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Depuis le début de cette année, la faiblesse persistante du marché des actions A a considérablement ébranlé la confiance des investisseurs. Même le concept de dividendes élevés, qui a relativement bien fonctionné au début, a continué de s'effondrer récemment. Cependant, les actifs des REIT ayant des propriétés similaires affichent toujours une forte résilience. Au 19 août, l'indice CSI REITs Total Return affichait un taux de rendement supérieur à 12 % au cours de l'année. Qu'il soit comparé au CSI 300 ou à l'indice obligataire chinois. dépasse 12%. Les bénéfices sont très importants.

Dans « 100 % de collecte d'intérêts, une augmentation de plus de 12 % au cours de l'année et une probabilité de 90 % de gagner de l'argent, ce type d'actif en Chine est toujours un océan bleu ! » 》Dans l'article, nous avons brièvement présenté la nécessité d'une allocation d'actifs telle que les REIT, ainsi que certaines caractéristiques de base des REIT.

Cet article continue de présenter comment acheter des REIT et les problèmes liés à la valeur de l'investissement.

Permettez-moi de réitérer ici comment acheter des REIT. Parlons d'abord de la souscription de REIT lors de la première levée de fonds.Pour les investisseurs publics ordinaires, si le nombre total d'actions de souscription effectives appliquées par les investisseurs publics pendant la période de levée de fonds dépasse la limite de levée de fonds des investisseurs publics, une allocation proportionnelle apocalyptique sera mise en œuvre. c'est-à-dire que pendant la période de levée de fonds, le jour où le nombre total d'actions de demande de souscription valides par les investisseurs publics dépasse la limite supérieure de la levée de fonds des investisseurs publics est considéré comme le dernier jour de la levée de fonds, et la période de levée de fonds pour la vente publique La partie se termine ce jour-là. Les demandes d'abonnement valides avant le dernier jour sont entièrement confirmées comme réussies, et les demandes d'abonnement valides le dernier jour sont confirmées avec succès, l'attribution sera effectuée proportionnellement en fonction du quota restant.

Par exemple, un certain produit REIT A a levé publiquement 100 millions d'actions au prix de 5 yuans par action, pour un montant levé de 500 millions de yuans. Le premier jour de la période de collecte de fonds, le sentiment de souscription était enthousiaste et les investisseurs ont postulé. un total de 1 milliard d'actions. Ensuite, la levée de fonds se terminera ce jour-là, et chaque investisseur sera confirmé à hauteur de 10 % de l'attribution appliquée. En d'autres termes, si l'investisseur A souscrit 10 000 actions et gèle des fonds de 50 000 yuans, alors l'investisseur se verra attribuer 5 000 yuans et 1 000 fonds REIT (le calcul est ici simplifié et les frais de traitement sont ignorés. En pratique, si les frais de traitement est considéré, la part est légèrement inférieure), ce qui est très différent du système de « loterie » des bourses de Shanghai et de Shenzhen.

À l'heure actuelle, les fonds REIT nationaux ont un fort effet de création de nouveaux fonds et de gains d'argent. C'est le cas de la plupart des REIT lors de leur émission, et la plupart des REIT peuvent recevoir des souscriptions très enthousiastes de la part des investisseurs. Par exemple, le taux d'attribution du China Hefei High-tech Industrial Park REIT créé en septembre 2022 n'est que de 0,23 %, et le taux d'attribution des investisseurs publics du China TBEA New Energy REIT en juin 2024 n'est que de 0,223 %. En d'autres termes, après avoir souscrit 10 000 yuans, le montant final de l'allocation n'est que de 22,3 yuans, ce qui montre la poursuite du marché pour les produits REIT.

Dans une autre situation, supposons que seulement 80 millions d'unités du produit REIT A soient effectivement souscrites le premier jour de la période de levée de fonds, et qu'il reste 20 millions d'unités le deuxième jour de la période de levée de fonds. Cependant, il y a 100 millions de souscriptions valides. candidatures le deuxième jour, puis le premier L'abonnement effectif le premier jour est un abonnement complet, et seulement 20 % du taux d'attribution peut être obtenu le deuxième jour. C'est ce qu'on appelle « l'attribution apocalyptique ».

En plus des souscriptions le jour du lancement initial, davantage d'investisseurs souscrivent aux transactions quotidiennes. En termes de sélection de canaux, le plus pratique reste le trading sur place. Les investisseurs peuvent acheter des produits REIT à des prix en temps réel en ouvrant un compte titres sur place.

Bien entendu, vous pouvez également souscrire via un compte de gré à gré. Cette méthode de souscription est fondamentalement la même qu'un fonds général et ne sera pas présentée ici. Il convient toutefois de noter qu'à l'heure actuelle, il existe relativement peu de REIT vendus via des canaux tels que les banques et les agences de vente de fonds indépendantes. Le moyen le plus pratique reste de les acheter via des comptes titres sur place.

Outre la manière d'acheter des REIT, de nombreux investisseurs peuvent être plus préoccupés par la valeur d'investissement des REIT.

La conception des REIT publics de mon pays adopte les mêmes caractéristiques obligatoires de conception de produits de dividendes et d'actions que les REIT étrangers. Par conséquent, l'analyse de la valeur des REIT peut également se référer à la performance à long terme des REIT étrangers. Aux États-Unis, lors de la crise immobilière des années 1960, des produits tels que les REIT ont été créés pour attirer les investissements des fonds sociaux grâce à la revitalisation et à l'exploitation des actifs immobiliers existants. De 1972 à 2021, le taux de rendement annuel composé moyen des REIT d'actions américaines est d'environ 12 %, dont le taux de rendement généré par les variations de prix est d'environ 4,7 % et le rendement en dividendes généré par des dividendes élevés est d'environ 7,3 %.

Si nous supposons que les REIT nationaux offerts au public peuvent suivre une voie de développement similaire à celle des REIT américains, alors les REIT nationaux seront probablement la classe d'actifs à la croissance la plus rapide et la plus performante au cours des prochaines décennies. Après tout, par rapport aux États-Unis, les actifs existants de la Chine sont de plus grande envergure. Les produits REIT exploités sur la base de ces actifs existants pourraient également devenir un autre atout majeur dans l'allocation de fonds sur le marché à l'avenir.

Dans l'analyse de la valeur d'investissement des REIT, en tant que produit doté d'attributs d'actions importants, la méthode d'évaluation des REIT est souvent similaire à celle des actions. Elle peut également être valorisée en utilisant une évaluation absolue et une évaluation relative.

L'évaluation absolue utilise généralement la méthode de la valeur liquidative (VNI), qui utilise la valeur totale de l'actif des REIT et soustrait les passifs courants. L'évaluation du total des actifs est principalement basée sur les biens immobiliers détenus par les REIT. Le flux de trésorerie disponible généré chaque année. au cours d'une certaine période dans le futur est calculé en l'actualisant à un certain niveau de taux d'actualisation.

Le choix du taux d'actualisation est plus difficile. Lors de la sélection, le taux de rendement sans risque sur une période plus longue majoré d'une certaine prime de risque peut être utilisé comme référence.

En termes de méthode d'évaluation relative, elle est similaire mais différente de l'évaluation PE des actions. Le dénominateur de l'évaluation relative des REIT n'est pas le bénéfice net par action (BPA), mais le flux de trésorerie par action. En cas de manque de données pertinentes, les flux de trésorerie disponibles par action seront utilisés à la place. En référence aux rapports financiers actuels des REIT nationaux, les flux de trésorerie disponibles pour la distribution peuvent être utilisés à des fins d'analyse.

Pour les investisseurs ordinaires, qu'il s'agisse d'une valorisation absolue ou d'une valorisation relative, il est difficile de la calculer par vous-même. Cependant, vous pouvez ici vous référer aux valeurs calculées des grandes sociétés de valeurs mobilières sur la base de certains niveaux d'hypothèses comme référence. investissement. Le niveau du taux d'actualisation utilisé comme référence et le niveau des flux de trésorerie d'un certain produit REIT affecteront l'évolution de son prix. Par exemple, le taux d’actualisation utilisé comme référence est le rendement des bons du Trésor à dix ans. La baisse rapide du rendement des bons du Trésor à dix ans depuis cette année est également l’une des raisons importantes de la forte hausse des REIT.

Un autre impact tout aussi important est le niveau opérationnel des produits REIT eux-mêmes, qui peut également être compris comme la performance fondamentale des actions.

Prenons l'exemple d'un certain produit REIT qui a été coté à la négociation. En janvier 2024, un certain REIT d'entreposage et de logistique a annoncé que son projet de Wuhan avait atteint le moment du renouvellement du bail et de l'ajustement des prix. Le loyer effectif net en 2023 est de 33,37 yuans. /mètre carré/mois. Maintenant, le loyer effectif net moyen à Wuhan est de 22,20 yuans/mètre carré/mois. Après les efforts de toutes les parties, il a finalement été déterminé qu'« à partir de janvier 2024, le loyer effectif net pour la première année de renouvellement. sera de 28,98 yuans/mètre carré/mois. La période de renouvellement s'étend du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2028. Pendant la période de renouvellement, le loyer continuera d'augmenter de 3 % par an conformément au contrat de location initial.

Dans ce REIT, le projet de Wuhan représente environ 15 % de sa surface louable totale, et le niveau de loyer en 2024 baissera de plus de 13 % par rapport à 2023. Sur la base des inquiétudes concernant la baisse future des flux de trésorerie et la baisse des prix des projets en autres domaines du FPI En raison d'inquiétudes, le FPI a chuté ce jour-là, avec un retracement maximum d'environ 33 % les jours suivants.

Par conséquent, n'ignorez pas facilement les risques des produits REIT. En tant que produit avec une proportion relativement élevée d'attributs d'actions, qu'il s'agisse de modifications de ses flux de trésorerie disponibles ou de modifications du taux de rendement sans risque sur le marché, il a un impact. impact énorme sur la valorisation des produits REIT.

[Remarque : Le marché est risqué, les investissements doivent donc être prudents. En tout état de cause, les informations contenues dans ce compte de souscription ou les opinions exprimées ne sont qu’un échange d’opinions et ne constituent pas un conseil en investissement à quiconque. Sauf remarques particulières, les données de recherche présentées dans cet article sont prises en charge par Flush iFinD]

Cet article a été créé à l'origine par le « Xingtu Financial Research Institute » et l'auteur est Huang Dazhi, chercheur au Xingtu Financial Research Institute.