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Seit Anfang dieses Jahres hat die anhaltende Schwäche des A-Aktienmarktes das Vertrauen der Anleger stark geschädigt. Selbst das Konzept der hohen Dividendenausschüttung, das in der Anfangsphase relativ gut funktionierte, ist in letzter Zeit weiter auf Talfahrt. Allerdings weisen REITs-Vermögenswerte mit ähnlichen Eigenschaften immer noch eine starke Widerstandsfähigkeit auf. Mit Stand vom 19. August weist der CSI REITs Total Return Index im Laufe des Jahres eine Rendite von über 12 % auf übersteigt 12 %. Die Vorteile sind sehr erheblich.

„100 % Zinseinzug, ein Anstieg von mehr als 12 % im Laufe des Jahres und eine 90 %ige Wahrscheinlichkeit, Geld zu verdienen, ist diese Art von Vermögenswerten in China immer noch ein blauer Ozean!“ „In dem Artikel haben wir kurz die Notwendigkeit der Vermögensallokation wie bei REITs sowie einige grundlegende Merkmale von REITs vorgestellt.

In diesem Artikel wird weiterhin erläutert, wie man REITs kauft und welche Fragen mit dem Investitionswert verbunden sind.

Lassen Sie mich hier noch einmal erläutern, wie man REITs kauft. Lassen Sie uns zunächst über die Zeichnung von REITs während der ersten Mittelbeschaffung sprechen: Wenn die Gesamtzahl der effektiven Zeichnungsanteile, die von öffentlichen Anlegern während der Mittelbeschaffungsperiode beantragt werden, die Mittelbeschaffungsgrenze öffentlicher Anleger überschreitet, wird eine proportionale Zuteilung des Weltuntergangs durchgeführt. Das heißt, während des Fundraising-Zeitraums gilt der Tag, an dem die Gesamtzahl der gültigen Zeichnungsantragsaktien öffentlicher Investoren die Obergrenze des Fundraisings öffentlicher Investoren überschreitet, als letzter Tag des Fundraisings und der Fundraising-Zeitraum für den öffentlichen Verkauf Wenn der Teil der gültigen Abonnementanträge vor dem letzten Tag vollständig als erfolgreich bestätigt wird und die gültigen Abonnementanträge am letzten Tag erfolgreich bestätigt werden, erfolgt die Zuteilung proportional zum verbleibenden Kontingent.

Beispielsweise hat ein bestimmtes REIT-Produkt A öffentlich 100 Millionen Aktien zu einem Preis von 5 Yuan pro Aktie aufgenommen, mit einem gesammelten Betrag von 500 Millionen Yuan. Am ersten Tag des Fundraising-Zeitraums war die Zeichnungsstimmung begeistert und die Anleger beantragten Insgesamt 1 Milliarde Aktien. Dann endet die Mittelbeschaffung an diesem Tag und jeder Investor wird entsprechend 10 % der beantragten Zuteilung bestätigt. Mit anderen Worten: Wenn Investor A 10.000 Aktien zeichnet und Mittel in Höhe von 50.000 Yuan einfriert, werden dem Investor 5.000 Yuan und 1.000 REIT-Fonds zugeteilt (die Berechnung wird hier vereinfacht und die Bearbeitungsgebühr wird ignoriert. In der Praxis wird die Bearbeitungsgebühr nicht berücksichtigt). betrachtet wird, ist der Anteil etwas kleiner), was sich deutlich vom „Lotterie“-System der Börsen Shanghai und Shenzhen unterscheidet.

Derzeit haben inländische REIT-Fonds eine starke Wirkung auf die Schaffung neuer Gelder und die Erwirtschaftung von Geld. Dies ist bei den meisten REITs bei der Emission der Fall, und die meisten REITs können sehr begeisterte Zeichnungen von Anlegern erhalten. Beispielsweise beträgt die Zuteilungsquote des im September 2022 gegründeten China Hefei High-tech Industrial Park REIT nur 0,23 %, und die Zuteilungsquote für öffentliche Investoren des China TBEA New Energy REIT im Juni 2024 beträgt nur 0,223 %. Mit anderen Worten: Nach der Zeichnung von 10.000 Yuan beträgt der endgültige Zuteilungsbetrag nur 22,3 Yuan, was das Streben des Marktes nach REIT-Produkten zeigt.

Nehmen wir in einer anderen Situation an, dass am ersten Tag des Fundraising-Zeitraums nur 80 Millionen Einheiten des REIT-Produkts A tatsächlich gezeichnet sind und am zweiten Tag des Fundraising-Zeitraums noch 20 Millionen Einheiten übrig sind. Es sind jedoch 100 Millionen gültige Zeichnungen vorhanden Anmeldungen am zweiten Tag, dann am ersten Tag. Das effektive Abonnement am ersten Tag ist ein Vollabonnement, und am zweiten Tag können nur 20 % des Zuteilungsverhältnisses erhalten werden. Dies ist die sogenannte „Weltuntergangszuteilung“.

Zusätzlich zu den Abonnements am ersten Starttag zeichnen mehr Anleger im Rahmen täglicher Transaktionen. Was die Kanalauswahl angeht, ist der Handel vor Ort immer noch der bequemste Weg. Anleger können REITs-Produkte zu Echtzeitpreisen erwerben, indem sie vor Ort ein Wertpapierdepot eröffnen.

Natürlich können Sie auch über ein außerbörsliches Konto zeichnen. Diese Zeichnungsmethode entspricht im Wesentlichen der eines allgemeinen Fonds und wird hier nicht vorgestellt. Allerdings ist zu beachten, dass es derzeit relativ wenige REITs gibt, die über Banken und unabhängige Fondsvertriebe verkauft werden. Der bequemste Weg ist immer noch der Kauf über Wertpapierdepots vor Ort.

Neben der Art und Weise, wie man REITs kauft, sind viele Anleger möglicherweise eher auf den Investitionswert von REITs bedacht.

Das Design der öffentlichen REITs meines Landes übernimmt die gleichen obligatorischen Dividenden- und Aktienproduktdesignmerkmale wie ausländische REITs. Daher kann sich die Wertanalyse von REITs auch auf die langfristige Leistung ausländischer REITs beziehen. In den Vereinigten Staaten wurden während des Immobilienabschwungs in den 1960er Jahren Produkte wie REITs geschaffen, um durch die Revitalisierung und den Betrieb bestehender Immobilienanlagen Investitionen von Sozialfonds anzuziehen. Von 1972 bis 2021 beträgt die durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von US-Aktien-REITs etwa 12 %, wobei die durch Preisänderungen erzielte Rendite etwa 4,7 % beträgt und die Dividendenrendite durch hohe Dividenden etwa 7,3 % beträgt.

Wenn wir davon ausgehen, dass inländische börsennotierte REITs einen ähnlichen Entwicklungspfad wie US-REITs einschlagen können, dann dürften inländische REITs in den nächsten Jahrzehnten die am schnellsten wachsende und leistungsstärkste Anlageklasse sein. Schließlich sind die vorhandenen Vermögenswerte meines Landes im Vergleich zu den Vereinigten Staaten größer. REITs-Produkte, die auf diesen vorhandenen Vermögenswerten basieren, könnten in Zukunft auch zu einem weiteren wichtigen Vermögenswert bei der Fondsallokation auf dem Markt werden.

Bei der Analyse des Anlagewerts von REITs als Produkt mit signifikanten Eigenkapitaleigenschaften kann die Bewertungsmethode von REITs häufig mit der von Aktien verglichen werden, wobei die absolute Bewertung und die relative Bewertung zum Einsatz kommen.

Bei der absoluten Bewertung wird im Allgemeinen die Nettoinventarwertmethode (NAV) verwendet, bei der der Gesamtvermögenswert der REITs von den aktuellen Verbindlichkeiten abgezogen wird. Die Bewertung des Gesamtvermögens basiert hauptsächlich auf dem von den REITs gehaltenen Immobilienbestand innerhalb eines bestimmten Zeitraums in der Zukunft wird durch Abzinsung mit einem bestimmten Abzinsungssatz berechnet.

Eine größere Schwierigkeit stellt die Auswahl des Abzinsungssatzes dar. Bei der Auswahl kann die risikofreie Rendite eines längeren Zeitraums zuzüglich einer bestimmten Risikoprämie herangezogen werden.

In Bezug auf die relative Bewertungsmethode ähnelt sie der PE-Bewertung von Aktien, unterscheidet sich jedoch von ihr. Der Nenner bei der relativen Bewertung von REITs ist nicht der Nettogewinn pro Aktie (EPS), sondern im Allgemeinen der operative Cashflow pro Aktie Bei fehlenden relevanten Daten wird stattdessen der freie Cashflow pro Aktie herangezogen. Unter Bezugnahme auf die aktuellen Finanzberichte inländischer REITs kann der zur Ausschüttung zur Verfügung stehende Cashflow herangezogen werden.

Für normale Anleger ist es schwierig, sie selbst zu berechnen, unabhängig davon, ob es sich um eine absolute Bewertung oder eine relative Bewertung handelt. Hier können Sie jedoch auf die berechneten Werte großer Wertpapierunternehmen zurückgreifen, die auf bestimmten Annahmeniveaus basieren Investition. Die als Referenz verwendete Höhe des Abzinsungssatzes und die Höhe des Cashflows eines bestimmten REIT-Produkts wirken sich auf dessen Preisentwicklung aus. Als Referenz dient beispielsweise die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen. Der rapide Rückgang der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen seit diesem Jahr ist auch einer der wichtigen Gründe für den Anstieg der REITs.

Ein weiterer ebenso bedeutender Einfluss ist das operative Niveau der REIT-Produkte selbst, das auch als fundamentale Wertentwicklung von Aktien verstanden werden kann.

Nehmen Sie als Beispiel ein bestimmtes REIT-Produkt, das zum Handel gelistet ist. Im Januar 2024 gab ein bestimmter Lager- und Logistik-REIT bekannt, dass sein Wuhan-Projekt den Zeitpunkt für eine Mietverlängerung und Preisanpassung erreicht hat. Die effektive Nettomiete beträgt 33,37 Yuan /Quadratmeter/Monat. Jetzt beträgt die durchschnittliche effektive Nettomiete in Wuhan 22,20 Yuan/Quadratmeter/Monat. Nach den Bemühungen aller Parteien wurde schließlich festgestellt, dass „ab Januar 2024 die effektive Nettomiete im ersten Jahr der Erneuerung beträgt.“ beträgt 28,98 Yuan/Quadratmeter/Monat. Der Verlängerungszeitraum läuft vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2028. Während des Verlängerungszeitraums erhöht sich die Miete gemäß dem ursprünglichen Mietvertrag weiterhin um 3 % pro Jahr.“

In diesem REIT macht das Wuhan-Projekt etwa 15 % der gesamten vermietbaren Fläche aus, und das Mietniveau im Jahr 2024 wird im Vergleich zu 2023 um mehr als 13 % sinken. Basierend auf Bedenken hinsichtlich zukünftiger Rückgänge des Cashflows und Preissenkungen bei Projekten in Andere Bereiche des REIT Aufgrund von Bedenken stürzte der REIT an diesem Tag ab, mit einem maximalen Rückgang von etwa 33 % in den nächsten Tagen.

Ignorieren Sie daher nicht einfach die Risiken von REIT-Produkten. Da es sich um ein Produkt mit einem relativ hohen Anteil an Eigenkapitalmerkmalen handelt, hat es, unabhängig davon, ob es sich um Änderungen seines freien Cashflows oder Änderungen der risikofreien Rendite auf dem Markt handelt großen Einfluss auf die Bewertung von REITs-Produkten.

[Hinweis: Der Markt ist riskant, daher müssen Investitionen vorsichtig sein. In jedem Fall stellen die in diesem Abonnementkonto enthaltenen Informationen oder die geäußerten Meinungen nur einen Meinungsaustausch dar und stellen keine Anlageberatung für irgendjemanden dar. Mit Ausnahme besonderer Anmerkungen werden die Forschungsdaten in diesem Artikel von Flush iFinD unterstützt]

Dieser Artikel wurde ursprünglich vom „Xingtu Financial Research Institute“ erstellt und der Autor ist Huang Dazhi, ein Forscher am Xingtu Financial Research Institute