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「Utilice una perspectiva empresarial para descifrar los cambios mundiales」

Este es el "Mejor detective comercial" número uno 122vídeos

REIT, o como los llamamosLos fondos inmobiliarios son definitivamente un producto del mercado de capitales estadounidense. En su apogeo, la escala de los fondos inmobiliarios en los Estados Unidos alcanzó los 4,5 billones de dólares estadounidenses, ¡lo que los convierte en un gigante del capital en el mercado inmobiliario!

Hablando de su nacimiento, aquí tenemos que remontarnos a 1960. En ese momento, la estructura del mercado inmobiliario estadounidense todavía era la que acabamos de mencionar. Debido a que la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 1958, el mercado de capital crediticio se contrajo. Significativamente, esto provocó que Estados Unidos entrara en recesión en abril de 1960, cuando el desempeño del sector inmobiliario era muy pobre. Alguien en el Congreso señaló que el mercado inmobiliario es una lástima porque hay muy pocos actores y sólo los grandes pueden entrar en el mercado. Si queremos revitalizar el sector inmobiliario, debemos atraer una gama más amplia de dinero.

Entonces, ¿qué impide que el mercado inmobiliario atraiga dinero?Un umbral es que la propiedad no sea negociable;No hace falta decir que todo el mundo sabe lo problemático que es comprar y vender una casa.Otro umbral es que el precio unitario sea demasiado alto.Se estima que para la mayoría de las personas, lo más caro que comprarán en su vida es una casa, por lo que los inversores comunes y corrientes no invertirán en bienes raíces a la ligera.

Sin embargo,Todo cambió cuando el presidente Eisenhower firmó la Enmienda al Impuesto sobre el Tabaco el 14 de septiembre de 1960. Esta enmienda añadió un componente inmobiliario que no tenía nada que ver con la industria tabacalera, llamado Ley de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces.

Los billetes estadounidenses suelen contener bienes privados, que suelen ser el remanente del juego entre las dos partes. El contenido principal de este proyecto de ley sobre fideicomisos de inversión inmobiliaria es titulizar bienes inmuebles mediante el establecimiento de los llamados REIT, abreviatura de Real Estate Investment Trust, fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.

¿Cuál es el significado? ¡Todos empiezan a dibujar los puntos clave!

Este tipo de fondo invierte principalmente en activos relacionados con bienes raíces. Los inversores no necesitan administrar la parte inmobiliaria, solo necesitan invertir una pequeña cantidad de dinero para participar en este tipo de fondos. debe ser distribuido a los inversores.Es similar a comprar una casa juntos, y el dinero que ganen se compartirá con ustedes, pero no tienen que preocuparse por problemas como comprar una casa y pueden ir y venir libremente. las dos deficiencias que impiden al público participar en la inversión inmobiliaria ya no son un problema. La introducción de este proyecto de ley ha abierto un nuevo capítulo en la inversión en el mercado inmobiliario estadounidense.

Después de Estados Unidos, al menos 40 países desde Europa hasta Asia, incluida China, han introducido sucesivamente marcos legales similares, estableciendo una base para que los REIT se suban a la ola de inversiones inmobiliarias.

¡Por supuesto, el jugador más grande y más salvaje es Estados Unidos!

¿Quién está detrás de esto?

Con la fundación del proyecto de ley, por supuesto, también necesitamos gente para llevar los REIT al mercado. Aquí hablamos de las personas que establecieron el primer fondo de REIT:Thomas J. Broyhill, lo llamábamos Broyhill. Xiaotang tiene un primo, Joel Broyhill, un importante miembro del Congreso que impulsó la introducción del proyecto de ley de fideicomisos de inversión inmobiliaria.A través de este primo, Xiaotang se convirtió en una de las primeras personas en notar el proyecto de ley.

Al principio, no todos sabían jugar, pero cuando Xiaotang se enteró, sintió que era una oportunidad única en la vida y que debía hacer algo. Consideró una variedad de modelos, como un modelo. para que la gente rica invierta en proyectos de alto nivel, y también he pensado en centrarme en la clase media que quiere construir sus propias comunidades para agregar valor.Al final, decidió lanzar un producto masivo que nunca se había visto en la industria inmobiliaria y en el que todos pudieran participar. Entonces, en 1961, Xiaotang estableció el primer fondo REIT: American Realty Trust.

Como fue el primero, la mayoría de las personas que vivían en la casa de al lado en Estados Unidos no sabían de qué se trataba al principio. Para promocionar, Xiaotang comenzó a dar conferencias en todas partes y a colocar carteles en las carreteras e incluso en Wall Street. Se centró en los jóvenes para promocionar y ayudó a los REIT a entrar en el círculo inversor.

Después de la exploración inicial y la divulgación científica, la industria de fondos inmobiliarios se ha desarrollado cada vez más rápido desde la década de 1990.En su punto máximo en 2022, la escala general de gestión de fondos REIT en Estados Unidos alcanzará los 4,5 billones de dólares, y casi la mitad de la población estadounidense está invirtiendo en REIT o activos relacionados.

Decir que este número da mucho miedo, ¿por qué dices eso? Porque a juzgar por los datos del año pasado, el tamaño de todo el mercado inmobiliario estadounidense era de sólo 3,7 billones de dólares.

Entonces, ¿por qué los REIT atraen tanto dinero?

¿Por qué son tan populares los fondos inmobiliarios?

Los fondos inmobiliarios son muy populares, ✅Una es que los rendimientos de las inversiones son altos y existen ventajas fiscales.Ya en el siglo XIX, el economista británico David Richardo descubrió y propuso la "teoría de la renta de la tierra".

A partir de esta teoría, podemos ver que una característica importante de los bienes raíces es que pueden generar flujo de caja continuamente. Y como acabo de decir, la ley estipula que el 90% de los ingresos de los REIT deben distribuirse directamente a los inversores. ¡Esta es la fuente de ingresos estándar!

Debes saber que no todas las acciones pagarán dividendos, y los futuros, etc., no pagan ningún dividendo. Los bonos que presentamos en un artículo anterior (.) tiene ingresos por intereses estables, pero si se espera el vencimiento, hay poco espacio para la apreciación del principal, pero los bienes inmuebles en poder de los REIT aún se apreciarán.

Hablemos de los beneficios fiscales de los REIT. El más importante es que no hay necesidad de pagar impuestos corporativos. Debe saber que la mayoría de los dividendos en acciones son dinero extraído de los ingresos después de impuestos de la empresa, lo cual es absolutamente incomparable con los REIT. Alguien ha calculado que la rentabilidad media anual de los REIT activos puede alcanzar el 10,6%.

Además, los ingresos en efectivo que reciben los inversores también vienen con algunas deducciones fiscales, ¡lo que los hace muy satisfactorios!

La segunda razón por la que los fondos inmobiliarios son tan populares es que tienen muchas formas de jugar, cubriendo todos los aspectos del mercado inmobiliario.A medida que las regulaciones en los Estados Unidos continúan liberalizándose, los tipos de propiedades en las que los REIT pueden invertir se han vuelto cada vez más diversos. Por ejemplo, Estados Unidos promulgó la Ley REIT Modern en 1999, que liberalizó aún más las áreas en las que los REIT pueden invertir. .

Por lo tanto, en los últimos 60 años, se han desarrollado más de 20 tipos de REIT orientados al sector inmobiliario, desde centros comerciales hasta cines, hospitales, centros de datos, agricultura, etc. Básicamente, cualquier industria que sea popular será seguida por otras relacionadas con la industria. REIT inmobiliarios.Al fin y al cabo, ¿qué industria puede prescindir de la tierra?

Esto brinda a muchos inversores que desean participar en nuevas industrias una oportunidad de inversión relativamente estable y flexible. Por ejemplo, cuando comenzó la epidemia, el comercio electrónico era muy popular, por lo que los REIT relacionados con los almacenes de comercio electrónico también se hicieron populares. En los últimos dos años, la IA ha estado de moda, por lo que los REIT relacionados con los bienes raíces del centro de datos inmediatamente se robaron el protagonismo. luz de calcio. Además, Estados Unidos promulgó la ley de reforma fiscal en 1986, que también otorgó a los fondos inmobiliarios el derecho de evitar a terceros y operar directamente. Esto dio a los REIT más espacio para ganar dinero.

La tercera razón por la que los fondos inmobiliarios se están volviendo cada vez más populares es que el umbral es cada vez más bajo.En el pasado, había que recurrir a corredores especializados y había ciertos ciclos en la liquidación y la fijación de precios. Desde la década de 1990, los REIT se cotizan uno tras otro, lo que hace que participar en REIT sea tan conveniente como comprar y vender acciones. Habrá más inversores, ya sean pequeños inversores minoristas o grandes financiadores, como fondos de pensiones, todos están dispuestos a entrar en el mercado.

¿Cuáles son los pros y los contras de los fondos inmobiliarios?

Si observamos los fondos más grandes del mundo, desde Blackstone hasta KKR, no hay casi nadie que no haya tocado los fondos inmobiliarios. nosotrosHablemos de Blackstone, que no sólo es el “Rey del Private Equity global” sino también el “Rey del sector inmobiliario”.

Como primer fondo de activos alternativos de un billón de dólares del mundo, Blackstone tiene cuatro negocios que incluyen bienes raíces, capital privado, fondos de cobertura y crédito y seguros. La mayor proporción es bienes raíces.

Incluso en China, también han adquirido inmuebles como el Changtai Plaza en Shanghai y han participado en numerosos proyectos.

Quizás tengas preguntas aquí, ¿qué son los activos alternativos? Esto se compara con los llamados activos tradicionales, como acciones y bonos, que son fáciles de negociar.

Los activos alternativos suelen ser relativamente ilíquidos, incluidos el capital privado, los bienes raíces, las materias primas e incluso los autos deportivos, el arte y el vino tinto.

Entonces, ¿qué pueden aportar los fondos inmobiliarios como los REIT al mercado inmobiliario?

Hablemos primero de este beneficio.En primer lugar, el sector inmobiliario ya no es exclusivo de las grandes empresas y los ricos, y los pequeños inversores también pueden obtener una parte del desarrollo inmobiliario.En el proceso, también ayudó a la industria inmobiliaria a ampliar sus fuentes de financiación.

En segundo lugar, puede ayudar a estabilizar el mercado en tiempos de crisis,Por ejemplo, Starwood, uno de los protagonistas de esta ola de crisis de fondos inmobiliarios de la que hablábamos al principio, empezó adquiriendo edificios de apartamentos de un grupo de "truenos" bancarios durante la crisis de ahorro y préstamo en Estados Unidos. a precios bajos en los años 1980 y 1990. Otro caso es el de Blackstone. Fundada en 1985, Blackstone se centró por primera vez en el capital privado y no empezó a tocar el sector inmobiliario hasta 1991. La crisis financiera se convirtió en un importante punto de inflexión para Blackstone. En ese momento, Blackstone compró una gran cantidad de viviendas en mora a precios bajos. Los precios debido a su La adquisición estabilizó los precios de la vivienda durante la crisis y, por supuesto, ellos mismos también ganaron mucho dinero. Desde entonces, el sector inmobiliario se ha convertido en el negocio más grande de Blackstone.

En tercer lugar, se trata de acelerar el crecimiento de las industrias y regiones emergentes.Como hemos dicho antes, si una industria se vuelve popular, habrá REIT en esa industria esperando a volverse populares. Esto en realidad atrae fondos sociales para ayudar a estas industrias a establecer rápidamente infraestructura relevante y acelerar el desarrollo. Además, debido a que existen partes de capital dispuestas a participar y asumir el control, más desarrolladores estarán dispuestos a invertir en nuevos proyectos.

¿Por qué se anulan los REIT?

Acabo de decir que los REIT son buenos, pero si se juega demasiado, surgirán problemas, incluida la actual crisis de los fondos inmobiliarios en los Estados Unidos.Primero hablemos de cómo estos comerciantes o patrocinadores de REIT ganan dinero cobrando diversas tarifas de gestión y gestión.Algunos se recaudan en función del volumen de bienes inmuebles gestionados y otros en función de los ingresos. Hay absolutamente muchos nombres, los datos muestran que la suma de ellos representa entre el 6% y el 9% de los ingresos del fondo.

Entonces, si estos fondos quieren ganar más dinero, necesitan atraer la mayor cantidad de capital posible y comprar buenas propiedades.

Cuando se vierten cantidades excesivas de REIT en bienes raíces con mucho dinero, el resultado más directo es que competirán por la vivienda y al mismo tiempo aumentarán artificialmente los precios de la vivienda.Basta con mirar esta imagen, que es el índice de precios de la vivienda comercial. ¿Te imaginas que después del estallido de la epidemia, cuando ya nadie iba a la oficina, el índice de precios de la vivienda comercial seguía aumentando, no crees? ¿Es irrazonable?

Esto es inseparable de la afluencia de grandes cantidades de REIT con capital. Al mismo tiempo, los fondos inmobiliarios, como grandes propietarios de tierras, son definitivamente más fuertes que los pequeños inquilinos, lo que hará que el mercado no aproveche cada vez más a los inquilinos comunes.Las Naciones Unidas emitieron un informe en 2019 afirmando que después de que Blackstone comprara una gran cantidad de propiedades en mora tras la crisis financiera, los alquileres aumentaron significativamente y ahuyentaron a muchos inquilinos.

¿Cómo se gesta una crisis?

Centrémonos nuevamente en la crisis actual. Centrémonos en las causas de esta crisis.El primer protagonista es Blackstone. Después de la crisis financiera, Blackstone cosechó los dividendos de la era inmobiliaria y creó un fondo inmobiliario BREIT en 2017.，En ese momento, el mercado inmobiliario estadounidense estaba experimentando un mercado alcista y las tasas de interés aún se encontraban en niveles históricamente bajos.

Mucha gente quiere involucrarse en el sector inmobiliario.El posicionamiento de Blackstone sobre BREIT es simplemente permitir que la gente común participe en bienes raíces comerciales. Su ventaja es que el umbral es bajo y se puede ingresar al juego con solo $ 2,500.Aunque no cotiza en el mercado, depende de la gran fortaleza de Blackstone para distribuir a varios corredores de todos los tamaños. En comparación con otros REIT, varios gastos son relativamente bajos. Al mismo tiempo, BREIT promete altos dividendos y reclama ingresos anuales. de su desempeño en los últimos años la tasa puede superar el 10%.Por lo tanto, BREIT se hizo muy popular tan pronto como entró en bolsa. En sólo 5 años, alcanzó una escala de 116 mil millones de dólares. En su punto máximo, podría tener una entrada de 3 mil millones de dólares cada mes.

Se ha convertido en el mayor comprador de bienes raíces en los Estados Unidos, lo que eleva los honorarios de gestión de Blackstone a hasta 1.800 millones de dólares en 2021.

Pero no esperaba que cuanto más rápido subía, más fuerte caía.En 2022, Estados Unidos comenzará a aumentar las tasas de interés y los costos de capital de todos aumentarán. Al mismo tiempo, los bienes raíces comerciales no serán viables. En este momento, los inversores querrán sacar su dinero y Blackstone está entrando en pánico. .Como fondo nuevo, con dividendos tan generosos antes, la principal fuente de efectivo es en realidad la entrada continua de fondos de nuevos inversores, en lugar del dinero obtenido de bienes raíces. Por lo tanto, lo que preocupa a Blackstone no es solo el retiro de dinero, sino también el retiro de dinero. También la inversión. La nueva financiación también está empezando a agotarse.

Además, las propiedades gestionadas por BREIT no sólo tienen poca liquidez sino que también están perdiendo valor. Al mismo tiempo, Blackstone ha aumentado su apalancamiento durante el proceso de inversión y está bajo presión para pagar intereses. Por lo tanto, todo el flujo de caja de Blackstone tiene prisa. y anunció en noviembre de 2022 que comenzará a limitar los reembolsos. Los reembolsos solo pueden ser del 2% de los activos de los inversores cada mes, y no más del 5% cada trimestre. Incluso con tales restricciones, todavía salieron 15 mil millones de dólares del BREIT. 15 meses.

Después de eso, KKR y otras compañías de fondos que se habían beneficiado de la última ola de dividendos inmobiliarios también experimentaron fugas de capital y retiros de efectivo restringidos. Aunque Blackstone puso fin a sus restricciones en marzo de este año, después de que Starwood propusiera restricciones de canje en mayo,La fuga de fondos de todo el fondo inmobiliario ha comenzado a acelerarse nuevamente y se espera que la escala total alcance los 16.500 millones de dólares este año.

El mercado inmobiliario estadounidense, principalmente el mercado inmobiliario comercial, no muestra signos de mejora y es poco probable que los inversores vuelvan a la locura del pasado. Esta sangre seguirá fluyendo.

Buffett dijo que sólo cuando baja la marea se sabe quién está nadando desnudo. Es posible que todo el mercado de fondos inmobiliarios haya comenzado a encontrar un verdadero equilibrio después de experimentar una tendencia loca.

Las regulaciones laxas y el estímulo legislativo han provocado el rápido desarrollo del mercado inmobiliario estadounidense y un enorme capital, lo que ha contribuido al desequilibrio con la demanda real de la industria.La crisis puede ser inevitable, del mismo modo que el capital nunca puede escapar de la codicia. ¿Qué opinas de esta crisis de los fondos inmobiliarios? Déjamelo saber en los comentarios.

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