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Dall’inizio di quest’anno, la continua debolezza del mercato delle azioni di classe A ha gravemente danneggiato la fiducia degli investitori. Anche il concetto di dividendi ad alto dividendo, che ha funzionato relativamente bene nella fase iniziale, ha continuato a crollare di recente. Tuttavia, gli asset REIT con proprietà simili mostrano ancora una forte resilienza. Al 19 agosto, il CSI REITs Total Return Index ha un tasso di rendimento di oltre il 12% durante l'anno, sia che venga confrontato con il CSI 300 o con l'indice China Bond supera il 12%. I benefici sono molto significativi.

In "Raccolta degli interessi al 100%, un aumento di oltre il 12% durante l'anno e una probabilità di guadagno del 90%, questo tipo di asset in Cina è ancora un oceano blu!" 》Nell'articolo, abbiamo introdotto brevemente la necessità dell'asset allocation come i REIT, nonché alcune caratteristiche di base dei REIT.

Questo articolo continua a introdurre come acquistare REIT e questioni relative al valore dell'investimento.

Vorrei ribadire qui come acquistare REIT. Innanzitutto, parliamo della sottoscrizione di REIT durante la prima raccolta fondi. Per gli investitori pubblici ordinari, se il numero totale di azioni di sottoscrizione effettive applicate dagli investitori pubblici durante il periodo di raccolta fondi supera il limite di raccolta fondi degli investitori pubblici, verrà implementata un'assegnazione proporzionale apocalittica, ovvero, durante il periodo di raccolta fondi, il giorno in cui il numero totale di azioni di richiesta di sottoscrizione valide da parte di investitori pubblici supera il limite massimo della raccolta fondi degli investitori pubblici è considerato l'ultimo giorno della raccolta fondi e il periodo di raccolta fondi per la vendita pubblica la parte termina in quel giorno. Le richieste di abbonamento valide prima dell'ultimo giorno vengono completamente confermate come accettate e le richieste di abbonamento valide nell'ultimo giorno vengono confermate con successo, l'assegnazione verrà effettuata proporzionalmente in base alla quota rimanente.

Ad esempio, un certo prodotto REIT A ha raccolto pubblicamente 100 milioni di azioni al prezzo di 5 yuan per azione, con un importo raccolto di 500 milioni di yuan. Il primo giorno del periodo di raccolta fondi, il sentimento di sottoscrizione era entusiasta e gli investitori hanno fatto domanda un totale di 1 miliardo di azioni. Quindi la raccolta fondi terminerà quel giorno e ciascun investitore sarà confermato in base al 10% della quota applicata. In altre parole, se l’investitore A sottoscrive 10.000 azioni e congela fondi per 50.000 yuan, all’investitore verranno assegnati 5.000 yuan e 1.000 fondi REIT (qui il calcolo è semplificato e la commissione di gestione viene ignorata. In pratica, se la commissione di gestione (la quota è leggermente inferiore), che è significativamente diversa dal sistema della "lotteria" delle borse di Shanghai e Shenzhen.

Allo stato attuale, i fondi REIT nazionali hanno un forte effetto nel creare nuovo denaro e nel guadagnare denaro. Questo è il caso della maggior parte dei REIT durante l'emissione e la maggior parte dei REIT può ricevere sottoscrizioni molto entusiastiche da parte degli investitori. Ad esempio, il rapporto di riparto del REIT del parco industriale ad alta tecnologia China Hefei istituito nel settembre 2022 è solo dello 0,23% e il rapporto di riparto degli investitori pubblici del REIT China TBEA New Energy nel giugno 2024 è solo dello 0,223%. In altre parole, dopo aver sottoscritto 10.000 yuan, l'importo finale assegnato è di soli 22,3 yuan, il che dimostra la ricerca da parte del mercato dei prodotti REIT.

In un'altra situazione, supponiamo che solo 80 milioni di unità del prodotto REIT A siano effettivamente sottoscritte il primo giorno del periodo di raccolta fondi e che siano rimaste 20 milioni di unità il secondo giorno del periodo di raccolta fondi. Tuttavia, ci sono 100 milioni di sottoscrizioni valide richieste il secondo giorno, poi il primo. La sottoscrizione effettiva il primo giorno è una sottoscrizione completa e il secondo giorno è possibile ottenere solo il 20% del rapporto di riparto. Questa è la cosiddetta "riparto del giorno del giudizio".

Oltre alle sottoscrizioni il giorno del lancio iniziale, un numero maggiore di investitori si sottoscrive con transazioni giornaliere. In termini di selezione del canale, il più conveniente rimane il trading sul posto. Gli investitori possono acquistare prodotti REIT a prezzi in tempo reale aprendo un conto titoli in loco.

Naturalmente è possibile sottoscrivere anche un conto OTC. Questo metodo di sottoscrizione è fondamentalmente lo stesso di un fondo generale e non verrà introdotto qui. Va però notato che attualmente sono relativamente pochi i REIT venduti attraverso canali come banche e agenzie di vendita di fondi indipendenti. Il modo più conveniente resta comunque quello di acquistarli tramite conti titoli in loco.

Oltre alla modalità di acquisto dei REIT, molti investitori potrebbero essere più preoccupati per il valore dell'investimento dei REIT.

La progettazione dei REIT pubblici del mio paese adotta le stesse caratteristiche di progettazione dei dividendi e dei prodotti azionari obbligatori dei REIT esteri. Pertanto, l'analisi del valore dei REIT può fare riferimento anche alla performance a lungo termine dei REIT esteri. Negli Stati Uniti, durante la crisi immobiliare degli anni ’60, furono creati prodotti come i REIT per attrarre investimenti dai fondi sociali attraverso la rivitalizzazione e la gestione del patrimonio immobiliare esistente. Dal 1972 al 2021, il tasso di rendimento composto medio annuo dei REIT azionari statunitensi è di circa il 12%, di cui il tasso di rendimento determinato dalle variazioni di prezzo è di circa il 4,7% e il rendimento da dividendi derivante da dividendi elevati è di circa il 7,3%.

Se assumiamo che i REIT nazionali offerti al pubblico possano seguire un percorso di sviluppo simile a quello dei REIT statunitensi, allora è probabile che i REIT nazionali diventino la classe di asset con la crescita più rapida e la migliore performance nei prossimi decenni. Dopotutto, rispetto agli Stati Uniti, gli asset esistenti nel mio paese sono di dimensioni maggiori. I prodotti REIT gestiti sulla base di questi asset esistenti potrebbero anche diventare in futuro un'altra risorsa importante nell'allocazione dei fondi sul mercato.

Nell'analisi del valore dell'investimento dei REIT, in quanto prodotto con caratteristiche azionarie significative, il metodo di valutazione dei REIT è spesso simile a quello delle azioni che possono essere prezzate anche utilizzando la valutazione assoluta e la valutazione relativa.

La valutazione assoluta utilizza generalmente il metodo del valore patrimoniale netto (NAV), che utilizza il valore patrimoniale totale dei REIT e sottrae le passività correnti. La valutazione delle attività totali si basa principalmente sul patrimonio immobiliare detenuto dai REIT entro un certo periodo futuro viene calcolato attualizzandolo a un certo livello di tasso di sconto.

La scelta del tasso di sconto rappresenta una difficoltà maggiore. Nella scelta si può prendere come riferimento il tasso di rendimento privo di rischio su un periodo più lungo più un determinato premio di rischio.

In termini di metodo di valutazione relativa, è simile ma diverso dalla valutazione PE delle azioni. Il denominatore nella valutazione relativa dei REIT non è l'utile netto per azione (EPS), ma il flusso di cassa per azione Se mancano dati rilevanti, verrà utilizzato il flusso di cassa disponibile per azione. Facendo riferimento agli attuali rapporti finanziari dei REIT nazionali, il flusso di cassa disponibile per la distribuzione può essere utilizzato per l'analisi.

Per gli investitori ordinari, che si tratti di una valutazione assoluta o di una valutazione relativa, è difficile calcolarla da soli. Tuttavia, qui puoi fare riferimento ai valori calcolati delle principali società di titoli sulla base di determinati livelli di ipotesi come riferimento investimento. Il livello del tasso di sconto utilizzato come riferimento e il livello del flusso di cassa di un determinato prodotto REIT influenzeranno l'andamento del suo prezzo. Ad esempio, il tasso di sconto utilizzato come riferimento è il rendimento dei titoli del Tesoro a dieci anni. Il rapido calo del rendimento dei titoli del Tesoro a dieci anni da quest’anno è anche uno dei motivi importanti dell’impennata dei REIT.

Un altro impatto altrettanto significativo è il livello operativo dei prodotti REIT stessi, che può anche essere inteso come la performance fondamentale delle azioni.

Prendiamo ad esempio un certo prodotto REIT che è stato elencato per la negoziazione. Nel gennaio 2024, un certo REIT di magazzinaggio e logistica ha annunciato che il suo progetto a Wuhan è giunto al momento del rinnovo del contratto di locazione e dell'adeguamento del prezzo. L'affitto netto effettivo nel 2023 è di 33,37 yuan /metro quadrato/mese. Ora l’affitto netto effettivo medio a Wuhan è di 22,20 yuan/metro quadrato/mese. Dopo gli sforzi di tutte le parti, è stato finalmente stabilito che “da gennaio 2024, l’affitto netto effettivo nel primo anno di rinnovo. sarà di 28,98 yuan/metro quadrato/mese. Il periodo di rinnovo va dal 1 gennaio 2024 al 31 dicembre 2028. Durante il periodo di rinnovo, l'affitto continuerà ad aumentare del 3% all'anno in conformità con il contratto di locazione originale.

In questo REIT, il progetto di Wuhan rappresenta circa il 15% della sua superficie totale affittabile e il livello degli affitti nel 2024 diminuirà di oltre il 13% rispetto al 2023. Sulla base delle preoccupazioni per i futuri cali del flusso di cassa e le riduzioni dei prezzi nei progetti in altre aree del REIT A causa delle preoccupazioni, quel giorno il REIT è crollato, con un ritracciamento massimo di circa il 33% nei giorni successivi.

Pertanto, non è facile ignorare i rischi dei prodotti REIT. Essendo un prodotto con una percentuale relativamente elevata di caratteristiche azionarie, che si tratti di cambiamenti nel flusso di cassa libero o di cambiamenti nel tasso di rendimento privo di rischio nel mercato, ha un valore. enorme impatto sulla valutazione dei prodotti REIT.

[Nota: il mercato è rischioso, quindi gli investimenti devono essere cauti. In ogni caso, le informazioni contenute in questo conto di sottoscrizione o le opinioni espresse costituiscono solo uno scambio di opinioni e non costituiscono un consiglio di investimento per nessuno. Fatta eccezione per osservazioni speciali, i dati di ricerca contenuti in questo articolo sono supportati da Flush iFinD]

Questo articolo è stato originariamente creato da "Xingtu Financial Research Institute" e l'autore è Huang Dazhi, un ricercatore presso Xingtu Financial Research Institute