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今年初め以来、A株市場の低迷が続いており、投資家の信頼は大きく損なわれている。初期段階では比較的好調だった高配当のコンセプトも、最近は急落が続いている。しかし、同様の特性を持つ REIT 資産は、8 月 19 日現在、CSI 300 や中国債券インデックスと比較しても、年間 12% 以上の収益率を示しています。 12%を超えています。そのメリットは非常に大きいです。

「100%の利息回収率、年間12%以上の増加率、90%の収益確率において、中国のこの種の資産は依然としてブルーオーシャンだ！」 》 この記事では、REITなどのアセットアロケーションの必要性や、REITの基本的な特徴について簡単に紹介しました。

この記事では引き続き、REITの購入方法と投資価値に関する問題について紹介します。

ここでREITの購入方法を改めて説明します。まず、初回資金調達におけるREITの引受けについてですが、一般の一般投資家に対しては、資金調達期間中に一般投資家が申請した有効引受株式数の合計が一般投資家の資金調達限度額を超えた場合、終末比例配分が実施されます。すなわち、資金調達期間中、一般投資家による有効引受申込株式数の合計が一般投資家資金調達上限を超えた日を資金調達最終日とし、一般販売の資金調達期間とします。最終日以前の有効なサブスクリプション申請が成功として完全に確認され、最終日の有効なサブスクリプション申請が正常に確認された場合、割り当ては残りの割り当てに基づいて比例的に行われます。

たとえば、ある REIT 商品 A は 1 株あたり 5 元の価格で 1 億株を公募し、調達額は 5 億元でした。資金調達期間の初日には募集感情が熱狂し、投資家が申し込みをしました。合計10億株の資金調達はその日に終了し、各投資家は申請された割り当ての10％に応じて確定されます。つまり、投資家 A が 10,000 株を購入し、50,000 元の資金を凍結した場合、投資家には 5,000 元と 1,000 REIT ファンドが割り当てられます (計算はここでは簡略化されており、手数料は無視されています。実際には、手数料がかかる場合、と考えられ、シェアはわずかに小さい）、これは上海証券取引所や深セン証券取引所の「宝くじ」システムとは大きく異なります。

現在、国内の REIT ファンドは、発行時に新たなお金を生み出し、収益を上げる効果が強く、ほとんどの REIT は投資家から非常に熱心な申し込みを受けることができます。例えば、2022年9月に設立された中国合肥ハイテク工業団地REITの割り当て比率はわずか0.23％、2024年6月の中国TBEA新能源REITの一般投資家割り当て比率はわずか0.223％である。言い換えれば、1万元を引き受けた後の最終的な割り当て額はわずか22.3元であり、これは市場がREIT商品を追求していることを示しています。

別の状況では、資金調達期間の初日に REIT 製品 A の有効な申し込みが 8,000 万ユニットのみで、資金調達期間の 2 日目には 2,000 万ユニットが残っているとします。ただし、有効な申し込みは 1 億あります。 1 日目の有効なサブスクリプションはフルサブスクリプションであり、2 日目には割り当て率の 20% しか取得できません。これは、いわゆる「終末割り当て」です。

最初の発売日の定期購入に加えて、より多くの投資家が毎日の取引で定期購入を申し込みます。チャネル選択の点で最も便利なのは、やはりオンサイト取引です。投資家は現地で証券口座を開設することで、REIT商品をリアルタイム価格で購入できます。

もちろん、店頭口座からの加入も基本的には一般ファンドと同様ですので、ここでは紹介しません。ただし、現在、銀行や独立系ファンド販売代理店などのチャネルを通じて販売されている REIT は比較的少数であることに注意してください。最も便利な方法は、依然として現地の証券口座を通じて購入することです。

REITの購入方法に加えて、REITの投資価値が気になる投資家も多いのではないでしょうか。

我が国の公的 REIT の設計は、外国 REIT と同じ強制配当および株式商品設計の特徴を採用しているため、REIT の価値分析は外国 REIT の長期的なパフォーマンスを参照することもできます。米国では、1960年代の不動産不況の際、既存の不動産資産の再生・運用を通じて社会基金からの投資を呼び込むためにREITなどの商品が創設されました。 1972 年から 2021 年までの米国株 REIT の年間平均複利収益率は約 12% で、このうち価格変動による収益率は約 4.7%、高配当による配当利回りは約 7.3% です。

国内公募REITが米国REITと同様の発展経路をたどると仮定すると、国内REITは今後数十年間で最も急成長し、最もパフォーマンスの高い資産クラスとなる可能性が高い。結局のところ、我が国の既存資産は米国に比べて規模が大きく、これらの既存資産をもとに運用されるREIT商品も、将来的には市場における資金配分の大きな資産となる可能性がある。

REIT の投資価値の分析では、REIT の評価方法は株式と同様に絶対評価と相対評価を使用して決定されることがよくあります。

絶対評価では、一般的に REIT の総資産価値から流動負債を差し引く純資産価値法（NAV）が使用され、主に REIT が保有する不動産から毎年生み出されるフリー キャッシュ フローが評価されます。将来の一定期間内の金額を一定の割引率で割り引いて算出します。

割引率の選択はさらに困難ですが、その選択では、一定のリスクプレミアムを加えた長期のリスクフリー収益率が参考になります。

相対評価方法という点では、株式のPE評価と似ていますが、REITの相対評価の分母は1株当たりの純利益（EPS）ではなく、1株当たりの営業キャッシュフローとなります。該当するデータが不足している場合は、国内 REIT の決算短信を参考に、1 株当たりのフリーキャッシュフローを分析に使用します。

一般の投資家にとって、絶対評価であっても相対評価であっても、自分で計算することは困難ですが、ここでは大手証券会社が一定の前提に基づいて算出した値を参考として参照することができます。投資。 REIT商品の基準となる割引率水準とキャッシュフロー水準は、その価格パフォーマンスに影響を与えます。例えば、参考となる割引率は10年国債利回りだが、今年に入って10年国債利回りが急速に低下していることも、REITの高騰の重要な理由の一つとなっている。

もう1つの同様に重要な影響は、REIT商品自体の運用レベルであり、これは株式の基本的なパフォーマンスとしても理解できます。

取引用に上場されたあるREIT商品を例に挙げると、2024年1月、ある倉庫・物流REITは、2023年の正味実効賃料が33.37元となると武漢プロジェクトのリース更新時期を迎えたと発表した。現在、武漢の平均正味実効賃料は22.20元/平方メートル/月となっており、関係者全員の努力の結果、最終的に「更新初年度の正味実効賃料は2024年1月から」と決定された。更新期間は 2024 年 1 月 1 日から 2028 年 12 月 31 日までで、更新期間中は当初の賃貸契約に基づいて毎年 3% ずつ増加します。」

同REITでは武漢プロジェクトが総賃貸可能面積の約15％を占めており、2024年の賃料水準は2023年に比べて13％以上下落する見通し。将来のキャッシュフローの低下やプロジェクトの価格引き下げへの懸念から、 REIT の他の分野 懸念のため、REIT はその日急落し、近くの日の最大リトレースメントは約 33% でした。

したがって、リート商品は、フリーキャッシュフローの変化や市場のリスクフリー収益率の変化など、株式の割合が比較的高い商品であるため、リスクを簡単に無視しないでください。 REIT商品の評価に大きな影響を与える。

[注: 市場にはリスクが伴うため、投資には注意が必要です。いずれの場合も、この購読アカウントに含まれる情報または表明された意見は単なる意見交換であり、誰かに対する投資アドバイスを構成するものではありません。特記事項を除き、本記事の調査データはFlush iFinDの協力によるものです。

この記事はもともと「Xingtu Financial Research Institute」によって作成されたもので、著者はXingtu Financial Research Instituteの研究員であるHuang Dazhi氏です。