noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Desde principios de este año, la continua debilidad del mercado de acciones A ha dañado enormemente la confianza de los inversores. Incluso el concepto de dividendos elevados, que tuvo un desempeño relativamente bueno en la etapa inicial, ha seguido cayendo en picado recientemente. Sin embargo, los activos de los REIT con propiedades similares aún muestran una gran capacidad de recuperación. A partir del 19 de agosto, el índice de rendimiento total de los REIT de CSI tiene una tasa de rendimiento de más del 12% durante el año, ya sea en comparación con el CSI 300 o el índice de bonos de China. supera el 12% los beneficios son muy significativos.

En "100% de recaudación de intereses, un aumento de más del 12% durante el año y una probabilidad del 90% de ganar dinero, ¡este tipo de activo en China sigue siendo un océano azul!" 》En el artículo, presentamos brevemente la necesidad de la asignación de activos como los REIT, así como algunas características básicas de los REIT.

Este artículo continúa presentando cómo comprar REIT y cuestiones relacionadas con el valor de la inversión.

Permítanme reiterar aquí cómo comprar REIT. Primero, hablemos de la suscripción de REIT durante la primera recaudación de fondos. Para los inversores públicos comunes, si el número total de acciones de suscripción efectiva aplicadas por los inversores públicos durante el período de recaudación de fondos excede el límite de recaudación de fondos de los inversores públicos, se implementará una asignación proporcional apocalíptica. es decir, durante el período de recaudación de fondos, el día en que el número total de acciones de solicitud de suscripción válidas por parte de inversores públicos exceda el límite superior de recaudación de fondos de inversores públicos se considera el último día de la recaudación de fondos, y el período de recaudación de fondos para la venta pública parte finaliza ese día. Las solicitudes de suscripción válidas antes del último día se confirman completamente como exitosas y las solicitudes de suscripción válidas del último día se confirman con éxito, la asignación se realizará proporcionalmente en función de la cuota restante.

Por ejemplo, un determinado producto REIT A recaudó públicamente 100 millones de acciones a un precio de 5 yuanes por acción, con una cantidad recaudada de 500 millones de yuanes. El primer día del período de recaudación de fondos, el sentimiento de suscripción fue entusiasta y los inversores solicitaron. un total de mil millones de acciones. Luego, la recaudación de fondos finalizará ese día y cada inversor será confirmado según el 10% de la asignación solicitada. En otras palabras, si el inversor A suscribe 10.000 acciones y congela fondos de 50.000 yuanes, entonces al inversor se le asignarán 5.000 yuanes y 1.000 fondos REIT (el cálculo se simplifica aquí y se ignora la tarifa de gestión. En la práctica, si la tarifa de gestión (se considera , la participación es ligeramente menor), que es significativamente diferente del sistema de "lotería" de las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen.

En la actualidad, los fondos REIT nacionales tienen un fuerte efecto a la hora de crear dinero nuevo y ganar dinero. Este es el caso de la mayoría de los REIT durante la emisión, y la mayoría de los REIT pueden recibir suscripciones muy entusiastas de los inversores. Por ejemplo, el índice de adjudicación del REIT del Parque Industrial de Alta Tecnología de Hefei de China establecido en septiembre de 2022 es de solo el 0,23%, y el índice de adjudicación de los inversores públicos del REIT de China TBEA New Energy en junio de 2024 es de solo el 0,223%. En otras palabras, después de suscribir 10.000 yuanes, el monto de asignación final es de sólo 22,3 yuanes, lo que demuestra la búsqueda de productos REIT por parte del mercado.

En otra situación, supongamos que solo 80 millones de unidades del Producto REIT A están efectivamente suscritas el primer día del período de recaudación de fondos y que quedan 20 millones de unidades el segundo día del período de recaudación de fondos. Sin embargo, hay 100 millones de suscripciones válidas. solicitudes el segundo día, luego el primero La suscripción efectiva del primer día es la suscripción completa, y solo el 20% del porcentaje de asignación se puede obtener el segundo día. Esta es la llamada "asignación del fin del mundo".

Además de las suscripciones el día del lanzamiento inicial, más inversores se suscriben en transacciones diarias. En cuanto a la selección de canales, el más conveniente sigue siendo el comercio in situ. Los inversores pueden comprar productos REIT a precios en tiempo real abriendo una cuenta de valores en el sitio.

Por supuesto, también puede suscribirse a través de una cuenta de venta libre. Este método de suscripción es básicamente el mismo que el de un fondo general y no se presentará aquí. Sin embargo, cabe señalar que actualmente hay relativamente pocos REIT vendidos a través de canales como bancos y agencias independientes de venta de fondos. La forma más conveniente sigue siendo comprarlos a través de cuentas de valores en el sitio.

Además de la forma de comprar REIT, muchos inversores pueden estar más preocupados por el valor de inversión de los REIT.

El diseño de los REIT públicos de mi país adopta las mismas características de diseño de productos de acciones y dividendos obligatorios que los REIT extranjeros. Por lo tanto, el análisis de valor de los REIT también puede referirse al desempeño a largo plazo de los REIT extranjeros. En Estados Unidos, durante la crisis inmobiliaria de la década de 1960, se crearon productos como los REIT para atraer inversiones de fondos sociales mediante la revitalización y operación de activos inmobiliarios existentes. De 1972 a 2021, la tasa de rendimiento compuesta anual promedio de los REIT de acciones estadounidenses es de aproximadamente el 12 %, del cual la tasa de rendimiento generada por los cambios de precios es aproximadamente el 4,7 % y el rendimiento de dividendos generado por los dividendos elevados es aproximadamente el 7,3 %.

Si asumimos que los REIT nacionales ofrecidos públicamente pueden seguir un camino de desarrollo similar al de los REIT estadounidenses, entonces es probable que los REIT nacionales sean la clase de activos de más rápido crecimiento y mejor rendimiento en las próximas décadas. Después de todo, en comparación con los Estados Unidos, los activos existentes de mi país son de mayor escala. Los productos REIT operados sobre la base de estos activos existentes también pueden convertirse en otro activo importante en la asignación de fondos en el mercado en el futuro.

En el análisis del valor de inversión de los REIT, como producto con importantes atributos de capital, el método de valoración de los REIT suele ser similar al de las acciones y también se puede fijar el precio mediante valoración absoluta y valoración relativa.

La valoración absoluta generalmente utiliza el método del valor liquidativo (NAV), que utiliza el valor total de los activos de los REIT y resta los pasivos corrientes. La valoración de los activos totales se basa principalmente en los bienes inmuebles poseídos por los REIT y el flujo de caja libre generado cada año. dentro de un cierto período en el futuro se calcula descontándolo a un cierto nivel de tasa de descuento.

La selección de la tasa de descuento es una mayor dificultad. En la selección, se puede utilizar como referencia la tasa de rendimiento libre de riesgo de un período más largo más una determinada prima de riesgo.

En términos del método de valoración relativa, es similar pero diferente a la valoración PE de las acciones. El denominador en la valoración relativa de los REIT no es el beneficio neto por acción (EPS), sino el flujo de efectivo por acción. Si faltan datos relevantes, se utilizará el flujo de efectivo libre por acción. Con referencia a los informes financieros actuales de los REIT nacionales, se puede utilizar para el análisis el flujo de efectivo disponible para la distribución.

Para los inversores comunes, ya sea una valoración absoluta o una valoración relativa, es difícil calcularla usted mismo. Sin embargo, aquí puede consultar los valores calculados de las principales compañías de valores en función de ciertos niveles de suposiciones como referencia. inversión. El nivel de la tasa de descuento utilizado como referencia y el nivel de flujo de caja de un determinado producto REIT afectarán el desempeño de su precio. Por ejemplo, la tasa de descuento utilizada como referencia es el rendimiento de los bonos del Tesoro a diez años. La rápida caída del rendimiento de los bonos del Tesoro a diez años desde este año es también una de las razones importantes del aumento de los REIT.

Otro impacto igualmente significativo es el nivel operativo de los propios productos de los REIT, que también puede entenderse como el desempeño fundamental de las acciones.

Tomemos como ejemplo un determinado producto REIT que se ha incluido para su comercialización. En enero de 2024, un determinado REIT de almacenamiento y logística anunció que su proyecto de Wuhan había llegado al momento de renovar el arrendamiento y ajustar el precio. El alquiler neto efectivo en 2023 es de 33,37 yuanes. /metro cuadrado/mes Ahora el alquiler neto efectivo promedio en Wuhan es de 22,20 yuanes/metro cuadrado/mes Después de los esfuerzos de todas las partes, finalmente se determinó que “a partir de enero de 2024, el alquiler neto efectivo en el primer año de renovación. será de 28,98 yuanes/metro cuadrado/mes. El período de renovación es del 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre de 2028. Durante el período de renovación, el alquiler seguirá aumentando un 3% anual de acuerdo con el contrato de arrendamiento original”.

En este REIT, el proyecto de Wuhan representa aproximadamente el 15% de su área total alquilable, y el nivel de alquiler en 2024 caerá más del 13% en comparación con 2023. Basado en las preocupaciones sobre futuras disminuciones en el flujo de caja y reducciones de precios en proyectos en otras áreas del REIT Debido a las preocupaciones, el REIT se desplomó ese día, con un retroceso máximo de alrededor del 33% en los días cercanos.

Por lo tanto, no ignore fácilmente los riesgos de los productos REIT. Como producto con una proporción relativamente alta de atributos de capital, ya sean cambios en su flujo de caja libre o cambios en la tasa de rendimiento libre de riesgo en el mercado, tiene un enorme impacto en la valoración de los productos REIT.

[Nota: El mercado es riesgoso, por lo que la inversión debe ser cautelosa. En cualquier caso, la información contenida en esta cuenta de suscripción o las opiniones expresadas son sólo un intercambio de opiniones y no constituyen un consejo de inversión para nadie. Excepto por comentarios especiales, los datos de la investigación contenidos en este artículo están respaldados por Flush iFinD]

Este artículo fue creado originalmente por el "Instituto de Investigación Financiera Xingtu" y el autor es Huang Dazhi, investigador del Instituto de Investigación Financiera Xingtu.