новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

С начала этого года продолжающаяся слабость рынка акций А серьезно подорвала доверие инвесторов. Даже концепция высоких дивидендов, которая показала себя относительно хорошо на ранней стадии, в последнее время продолжает падать. Тем не менее, активы REIT с аналогичными свойствами по-прежнему демонстрируют высокую устойчивость. По состоянию на 19 августа индекс общей доходности CSI REIT имеет норму доходности более 12% в течение года. Независимо от того, сравнивается ли он с CSI 300 или индексом облигаций Китая. превышает 12%. Выгоды очень значительны.

«100% сбор процентов, рост более чем на 12% в течение года и 90% вероятность заработать деньги, этот тип активов в Китае по-прежнему остается голубым океаном!» 》В статье мы кратко представили необходимость распределения активов, таких как REIT, а также некоторые основные характеристики REIT.

В этой статье мы продолжаем рассказывать о том, как приобретать REIT, и о вопросах, связанных с инвестиционной стоимостью.

Позвольте мне еще раз повторить, как покупать REIT. Во-первых, давайте поговорим о подписке на REIT во время первого сбора средств. Для обычных публичных инвесторов, если общее количество эффективных акций по подписке, примененных публичными инвесторами в период сбора средств, превышает лимит сбора средств публичных инвесторов, будет реализовано пропорциональное распределение судного дня. то есть в течение периода сбора средств день, когда общее количество действительных акций заявок на подписку публичных инвесторов превышает верхний предел сбора средств публичных инвесторов, считается последним днем ​​сбора средств, а период сбора средств для публичной продажи часть заканчивается в этот день. Действительные заявки на подписку до последнего дня полностью подтверждены как успешные, а действительные заявки на подписку в последний день подтверждены успешно, распределение будет осуществляться пропорционально оставшейся квоте.

Например, определенный продукт REIT A публично привлек 100 миллионов акций по цене 5 юаней за акцию с привлеченной суммой 500 миллионов юаней. В первый день периода сбора средств настроения по подписке были восторженными, и инвесторы подали заявки. всего 1 миллиард акций. Затем в этот день закончится сбор средств, и каждый инвестор будет подтвержден в соответствии с 10% заявленного распределения. Другими словами, если инвестор А подпишется на 10 000 акций и заморозит средства в размере 50 000 юаней, то инвестору будет выделено 5 000 юаней и 1 000 фондов REIT (здесь расчет упрощен и плата за обработку игнорируется. На практике, если комиссия за обработку считается, доля несколько меньше), что существенно отличается от «лотерейной» системы Шанхайской и Шэньчжэньской фондовых бирж.

В настоящее время внутренние фонды REIT оказывают сильное влияние на создание новых денег и зарабатывание денег. Это относится к большинству REIT во время выпуска, и большинство REIT могут получать очень восторженные подписки от инвесторов. Например, коэффициент распределения REIT Китайского промышленного парка высоких технологий Хэфэй, созданного в сентябре 2022 года, составляет всего 0,23%, а коэффициент распределения государственных инвесторов в China TBEA New Energy REIT в июне 2024 года составляет всего 0,223%. Другими словами, после подписки на 10 000 юаней окончательная сумма распределения составит всего 22,3 юаня, что свидетельствует о стремлении рынка к продуктам REIT.

В другой ситуации предположим, что в первый день периода сбора средств фактически подписано только 80 миллионов единиц продукта REIT A, а на второй день периода сбора средств осталось 20 миллионов единиц. Однако существует 100 миллионов действительных подписок. заявки на второй день, затем на первый. Действующая подписка в первый день является полной подпиской, и только 20% от доли распределения можно получить на второй день. Это так называемое «распределение судного дня».

Помимо подписок в первый день запуска, больше инвесторов подписываются на ежедневные транзакции. С точки зрения выбора каналов наиболее удобным по-прежнему остается торговля на месте. Инвесторы могут приобретать продукты REIT по ценам в реальном времени, открыв счет ценных бумаг на месте.

Конечно, вы также можете подписаться через внебиржевой счет. Этот метод подписки по сути аналогичен обычному фонду и не будет здесь представлен. Однако следует отметить, что в настоящее время относительно мало REIT продаются через такие каналы, как банки и независимые агентства по продаже фондов. Наиболее удобным способом по-прежнему является покупка их через счета ценных бумаг на месте.

Помимо способа приобретения REIT, многих инвесторов может больше беспокоить инвестиционная ценность REIT.

Структура государственных REIT в моей стране использует те же обязательные характеристики дивидендов и долевого участия, что и зарубежные REIT. Таким образом, анализ стоимости REIT может также относиться к долгосрочной эффективности иностранных REIT. В Соединенных Штатах во время спада на рынке недвижимости в 1960-х годах были созданы такие продукты, как REIT, для привлечения инвестиций из социальных фондов посредством оживления и эксплуатации существующих активов недвижимости. С 1972 по 2021 год среднегодовая совокупная доходность REIT акций США составляет примерно 12%, из которых доходность, вызванная изменением цен, составляет примерно 4,7%, а дивидендная доходность, вызванная высокими дивидендами, составляет примерно 7,3%.

Если предположить, что отечественные публично предлагаемые REIT могут следовать по пути развития, аналогичному пути развития REIT в США, то отечественные REIT, вероятно, станут самым быстрорастущим и наиболее эффективным классом активов в ближайшие несколько десятилетий. В конце концов, по сравнению с Соединенными Штатами существующие активы моей страны больше по размеру. Продукты REIT, управляемые на основе этих существующих активов, также могут стать еще одним важным активом при распределении средств на рынке в будущем.

При анализе инвестиционной стоимости REIT, как продукта со значительными атрибутами капитала, метод оценки REIT часто аналогичен методу оценки акций. REIT также можно оценить с использованием абсолютной оценки и относительной оценки.

При абсолютной оценке обычно используется метод стоимости чистых активов (NAV), который использует общую стоимость активов REIT и вычитает текущие обязательства. Оценка общей суммы активов в основном основана на недвижимости, принадлежащей REIT. Свободный денежный поток, генерируемый каждый год. в течение определенного периода в будущем рассчитывается путем дисконтирования ее по определенному уровню дисконтной ставки.

Выбор ставки дисконтирования представляет собой большую трудность. При выборе в качестве ориентира можно использовать безрисковую норму доходности за более длительный период плюс определенную премию за риск.

С точки зрения метода относительной оценки, он похож на оценку акций PE, но отличается от нее. Знаменателем при относительной оценке REIT является не чистая прибыль на акцию (EPS), а денежный поток на акцию. Как правило, операционные денежные средства на акцию. Если соответствующие данные отсутствуют, вместо них будет использоваться свободный денежный поток на акцию. Ссылаясь на текущие финансовые отчеты отечественных REIT, для анализа можно использовать денежный поток, доступный для распределения.

Обычным инвесторам, будь то абсолютная или относительная оценка, трудно рассчитать ее самостоятельно. Однако здесь вы можете сослаться на расчетные значения крупнейших компаний, занимающихся ценными бумагами, основанные на определенных уровнях допущений, в качестве ориентира. инвестиции. Уровень ставки дисконтирования, используемый в качестве ориентира, и уровень денежного потока определенного продукта REIT будут влиять на его ценовые показатели. Например, ставка дисконтирования, используемая в качестве ориентира, представляет собой доходность десятилетних казначейских облигаций. Быстрое снижение доходности десятилетних казначейских облигаций с этого года также является одной из важных причин резкого роста REIT.

Еще одним не менее важным фактором является операционный уровень самих продуктов REIT, который также можно понимать как фундаментальную эффективность акций.

В качестве примера возьмем некий продукт REIT, выставленный на торги. В январе 2024 года определенный REIT в сфере складского хозяйства и логистики объявил, что для его проекта в Ухане настало время продления аренды и корректировки цен. Чистая эффективная арендная плата в 2023 году составит 33,37 юаня. / квадратный метр / месяц. Сейчас средняя чистая эффективная арендная плата в Ухане составляет 22,20 юаня / квадратный метр / месяц. После усилий всех сторон было окончательно установлено, что «с января 2024 года чистая эффективная арендная плата в первый год продления». составит 28,98 юаней за квадратный метр в месяц. Период продления — с 1 января 2024 года по 31 декабря 2028 года. В течение периода продления арендная плата будет продолжать увеличиваться на 3% в год в соответствии с первоначальным договором аренды».

В этом REIT на проект Ухань приходится около 15% общей арендуемой площади, а уровень аренды в 2024 году снизится более чем на 13% по сравнению с 2023 годом. На основе опасений по поводу будущего снижения денежных потоков и снижения цен на проекты в другие области REIT. Из-за опасений, REIT резко упал в тот день, с максимальным восстановлением около 33% в ближайшие дни.

Поэтому не стоит легко игнорировать риски, связанные с продуктами REIT. Будучи продуктом с относительно высокой долей собственных средств, будь то изменения в свободном денежном потоке или изменения в безрисковой норме доходности на рынке, он имеет ряд преимуществ. огромное влияние на оценку продуктов REIT.

[Примечание: рынок рискованный, поэтому инвестиции должны быть осторожными. В любом случае, информация, содержащаяся в этой подписной учетной записи, или высказанные мнения представляют собой лишь обмен мнениями и не являются инвестиционными советами для кого-либо. За исключением особых замечаний, данные исследования в этой статье поддерживаются Flush iFinD]

Эта статья была первоначально создана «Институтом финансовых исследований Синту», а автор — Хуан Дачжи, исследователь Института финансовых исследований Синту.