uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Tämän vuoden alusta A-osakemarkkinoiden jatkuva heikkous on vahingoittanut sijoittajien luottamusta suuresti. Jopa korkean osingon käsite, joka menestyi suhteellisen hyvin alkuvaiheessa, on jatkanut romahdusta viime aikoina. Kuitenkin REIT:n omaisuus, jolla on samanlaiset ominaisuudet, on edelleen vahva 19. elokuuta lähtien, CSI REIT:n kokonaistuottoindeksin tuottoprosentti on vuoden aikana yli 12 prosenttia yli 12 %. Edut ovat erittäin merkittäviä.

"100% koronperinnässä, yli 12% nousu vuoden aikana ja 90% todennäköisyys ansaita rahaa, tällainen omaisuus Kiinassa on edelleen sininen valtameri!" 》Artikkelissa esittelimme lyhyesti varojen allokoinnin, kuten REIT:iden, tarpeellisuuden sekä joitakin REIT:ien perusominaisuuksia.

Tämä artikkeli jatkaa REIT-ostojen ja sijoitusarvoon liittyvien asioiden esittelyä.

Haluan toistaa tässä kuinka REIT:ien ostaminen. Puhutaan ensin REIT-merkinnöistä ensimmäisen varainhankinnan aikana. Tavallisille julkisille sijoittajille, jos julkisten sijoittajien varainhankintajakson aikana käyttämien merkintäosakkeiden kokonaismäärä ylittää julkisten sijoittajien varainhankintarajan, otetaan käyttöön tuomiopäivän suhteellinen allokaatio. eli varainhankintajakson aikana päivä, jona julkisten sijoittajien voimassa olevien merkintähakemusosuuksien kokonaismäärä ylittää julkisen sijoittajan varainhankinnan ylärajan, katsotaan keräyksen viimeiseksi päiväksi ja julkisen myynnin varainhankintajaksoksi. osa päättyy sinä päivänä Ennen viimeistä päivää voimassa olevat liittymähakemukset vahvistetaan onnistuneiksi, jako tehdään suhteessa jäljellä olevan kiintiön mukaan.

Esimerkiksi eräs REIT-tuote A keräsi julkisesti 100 miljoonaa osaketta hintaan 5 yuania, ja keräyssumma oli 500 miljoonaa yuania Varainhankintajakson ensimmäisenä päivänä merkintätunnelma oli innostunut ja sijoittajat hakivat. yhteensä 1 miljardi osaketta. Tällöin varainhankinta päättyy sinä päivänä ja jokainen sijoittaja vahvistetaan 10 %:n mukaan. Toisin sanoen, jos sijoittaja A merkitsee 10 000 osaketta ja jäädyttää varoja 50 000 yuania, niin sijoittajalle allokoidaan 5 000 yuania ja 1 000 REIT-rahastoa (tässä laskenta on yksinkertaistettu ja käsittelypalkkio jätetään huomiotta. Käytännössä, jos käsittelypalkkio katsotaan , osuus on hieman pienempi), mikä eroaa merkittävästi Shanghain ja Shenzhenin pörssien "arpajaisjärjestelmästä".

Tällä hetkellä kotimaiset REIT-rahastot luovat vahvasti uutta rahaa ja tienaavat rahaa. Tämä koskee useimpia REIT-rahastoja liikkeeseenlaskun aikana, ja useimmat REIT-rahastot voivat saada erittäin innostuneita merkintöjä sijoittajilta. Esimerkiksi syyskuussa 2022 perustetun China Hefei High-tech Industrial Park REIT:n allokaatiosuhde on vain 0,23 % ja China TBEA New Energy REITin julkisten sijoittajien allokaatiosuhde kesäkuussa 2024 on vain 0,223 %. Toisin sanoen 10 000 yuanin tilauksen jälkeen lopullinen allokaatiomäärä on vain 22,3 yuania, mikä osoittaa markkinoiden pyrkimyksen REITin tuotteisiin.

Oletetaan toisessa tilanteessa, että varainkeruujakson ensimmäisenä päivänä on tosiasiallisesti merkitty vain 80 miljoonaa kappaletta REIT-tuotetta A, ja varainhankintajakson toisena päivänä on jäljellä 20 miljoonaa kappaletta. Voimassa olevia merkintöjä on kuitenkin 100 miljoonaa hakemukset toisena päivänä, sitten ensimmäisenä. Ensimmäisenä päivänä voimassa oleva merkintä on täysi merkintä, ja toisena päivänä voidaan saada vain 20 % allokaatiosuhteesta. Tämä on ns. "tuomiopäivämäärä".

Alkuperäisen julkaisupäivän merkintöjen lisäksi enemmän sijoittajia merkitsee päivittäisiä tapahtumia. Kanavavalinnan kannalta kätevin on edelleen kaupankäynti paikan päällä. Sijoittajat voivat ostaa REITin tuotteita reaaliaikaisin hinnoin avaamalla paikan päällä olevan arvopaperitilin.

Tietenkin voit tehdä merkinnän myös OTC-tilin kautta. Tämä merkintätapa on periaatteessa sama kuin yleinen rahasto, eikä sitä esitetä tässä. On kuitenkin huomioitava, että tällä hetkellä REIT-kohteita myydään suhteellisen vähän pankkien ja riippumattomien rahastomyyntitoimistojen kautta. Kätevin tapa on silti ostaa ne paikan päällä olevien arvopaperitilien kautta.

REIT:ien ostotavan lisäksi monet sijoittajat voivat olla enemmän huolissaan REIT-rahastojen sijoitusarvosta.

Kotimaani julkisten REIT-rahastojen suunnittelussa on käytössä samat pakolliset osinko- ja pääomatuotesuunnitteluominaisuudet kuin ulkomaisten REIT-rahastojen arvoanalyysissä. Yhdysvalloissa 1960-luvun kiinteistöalan taantuman aikana luotiin REIT:ien kaltaisia ​​tuotteita houkuttelemaan sijoituksia sosiaalirahastoista elvyttämällä ja toimittamalla olemassa olevaa kiinteistöomaisuutta. Vuodesta 1972 vuoteen 2021 yhdysvaltalaisten osakesijoitusten keskimääräinen vuotuinen yhdistetty tuotto on noin 12 %, josta hinnanmuutosten tuotto on noin 4,7 % ja korkeiden osinkojen tuotto noin 7,3 %.

Jos oletetaan, että kotimaiset julkisesti tarjotut REIT-rahastot voivat seurata samanlaista kehityspolkua kuin yhdysvaltalaiset REIT-rahastot, kotimaiset REIT-rahastot ovat todennäköisesti nopeimmin kasvava ja parhaiten tuottava omaisuusluokka lähivuosikymmeninä. Loppujen lopuksi maani olemassa olevat varat ovat suurempia kuin Yhdysvaltoihin perustuvat REIT-tuotteet, jotka perustuvat näihin olemassa oleviin omaisuuseriin, ja niistä voi tulevaisuudessa tulla toinen suuri voimavara rahastojen allokoinnissa.

REIT:n sijoitusarvon analyysissä REIT:n arvostusmenetelmä on usein samanlainen kuin osakkeiden arvostusmenetelmällä.

Absoluuttisessa arvostuksessa käytetään yleensä nettoarvomenetelmää (NAV), jossa käytetään REIT:n kokonaisarvoa ja vähennetään lyhytaikaiset velat Kokonaisvarallisuuden arvostus perustuu pääosin REIT:n hallussa olevaan vapaaseen kassavirtaan tietyn ajanjakson sisällä tulevaisuudessa lasketaan diskonttaamalla se tietyllä diskonttokorkotasolla.

Diskonttauskoron valinta on suurempi vaikeus Valinnassa voidaan käyttää pidemmän ajanjakson riskitöntä tuottoprosenttia plus tietty riskipreemio.

Suhteellisen arvonmääritysmenetelmän kannalta se on samanlainen, mutta erilainen kuin osakkeiden PE-arvostuksessa. Nimittäjänä ei ole osakekohtainen nettotulos (EPS), vaan kassavirta per osake Osake on käytössä Mikäli asiaankuuluvat tiedot puuttuvat, käytetään sen sijaan vapaata kassavirtaa kotimaisten REIT:iden tämänhetkisiin talousraportteihin viitaten, jaettavissa olevaa kassavirtaa voidaan käyttää analysointiin.

Tavallisille sijoittajille, olipa kyseessä absoluuttinen tai suhteellinen arvostus, sen itse laskeminen on kuitenkin vaikeaa. Tässä voit kuitenkin viitata tärkeimpien arvopaperiyhtiöiden tiettyihin oletustasoihin perustuviin arvoihin. investointi. Referenssinä käytetty diskonttaustaso ja tietyn REIT-tuotteen kassavirta vaikuttavat sen hintakehitykseen. Viitekorkona on käytetty esimerkiksi valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainojen tuottoa. Kymmenen vuoden valtion joukkovelkakirjalainojen tuoton nopea lasku tästä vuodesta on myös yksi tärkeimmistä syistä REIT:ien nousuun.

Toinen yhtä merkittävä vaikutus on itse REIT-tuotteiden toimintataso, joka voidaan ymmärtää myös osakkeiden perussuorituskykynä.

Otetaan esimerkkinä tietty REIT-tuote, joka on listattu kaupankäynnin kohteeksi Tammikuussa 2024 eräs varasto- ja logistiikka REIT ilmoitti, että sen Wuhan-projekti on saavuttanut vuokrasopimuksen uusimisen ja hinnanmuutoksen /neliö/kk Nyt Keskimääräinen nettovuokra Wuhanissa on 22,20 yuania/neliö/kk Kaikkien osapuolten ponnistelujen jälkeen päätettiin lopulta, että "tammikuusta 2024 alkaen todellinen nettovuokra ensimmäisenä uusimisvuonna. tulee olemaan 28,98 yuania/neliö/kk. Uusimisaika on 1.1.2024 - 31.12.2028. Uusimisjakson aikana vuokra nousee edelleen 3 % vuodessa alkuperäisen vuokrasopimuksen mukaisesti.

Tässä REIT:ssä Wuhan-projektin osuus sen vuokrattavasta pinta-alasta on noin 15 %, ja vuokrataso vuonna 2024 laskee yli 13 % vuoteen 2023 verrattuna. Perustuu huoleen tulevasta kassavirran laskusta ja hintojen laskusta projekteissa muut REIT:n alueet Huolien vuoksi REIT romahti samana päivänä, ja suurin jäljitys oli noin 33 % lähipäivinä.

Siksi älä jätä helposti huomioimatta REIT-tuotteiden riskejä. Tuotteella on suhteellisen suuri osa pääoman ominaisuuksista riippumatta siitä, onko kyseessä muutoksia sen vapaassa kassavirrassa tai markkinoiden riskittömässä tuottoprosentissa. suuri vaikutus REITin tuotteiden arvostukseen.

[Huomautus: Markkinat ovat riskialttiit, joten investointien on oltava varovaisia. Joka tapauksessa tämän merkintätilin sisältämät tiedot tai ilmaistut mielipiteet ovat vain mielipiteiden vaihtoa, eivätkä ne ole sijoitusneuvontaa kenellekään. Erityisiä huomautuksia lukuun ottamatta tämän artikkelin tutkimustietoja tukee Flush iFinD]

Tämän artikkelin loi alun perin "Xingtu Financial Research Institute" ja kirjoittaja on Huang Dazhi, tutkija Xingtu Financial Research Institutesta