berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Sejak awal tahun ini, berlanjutnya pelemahan pasar saham A telah sangat merusak kepercayaan investor. Bahkan konsep dividen dividen tinggi, yang kinerjanya relatif baik pada tahap awal, terus merosot belakangan ini. Namun, aset REIT dengan properti serupa masih menunjukkan ketahanan yang kuat. Pada 19 Agustus, Indeks Pengembalian Total CSI REIT memiliki tingkat pengembalian lebih dari 12% sepanjang tahun. Baik dibandingkan dengan CSI 300 atau Indeks Obligasi Tiongkok, itu melebihi 12%. Manfaatnya sangat signifikan.

Dalam "pengumpulan bunga 100%, peningkatan lebih dari 12% sepanjang tahun, dan kemungkinan menghasilkan uang sebesar 90%, jenis aset ini di Tiongkok masih merupakan samudra biru!" 》Dalam artikel tersebut, kami secara singkat memperkenalkan perlunya alokasi aset seperti REIT, serta beberapa karakteristik dasar REIT.

Artikel ini terus memperkenalkan cara membeli REIT dan isu-isu terkait nilai investasi.

Izinkan saya mengulangi di sini cara membeli REIT. Pertama, mari kita bicara tentang pemesanan REIT pada penggalangan dana pertama. Bagi investor publik biasa, jika jumlah total saham pemesanan efektif yang diterapkan oleh investor publik selama periode penggalangan dana melebihi batas penggalangan dana investor publik, penjatahan proporsional hari kiamat akan dilaksanakan. yaitu, selama periode penggalangan dana, hari ketika jumlah total saham aplikasi pemesanan yang sah oleh investor publik melebihi batas atas penggalangan dana investor publik dianggap sebagai hari terakhir penggalangan dana, dan periode penggalangan dana untuk penjualan publik bagian berakhir pada hari itu. Permohonan berlangganan yang valid sebelum hari terakhir dipastikan berhasil sepenuhnya, dan permohonan berlangganan yang valid pada hari terakhir dikonfirmasi berhasil, penjatahan akan dilakukan secara proporsional berdasarkan sisa kuota.

Misalnya, produk REIT A tertentu secara publik mengumpulkan 100 juta saham dengan harga 5 yuan per saham, dengan jumlah yang dikumpulkan sebesar 500 juta yuan, pada hari pertama periode penggalangan dana, sentimen berlangganan sangat antusias, dan investor mengajukan permohonan sebanyak 1 miliar saham. Kemudian penggalangan dana akan berakhir pada hari itu, dan setiap investor akan dikonfirmasi sesuai dengan 10% dari penjatahan yang diterapkan. Dengan kata lain, jika investor A memesan 10.000 saham dan membekukan dana sebesar 50.000 yuan, maka investor tersebut akan mendapat alokasi dana sebesar 5.000 yuan dan 1.000 REIT (penghitungannya disederhanakan di sini dan biaya penanganannya diabaikan. Dalam praktiknya, jika biaya penanganan dianggap , bagiannya sedikit lebih kecil), yang sangat berbeda dari sistem "lotere" di Bursa Efek Shanghai dan Shenzhen.

Saat ini, dana REIT dalam negeri memiliki pengaruh yang kuat dalam menciptakan uang baru dan menghasilkan uang. Hal ini terjadi pada sebagian besar REIT selama penerbitan, dan sebagian besar REIT dapat menerima langganan yang sangat antusias dari investor. Misalnya, rasio penjatahan China Hefei High-tech Industrial Park REIT yang didirikan pada September 2022 hanya 0,23%, dan rasio penjatahan investor publik China TBEA New Energy REIT pada Juni 2024 hanya 0,223%. Dengan kata lain, setelah berlangganan 10.000 yuan, jumlah alokasi akhir hanya 22,3 yuan, yang menunjukkan minat pasar terhadap produk REITs.

Dalam situasi lain, misalkan hanya 80 juta unit REIT Produk A yang berlangganan secara efektif pada hari pertama periode penggalangan dana, dan terdapat 20 juta unit tersisa pada hari kedua periode penggalangan dana, namun terdapat 100 juta langganan yang valid aplikasi pada hari kedua, lalu yang pertama Langganan efektif pada hari pertama adalah langganan penuh, dan hanya 20% dari rasio penjatahan yang dapat diperoleh pada hari kedua.

Selain berlangganan di hari awal peluncuran, lebih banyak investor yang berlangganan dalam transaksi harian. Dalam hal pemilihan saluran, yang paling nyaman adalah perdagangan di tempat. Investor dapat membeli produk REITs dengan harga real-time dengan membuka rekening sekuritas di tempat.

Tentu saja, Anda juga dapat berlangganan melalui akun over-the-counter. Metode berlangganan ini pada dasarnya sama dengan dana umum dan tidak akan diperkenalkan di sini. Namun, perlu dicatat bahwa saat ini REIT yang dijual melalui saluran seperti bank dan agen penjualan dana independen relatif sedikit. Cara yang paling mudah adalah dengan membelinya melalui rekening sekuritas di tempat.

Selain cara membeli REIT, banyak investor mungkin lebih memperhatikan nilai investasi REIT.

Desain REIT publik negara saya mengadopsi karakteristik desain produk dividen dan ekuitas wajib yang sama dengan REIT asing. Oleh karena itu, analisis nilai REIT juga dapat merujuk pada kinerja jangka panjang REIT asing. Di Amerika Serikat, selama krisis real estate pada tahun 1960an, produk seperti REITs diciptakan untuk menarik investasi dari dana sosial melalui revitalisasi dan pengoperasian aset real estate yang ada. Dari tahun 1972 hingga 2021, tingkat pengembalian gabungan tahunan rata-rata REIT ekuitas AS adalah sekitar 12%, dengan tingkat pengembalian yang disebabkan oleh perubahan harga adalah sekitar 4,7%, dan hasil dividen yang diperoleh dari dividen yang tinggi adalah sekitar 7,3%.

Jika kita berasumsi bahwa REIT dalam negeri yang ditawarkan kepada publik dapat mengikuti jalur pengembangan yang serupa dengan REIT A.S., maka REIT dalam negeri kemungkinan akan menjadi kelas aset dengan pertumbuhan tercepat dan kinerja terbaik dalam beberapa dekade mendatang. Lagi pula, dibandingkan dengan Amerika Serikat, aset yang ada di negara saya memiliki skala yang lebih besar. Produk-produk REITs yang dioperasikan berdasarkan aset-aset yang ada ini juga dapat menjadi aset utama lainnya dalam alokasi dana di pasar di masa depan.

Dalam analisis nilai investasi REIT, sebagai produk dengan atribut ekuitas yang signifikan, metode penilaian REIT seringkali serupa dengan metode penilaian saham.

Penilaian absolut umumnya menggunakan metode nilai aset bersih (NAV), yang menggunakan total nilai aset REIT dan mengurangi kewajiban lancar. Penilaian total aset terutama didasarkan pada real estat yang dimiliki REITs. Arus kas bebas yang dihasilkan setiap tahun dalam jangka waktu tertentu di masa yang akan datang dihitung dengan mendiskontokannya pada tingkat tingkat diskonto tertentu.

Pemilihan tingkat diskonto merupakan tingkat kesulitan yang lebih besar. Dalam pemilihannya, tingkat pengembalian bebas risiko dengan jangka waktu yang lebih lama ditambah premi risiko tertentu dapat dijadikan acuan.

Dalam hal metode penilaian relatif, ini mirip tetapi berbeda dengan penilaian PE saham. Penyebut dalam penilaian relatif REIT bukanlah laba bersih per saham (EPS), tetapi arus kas per saham saham digunakan. Jika data yang relevan kurang, maka arus kas bebas per saham akan digunakan. Mengacu pada laporan keuangan REIT domestik saat ini, arus kas yang tersedia untuk didistribusikan dapat digunakan untuk analisis.

Bagi investor awam, baik itu valuasi absolut maupun valuasi relatif, sulit untuk menghitungnya sendiri. Namun, di sini Anda bisa mengacu pada nilai perhitungan perusahaan sekuritas besar berdasarkan tingkat asumsi tertentu sebagai acuannya investasi. Tingkat tingkat diskonto yang dijadikan acuan dan tingkat arus kas suatu produk REIT tertentu akan mempengaruhi kinerja harganya. Misalnya, tingkat diskonto yang dijadikan acuan adalah imbal hasil obligasi Treasury sepuluh tahun. Penurunan tajam imbal hasil obligasi Treasury sepuluh tahun sejak tahun ini juga menjadi salah satu alasan penting melonjaknya REITs.

Dampak lain yang tidak kalah pentingnya adalah tingkat operasional produk REITs itu sendiri, yang juga dapat dipahami sebagai kinerja fundamental saham.

Ambil contoh produk REIT tertentu yang telah terdaftar untuk diperdagangkan. Pada bulan Januari 2024, REIT pergudangan dan logistik tertentu mengumumkan bahwa proyeknya di Wuhan telah mencapai waktu untuk pembaruan sewa dan penyesuaian harga /meter persegi/bulan. Sekarang Rata-rata sewa efektif bersih di Wuhan adalah 22,20 yuan/meter persegi/bulan. Setelah upaya semua pihak, akhirnya ditentukan bahwa “mulai Januari 2024, sewa efektif bersih pada tahun pertama pembaruan. akan menjadi 28,98 yuan/meter persegi/bulan. Masa perpanjangan mulai 1 Januari 2024 hingga 31 Desember 2028. Selama masa perpanjangan, harga sewa akan terus meningkat sebesar 3% per tahun sesuai dengan kontrak sewa awal.”

Dalam REIT ini, proyek Wuhan menyumbang sekitar 15% dari total area yang dapat disewa, dan tingkat sewa pada tahun 2024 akan turun lebih dari 13% dibandingkan tahun 2023. Berdasarkan kekhawatiran terhadap penurunan arus kas di masa depan dan penurunan harga proyek-proyek di area lain di REIT Karena kekhawatiran, REIT anjlok pada hari itu, dengan retracement maksimum sekitar 33% dalam beberapa hari terdekat.

Oleh karena itu, jangan mudah mengabaikan risiko produk REITs sebagai produk dengan proporsi atribut ekuitas yang relatif tinggi, baik itu perubahan arus kas bebas maupun perubahan tingkat pengembalian bebas risiko di pasar. dampak besar pada penilaian pengaruh produk REITs.

[Catatan: Pasar ini berisiko, jadi investasi perlu hati-hati. Bagaimanapun, informasi yang terkandung dalam akun berlangganan ini atau pendapat yang diungkapkan hanyalah pertukaran pendapat dan bukan merupakan nasihat investasi kepada siapa pun. Kecuali untuk keterangan khusus, data penelitian dalam artikel ini didukung oleh Flush iFinD]

Artikel ini awalnya dibuat oleh "Xingtu Financial Research Institute" dan penulisnya adalah Huang Dazhi, seorang peneliti di Xingtu Financial Research Institute