समाचारं

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

अस्मिन् वर्षे आरम्भात् एव ए-शेयर-विपण्यस्य निरन्तरं दुर्बलतायाः कारणेन निवेशकानां विश्वासस्य महती क्षतिः अभवत् । प्रारम्भिकपदे तुल्यकालिकरूपेण उत्तमं प्रदर्शनं कृतवती उच्चलाभांशलाभांशस्य अवधारणा अपि अधुना एव क्षीणतां प्राप्नोति । परन्तु समानगुणयुक्ताः आरईआईटी-सम्पत्तयः अद्यापि सुदृढं लचीलापनं दर्शयन्ति, सीएसआई आरईआईटी-समूहस्य कुल-प्रतिफल-सूचकाङ्कस्य वर्षस्य कालखण्डे 12% तः अधिकः प्रतिफल-दरः अस्ति, भवेत् तस्य तुलने CSI 300 वा चीन-बाण्ड्-सूचकाङ्कस्य 12% अतिक्रमति लाभाः अतीव महत्त्वपूर्णाः सन्ति।

"शतप्रतिशतम् व्याजसङ्ग्रहे, वर्षे १२% अधिकं वृद्धिः, धनं प्राप्तुं ९०% सम्भावना च चीनदेशे एतादृशी सम्पत्तिः अद्यापि नीलसागरः एव अस्ति! 》लेखे वयं संक्षेपेण REITs इत्यादीनां सम्पत्तिविनियोगस्य आवश्यकतायाः, तथैव REITs इत्यस्य केचन मूलभूतलक्षणस्य च परिचयं कृतवन्तः।

अस्मिन् लेखे REITs कथं क्रयणं कर्तव्यमिति निवेशमूल्येन सम्बद्धानां विषयाणां च परिचयः निरन्तरं भवति।

अत्र पुनः वदामि यत् REITs कथं क्रेतव्यम् इति। प्रथमं प्रथमनिधिसङ्ग्रहस्य समये आरईआईटी-सदस्यतायाः विषये चर्चां कुर्मः साधारणसार्वजनिकनिवेशकानां कृते यदि धनसङ्ग्रहकाले सार्वजनिकनिवेशकैः प्रयुक्तानां प्रभावीसदस्यताशेयरानाम् कुलसंख्या सार्वजनिकनिवेशकानां धनसङ्ग्रहसीमायाः अधिका भवति तर्हि प्रलयदिवसस्य आनुपातिकविनियोगः कार्यान्वितः भविष्यति। अर्थात्, धनसङ्ग्रहकालस्य समये , यस्मिन् दिने सार्वजनिकनिवेशकैः वैधसदस्यता-अनुप्रयोग-शेयरस्य कुलसंख्या सार्वजनिकनिवेशक-निधि-सङ्ग्रहस्य उच्च-सीमाम् अतिक्रमति, सः दिवसः धनसङ्ग्रहस्य अन्तिमः दिवसः इति गण्यते, तथा च सार्वजनिकविक्रयणार्थं धनसङ्ग्रहकालः भागः तस्मिन् दिने समाप्तः भवति।अन्तिमदिनात् पूर्वं वैधसदस्यता-अनुप्रयोगाः सफलाः इति पूर्णतया पुष्टाः भवन्ति, अन्तिमदिने वैधसदस्यता-अनुप्रयोगाः सफलतया पुष्टाः भवन्ति , शेष-कोटा-आधारितं आवंटनं आनुपातिकरूपेण क्रियते।

उदाहरणार्थं, एकः निश्चितः REIT उत्पादः A सार्वजनिकरूपेण प्रतिशेयरं 5 युआन् मूल्येन 100 मिलियनं भागं संग्रहितवान्, धनसङ्ग्रहकालस्य प्रथमदिने सदस्यताभावना उत्साहपूर्णा आसीत्, निवेशकाः च आवेदनं कृतवन्तः a total of 1 billion shares ततः तस्मिन् दिने धनसङ्ग्रहः समाप्तः भविष्यति, तथा च प्रत्येकं निवेशकं प्रयुक्तस्य आवंटनस्य १०% अनुसारं पुष्टिः भविष्यति। अन्येषु शब्देषु, यदि निवेशकः A 10,000 भागानां सदस्यतां लभते, 50,000 युआन् निधिं फ्रीजं करोति, तर्हि निवेशकस्य 5,000 युआन् तथा 1,000 REIT निधिः आवंटितः भविष्यति (अत्र गणना सरलीकृता अस्ति तथा च संचालनशुल्कस्य अवहेलना भवति। व्यवहारे यदि निबन्धनशुल्कं भवति is considered , भागः किञ्चित् लघुः अस्ति), यत् शङ्घाई तथा शेन्झेन् स्टॉक एक्सचेंजस्य "लॉटरी" प्रणाल्याः महत्त्वपूर्णतया भिन्नम् अस्ति ।

वर्तमान समये घरेलु REITs निधिषु नूतनधनस्य निर्माणस्य धनस्य च प्रबलः प्रभावः भवति यत् अधिकांश REITs कृते निर्गमनकाले एतत् भवति, अधिकांशः REITs निवेशकानां कृते अतीव उत्साहपूर्णं सदस्यतां प्राप्तुं शक्नोति। उदाहरणार्थं, सितम्बर २०२२ तमे वर्षे स्थापिते चीन हेफेई उच्चप्रौद्योगिकी औद्योगिकपार्क आरईआईटी इत्यस्य आवंटन-अनुपातः केवलं ०.२३% अस्ति, तथा च जून २०२४ तमे वर्षे चीन-टीबीईए नवीन ऊर्जा आरईआईटी इत्यस्य सार्वजनिकनिवेशक-आवंटन-अनुपातः केवलं ०.२२३% अस्ति अन्येषु शब्देषु, १०,००० युआन् सदस्यतां स्वीकृत्य अन्तिमविनियोगराशिः केवलं २२.३ युआन् भवति, यत् REITs उत्पादानाम् विपण्यस्य अनुसरणं दर्शयति

अन्यस्मिन् परिस्थितौ, मानातु यत् धनसङ्ग्रहकालस्य प्रथमदिने केवलं 80 मिलियन यूनिट् REIT Product A इत्यस्य प्रभावीरूपेण सदस्यता भवति, तथा च धनसङ्ग्रहकालस्य द्वितीयदिने 20 मिलियन यूनिट् अवशिष्टाः सन्ति तथापि 100 मिलियन यूनिट् वैधसदस्यता अस्ति द्वितीयदिने आवेदनानि, ततः प्रथमे प्रथमदिने प्रभावी सदस्यता पूर्णसदस्यता भवति, द्वितीयदिने आवंटन-अनुपातस्य केवलं २०% एव प्राप्तुं शक्यते एतत् तथाकथितं "प्रलय-दिन-आवंटनम्"

प्रारम्भिकप्रक्षेपणदिने सदस्यतायाः अतिरिक्तं अधिकाः निवेशकाः दैनिकव्यवहारेषु सदस्यतां गृह्णन्ति । चैनलचयनस्य दृष्ट्या अद्यापि सर्वाधिकं सुलभं स्थलव्यापारः एव । निवेशकाः स्थले एव प्रतिभूतिलेखं उद्घाट्य REITs उत्पादानाम् वास्तविकसमयमूल्येन क्रेतुं शक्नुवन्ति।

अवश्यं, भवान् ओवर-द-काउण्टर-खातेन अपि सदस्यतां ग्रहीतुं शक्नोति एषा सदस्यता-विधिः मूलतः सामान्य-निधि-सदृशी अस्ति, अत्र न प्रवर्तयिष्यते । परन्तु एतत् ज्ञातव्यं यत् सम्प्रति बङ्क-स्वतन्त्र-निधि-विक्रय-एजेन्सी-इत्यादिभिः माध्यमैः विक्रीयमाणाः आरईआईटी-संस्थाः तुल्यकालिकरूपेण अल्पाः सन्ति ।

आरईआईटी-क्रयणस्य मार्गस्य अतिरिक्तं बहवः निवेशकाः आरईआईटी-निवेशमूल्यानां विषये अधिकं चिन्तिताः भवितुम् अर्हन्ति ।

मम देशस्य सार्वजनिक आरईआईटी इत्यस्य डिजाइनं विदेशीय आरईआईटी इत्यस्य मूल्यविश्लेषणं विदेशीय आरईआईटी इत्यस्य दीर्घकालीनप्रदर्शनस्य अपि सन्दर्भं दातुं शक्नोति। अमेरिकादेशे १९६० तमे दशके अचलसम्पत्त्याः मन्दतायाः समये विद्यमानस्य अचलसम्पत्सम्पत्त्याः पुनर्जीवनस्य संचालनस्य च माध्यमेन सामाजिकनिधिभ्यः निवेशं आकर्षयितुं आरईआईटी इत्यादीनां उत्पादानाम् निर्माणं कृतम् १९७२ तः २०२१ पर्यन्तं अमेरिकी-इक्विटी-आरईआईटी-इत्यस्य औसतवार्षिकं चक्रवृद्धि-प्रतिफलनस्य दरः प्रायः १२% भवति, यस्य मूल्यपरिवर्तनेन आनयितस्य प्रतिफलस्य दरः प्रायः ४.७% भवति, उच्चलाभांशैः आनितं लाभांशस्य उपजं च प्रायः ७.३% भवति

यदि वयं कल्पयामः यत् घरेलुसार्वजनिकरूपेण प्रस्ताविताः आरईआईटी अमेरिकी-आरईआईटी-सदृशं विकासमार्गं अनुसर्तुं शक्नुवन्ति, तर्हि आगामिषु कतिपयेषु दशकेषु घरेलु-आरईआईटी-संस्थाः द्रुततरं वर्धमानं सर्वोत्तम-प्रदर्शनं च सम्पत्तिवर्गं भवितुम् अर्हन्ति अन्ततः अमेरिकादेशस्य तुलने मम देशस्य विद्यमानाः सम्पत्तिः स्केलरूपेण बृहत्तराः सन्ति येषां आधारेण संचालिताः REITs उत्पादाः भविष्ये विपण्यां निधिविनियोगे अन्यत् प्रमुखं सम्पत्तिं अपि भवितुम् अर्हन्ति।

REITs इत्यस्य निवेशमूल्यस्य विश्लेषणे, महत्त्वपूर्णैः इक्विटीगुणैः सह उत्पादरूपेण, REITs इत्यस्य मूल्याङ्कनपद्धतिः प्रायः स्टॉकानां सदृशी भवति

निरपेक्षमूल्याङ्कनं सामान्यतया शुद्धसम्पत्त्याः मूल्यपद्धतेः (NAV) उपयोगं करोति, यत् आरईआईटी-समूहस्य कुल-सम्पत्त्याः मूल्यं घटयति तथा च कुल-सम्पत्त्याः मूल्याङ्कनं मुख्यतया आरईआईटी-द्वारा धारितस्य अचल-सम्पत्त्याः आधारेण भवति भविष्ये निश्चितकालस्य अन्तः तस्य गणना भवति यत् तस्य रियायतदरस्य निश्चितस्तरस्य छूटं दत्त्वा भवति ।

छूटदरस्य चयनं अधिका कठिनता भवति चयनं दीर्घकालं प्लस् एकं निश्चितं जोखिमप्रीमियमं जोखिमरहितं प्रतिफलं सन्दर्भरूपेण उपयोक्तुं शक्यते।

सापेक्षिकमूल्यांकनपद्धतेः दृष्ट्या, सा स्टॉकानां पीई मूल्याङ्कनस्य सदृशं किन्तु भिन्नं भवति आरईआईटीनां सापेक्षमूल्यांकने हरः शुद्धलाभः प्रतिशेयरः (ईपीएस) न भवति, अपितु सामान्यतया प्रतिशेयरं नकदप्रवाहः भवति शेयरस्य उपयोगः भवति यदि प्रासंगिकदत्तांशस्य अभावः भवति तर्हि तस्य स्थाने प्रतिशेयरं मुक्तनगदप्रवाहस्य उपयोगः भविष्यति।

साधारणनिवेशकानां कृते, भवेत् तत् निरपेक्षमूल्यांकनम् अथवा सापेक्षमूल्यांकनम्, तस्य गणना स्वयमेव कठिना भवति तथापि, अत्र भवन्तः कतिपयेषु स्तरेषु धारणानां आधारेण प्रमुखप्रतिभूतिकम्पनीनां गणितमूल्यानि सन्दर्भरूपेण सन्दर्भयितुं शक्नुवन्ति निवेशः । सन्दर्भरूपेण प्रयुक्तः छूटदरस्तरः तथा च कस्यचित् REIT उत्पादस्य नकदप्रवाहस्तरः तस्य मूल्यप्रदर्शनं प्रभावितं करिष्यति। यथा, सन्दर्भरूपेण प्रयुक्तः छूटदरः दशवर्षीयः कोषबन्धन-उपजः अस्ति अस्मिन् वर्षे आरभ्य दशवर्षीय-कोष-बाण्ड्-उत्पादने द्रुतगतिना न्यूनता अपि आरईआईटी-उल्लासस्य महत्त्वपूर्णकारणेषु अन्यतमम् अस्ति

अन्यः अपि तथैव महत्त्वपूर्णः प्रभावः आरईआईटी-उत्पादानाम् एव परिचालनस्तरः अस्ति, यत् स्टॉकानां मौलिकप्रदर्शनम् इति अपि अवगन्तुं शक्यते ।

एकं निश्चितं REIT उत्पादं गृह्यताम् यत् व्यापारार्थं सूचीकृतम् अस्ति जनवरी 2024 तमे वर्षे एकः निश्चितः गोदामस्य रसदस्य च REIT इत्यनेन घोषितं यत् तस्य वुहान परियोजना पट्टे नवीकरणस्य मूल्यसमायोजनस्य च समयं प्राप्तवती अस्ति /वर्गमीटर्/मासम्।अधुना वुहाननगरे औसतं शुद्धप्रभाविभाडा २२.२० युआन्/वर्गमीटर्/मासम् अस्ति सर्वेषां पक्षानां प्रयत्नानाम् अनन्तरं अन्ततः निर्धारितं यत् “जनवरी २०२४ तः नवीकरणस्य प्रथमवर्षे शुद्धप्रभावी किराया 28.98 युआन/वर्गमीटर/मासः भविष्यति।नवीकरणकालः 1 जनवरी, 2024 तः 31 दिसम्बर, 2028 पर्यन्तं भवति नवीकरणकालस्य कालखण्डे मूलपट्टे अनुबन्धानुसारं प्रतिवर्षं 3% वृद्धिः निरन्तरं भविष्यति।”.

अस्मिन् आरईआईटी-मध्ये वुहान-परियोजनायाः कुल-भाडा-क्षेत्रस्य प्रायः १५% भागः अस्ति, तथा च २०२३ तमे वर्षे २०२४ तमे वर्षे किराया-स्तरः १३% अधिकं न्यूनः भविष्यति अन्येषु क्षेत्रेषु REIT चिन्ताकारणात् तस्मिन् दिने REIT इत्यस्य क्षयः अभवत्, समीपस्थेषु दिनेषु अधिकतमं पुनः अनुसन्धानं प्रायः ३३% अभवत् ।

अतः REITs उत्पादानाम् जोखिमानां सहजतया अवहेलना न कुर्वन्तु इक्विटी विशेषतानां तुल्यकालिकरूपेण उच्चानुपातयुक्तस्य उत्पादस्य रूपेण, भवेत् तत् तस्य मुक्तनगदप्रवाहस्य परिवर्तनं वा विपण्यां जोखिमरहितप्रतिफलस्य दरस्य परिवर्तनं वा, तस्य क REITs उत्पादानाम् मूल्याङ्कने विशालः प्रभावः।

[टिप्पणी: विपण्यं जोखिमपूर्णं भवति, अतः निवेशस्य सावधानता आवश्यकी अस्ति। सर्वथा अस्मिन् सदस्यतालेखे विद्यमानाः सूचनाः अथवा व्यक्ताः मताः केवलं मतस्य आदानप्रदानं भवन्ति, ते कस्मैचित् निवेशपरामर्शं न भवन्ति विशेषटिप्पणीं विहाय अस्मिन् लेखे संशोधनदत्तांशः Flush iFinD] इत्यनेन समर्थितः अस्ति ।

अयं लेखः मूलतः "Xingtu Financial Research Institute" इत्यनेन निर्मितः अस्ति तथा च लेखकः Xingtu Financial Research Institute इत्यस्य शोधकः Huang Dazhi अस्ति