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올해 초부터 계속되는 A주 시장의 약세는 투자자들의 신뢰를 크게 훼손시켰습니다. 초기에 상대적으로 좋은 성과를 거뒀던 고배당 개념도 최근 들어 급락세를 이어가고 있다. 그러나 유사한 속성을 지닌 REIT 자산은 여전히 ​​강한 회복력을 보이고 있습니다. 8월 19일 현재 CSI REITs 총 수익률 지수는 CSI 300이나 중국 채권 지수와 비교해도 연간 12%가 넘는 수익률을 보이고 있습니다. 12%를 초과하면 그 혜택이 매우 커집니다.

"이자 회수율 100%, 연간 증가율 12% 이상, 수익 창출 확률 90% 등 중국의 이런 자산은 여전히 ​​블루오션입니다!" 》기사에서는 REIT와 같은 자산배분의 필요성과 REIT의 몇 가지 기본 특성에 대해 간략하게 소개했습니다.

이번 글에서는 계속해서 REIT 구매방법과 투자가치 관련 이슈를 소개하겠습니다.

REIT 구매 방법을 다시 한번 말씀드리겠습니다. 먼저, 1차 모금 시 리츠 청약에 대해 말씀드리자면, 일반 공공투자자의 경우, 모금 기간 동안 공모 유효청약주식 총수가 공공투자자의 모금한도를 초과할 경우 둠스데이 비례배분을 실시하게 되며, 즉, 모금기간 중 일반투자자의 유효청약신청주식 총수가 일반투자자 모금상한액을 초과한 날을 모금마감일로 간주하여 공모모집기간으로 합니다. 마지막 날까지 유효한 청약 신청은 성공적으로 완료되고, 마지막 날의 유효한 청약 신청은 성공적으로 확인되며 남은 할당량에 따라 할당이 이루어집니다.

예를 들어, 특정 REIT 상품 A는 주당 5위안의 가격으로 1억주를 공개적으로 모집했으며, 모금 금액은 5억위안으로 모금 기간 첫날 청약 심리가 열광해 투자자들이 신청했습니다. 그러면 해당일에 모금이 종료되며, 신청배분의 10%에 따라 각 투자자가 확정됩니다. 즉, 투자자 A가 10,000주를 청약하고 50,000위안의 자금을 동결하면 투자자에게 5,000위안과 1,000 REIT 자금이 할당됩니다(여기서는 계산이 단순화되고 처리 수수료가 무시됩니다. 실제로 처리 수수료가 , 점유율이 약간 작음) 이는 상하이 및 심천 증권 거래소의 "복권"시스템과 크게 다릅니다.

현재 국내 REIT 펀드는 발행시 신규 자금을 창출하고 돈을 버는 효과가 강력하며, 대부분의 REIT가 투자자들로부터 매우 열정적인 청약을 받을 수 있습니다. 예를 들어 2022년 9월 설립된 중국 허페이 첨단산업단지 REIT의 할당비율은 0.23%에 불과하고, 2024년 6월 중국 TBEA 신에너지 REIT의 공공투자자 할당비율은 0.223%에 불과하다. 즉, 10,000위안을 청약한 후 최종 할당금액은 22.3위안에 불과해 시장이 REITs 상품을 추구하는 모습을 보여준다.

또 다른 상황에서는 모금 기간 첫날에 REIT 상품 A가 8천만 개만 유효 청약되고, 모금 기간 둘째 날에는 2천만 개가 남아 있다고 가정해 보겠습니다. 그러나 유효한 청약 수는 1억 개입니다. 둘째 날 신청 후 첫 번째 첫날의 유효한 청약은 전체 청약이며, 둘째 날에는 할당 비율의 20%만 얻을 수 있습니다. 이를 소위 "둠스데이 할당"이라고 합니다.

최초 출시일의 청약 외에도 일일 거래에 청약하는 투자자가 더 많습니다. 채널 선택 측면에서 가장 편리한 것은 여전히 ​​현장 거래입니다. 투자자는 현장 증권계좌를 개설해 REIT 상품을 실시간 가격으로 구매할 수 있다.

물론, 장외계좌를 통해서도 가입하실 수 있습니다. 이 가입 방법은 기본적으로 일반 펀드와 동일하므로 여기서는 소개하지 않겠습니다. 그러나 현재 은행이나 독립 펀드 판매 대행사 등을 통해 판매되는 REIT가 상대적으로 적다는 점에 유의해야 합니다. 여전히 가장 편리한 방법은 현장 증권 계좌를 통해 구매하는 것입니다.

REIT를 구입하는 방법 외에도 많은 투자자들은 REIT의 투자 가치에 대해 더 관심을 가질 수 있습니다.

우리나라 공공 REIT의 설계는 외국 REIT와 동일한 의무배당 및 지분상품 설계 특성을 채택하고 있으므로 REIT의 가치분석은 외국 REIT의 장기성과도 참조할 수 있다. 미국에서는 1960년대 부동산 침체기에 기존 부동산 자산의 활성화와 운용을 통해 사회자금의 투자를 유치하기 위해 REIT 등의 상품이 탄생했다. 1972년부터 2021년까지 미국 주식 REIT의 연평균 복리수익률은 약 12%이며, 그 중 가격변화에 따른 수익률은 약 4.7%, 고배당에 따른 배당수익률은 약 7.3%이다.

국내 공모 REIT가 미국 REIT와 유사한 개발 경로를 따를 수 있다고 가정하면 국내 REIT는 향후 수십 년 동안 가장 빠르게 성장하고 최고의 성과를 내는 자산 클래스가 될 가능성이 높습니다. 결국 우리나라의 기존 자산은 미국에 비해 그 규모가 더 크다. 이러한 기존 자산을 기반으로 운용되는 REIT 상품도 향후 시장의 펀드 배분에서 또 하나의 주요 자산이 될 수 있다.

REIT의 투자 가치 분석에서 REIT의 가치 평가 방법은 주식의 가치 평가 방법과 유사한 경우가 많습니다.

절대가치평가는 일반적으로 REIT의 총자산가치에서 유동부채를 차감하는 순자산가치법(NAV)을 사용합니다. 총자산의 평가는 주로 REIT가 보유한 부동산을 기준으로 매년 창출되는 잉여현금흐름을 기준으로 합니다. 미래 일정 기간 내에는 일정 수준의 할인율로 할인하여 계산합니다.

할인율을 선택하는 것이 더 어렵습니다. 선택 시에는 장기간의 무위험 수익률에 특정 위험 프리미엄을 더한 값을 참고로 사용할 수 있습니다.

상대평가 방식은 주식의 PE평가와 유사하지만 다르다. REIT의 상대평가에서 분모는 주당순이익(EPS)이 아니라 일반적으로 주당 영업현금흐름이다. 관련 데이터가 부족한 경우에는 주당 잉여현금흐름을 대신 사용하며, 현재 국내 REIT의 재무보고서를 참조하여 분석에 사용할 수 있습니다.

일반 투자자의 경우 절대가치인지 상대가치인지 직접 계산하기는 어렵습니다. 투자. 특정 REIT 상품의 기준이 되는 할인율 수준과 현금흐름 수준이 가격성과에 영향을 미치게 됩니다. 예를 들어 참고로 사용되는 할인율은 10년 만기 국고채 수익률이다. 올해 이후 10년 만기 국고채 수익률이 급격하게 하락한 것도 리츠 급등의 중요한 원인 중 하나다.

또 다른 똑같이 중요한 영향은 REIT 상품 자체의 운영 수준이며, 이는 주식의 근본적인 성과로도 이해될 수 있습니다.

거래 상장된 특정 REIT 제품을 예로 들어보겠습니다. 2024년 1월, 특정 창고 및 물류 REIT는 우한 프로젝트가 임대 갱신 및 가격 조정 시점에 이르렀다고 발표했습니다. 2023년 순 유효 임대료는 33.37위안입니다. 현재 우한의 평균 순 유효 임대료는 22.20위안/평방 미터/월입니다. 모든 당사자의 노력 끝에 마침내 “2024년 1월부터 갱신 첫 해의 순 유효 임대료가 결정되었습니다. 갱신 기간은 2024년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지입니다. 갱신 기간 동안 임대료는 원래 임대 계약에 따라 매년 3%씩 계속 인상됩니다.”

이번 REIT에서는 우한 프로젝트가 전체 임대 가능 면적의 약 15%를 차지하며, 2024년 임대 수준은 2023년 대비 13% 이상 하락할 전망이다. REIT의 다른 영역 우려로 인해 REIT는 그날 급락했으며 근일 최대 약 33% 되돌림을 기록했습니다.

따라서 리츠상품은 상대적으로 지분속성 비중이 높은 상품으로서 잉여현금흐름의 변동이든 시장의 무위험수익률의 변동이든 리스크를 쉽게 무시하지 마십시오. REITs 상품 평가에 큰 영향을 미칩니다.

[참고: 시장은 위험하므로 투자에 신중해야 합니다. 어떤 경우에도 이 청약 계정에 포함된 정보 또는 표현된 의견은 의견 교환일 뿐이며 누구에게도 투자 조언을 구성하지 않습니다. 특별한 언급을 제외하고 본 기사의 연구 데이터는 Flush iFinD의 지원을 받았습니다]

이 기사는 원래 "Xingtu Financial Research Institute"에서 작성되었으며 저자는 Xingtu Financial Research Institute의 연구원 Huang Dazhi입니다.