché immobilier, mais cette année, l'ouverture du corridor shenzhen-zhongshan a attiré un grand nombre de clients de hong kong et de macao à « se diriger vers le nord » pour visiter des propriétés. les promoteurs ont organisé des visites autonomes ou des groupes de touristes et des visites d'expériences spéciales au départ de hong kong et de macao (par exemple : visite de deux jours et d'une nuit, découverte de la cuisine locale, expérience de massage spa) et d'autres méthodes pour inciter les clients à inspecter l'immobilier. .

"les hongkongais vont au nord pour acheter une propriété" est redevenu une tendance de la mode.

le parcours psychologique des hongkongais

ce n’est pas une nouveauté pour les hongkongais d’acheter des maisons dans les villes du continent.dès les premiers jours de la réforme et de l'ouverture, de nombreux hommes d'affaires de hong kong ont acheté des maisons dans le guangdong.la personne la plus arrogante est huo yingdong, qui a dépensé 1,8 milliard de yuans pour acheter 30 000 acres de terrain dans la partie la plus méridionale de guangzhou.

nouveau district de guangzhou nansha

cependant, il s’agit d’un jeu réservé à un petit nombre de riches de hong kong et n’a rien à voir avec les citoyens ordinaires de hong kong. à cette époque, l'économie de hong kong était en plein essor. en 1980, le pib par habitant de hong kong était plus de 90 fois supérieur à celui du guangdong. de nombreux hongkongais ne méprisaient pas leurs « parents pauvres » du guangdong, et encore moins se souciaient du guangdong. marché immobilier.

plus tard, en raison du développement économique rapide du guangdong, de plus en plus de hongkongais se sont rendus dans le guangdong. ils ont découvert que le guangdong s'améliorait de jour en jour et que l'écart économique et urbain entre le delta de la rivière des perles et hong kong se réduisait progressivement. , alors l'idée d'acheter une maison dans le delta de la rivière des perles est née.

vers 2019, ce fut la première vague de petit point culminant pour les hongkongais se dirigeant vers le nord pour acheter des propriétés.à cette époque, le marché immobilier dans le delta de la rivière des perles était extrêmement dynamique. de nombreux habitants du guangdong ont fait fortune en spéculant sur l'immobilier, ce qui a également attiré les hongkongais.

d’un autre côté, les gouvernements à tous les niveaux du guangdong soutiennent également les hongkongais qui se rendent dans le nord pour acheter une propriété.avant 2019, les résidents de hong kong et de macao doivent avoir vécu et travaillé dans le guangdong pendant un an et avoir fourni des certificats d'études, de travail, de résidence et d'employeur avant de pouvoir acheter une résidence indépendante.

au cours du second semestre 2019, les neuf villes du delta de la rivière des perles ont progressivement levé ces politiques restrictives et simplifié le processus d'achat d'un logement. les résidents de hong kong et de macao n'ont qu'à fournir leurs cartes d'identité et laissez-passer de hong kong et de macao pour acheter une résidence.

de nombreux résidents de hong kong ont été émus par la nouvelle et se sont dirigés vers le nord le week-end, faisant du shopping et visitant des propriétés à la recherche de propriétés qui semblaient avoir le plus grand potentiel d'appréciation.

à cette époque, la zone de libre-échange de shenzhen qianhai, la zone de libre-échange de zhuhai hengqin et la zone de libre-échange de guangzhou nansha étaient les secteurs les plus valorisés par les investisseurs de hong kong.

ces trois zones de libre-échange bénéficient des dividendes des politiques nationales et ont attiré de nombreuses grandes entreprises et startups vedettes. l'économie industrielle se développe rapidement et les installations éducatives et médicales s'améliorent progressivement, laissant aux gens une marge d'imagination illimitée.

l’idéal est très plein, la réalité est très maigre. avec l'intensification continue des politiques de contrôle immobilier, telles que la politique des « trois lignes rouges », la politique de « offre de terrains à deux concentrations » et la politique de « gestion de la concentration hypothécaire », le marché immobilier du continent a connu un renversement de 180 degrés. au second semestre 2021, alors que les prix de l’immobilier ont continué de baisser. cela a brisé les rêves spéculatifs des hongkongais.

cependant, comme l'écart de prix de l'immobilier entre hong kong et le delta de la rivière des perles existe toujours, les logements commerciaux dans le delta de la rivière des perles restent attractifs pour les hongkongais.

après 2023, les hongkongais ont été « tués » dans le delta de la rivière des perles.

au premier semestre de cette année, le nombre mensuel moyen de « véhicules de hong kong se dirigeant vers le nord » a dépassé 110 000, et le taux de croissance mensuel moyen des véhicules à plaque unique de hong kong passant par le pont hong kong-zhuhai-macao était de près de 34 %. . depuis l'ouverture d'une autre « artère majeure » du corridor shenzhen-zhongshan le 30 juin, le volume de trafic cumulé au cours du premier mois a dépassé les 3 millions, avec un volume de trafic quotidien moyen d'environ 100 000 véhicules.

zhongshan, guangdong, passage shenzhen-zhong

parmi les bus de hong kong allant vers le nord, il y a un certain nombre de bus organisés par les agences du guangdong, et les passagers à l'intérieur sont des hongkongais qui se rendent dans le delta de la rivière des perles pour visiter des propriétés.

zhang bo, président du 58 anjuke research institute, a souligné : « depuis le début de cette année, le marché immobilier dans la région de la grande baie a continué de décliner et l'offre a clairement dépassé la demande. les projets de logements font de gros efforts pour développer de nouveaux groupes de clients. plus les commissions sur les transactions incitent également fortement les intermédiaires à attirer des clients de hong kong et de macao.

les locataires de hong kong ont été à la hauteur des efforts minutieux des agents. ils passent très rapidement des commandes. s'ils l'apprécient, ils l'achètent sans délai.

selon le securities times, fin juillet, les clients de hong kong représentaient environ 4 % du volume des transactions sur le marché de l'immobilier d'occasion à shenzhen. les hongkongais se dirigent vers le nord pour acheter des propriétés, et il y a un deuxième point culminant.

concernant ce phénomène, le commentateur financier liu xiaobo a exprimé son point de vue :

depuis cette année, il y a en effet eu une augmentation significative du nombre de hongkongais se dirigeant vers le nord pour acheter des maisons dans les villes de la région de la grande baie. ceci est étroitement lié à la nouvelle vague de hongkongais se dirigeant vers le nord pour consommer. il y a trois raisons principales à cette vague de hongkongais se dirigeant vers le nord pour consommer : premièrement, le dollar de hong kong s'est apprécié par rapport au rmb, ce qui rend la consommation vers le nord très rentable ; deuxièmement, la propre consommation de hong kong a diminué et la consommation se dirige vers le nord ; est devenu un substitut ; troisièmement, ces dernières années, les installations de transport et les installations commerciales du continent sont plus complètes et l'environnement commercial est meilleur.

de plus en plus de hongkongais voyagent vers le nord pour consommer, réalisant que le niveau de développement de la région de la grande baie est proche de celui de hong kong et que les traitements médicaux sont plus pratiques et plus efficaces. qu’ils trouvent intéressant de prendre leur retraite sur le continent ou de vivre à l’autre bout de la ville.

dans le passé, lorsque les hongkongais venaient sur le continent pour acheter des maisons, ils se concentraient davantage sur l’investissement et l’appréciation. désormais, il est davantage axé sur un usage personnel. vous pouvez profiter d'une vie 5+2 à travers la ville avant la retraite, et vous pouvez prendre soin de vous sur le continent après la retraite.

derrière le voyage des hongkongais se dirigeant vers le nord pour acheter une maison se cachent les changements économiques et l’intégration culturelle entre les deux endroits.

quel genre de maisons les hongkongais aiment-ils ?

derrière le processus mental des hongkongais qui achètent une maison se cachent leurs préférences en matière d'achat d'une maison.

l'agent immobilier principal zheng jingliang a déclaré à minibus :parmi les neuf villes du delta de la rivière des perles, le premier choix des résidents de hong kong pour acheter une maison est zhuhai ou zhongshan.

pourquoi pas guangzhou, foshan, jiangmen, huizhou ou zhaoqing ? parce que ces cinq villes sont trop éloignées de hong kong, les allers-retours sont très difficiles.

alors pourquoi pas shenzhen ou dongguan, qui sont très proches de hong kong ? parce que ces deux villes sont soutenues par des habitants d'autres provinces, les habitants parlent rarement cantonais et il est difficile de trouver d'authentiques restaurants cantonais dans les rues. cela met les compatriotes de hong kong mal à l'aise lors de leur intégration.

et le ratio loyer/vente des logements commerciaux est trop faible. les hongkongais préfèrent louer une maison à shenzhen plutôt que d'acheter une maison à shenzhen. cai sheng, camarade de classe en minibus (résident permanent de hong kong), a choisi de louer à shenzhen et d'acheter à zhongshan.

en plus des préférences en matière de ville, les hongkongais sont également préoccupés par le prix, l'emplacement, le type de chambre, la qualité, le feng shui et d'autres facteurs lors de l'achat d'une maison.

des acheteurs qui connaissent les informations immobilières

étant donné que la classe moyenne de hong kong a des actifs limités, il lui est difficile de dépenser de l'argent pour acheter une maison chère après avoir déjà acheté une maison à hong kong. la classe moyenne de hong kong n'envisage généralement pas des emplacements privilégiés comme la nouvelle ville de zhujiang à guangzhou et le nord de la baie de shenzhen. les villas finement décorées de zhuhai, zhongshan et d'autres villes dépasseront également le budget de la classe moyenne de hong kong.

en fait, la recherche de zones d'habitation des hongkongais n'est pas aussi exagérée que celle des continentaux (les projets immobiliers dans certaines petites villes ne vendent que des maisons d'une superficie supérieure à 120 mètres carrés).à hong kong, la surface habitable par habitant n'est que de 5 mètres carrés, et si elle dépasse 92 mètres carrés, elle sera considérée comme un « manoir de mille pieds ».

cependant, les hongkongais ont des exigences plus strictes en matière d'équipements communautaires et de qualité de logement que les habitants du continent. cette vague d’achat de logements dans le nord est menée par la classe moyenne plus âgée de hong kong. ils préfèrent acheter des complexes résidentiels à grande échelle avec des installations matures et des bâtiments existants. les unités sont principalement de 2 à 3 chambres. beaucoup de gens choisissent également des appartements avec des prix totaux inférieurs.

zheng jingliang a déclaré à minibus que les personnes d'âge moyen et âgées de hong kong, dont les principaux besoins sont les soins aux personnes âgées, attachent également une grande importance aux conditions de transport.bien que le niveau médical dans le guangdong se soit amélioré rapidement, les personnes âgées de hong kong font toujours davantage confiance au système médical de hong kong.même si je vis sur le continent, je dois quand même retourner à hong kong pour consulter un médecin.

d'une manière générale, les hongkongais sont plus rationnels et peu timides lorsqu'ils achètent des maisons dans le guangdong.

le besoin d’interopérabilité dans la région de la grande baie

alors que les hongkongais « se précipitent » pour acheter des maisons sur le continent, de plus en plus d'habitants du continent se précipitent à hong kong pour « balayer les maisons ».

les habitants du continent allant vers le sud pour acheter des propriétés ont également atteint un petit point culminant cette année.

au premier semestre de cette année, hong kong a enregistré un total de 6 117 enregistrements de transactions d'acheteurs « mandarin », soit une augmentation de près de 70 % par rapport aux 3 667 transactions enregistrées au cours de la même période de l'année dernière, pour un montant total de 70,54 milliards de dollars de hong kong, soit un total de 70,54 milliards de dollars de hong kong. augmentation d'une année sur l'autre de 42 %. le volume et la valeur des transactions ont atteint un niveau record en 1995. un niveau record cette année-là.

la proportion actuelle d'acheteurs « mandarins » sur le marché immobilier de hong kong a atteint un niveau record de 25 %.

hong kong, immeubles résidentiels en construction

les touristes du continent qui affluent sur le marché immobilier de hong kong peuvent être divisés en deux catégories :la première catégorie est constituée de jeunes du continent qui souhaitent vivre, travailler et étudier à hong kong, et la deuxième catégorie est constituée de personnes d'âge moyen et âgées qui souhaitent investir à hong kong.

les jeunes du continent ont pris goût aux ressources éducatives et aux opportunités d'emploi de hong kong et ont été profondément influencés par le « plan d'accès aux hauts talents ».

le « high talent access plan » est une politique du gouvernement de hong kong visant à attirer des talents hautement qualifiés et à revenus élevés d'ici la fin de 2022. fin mai 2024, le gouvernement de hong kong avait reçu près de 85 000 candidatures de haut talent, et plus de 68 000 avaient été approuvées. près de 90 % des personnes approuvées sont originaires du continent.

l'afflux continu de jeunes du continent vers hong kong a directement fait grimper les prix de l'immobilier à hong kong. selon l'estimation de zheng jingliang, depuis le début de 2023 jusqu'à aujourd'hui, le loyer moyen des maisons à hong kong a augmenté de 20 %.

cependant, les prix des logements neufs à hong kong continuent de baisser. le 28 août, les données du département de notation et d'évaluation de hong kong ont montré que l'indice des prix des logements privés en juillet 2024 était à 296,8 points, en baisse de 1,88 % supplémentaire d'un mois à l'autre, la plus forte baisse mensuelle depuis novembre de l'année dernière. l'indice a baissé pendant trois mois consécutifs. le mois a baissé,il s’agit du plus bas niveau des huit dernières années depuis septembre 2016.

la hausse des loyers et la baisse des prix de l'immobilier signifient que le ratio loyers/ventes sur le marché immobilier de hong kong est en hausse. il s’agit d’un bon point d’entrée pour les riches du continent ayant des besoins d’investissement.

selon le rapport du « daily economic news », les acheteurs du continent privilégient généralement les logements de petite et moyenne taille à hong kong, tels que les 1 à 2 chambres d'un prix total inférieur à 10 millions de dollars de hong kong. il y a aussi une certaine proportion de luxe. acheteurs. dans certains nouveaux projets, les acheteurs de « mandarin pinyin » représentent plus de 40 %.

en fait, qu’il s’agisse des hongkongais allant vers le nord pour acheter une propriété ou des habitants du guangdong allant vers le sud pour acheter une propriété, ils reflètent essentiellement une tendance :les échanges internes dans la région de la grande baie guangdong-hong kong-macao deviennent de plus en plus fréquents, les flux de capitaux, de technologies et de talents deviennent plus fluides et les 11 villes sont en cours d'intégration.

en fait, dès la dynastie tang, il y a plus de 1 000 ans, il n'y avait qu'une seule unité administrative dans la plaine du delta de la rivière des perles : le comté de nanhai (appelé guangzhou sous la dynastie song et préfecture de guangzhou sous les dynasties ming et qing). ce n'est que lorsque la guerre de l'opium a éclaté et que hong kong a été cédée à la grande-bretagne que la préfecture de guangzhou a commencé à se diviser.

source : internet

aujourd'hui, plus de 180 ans se sont écoulés et la plaine du delta de la rivière des perles a été « unifiée » sous une nouvelle forme.

à l'ère de la grande baie, l'eau de la rivière des perles deviendra plus forte, le vent dans la mer de chine méridionale deviendra plus fort et la richesse de lingnan deviendra plus prospère.

auteur de cet article | rao zufen | responsabilitémodifier | xu tao

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