νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Από τις αρχές του τρέχοντος έτους, η συνεχιζόμενη αδυναμία της αγοράς μετοχών Α έχει πλήξει σημαντικά την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Ακόμη και η έννοια των μερισμάτων με υψηλό μέρισμα, η οποία είχε σχετικά καλή απόδοση στο αρχικό στάδιο, συνέχισε να πέφτει κατακόρυφα πρόσφατα. Ωστόσο, τα περιουσιακά στοιχεία REIT με παρόμοιες ιδιότητες εξακολουθούν να παρουσιάζουν ισχυρή ανθεκτικότητα Από τις 19 Αυγούστου, ο δείκτης συνολικής απόδοσης CSI REITs έχει ποσοστό απόδοσης άνω του 12% κατά τη διάρκεια του έτους, είτε συγκρίνεται με τον δείκτη CSI 300 είτε με τον Δείκτη Ομολόγων της Κίνας υπερβαίνει το 12%. Τα οφέλη είναι πολύ σημαντικά.

Σε "100% είσπραξη τόκων, αύξηση άνω του 12% κατά τη διάρκεια του έτους και 90% πιθανότητα να βγάλεις χρήματα, αυτό το είδος περιουσιακών στοιχείων στην Κίνα εξακολουθεί να είναι ένας γαλάζιος ωκεανός!" 》Στο άρθρο, παρουσιάσαμε εν συντομία την αναγκαιότητα της κατανομής περιουσιακών στοιχείων όπως τα REIT, καθώς και ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά των REIT.

Αυτό το άρθρο συνεχίζει να παρουσιάζει τον τρόπο αγοράς REIT και ζητήματα που σχετίζονται με την αξία επένδυσης.

Επιτρέψτε μου να επαναλάβω εδώ πώς να αγοράσετε REIT. Πρώτον, ας μιλήσουμε για την εγγραφή REIT κατά την πρώτη συγκέντρωση κεφαλαίων Για τους απλούς δημόσιους επενδυτές, εάν ο συνολικός αριθμός των ενεργών μετοχών εγγραφής που εφαρμόζονται από τους δημόσιους επενδυτές κατά την περίοδο συγκέντρωσης κεφαλαίων υπερβαίνει το όριο συγκέντρωσης κεφαλαίων των δημοσίων επενδυτών, θα εφαρμοστεί αναλογική κατανομή. Δηλαδή, κατά τη διάρκεια της περιόδου άντλησης κεφαλαίων , η ημέρα κατά την οποία ο συνολικός αριθμός έγκυρων μετοχών αίτησης εγγραφής από δημόσιους επενδυτές υπερβαίνει το ανώτατο όριο συγκέντρωσης κεφαλαίων από δημόσιους επενδυτές θεωρείται η τελευταία ημέρα της συγκέντρωσης κεφαλαίων και η περίοδος συγκέντρωσης κεφαλαίων για τη δημόσια πώληση μέρος λήγει εκείνη την ημέρα Οι έγκυρες αιτήσεις συνδρομής πριν από την τελευταία ημέρα επιβεβαιώνονται πλήρως ως επιτυχείς και οι έγκυρες αιτήσεις εγγραφής την τελευταία ημέρα επιβεβαιώνονται με επιτυχία, η κατανομή θα γίνει αναλογικά με την υπόλοιπη ποσόστωση.

Για παράδειγμα, ένα συγκεκριμένο προϊόν REIT A συγκέντρωσε δημόσια 100 εκατομμύρια μετοχές σε τιμή 5 γιουάν ανά μετοχή, με αυξημένο ποσό 500 εκατομμυρίων γιουάν Την πρώτη ημέρα της περιόδου συγκέντρωσης κεφαλαίων, το συναίσθημα συνδρομής ήταν ενθουσιώδες και οι επενδυτές υπέβαλαν αίτηση. Συνολικά 1 δισεκατομμύριο μετοχές Στη συνέχεια, η συγκέντρωση κεφαλαίων θα ολοκληρωθεί εκείνη την ημέρα και κάθε επενδυτής θα επιβεβαιωθεί σύμφωνα με το 10% της χορηγούμενης κατανομής. Με άλλα λόγια, εάν ο επενδυτής Α εγγραφεί για 10.000 μετοχές και παγώσει κεφάλαια ύψους 50.000 γιουάν, τότε θα διατεθούν στον επενδυτή 5.000 γιουάν και 1.000 κεφάλαια REIT (ο υπολογισμός απλοποιείται εδώ και η αμοιβή χειρισμού αγνοείται. Στην πράξη, εάν το θεωρείται , η μετοχή είναι ελαφρώς μικρότερη), η οποία διαφέρει σημαντικά από το σύστημα «λαχείων» των Χρηματιστηρίων της Σαγκάης και του Σενζέν.

Προς το παρόν, τα εγχώρια κεφάλαια REIT έχουν ισχυρή επίδραση στη δημιουργία νέων χρημάτων και στην παραγωγή χρημάτων. Για παράδειγμα, η αναλογία κατανομής του China Hefei High-Tech Industrial Park REIT που ιδρύθηκε τον Σεπτέμβριο του 2022 είναι μόνο 0,23%, και η αναλογία κατανομής δημοσίου επενδυτή της China TBEA New Energy REIT τον Ιούνιο του 2024 είναι μόνο 0,223%. Με άλλα λόγια, μετά την εγγραφή 10.000 γιουάν, το τελικό ποσό κατανομής είναι μόνο 22,3 γιουάν, κάτι που δείχνει την επιδίωξη της αγοράς για προϊόντα REIT.

Σε μια άλλη περίπτωση, ας υποθέσουμε ότι μόνο 80 εκατομμύρια μονάδες του προϊόντος Α REIT έχουν εγγραφεί την πρώτη ημέρα της περιόδου συγκέντρωσης κεφαλαίων και απομένουν 20 εκατομμύρια μονάδες τη δεύτερη ημέρα της περιόδου συγκέντρωσης κεφαλαίων, ωστόσο, υπάρχουν 100 εκατομμύρια έγκυρες συνδρομές αιτήσεις τη δεύτερη ημέρα και μετά την πρώτη Η πραγματική συνδρομή την πρώτη ημέρα είναι πλήρης συνδρομή και μόνο το 20% της αναλογίας κατανομής μπορεί να ληφθεί τη δεύτερη ημέρα.

Εκτός από τις συνδρομές την αρχική ημέρα κυκλοφορίας, περισσότεροι επενδυτές εγγράφονται σε καθημερινές συναλλαγές. Όσον αφορά την επιλογή καναλιού, το πιο βολικό εξακολουθεί να είναι οι επιτόπιες συναλλαγές. Οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν προϊόντα REIT σε τιμές σε πραγματικό χρόνο ανοίγοντας έναν επιτόπιο λογαριασμό χρεογράφων.

Φυσικά, μπορείτε επίσης να εγγραφείτε μέσω ενός εξωχρηματιστηριακού λογαριασμού Αυτή η μέθοδος συνδρομής είναι βασικά η ίδια με ένα γενικό κεφάλαιο και δεν θα εισαχθεί εδώ. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι επί του παρόντος υπάρχουν σχετικά λίγα REIT που πωλούνται μέσω καναλιών όπως τράπεζες και ανεξάρτητες εταιρείες πωλήσεων κεφαλαίων Ο πιο βολικός τρόπος εξακολουθεί να είναι η αγορά τους μέσω λογαριασμών τίτλων.

Εκτός από τον τρόπο αγοράς REIT, πολλοί επενδυτές μπορεί να ανησυχούν περισσότερο για την επενδυτική αξία των REIT.

Ο σχεδιασμός των δημόσιων REIT της χώρας μου υιοθετεί τα ίδια υποχρεωτικά χαρακτηριστικά σχεδιασμού μερίσματος και μετοχικού προϊόντος με τα ξένα REIT. Επομένως, η ανάλυση αξίας των REITs μπορεί επίσης να αναφέρεται στη μακροπρόθεσμη απόδοση των ξένων REIT. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, κατά τη διάρκεια της ύφεσης των ακινήτων στη δεκαετία του 1960, δημιουργήθηκαν προϊόντα όπως τα REIT για την προσέλκυση επενδύσεων από κοινωνικά ταμεία μέσω της αναζωογόνησης και λειτουργίας των υφιστάμενων ακινήτων. Από το 1972 έως το 2021, ο μέσος ετήσιος σύνθετος ρυθμός απόδοσης των μετοχικών REIT των ΗΠΑ είναι περίπου 12%, εκ των οποίων το ποσοστό απόδοσης που προκύπτει από τις μεταβολές των τιμών είναι περίπου 4,7%, και η μερισματική απόδοση που προκύπτει από τα υψηλά μερίσματα είναι περίπου 7,3%.

Εάν υποθέσουμε ότι οι εγχώριες REIT που προσφέρονται στο κοινό μπορούν να ακολουθήσουν μια πορεία ανάπτυξης παρόμοια με αυτή των REIT των ΗΠΑ, τότε τα εγχώρια REIT είναι πιθανό να είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη και με την καλύτερη απόδοση κατηγορία περιουσιακών στοιχείων τις επόμενες δεκαετίες. Σε τελική ανάλυση, σε σύγκριση με τις Ηνωμένες Πολιτείες, τα υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία της χώρας μου είναι μεγαλύτερης κλίμακας, τα προϊόντα REIT που λειτουργούν με βάση αυτά τα υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία μπορεί επίσης να γίνουν ένα άλλο σημαντικό περιουσιακό στοιχείο στην κατανομή κεφαλαίων στην αγορά.

Στην ανάλυση της επενδυτικής αξίας των REITs, ως προϊόντος με σημαντικά χαρακτηριστικά ιδίων κεφαλαίων, η μέθοδος αποτίμησης των REITs είναι συχνά παρόμοια με αυτή των REITs με τη χρήση απόλυτης αποτίμησης και σχετικής αποτίμησης.

Η απόλυτη αποτίμηση χρησιμοποιεί γενικά τη μέθοδο της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV), η οποία χρησιμοποιεί τη συνολική αξία ενεργητικού των REIT και αφαιρεί τις τρέχουσες υποχρεώσεις εντός ορισμένης περιόδου στο μέλλον υπολογίζεται με προεξόφληση σε ένα ορισμένο επίπεδο προεξοφλητικού επιτοκίου.

Η επιλογή του προεξοφλητικού επιτοκίου είναι μεγαλύτερη δυσκολία.

Όσον αφορά τη μέθοδο σχετικής αποτίμησης, είναι παρόμοια, αλλά διαφορετική από την αποτίμηση PE των μετοχών Εάν δεν υπάρχουν σχετικά δεδομένα, θα χρησιμοποιηθούν οι ελεύθερες ταμειακές ροές ανά μετοχή.

Για τους απλούς επενδυτές, είτε πρόκειται για απόλυτη αποτίμηση είτε για σχετική αποτίμηση, είναι δύσκολο να την υπολογίσετε μόνοι σας, ωστόσο, εδώ μπορείτε να ανατρέξετε στις υπολογιζόμενες αξίες των μεγάλων εταιρειών κινητών αξιών με βάση ορισμένα επίπεδα υποθέσεων. επένδυση. Το επίπεδο του προεξοφλητικού επιτοκίου που χρησιμοποιείται ως αναφορά και το επίπεδο ταμειακών ροών ενός συγκεκριμένου προϊόντος REIT θα επηρεάσουν την απόδοση της τιμής του. Για παράδειγμα, το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται ως αναφορά είναι η απόδοση των δεκαετών ομολόγων του Δημοσίου.

Ένας άλλος εξίσου σημαντικός αντίκτυπος είναι το λειτουργικό επίπεδο των ίδιων των προϊόντων REIT, το οποίο μπορεί επίσης να γίνει κατανοητό ως η θεμελιώδης απόδοση των αποθεμάτων.

Πάρτε ως παράδειγμα ένα συγκεκριμένο προϊόν REIT που έχει εισαχθεί για διαπραγμάτευση Τον Ιανουάριο του 2024, μια συγκεκριμένη αποθήκη και logistics REIT ανακοίνωσε ότι το έργο της Wuhan έφτασε στην ώρα της ανανέωσης της μίσθωσης και της προσαρμογής της τιμής /τετραγωνικό μέτρο/μήνα Τώρα Το μέσο καθαρό πραγματικό μίσθωμα στη Γουχάν είναι 22,20 γιουάν/τετράγωνο/μήνα. θα είναι 28,98 γιουάν/τετρ.

Σε αυτό το REIT, το έργο της Wuhan αντιπροσωπεύει περίπου το 15% της συνολικής ενοικιαζόμενης περιοχής του και το επίπεδο ενοικίασης το 2024 θα μειωθεί κατά περισσότερο από 13% σε σύγκριση με το 2023. Με βάση τις ανησυχίες για μελλοντικές μειώσεις των ταμειακών ροών και μειώσεις τιμών στα έργα στο άλλες περιοχές του REIT Λόγω ανησυχιών, το REIT έπεσε κατακόρυφα εκείνη την ημέρα, με μέγιστο επιπέδωση περίπου 33% τις κοντινές ημέρες.

Ως εκ τούτου, μην αγνοείτε εύκολα τους κινδύνους των προϊόντων REIT Ως προϊόν με σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοτήτων μετοχικού κεφαλαίου, είτε πρόκειται για αλλαγές στις ελεύθερες ταμειακές ροές είτε για αλλαγές στο ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο στην αγορά. τεράστιο αντίκτυπο στην αποτίμηση των προϊόντων REIT.

[Σημείωση: Η αγορά είναι επικίνδυνη, επομένως οι επενδύσεις πρέπει να είναι προσεκτικές. Σε κάθε περίπτωση, οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτόν τον συνδρομητικό λογαριασμό ή οι απόψεις που εκφράζονται αποτελούν απλώς ανταλλαγή απόψεων και δεν αποτελούν επενδυτικές συμβουλές σε κανέναν. Εκτός από ειδικές παρατηρήσεις, τα ερευνητικά δεδομένα σε αυτό το άρθρο υποστηρίζονται από το Flush iFinD]

Αυτό το άρθρο δημιουργήθηκε αρχικά από το "Xingtu Financial Research Institute" και ο συγγραφέας είναι ο Huang Dazhi, ερευνητής στο Xingtu Financial Research Institute