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Desde o início deste ano, a fraqueza contínua do mercado de ações A prejudicou gravemente a confiança dos investidores. Até mesmo o conceito de dividendos com elevados dividendos, que teve um desempenho relativamente bom na fase inicial, continuou a despencar recentemente. No entanto, os ativos REIT com propriedades semelhantes ainda mostram forte resiliência. Em 19 de agosto, o Índice de Retorno Total do CSI REIT tem uma taxa de retorno superior a 12% durante o ano. ultrapassa 12%. Os benefícios são muito significativos.

Em “100% de cobrança de juros, aumento de mais de 12% no ano e 90% de probabilidade de ganhar dinheiro, esse tipo de ativo na China ainda é um oceano azul!” 》No artigo, apresentamos brevemente a necessidade de alocação de ativos, como REITs, bem como algumas características básicas dos REITs.

Este artigo continua apresentando como adquirir REITs e questões relacionadas ao valor do investimento.

Deixe-me reiterar aqui como comprar REITs. Primeiro, vamos falar sobre a subscrição de REITs durante a primeira captação de recursos. Para investidores públicos comuns, se o número total de ações de subscrição efetivas aplicadas pelos investidores públicos durante o período de captação de recursos exceder o limite de captação de recursos dos investidores públicos, será implementada a alocação proporcional do Juízo Final. ou seja, durante o período de arrecadação de fundos, o dia em que o número total de ações de aplicação de subscrição válidas por investidores públicos exceder o limite superior de arrecadação de fundos do investidor público será considerado o último dia da arrecadação de fundos, e o período de arrecadação de fundos para a venda pública parte termina nesse dia. Os pedidos de assinatura válidos antes do último dia são totalmente confirmados como bem-sucedidos e os pedidos de assinatura válidos no último dia são confirmados com sucesso, a distribuição será feita proporcionalmente com base na cota restante.

Por exemplo, um determinado produto REIT A levantou publicamente 100 milhões de ações a um preço de 5 yuans por ação, com um valor arrecadado de 500 milhões de yuans. No primeiro dia do período de arrecadação de fundos, o sentimento de subscrição foi entusiasmado e os investidores solicitaram. um total de 1 bilhão de ações Aí a arrecadação terminará naquele dia, e cada investidor será confirmado de acordo com 10% da cota aplicada. Em outras palavras, se o investidor A subscrever 10.000 ações e congelar fundos de 50.000 yuans, então o investidor receberá 5.000 yuans e 1.000 fundos REIT (o cálculo é simplificado aqui e a taxa de manuseio é ignorada. Na prática, se a taxa de manuseio é considerado , a participação é um pouco menor), o que é significativamente diferente do sistema de "loteria" das Bolsas de Valores de Xangai e Shenzhen.

Actualmente, os fundos nacionais de REIT têm um forte efeito de criar novo dinheiro e ganhar dinheiro. Este é o caso da maioria dos REIT durante a emissão, e a maioria dos REIT pode receber subscrições muito entusiasmadas dos investidores. Por exemplo, o rácio de atribuição do REIT do Parque Industrial de Alta Tecnologia da China Hefei estabelecido em setembro de 2022 é de apenas 0,23%, e o rácio de atribuição do investidor público do REIT de Nova Energia TBEA da China em junho de 2024 é de apenas 0,223%. Em outras palavras, após a assinatura de 10.000 yuans, o valor final da alocação é de apenas 22,3 yuans, o que mostra a busca do mercado por produtos REITs.

Em outra situação, suponha que apenas 80 milhões de unidades do Produto REIT A sejam efetivamente subscritas no primeiro dia do período de arrecadação de fundos e restem 20 milhões de unidades no segundo dia do período de arrecadação de fundos. aplicações no segundo dia, depois no primeiro A assinatura efetiva no primeiro dia é a assinatura integral, e apenas 20% da proporção de distribuição pode ser obtida no segundo dia. Esta é a chamada "colocação do Juízo Final".

Além das subscrições no dia do lançamento inicial, mais investidores subscrevem em transações diárias. Em termos de seleção de canais, o mais conveniente ainda é a negociação no local. Os investidores podem comprar produtos REIT a preços em tempo real, abrindo uma conta de títulos no local.

Claro, você também pode assinar por meio de uma conta de balcão. Este método de assinatura é basicamente igual a um fundo geral e não será apresentado aqui. No entanto, deve notar-se que actualmente existem relativamente poucos REIT vendidos através de canais como bancos e agências independentes de venda de fundos. A forma mais conveniente ainda é adquiri-los através de contas de títulos no local.

Além da forma de adquirir REITs, muitos investidores podem estar mais preocupados com o valor do investimento dos REITs.

A concepção dos REIT públicos do meu país adopta as mesmas características de concepção de dividendos obrigatórios e de produtos de capital que os REIT estrangeiros. Portanto, a análise de valor dos REIT também pode referir-se ao desempenho a longo prazo dos REIT estrangeiros. Nos Estados Unidos, durante a recessão imobiliária da década de 1960, foram criados produtos como os REIT para atrair investimentos de fundos sociais através da revitalização e operação de activos imobiliários existentes. De 1972 a 2021, a taxa de retorno composta média anual dos REITs de ações dos EUA é de aproximadamente 12%, dos quais a taxa de retorno trazida por mudanças de preço é de aproximadamente 4,7%, e o rendimento de dividendos trazido por dividendos elevados é de aproximadamente 7,3%.

Se assumirmos que os REIT nacionais oferecidos publicamente podem seguir um caminho de desenvolvimento semelhante ao dos REIT dos EUA, então os REIT nacionais serão provavelmente a classe de activos de crescimento mais rápido e com melhor desempenho nas próximas décadas. Afinal, em comparação com os Estados Unidos, os activos existentes no meu país são maiores em escala. Os produtos REIT operados com base nestes activos existentes também podem tornar-se outro grande activo na alocação de fundos no mercado no futuro.

Na análise do valor de investimento dos REIT, como um produto com atributos de capital significativos, o método de avaliação dos REIT é muitas vezes semelhante ao das ações e também pode ser precificado utilizando avaliação absoluta e avaliação relativa.

A avaliação absoluta geralmente utiliza o método do valor patrimonial líquido (NAV), que utiliza o valor total dos ativos dos REITs e subtrai o passivo circulante. A avaliação dos ativos totais baseia-se principalmente nos imóveis detidos pelos REITs. dentro de um determinado período no futuro é calculado descontando-o a um determinado nível de taxa de desconto.

A seleção da taxa de desconto é uma dificuldade maior. Na seleção, pode-se utilizar como referência a taxa de retorno livre de risco de um período mais longo mais um determinado prêmio de risco.

Em termos do método de avaliação relativa, é semelhante, mas diferente da avaliação de ações de PE. O denominador na avaliação relativa dos REITs não é o lucro líquido por ação (EPS), mas o fluxo de caixa por ação. Se houver falta de dados relevantes, será utilizado o fluxo de caixa livre por ação. Referindo-se aos relatórios financeiros atuais dos REIT nacionais, o fluxo de caixa disponível para distribuição pode ser utilizado para análise.

Para investidores comuns, seja avaliação absoluta ou relativa, é difícil calculá-la por conta própria. No entanto, aqui você pode consultar os valores calculados das principais empresas de valores mobiliários com base em certos níveis de suposições como referência. investimento. O nível da taxa de desconto utilizado como referência e o nível de fluxo de caixa de um determinado produto REIT afetarão o desempenho do seu preço. Por exemplo, a taxa de desconto utilizada como referência é o rendimento das obrigações do Tesouro a dez anos. O rápido declínio do rendimento das obrigações do Tesouro a dez anos desde este ano é também uma das razões importantes para o aumento dos REIT.

Outro impacto igualmente significativo é o nível operacional dos próprios produtos REIT, que também pode ser entendido como o desempenho fundamental das ações.

Tomemos como exemplo um determinado produto REIT que foi listado para negociação. Em janeiro de 2024, um certo REIT de armazenamento e logística anunciou que seu projeto Wuhan atingiu o momento de renovação do aluguel e ajuste de preço. /metro quadrado/mês Agora, o aluguel efetivo líquido médio em Wuhan é de 22,20 yuans/metro quadrado/mês. Após os esforços de todas as partes, foi finalmente determinado que “a partir de janeiro de 2024, o aluguel efetivo líquido no primeiro ano de renovação. será de 28,98 yuans/metro quadrado/mês. O período de renovação é de 1º de janeiro de 2024 a 31 de dezembro de 2028. Durante o período de renovação, o aluguel continuará a aumentar 3% ao ano, de acordo com o contrato de locação original.

Neste REIT, o projeto Wuhan representa cerca de 15% da sua área total locável, e o nível de arrendamento em 2024 cairá mais de 13% em comparação com 2023. Com base nas preocupações sobre quedas futuras no fluxo de caixa e reduções de preços em projetos em outras áreas do REIT Devido a preocupações, o REIT despencou naquele dia, com uma retração máxima de cerca de 33% nos dias próximos.

Portanto, não ignore facilmente os riscos dos produtos REIT. Como um produto com uma proporção relativamente elevada de atributos de capital, quer se trate de alterações no seu fluxo de caixa livre ou de alterações na taxa de retorno livre de risco no mercado, tem um. enorme impacto na avaliação dos produtos REIT.

[Nota: O mercado é arriscado, por isso o investimento precisa ser cauteloso. Em qualquer caso, as informações contidas nesta conta de subscrição ou as opiniões expressas constituem apenas uma troca de opiniões e não constituem conselho de investimento a ninguém. Exceto por observações especiais, os dados da pesquisa neste artigo são apoiados pelo Flush iFinD]

Este artigo foi originalmente criado pelo "Xingtu Financial Research Institute" e o autor é Huang Dazhi, pesquisador do Xingtu Financial Research Institute